养殖场拆迁补偿协议书

鲍鱼养殖场被征收，如何确定补偿标准

【导读】

鲍鱼的人工养殖在我国发展迅猛，由于各地自然条件不同，所以开发的养殖方式不尽相同.鲍鱼的养殖方式有工厂化养鲍鱼、坑道扬鲍鱼、浅海筏式养鲍鱼等。本案例是某国际公司在某沿海城市租赁土地及海域来养殖鲍鱼。后因修建码头,该养殖场被征收。本案例中介绍该养殖场提起诉讼维护其补偿标准。

吴少博律师事务所结合十年拆迁补偿案件的经验，结合某沿海城市的鲍鱼养殖业主的诉讼经过，给水产养殖提供法律建议，当遇到征收时，补偿的标准及补偿的项目如何确定？

关键词：鲍鱼养殖、征收、补偿

【案情介绍】

1、某公司的用地情况：

某国际发展有限公司向某市工商行政管理局登记成立了某鸿公司。1997年9月10日，某国际发展有限公司与某县某林镇人民政府签订了《土地租赁协议书》，租赁位于某林镇林场的集体土地面积50亩，作为鲍鱼养殖场及其他水产育苗场用地，租期从l998年1月1日起至2017年12月31日止。随后某鸿公司开办养殖场并建成房屋，于2003年5月12日由某县政府颁发房地产权证，证号分别列某房地证字第C0XX8165—C0XX8171号，房屋所有权来源注明向某林镇政府租地建房，期限从l998年1月1日起至2017年12月31日止。

2007年9月30日，某鸿公司与某县某林镇林场签订《租土地协议书》，租用某林镇林场原某鸿鲍鱼场后面土地56亩，租期从2007年10月1日起至2027年9月30日止。

2、某公司用地的征收情况： 某县政府因某港某太通用码头用地需要，征收位于某林镇某山北侧的某林镇下某村、内某村、某林林场、渔农队部分集体土地。某鸿公司的鲍鱼养殖场用地在该征地范围内。

该某港某太通用码头项目用地通过某省国土资源厅用地预审并经某省人民政府同意后，某省国土资源厅作出《关于某港某太通用码头（一期）工程建设项目用地的批复》，批准征收位于某林镇某山北侧的某林镇下某村、内某村、某林林场、渔农队部分集体土地面积499.21亩作为某港某太通用码头一期工程建设项目用地。

房屋征用拆迁补偿协议书

编号 ：

甲方：东营金座房地产有限公司 （拆迁人）

法定代表人：

乙方： （被拆迁人）

甲方（拆迁人）经陈庄镇人民政府批准，在陈东村进行房地产开发建设，修建商业住宅。甲方以招拍挂形式购得

地块，土地转让合同号 ，现甲乙双方经过平等友好协商，就甲方征用土地范围内乙方房屋迁补偿事宜达成如下协议：

一﹑乙方房屋位置﹑结构﹑面积﹑用途

乙方房屋位于甲方所购买的地块内，为砖混结构，一层平房，建筑面积 平方米。用途为 型（商业或住宅）。

二﹑补偿方式：甲方以货币补偿方式对乙方进行拆迁补偿。

1.以当地实际情况，结合被征用房屋的地段、用途、建筑面积、朝向、装修、环境、配套设施等因素，甲方补偿乙方人民币 元，(大写： )，此费用包含住宅房屋过渡费﹑房屋装修补偿费﹑停产停业损失费﹑搬家费共四项。

2.甲方于本协议生效后五天内将该货币补偿以现金方式一次性足额支付给乙方。

三﹑拆迁约定

（一）甲方在按照本协议如实履行货币补偿义务后，在合理期限内乙方搬迁完毕后甲方可安排拆迁事宜。在以上补偿未履行前，乙方有权拒绝搬迁；

（二）乙方搬迁并同意拆迁后，拆迁事宜由甲方自行安排进行。

四﹑协议生效与解除

（一）生效：本协议经双方当事人签字盖章，并经公证机关公证后生效；

（二）解除：当出现以下事项时，乙方有权利单方面解除本协议，并要求甲方承担缔约过失责任，赔偿给乙方造成的各项实际损失：

1.甲方未按本协议之约定按期履行货币补偿义务；

五﹑违约责任

（一）如果出现甲方提供的相关政府性批文系造假或存在欺骗，或者甲方在约定的时间内没有及时交付补偿款乙方，乙方有权要求解除本协议，甲方恶意拖欠不支付导致乙方产生的诉讼费﹑律师费以及交通费等其它一切合理费用由甲方负责承担；

合同范本拆迁补偿协议书

甲方:

法定代表人：职务：

委托代理人:电话：

住所地：

乙方：电话:

居住地：

身份证号：

经批准，因需要，根据《中华人民共和国土地管理法》、

《中华人民共和国土地管理法实施条例》和相关法律、法规、政策的规定，

甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方房屋拆迁补偿、安

臵事宜达成如下协议:

第一条乙方被拆迁房屋、附属物情况

根据乙方提供的产权书证材料，结合相关法律、法规及《补偿方案》

所确定的标准，经甲、乙双方核对，对乙方房屋、附属物情况确认如下:

(一)房屋坐落:。

(二)房屋产权属所有(共有)。

(三)房屋用途:【住宅】【店面】【工业用房】。

(四)房屋的总楼层数层(房屋所在的楼层数为第层)

(五)房屋的附属物情况:(详见附件一)。

(六)己搬迁房屋【有】【无】设臵抵押权。拆迁房屋已被抵押给。现房屋所有权人与抵押权人按以下方式处理该房屋抵押权:

合同范本(七)其他:第二条房屋拆迁补偿安臵方式:乙方自愿选择以下第种补偿安臵方式。

1、货币补偿。

2、产权调换。

3、货币补偿、产权调换相结合。乙方可选择产权调换，也可选择货币补偿，或者两种方式相结合。乙

方选择的补偿方式一经确定，不得随意变更。乙方选择产权调换的部分，

由甲方提供安臵房;双万就拟调换房屋的户型、套数、面积等相关事宜签订

《产权调换意向书》。

第三条协议双方协商同意选择下列第种方式确定己搬迁房屋的

货币补偿金额:

第一种:经当事人充分协商，双万自愿按《补偿方案》及其附表所列的

标准，确定已搬迁房屋的补偿金额，具体如下:

(一)住宅。根据双方签字确认的《************建设工程 (征地)拆迁

区域内住宅情况及补偿认定表》

l、合法建筑面积平方米，补偿金额小计元。

2、违法、违章部分，其中:

(1)手续不完整部分建筑面积平方米，补偿金额小计元;

(2)无手续部分建筑面积平方米，补偿金额小计元。

3、经有权机关批准的住宅用地，尚未基建的，土地面积亩(平方米)，补偿金额小计元。

Adversity is an inevitable process of growth. People who can accept adversity bravely will grow stronger day by

day.勤学乐施 积极进取（页眉可删）

养殖场拆迁补偿内容、补偿标准是多少？

导读：建筑物的补偿标准是根据评估来确定的，一般禽畜圈舍及附属设施根据建造成本价并结合成新来评估。人住的房屋如职工宿舍、办公用房等，因为具有住房属性，则要结合周边的房屋价格进行评估。

是环保搬迁还是项目用地拆迁，养殖场拆迁一般都有如下方面的补偿：

一、对养殖场的建筑物、附属设施等的补偿

我们所讲的建筑物，一般是指养殖场的禽畜圈舍、饲养人员的宿舍、养殖场的办公用房等等。附属设施则是指化粪池、遮凉棚、水井等等。

建筑物的补偿标准是根据评估来确定的，一般禽畜圈舍及附属设施根据建造成本价并结合成新来评估。人住的房屋如职工宿舍、办公用房等，因为具有住房属性，则要结合周边的房屋价格进行评估。

不少地方也对禽畜圈舍的拆迁补偿有制定标准，比如说山东省潍坊市公布的年禽畜舍补偿标准为砖混或砖木结构250-350一平，简易结构70-200一平，当然，一些规模化养殖场的禽畜圈舍建造较好，甚至建设有通风、保暖等设施，这个就应当进行评估，而不应当一刀切。

如果只是因环保关停，不拆除房屋和附属设施，则不涉及房屋和附属设施的补偿，但是也要警惕的是一些地方先以环保的名义把养殖场关停，然后再以养殖场的建筑物涉嫌违建来拆违，从而规避拆迁补偿的行为。

二、养殖场停产停业损失

一般来说，规模养殖场都是专业化养殖，办理了养殖证，有一些甚至是企业经营，有办理营业执照，而拆迁带来的就是生产经营的中断甚至是终止，面对这种情况，拆迁方应当基于养殖户停产停业损失的补偿。

停产停业的损失的补偿应该根据养殖场的经营收入、利润，停产停业的时间长短等因素来进行评估，比如说，现在一个养殖场要拆迁，该养殖场每个月产生利润10万元，预计恢复生产需要半年，那停产停业损失就应当补偿60万元，如果是永久停产，则应当考虑到养殖场转型和职工再就业的周期来核定停产停业损失的补偿。