评估报告特别事项说明

特别事项说明(房产) 换证又要附旧证

本次估价基准日为2010年12月7日，当时办理了《房地产权证》（证号：202D房地证2009字第01050号），至出具报告日期权利人重庆渝开发股份有限公司已经办理了新的《房地产权证》（证号：202D房地证2011字第00871号、202D房地证2011字第00870号），本次出具报告以新的《房地产权证》（证号：202D房地证2011字第00871号、202D房地证2011字第00870号）为准，在此提请报告使用者注意。

商业土地使用权年限超期(房地产)

据委托方提供的《国有土地使用权证》证号: 渝北国用（2004）第24383号、渝北国用（2004）第24385号记载，土地使用权类型为出让，终止日期同为2051-01-18，其剩余使用年限约为44.25年。而《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的相关规定，商业用途法定最高出让年限为40年。根据合法性原则，本次估价剩余使用年限按商业用途法定最高出让年限40年设定。在此提请初评意见书使用人予以注意。

经济适用房

本次估价对象为经济适用房，由于经济适用房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。经济适用房自购买合同备案之日起，不满5年不得直接上市交易。购房人因各种原因确需转让经济适用房的，由住房储备机构按照届时同类经济适用房价格进行回购。特此提请抵押双方注意。

在建工程特别事项说明(部分)

1.本次估价对象以委托方提供的《重庆市房地产权证》、《重庆市商品房预售(预租)许可证》、《重庆市房产面积测算报告书》等资料为评估依据。

2.估价对象5-29所处建筑物已竣工，住宅部分已交付使用，委托方提供的《国有土地使用证》系总证，尚未进行土地使用权面积分摊，未办理房屋的《重庆市房地产权证》，产权手续正在办理过程中。在本次评估中，是假设该项目已取得合法产权手续，办理了房地产权证；应支付的工程款及相关税费已付清，相关基础设施及规划道路按期完成；小区按设计方案建设并通过综合验收的前提下第 3 页 共 9 页 进行评估的。

共6页 第1页 正衡资产评估有限公司 关于评估报告相关事项的专项意见和说明 西安民生集团股份有限公司： 贵公司拟受让海航商业控股有限公司持有汉中世纪阳光商厦有限公司（以下简称“世纪阳光”）部分股权，拟受让陕西民生家乐商业连锁有限责任公司（以下简称“家乐连锁”）商业资产，正衡资产评估有限公司作为本次交易的评估机构就本次评估报告相关事项出具如下专项意见和说明： 一、 关于《评估报告》提出的特别说明事项涉及的资产、债务的明细说明 共6页 第2页 （一） 世纪阳光《评估报告》提出的特别说明事项涉及的资产、债务的明细具体详见下表： 世纪阳光评估报告特别说明事项涉及的资产、债务明细表 序号 特别事项说明条款 会计科目 账面价值 评估价值 备注 原值 净值 1 固定资产-房屋建筑物 1.1 第3条 世纪阳光商厦 40,941,280.82 25,407,877.10 297,228,210.00 1.2 第1条(1)项 开源小区3套房 304,182.90 297,421.17 540,358.18 2 投资性房地产 2.1 第3条\第4条 阳光商城 2,275,000.00 991,900.00 69,813,950.00 2.2 第5条 海德城 71,533,024.46 68,341,691.48 97,192,420.00 2.3 第1条（1）项 开源小区住宅8套商品房 911,517.32 891,255.05 1,440,955.15 2.4 第1条（2）项 虎头桥地下商城 102,987,041.75 100,697,725.63 333,320,900.00 2.5 第3条(1)项 汉市国用（土）第5919号土地使用权 12,638,187.15 10,865,368.27 - 评估值包含在阳光商城 3 无形资产-土地使用权 3.1 第3条 汉市国用（土）第5918号 30,384,512.85 26,122,331.73 - 评估值包含在阳光商厦 3.2 第3条 汉市国用（土）第5918号 59,858,800.00 二期项目占地 4 第3条(1)项 其他应付款-陕西汉中钟基置业有限责任公司 - - 101,450,000.00 按合同金额就虎头桥地下广场未支付款项进行挂账 合 计 233,615,570.43 757,945,593.33 共6页 第3页 （二） 家乐连锁《评估报告》提出的特别说明事项涉及的资产、债务的明细具体详见下表： 家乐连锁评估报告特别说明事项涉及的资产、债务明细表 序号 特别事项说明条款 会计科目 账面价值 评估价值 备注 原值 净值 1 第2条 其他应收款-韩城店内部往来 39,358,724.68 39,358,724.68 评估值以账面值列示 2 第3条\第5条 固定资产-房屋建筑物 2.1 第3条(1)项 三原店房屋 3,900,000.00 2,992,812.59 3,505,190.00 不含土地使用权价值 2.2 第3条(1)项 配送中心房屋 14,132,137.00 10,592,936.00 17,914,410.00 不含土地使用权价值 2.3 第5条(1)项 国家开发银行9楼10901号 2,781,064.00 2,239,335.79 6,367,740.00 查封 2.4 第5条(1)项 老三届世纪星大厦房产 5,658,890.00 4,613,763.75 12,951,370.00 查封 3 第3条\第5条 固定资产-车辆 3.1 第3条(2)项\第5条(1)项 车辆 2,379,522.56 277,356.97 622,491.80 查封 4 第4条 短期借款 180,000,000.00 180,000,000.00 担保 合 计 240,074,929.78 260,719,926.48 共6页 第4页 二、 未考虑《评估报告》中特别说明事项对评估值影响的原因及依据 （一） 世纪阳光 特别说明事项中对评估值有影响的为第4、5条，分别为世纪阳光商城和海德城；我们未考虑上述事项对评估值影响的原因分别为： 1、世纪阳光商城——世纪阳光取得汉中市汉台城市规划管理办公室于2001年10月18日下发的《关于世纪阳光商厦利用原旧房和场地改建临时服装城的规划地址批复》（汉市汉规发【2001】074号），以临时服装城进行开发；截至评估基准日，世纪阳光商城处于正常经营状态，租金收入与同地段租金水平相持平，评估以勘查时世纪阳光商城现状进行评估。依据《资产评估-不动产准则》“第三十五条 在企业价值评估中，注册资产评估师应当关注经营方式及不动产实际使用方式对不动产价值的影响。” 以及就世纪阳光商城的运营情况，世纪阳光于2012年12月11日作出说明“我公司正积极和市政府相关部门沟通协调，办理该营业用房的规划、施工、报建及房产证的办理等手续”，因办理该营业用房的规划、施工、报建及房产证等相关手续，其对应的行政性收费依据及标准具有不可预知性，无法预测具体金额，故未予考虑； 2、世纪阳光与陕西民生家乐投资管理有限责任公司（以下简称：乙方）签订的租赁合同中约定将海德城一至二层租赁给乙方进行超市经营，租赁期限为2011年4月28日至2012年12月31日，免租期一年，自2011年4月28日至2012年4月27日，第一年（不含免租期）：29.80元/月平方米。合同约定“租赁期限满时，乙方如需续租，应重新签订租赁合同。在同等条件下，乙方有优先租赁权”，“租赁期满，如果甲方仍对租赁标的物进行出租，乙方拥有优先续租权。乙方行使优先续租权应在租赁期满2个月前书面通知甲方，否则视为放弃该权利。如不续租应在两个月前通知甲方”。截至评估报告出具日，尚未见到世纪阳光与乙方续签的合同。本次评估在收益法估值时采用市场公允租金进行评估取值。 备注：在资产基础法下需根据评估目的并结合资产特点，针对各资产具体选用相应的评估方法。通过实地勘察和对周边区域的调查并分析有关资料之后，选用市场比较法及收益法为 “海德城”房地产估价的评估方法，最终取两种估价方法的算术平均作为估价对象的评估价值。 共6页 第5页 （二） 家乐连锁 由于特别事项披露的仲裁、诉讼案件正在执行或法院审理中，对于相关结果我们无法预计，因此，评估假设中未考虑上述事项的影响；以此作为假设符合评估准则关于合理假设的规定。 （三） 评估假设依据 《资产评估准则-评估报告》条文讲解中关于评估假设的释义： “在一个具体的评估项目中要科学合理地设定和使用评估假设，需要与资产评估目的及其对评估市场条件的宏观限定情况、评估对象自身的功能和在评估时点的使用方式与状态、产权变动后评估对象的可能用途及利用方式和利用效果等相联系和匹配。”； “注册资产评估师应当清楚，评估假设的设定不是任意的。注册资产评估师不得随意设定没有依据、不合情理的评估假设，„„，并在此基础上出具评估意见。”； “„„该假设是分析并得出可靠的评估结论所必需的；注册资产评估师对该假设有合理的依据；该假设的使用使注册资产评估师得以进行可靠的分析；对该假设的披露满足本准则的要求。”。 三、 关于考虑相关特别说明事项时的备考评估值 （一） 世纪阳光 1、截至评估报告出具日，我们尚未见到世纪阳光与陕西民生家乐投资管理有限责任公司续签的合同。目前陕西民生家乐投资管理有限责任公司仍占用租赁物，世纪阳光表示尚未与其就租赁合同等进行协商，对于租金期限、租金执行标准均不明确的情况下，评估公司无法进行预测。 假设按照最长租赁期20年，第一年租金仍执行29.80元/月平方米，按照1.5%的年租金进行递增，则海德城的评估值为63,400,415.00元。 2、世纪阳光商城因办理该营业用房的规划、施工、报建及房产证等相关手续，其对应的行政性收费依据及标准具有不可预知性，无法预测具体金额，故无法提供预测值；提请海航控股、世纪阳光对此予以跟进。 共6页 第6页 综上，考虑上述事项后，世纪阳光股东全部权益价值备考评估值为72,824.03 万元。 （二） 家乐连锁 评估报告特别事项说明第3条（2）项、第5条（1）项查封资产账面价值2,071.62万元，评估值为4,136.12万元，假设上述查封资产全额执行完毕，则备考评估值为0万元； 评估报告特别事项说明第2条其他应收款科目下应收韩城店内部往来款3,935.87万元，评估数值以3,935.87万元列示，假设转让协议约定的“家乐连锁将韩城门店的相关经营性资产以400万元价款转让给国阳商贸”及其他相关条款全部履行完毕，韩城店完成清算事宜，考虑到韩城店主要资产、负债本次均已剥离（未纳入评估范围），则备考评估值为0万元； 另外，对于正处于法院审理阶段的案件，由于具体数额无法预计，因此计算备考评估值时未予考虑。 综上，确定家乐连锁净资产备考评估值为-3,639.16万元。 备注：韩城店是家乐连锁的分店，清算后相关债务应由家乐连锁承继，而家乐连锁是西安民生的关联方。 正衡资产评估有限责任公司 二〇一三年一月十七日

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评估报告格式（优秀6篇）

资产评估报告书正文 篇一

（一）评估报告书正文应按照以下基本内容和格式撰写：

1、首部；

2、绪言；

3、委托方与资产占有方简介；

4、评估目的；

5、评估范围与对象；

6、评估基准日；

7、评估原则；

8、评估依据；

9、评估方法；

10、评估过程；

11、评估结论；

12、特别事项说明；

13、评估基准日期后重大事项；

14、评估报告法律效力；

15、评估报告提出日期；

16、尾部。

（二）首部

1、标题。标题应简练清晰，含有“（评估项目名称）资产评估报告书”字样，位置居中偏上；

2、报告书序号。报告书序号应符合公文的要求，包括评估机构特征字、公文种类特征字（例如：评报、评咨、评函，评估报告书正式报告应用“评报”，评估报告书预报告应用“评预报”）、年份、文件序号，例如：某某评报字(1998)第18号，位置本行居中。

（三）绪言

应写明该评估报告委托方全称、受委托评估事项及评估工作整体情况，一

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般应采用包含下列内容的表达格式：

“某某（评估机构）接受的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对为（评估目的）而涉及的全部资产和负债进行了评估工作。本所评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产和负债实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产和负债在年某某月某某日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：“

（四）委托方与资产占有方简介

1、应较为详细地分别介绍委托方、资产占有方（两者合一的可作为资产占有方介绍）的情况，主要包括：

三、国有资产评估报告的特殊要求【熟悉】三、国有资产评估报告的特殊要求【熟悉】

（一）国有资产评估报告的构成

企业国有资产评估报告

金融企业国有资产评估报告

文化企业国有资产评估报告

行政事业单位国有资产评估报告等

（二）特殊要求

1.评估报告声明

根据《企业国有资产评估报告指南》和《金融企业国有资产评估报告指南》，国有资产评估报告的声明通常可以表述如

下：

（1）编制依据

本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。

（2）使用理解

委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；

委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不承担责任。

资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使

用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。

资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对

象可实现价格的保证。

（3）评估责任

资产评估机构及其资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评

估报告依法承担责任。

资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制。

（4）评估资料（与普通评估报告不同）

评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和

其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。

（5）利益关系（与普通评估报告不同）

资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期

的利益关系，对相关当事人不存在偏见。