中牟县房地产市场调研报告

中牟县房地产市场调研报告

一、中牟在售项目总体分析

项目列表

序 项目名称 位置 建筑形态 物业类别

1 水岸鑫城 商都大道中段 多层、高层 住宅

2 星城国际 万三路与商都大道交汇处 高层 住宅、商业

3 逸湖名家 郑州电力学院东侧 高层 住宅

4 沁园鑫城 迅达路与宝锋街交汇处 多层 住宅、商业

5 逸品春天 宝锋街与学苑路交汇处 多层 住宅、商业

6 学府名邸 迅达路与广汇街交叉口南300米 多层、小高层 住宅、商业

7 金帝城 商都大道路与宝峰街交汇处 多层、高层 住宅、商业

8 金帝新生活 商都大道路与牟州街交汇处 多层、高层 住宅、商业

9 东方润景 商都大道南 多层、小高层 住宅

10 富源花都 商都大道与牟州街交叉口向北200米 多层 住宅、商业

11 瞰都铂宫 青年街中段（中牟宾馆前） 高层 住宅、商业

12 水木清华 商都大道路与宝峰街交汇处 多层、小高层 住宅、商业

13 蓝爵世家 商都大道与宝锋街交汇处 多层、小高层 住宅、商业

14 金帝苑 郑汴路与尼桑大道交汇处 多层 住宅、商业

15 未来铭郡 商都大道三小对面 多层、小高层 住宅、商业

 从建筑形态上分析：

 从整个中牟市场在售的项目中住宅大都以多层为主，部分项目以多层与小高层的组合。从总建筑面积上多层所占比例大于高层（含小高层）。从这个比例上来看，多层住宅是市场最受欢迎的产品，小高层的接受度还有待提高。

 在西区新市政府附近，郑汴一体化后土地的迅速增值，吸引大量的开发商投资。但是体量小，多是中牟本地开发商，没有相对超前的开发理念。由于土地成本和地块规模项目限制，同时也可以看出纯高层项目还是很少的，更多的项目是以多层为主，通过适度的小高层来提高项目的容积率和赢利能力。

 分板块

 中牟的房产主要集中在西区板块。

 老城区板块的瞰都铂宫是仅一栋高层。由于旧建筑的密集和可开发土地的稀少，老城区房地产开发受到很大抑制。西区板块主要有市政府在商都大道上，交通便利，是中牟西扩发展的重点方向。紧邻市政的金帝城、水岸鑫城、以多层、小高层为主的高品质高端楼盘，虽然周边配套还不完善，但价格居高，均价达到了2500元/㎡元以上。总的来看西区板块新楼盘多，但体量不大，档次参差不齐。

 从单价上来看，西区板块多层住宅的市场平均价格主要在2100元/㎡。金帝城平均价格在2500元/㎡和水岸鑫城平均价格在2800元/㎡。

 可以看出西区板块多层主力总价主要集中在20万～25万之间

 主力户型以二房和三房为主，一房与四房为辅。两房的面积在78㎡～110㎡间；三房的面积在105㎡～157㎡之间。

 二、在售项目分析总论

 多层住宅，市场风险最小，销售速度最快。而且西区板块的多层住宅从定位到产品品质、销售价格、和房型面积都要比老城区块的多层住宅要“高”和“大”。西区板块多层竞争白炽化。  小高层和高层住宅市场，市场风险相对大一些，销售速度慢一些。而且中牟在售的小高层、高层住宅主要集中在老城区县中心板块、西区板块，但是可以看出2010-2011年西板块区域将会出现大量的小高层、高层住宅，市场竞争激烈。

三、个案市场调研表

☆逸品春天

(住宅)项目基础市场调研表

项目名称： 逸品春天 项目地址： 学与宝交汇处 售楼处地址： 学与宝交汇处80米 售楼电话

合作单位

开发商： 河南亿美房地产开发有限公司

建筑设计：

广告公司： 满堂红代理

景观设计：

销售代理： 满堂红营销策划公司

网站：

基本资料

总占地面积 70多亩 总建筑面积 土地使用年限 70

容积率 建筑形式 多层 开发期数 2

总户数 建筑风格 现代 绿化率 33.5%

外立面 三段式涂料 装修标准 毛坯 面积区间 96-120

园区总体规模

总体均价 2100 主力户型 96

规划用途 住宅 总销售率

当期（一期）（二期）（三期）（四期） 建筑面积 园区规模

认购时间 开盘时间 09.11月底 交工时间 暂无

总户数 贷款银行 工商银行 按揭成数 80%

建筑科技含量 采暖方式 无

产品

层数、栋数 8栋6层 总建筑面积

建筑类型 多层，高层 建筑结构 砖混/框剪 得房率 80%-85%

楼间距 22m 底层形式 住宅 层高 3M

产品类型 户型 形式 建筑面积 套数 所占推盘比率 销售率

多层 三室 单层 96.2 70-80 40%

时间 起价 均价 顶价 一次性折扣 按揭折扣 开盘至今销售率

2009.10.14 1900 2100 2300

户内装修标准及品牌 无 门窗/户内 塑钢、防盗门

工程进度 入住时间

会所面积 会所风格

会所设施 会所形式

物业情况

物业公司 物业顾问公司 多层物业费 洋房物业费 小高、高层物业费 别墅物业费 电梯费

暂无

物业服务内容 健身设施，安保服务

室内硬件配套 水电，防盗门

室外硬件配套

停车库/位情况 总停车数 246 车位住户比 1：4

管理费

周边配套

商业及金融 商业圈，信用社

人文及教育 一高，外国语，政府机构

医疗设施 人民医院

市政及交通 商都大道，城乡公交

地理位置评估 交通便利，

项目环境评估 总体环境较为优美

园林景观 自建

项目亮点分析 地理位置，中小户型

推广策略及手段 单页，户外广告

有效媒体选择

调研时间 调研方式 调研人 调研内容

2009.10.14 明调 陈明超

马利琴

优势：地理位置优越，人文教育设置较为齐全，

劣势：户型较少，新城区周边生活设施不是很健全。

☆东方润景

(住宅)项目基础市场调研表

项目名称： 东方润景 项目地址： 商都大道南 售楼处地址： 商都大道南 售楼电话

合作单位

开发商： 河南建华置业有限公司

建筑设计：

广告公司： 前沿地产

景观设计：

销售代理： 前沿地产

网站：

基本资料 总占地面积 101亩 总建筑面积 12.7万m2 土地使用年限 70年

容积率 1.9 建筑形式 多层，小高层 开发期数 2

总户数 I期200多 建筑风格 现代简约 绿化率 35%

外立面 面砖 装修标准 毛坯 面积区间 45-130

园区总体规模

总体均价 2350 主力户型 中小户型

规划用途 住宅 总销售率

当期（一期）（二期）（三期）（四期）

建筑面积 园区规模

认购时间 开盘时间 10月底 交工时间

总户数 I期200多 贷款银行 工商银行 按揭成数 80%

建筑科技含量 采暖方式 无

产品

层数、栋数 16 总建筑面积 12.7万

建筑类型 多层，小高 建筑结构 砖混/框架 得房率 80%

楼间距 25m 底层形式 住宅 层高 3m

产品类型 户型 形式 建筑面积 套数 所占推盘比率 销售率

多层 两室 单层 89.67 100多套 60%

时间 起价 均价 顶价 一次性折扣 按揭折扣 开盘至今销售率

2009.10.14 1900 2300 2250

户内装修标准及品牌 无 门窗/户内 铝合金/防盗门

工程进度 入住时间

会所面积 会所风格 会所设施 会所形式

物业情况

物业公司 物业顾问公司 多层物业费 洋房物业费 小高、高层物业费 别墅物业费 电梯费

暂无

物业服务内容

室内硬件配套 健身设施，单元防盗门，入户防盗门。

室外硬件配套 幼儿园，会所

停车库/位情况

总停车数 600多 车位住户比 1：3

管理费 暂无

周边配套

商业及金融 无

人文及教育 一高，易斯顿

医疗设施 人民医院

市政及交通 商都大道，城乡公交，政府机构

地理位置评估 沿交通主干道，出行方便

项目环境评估 位于新城区，环境优美

园林景观 自建

项目亮点分析 地理位置，户型

推广策略及手段 单页，户外广告

有效媒体选择

调研时间 调研方式 调研人 调研内容

2009..10.14 明调 陈明超

马利琴

优：沿城乡主干道，多为小户型，较受年轻人喜欢，户外景观设计独特。

劣：房价相对较高，中牟消费接受能力有限。

☆富源花都

(住宅)项目基础市场调研表

项目名称： 富源花都 项目地址： 商与牟街路口北售楼处地址： 商与牟街路口北200米 售楼电话 200米

合作单位

开发商： 中牟房地产开发有限公司

建筑设计：

广告公司： 峻峰广告

景观设计：

销售代理： 峻峰地产

网站：

基本资料

总占地面积 40亩 总建筑面积 4万m2 土地使用年限 70年

容积率 1.6 建筑形式 多层，小高层 开发期数 2期

总户数 300多户 建筑风格 现代简约 绿化率 40%

外立面 三段式，面砖、涂料 装修标准 毛坯 面积区间 76-132

园区总体规模

总体均价 2300元 主力户型 中小户型100左右

规划用途 商品房 总销售率 70%

当期（一期）（二期）（三期）（四期）

建筑面积 1万m2 园区规模

认购时间 09.10.1 开盘时间 09.10.1 交工时间 10.06.01

总户数 100多户 贷款银行 工商银行 按揭成数 80%

建筑科技含量 采暖方式 无

产品

层数、栋数 11栋 总建筑面积 4万多m2

建筑类型 多层、高层 建筑结构 砖混、框架 得房率 80%-85%

楼间距 21m 底层形式 沿街商铺、住宅 层高 3m

产品类型 户型 形式 建筑面积 套数 所占推盘比率 销售率

多层 两房 多层 76m2