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顾云昌:2006中国房地产市场趋势分析中国房地产协会副会长兼秘书长，也是组委会的主任顾云昌：国八条出台效果明显，房价回归理性，逐步回落地产经济峰会是第二届了，总结今年展望明年是非常有意义的，大家知道，以稳定住房价格为出发点的国八条，出台到现在，已经有半年多了，可以说这次宏观调控的出台，现在的状况是正朝着预期的目标前进，可以说是运营良好。
因为国八条的出发点就是稳定住房价格，从今年前三个季度的房价上涨的情况来看，出现了增幅的逐月回落，去年房价全国屏障涨了15.2％，二季度长了12.1％，三季度涨了11.8％，我预计今年会出现8％左右，也就是说国八条后出现了回落。
第一就是房价的逐月回落。
在逐月回落中，我们看到了中国的楼市普遍的回暖，无论是中西部地区还是珠三角地区还是有泡沫的长三角地区都有所回暖，上海的交易量可以达到2300万平方米，2003年是2300万元，今年是2900万元，大家认为上海的泡沫最严重，楼市损失最大，但是交易量还是很好的。
全国的交易量上涨了17—18％，这是一个回带来另外一个回。
第二个回就是回归，中国的楼市出现理性的回归，一个是价格的回归，一个是企业的行为和消费者的行为和政府的行为都回归。
第三个回就是回报社会的问题，我们是支柱产业，我们如何用我们的财富向社会回报，我们现在讨论更多的是和谐地产的问题，性价比的问题，开发商的社会责任感的问题，说明稳定住房是一个出发点，带来了成效是多方面的。
对05年的房地产市场态势进行分析的时候，我有这样一个体会，我记得中国房地产业的发展，可以用这个比喻来表达，我们一直在高速公路的超车道上行使，我国的房地产是在超车道上行使，宏观经济发展到今天要求我们的房地产业要变车道，不要超车太快，但是第一点仍然在高速公路上，第二要适当的放慢速度，第三是快速而平稳。
这是我们对市场行业发展的理解。
从现在的情况来看，正确实现并轨，有许多的因素需要分析。
为什么要出台国八条，我的理解是，2004年的宏观调控主要是压缩基本建设规模，对固定资产增长过快的情况有所减缓，也要求房地产业适当的放慢投资的速度，换句话来说，要在房地产的投资和供应方面放慢速度。
2006年1季度房地产市场形势分析2006年1季度，房地产市场建设总量增幅增加，持币观望态势有所改善，房价涨幅有回落迹象。
市场总体呈现稳步发展的局面。
一、形势判断（一）房地产开发活动增长有所回升2006年1季度，房地产开发投资2792.68亿元，同比增长20.2%，增幅比去年同期减少6.5个百分点，比同期固定资产投资增幅低9.6个百分点，但比去年4季度增加8.1个百分点。
进入2006年，代表当期房地产开发活动的一系列指标都出现了加速增长，例如，完成开发土地面积5284.13万平方米，同比增长53.35%，增幅增加60.82个百分点；商品房施工面积103062.07万平方米，同比增长23.3%，增幅增加4.10个百分点；商品房新开工面积17215.92万平方米，同比增长22.1%，增幅增加了12.80个百分点；商品房竣工面积5657.16万平方米，同比增长35.9%，增幅增加22.80个百分点。
2006年国房景气指数也出现上升。
2月份国房景气指数为101.05，比2005年12月份上升0.87点；3月份，“国房景气指数”为101.46，比2月份上升0.41点。
国房景气指数的持续上升，显示1季度房地产开发景气的回升。
房地产开发活动增长上升与银行支持力度提高有密切关系。
2004年起，房地产开发资金来源中国内贷款的同比增幅持续下降，2005年1-6月国内贷款同比增长4.3%，增幅降到历史最低水平；2005年下半年以来，国内贷款的增长幅度逐步增加，2006年1-3月国内贷款大量增加，同比增幅达到48.5%，增加了36.4个百分点。
国内贷款增长幅度的上升显示了银行方面对房地产开发的支持力度有所提高。
（二）全国范围内房地产市场持币观望态势有所改善2006年1季度，房地产增量市场持币观望态势有改善迹象。
代表增量市场预售水平的定金及预收款的降幅逐月有所减少，销售面积增幅则逐月增加。
1-3月，全国房地产开发投资资金来源中，定金及预收款同比减少16.8%，降幅比1-2月份减少7.7个百分点。
2006 年上半年成都房地产市场研究报告一、新盘整体概况2006年1-6 月，经过05 年国家的宏观调控，一些持观望态度的购房需求开始释放出来。
在对06 年上半年成都楼市的回顾过程中，我们发现一些特征：区位：城东稳步发展城中06年上半年住宅供应仅约33.34万川，供应量有所减少，供应类型包括商业地产、写字楼、小户型、（超）高层电梯公寓项目；出于土地供应方面的原因，整体价格一直是各区域的领头羊；城南和城西也以其最为成熟的环境继续担当购房者首选区域的角色；城东在经过05年的第一次开发热潮之后，06年上半年迎来其稳步发展的时期，供应面积约102.13万卅，除了品牌开发商的代表项目（魅力之城、卓锦城、蓝谷地等）继续上市外，博瑞“优品尚东”、“千居朝阳”、“正成•沙河明珠” 等项目也陆续推出。
“名企＋大盘”的开发模式对提高城东的整体品质和区域价值起到了相当大的作用，其环境优势和居住价值已经得到购房者的认可，供应加大的同时价格也是一路攀升。
随着东调搬迁的加快，城东土地供应增大，城东发展正进入快车道。
城北和城东相比开发处于一个试探和预热的阶段，商品房供应量仅为12.97 万卅，在主城区各区域中居末位，随着05年北部新城计划实施，蜀龙大道的通车，北新干道高架桥的破土动工，城北的环境有望得到改善；鉴于城北的各类专业市场繁多，居住环境一直无法有真正的起色，虽然目前也有许多知名开发商在城北囤地，但大多在三环外区域，因此，城北在2006 年的发展态势难依然显得十分缓慢，06 年下半年城北预计也将是一种比较冷清的态势。
规模：大盘、小盘齐上阵如果说05 年是大盘林立的一年的话。
那么06 年经过05 年宏观调控后一些中小开发商也从调控的影响中恢复过来，纷纷推出自己的新盘。
但是由于调控所带来的持续影响，这些新盘规模都比较小。
同时各大盘因为其开发周期较长，因此出现了大盘、小盘齐上阵的局面。
推盘：乐观中带有谨慎受05 年国家宏观调控的影响，大多数持币观望的消费者的需求在06 年开年后都爆发出来，市场行情比较乐观；但06 年上半年楼盘在推出产品的时候还是延续05 年采取分期分批次或者是分栋推出的模式；在开盘时间的选择上开发商还是延续以往以周末、节假日为主的开盘时间战略，在时间上配合消费者。
《2006年中国房地产行业投资与发展分析》2006年4月28日，央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调至6.39%。
这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。
2006年5月17日，提出了促进房地产业健康发展的六项措施（通常称之为“国六条”），包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。
这六条措施开启了2006年房地产调控序幕。
2006年5月29日，《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》出台，这一文件不仅是对“国六条”的进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化。
2006年第一季度房地产行业投资的增速从总体上看比较平缓，全国平均房价的上涨幅度也有所下落，但部分城市的房地产投资仍存在规模过大和房价上涨过快的问题。
由于房地产投资在固定资产投资中所占比例较大，而且与百姓的利益密切相关，因此,这一问题将影响到宏观经济的稳定运行与增长，也成为了政策调控的重点。
本咨询研究报告依据国家统计局、北京市统计局、上海市统计局、深圳市统计局、全国商业信息中心、中国房地产行业协会、国民经济景气监测中心、《中国房地产年鉴》、国内外相关报刊杂志的基础信息，结合深入的市场调查资料，以独特精辟的视角，全面分析了我国房地产行业发展的宏观形势、行业总体水平、市场供求现状、市场结构特征。
报告对北京、上海、广州、深圳等主要城市房地产市场发展状况和消费情况进行深入的研究探讨。
并在这一基础之上，对2006年全国和各地区房地产市场的发展前景、趋势做出推测并提出了新建议，是房地产业及相关单位准确了解当前我国房地产行业发展动态，把握企业定位和发展方向的重要决策依据。
（报告共十八章32余万字，429页，其中图表170个，2006年7月份出品）目录《2006年中国房地产行业投资与发展分析》 (1)第一部分2006年我国房地产行业发展现状分析 (1)第一章房地产业发展周期分析 (2)第一节我国房地产业发展历程 (2)第二节国内外房地产周期性发展的理论分析 (3)一、房地产发展周期理论 (3)二、世界各国、地区房地产发展周期的特点 (4)第三节房地产发展周期波动研究 (5)一、我国房地产周期波动规律分析 (5)二、我国房地产的低谷临界点 (7)三、房地产周期波动的主要影响因素 (8)第二章2005年我国房地产行业政策分析 (14)第一节国八条 (14)第二节利率上调 (14)第三节物业税 (15)第三章2006年我国房地市场走势分析 (16)第一节2006年我国宏观经济运行及房地产市场形势分析 (16)一、2006年我国宏观经济态势分析 (16)二、2006年我国金融市场运行情况分析 (23)三、2006年我国房地产市场形势分析 (26)第二节2006年房地产资本运营现状及渠道创新分析 (29)一、2006年我国房地产金融分析 (29)二、房地产证券化 (33)三、房地产信托投资 (35)第三节我国房地产开发商融资模式分析 (37)第四节2006年全国土地市场状况 (40)一、2006年土地市场环境 (40)二、我国土地市场存在问题 (45)三、土地市场环境变化对房地产业的影响 (45)第五节2006年我国房地产业投资状况分析 (46)一、2006年写字楼投资分析 (46)二、楼价高位运行投资风险显现 (47)第六节2006年我国房地产业供给状况分析 (47)一、房地产业市场供给结构分析 (47)二、住宅供给的制约因素 (48)第七节2006年国房景气指数分析 (50)第八节2006年我国房地产价格分析 (51)一、房屋销售价格涨幅趋平稳 (51)二、我国城市地位演变与房地产价格走势 (51)三、人民币汇率对我国房地产市场价格的影响 (55)第四章2006年我国房地产业需求分析 (56)第一节2006年我国城市居民住房需求分析 (56)一、我国居民购买力水平分析 (56)二、我国居民住房水平分析 (56)三、我国城镇居民住房水平差异性分析 (58)第二节2006年我国房地产市场需求特点分析 (59)一、25-39岁的青年人成为个人买房最强的消费群体 (59)二、对住房的消费需求大于投资需求 (59)三、住房需求收入弹性较大 (60)第三节2006年深圳住宅消费意愿统计分析 (60)一、购房考虑因素及选择区域 (60)二、购房者的产品需求 (62)三、购房者的价格需求 (64)四、潜在消费者特征分析 (66)五、2006年深圳商品房成交量分析 (68)第四节2006年北京购房基本需求调查 (69)一、购房群体的基本状况 (69)二、消费者住房需求特点与趋势 (70)三、购房者置业特点与趋势 (72)四、房地产住宅市场中具有明显特征的重要购买人群 (76)五、房地产顾客满意度指数系统的结构 (78)第五节2006年上海购房需求调查分析 (80)一、购房者的主要特征 (80)二、购房时比较重视的因素 (81)三、购房偏好 (82)四、获取房地产信息的主要渠道 (85)五、不同年龄收入人群需求的比较分析 (86)第六节影响房地产消费需求的主要因素分析 (87)第七节2006年我国房地产市场需求预测 (89)第五章2006年我国房地产发展特点分析 (93)第一节我国现阶段房地产业发展特点 (93)一、土地管理逐步规范 (93)二、房地产价格动态 (93)三、房地产开发投资增速趋缓 (102)四、房地产金融的监管力度不断加强 (104)五、市场调控仍需大力改进 (105)第二节现阶段房地产业发展存在问题 (107)第六章2006年国际房地产业发展现状 (113)第一节2006年典型国家房地产业发展特点及动向 (113)一、2006年美国房地产业发展分析 (113)二、2006年英国房地产业发展现状与特点分析 (114)三、2006年德国房地产业发展现状与特点分析 (116)四、2006年日本房地产业发展现状与特点分析 (119)五、2006年加拿大房地产业发展现状与特点分析 (125)第二节2006年港台房地产业的发展现状与特点 (127)一、2006年香港房地产业发展现状与特点分析 (127)二、2006年台湾地区房地产中介行业现状 (130)第二部分2006年房地产细分市场分析 (133)第七章2006年我国住宅产业现状分析 (134)第一节住宅产业发展的历史沿革 (134)第二节当前住宅市场发展的趋势 (137)第三节我国住宅发展的类型及特征 (138)第四节我国住宅产业的国际比较 (140)第五节我国住宅产业的发展特征 (141)第六节我国住宅市场分析 (143)第八章2006年我国写字楼市场发展现状分析 (144)第一节中国的写字楼房地产市场的历史沿革 (144)第二节未来甲级写字楼存量预测 (145)第三节北京写字楼现状分析及预测 (145)第四节上海写字楼市场发展的现状与趋势分析 (155)第九章2006年商铺市场发展现状分析 (158)第一节主要城市商铺市场发展状况 (158)第二节商铺投资分析 (163)第三节商铺与住宅投资开发的比较分析 (165)第十章2006年二手房市场发展现状分析 (171)第一节全国二手房发展状况 (171)第二节北京二手房市场分析 (172)第三节上海二手房市场分析 (174)第十一章2006年重点城市房地产发展状况 (178)第一节2006年上海房地产业发展状况分析 (178)一、上海房地产市场简析 (178)二、上海房地产业未来趋势 (180)三、上海目前投资热点 (181)四、风险提示与建议 (182)五、2006年上海商品住宅市场展望 (182)第二节2006年杭州房地产市场分析 (192)一、房地产市场运行基本情况 (192)二、房地产市场的政策变化和影响 (194)三、房地产市场的近期趋势和对策建议 (195)第三节2006年深圳房地产业发展状况分析 (196)一、深圳房地产业发展历程 (196)二、深圳房地产市场现状 (211)三、深圳房地产市场发展趋势 (223)第四节2006年广州房地产业发展状况分析 (226)一、广州市房地产细分市场分析 (226)第五节2006年北京房地产业发展状况分析 (240)一、2006年北京房地产市场发展预测 (240)二、房地产相关政策及影响 (246)三、北京市房价走势分析 (247)四、北京市高端别墅市场需求调研分析 (254)第六节2006年成都房地产业发展状况分析 (284)一、成都房地产运行综述 (284)二、2006年房产投资分析 (286)三、成都市房地产市场运行特征 (287)四、成都市区商品房销售价格情况 (291)五、成都市区二手房分析 (292)第三部分2006年房地产竞争格局分析预测 (297)第十二章2006年行业竞争分析 (298)第一节2006年我国房地产市场竞争格局 (298)一、我国房地产市场缺少"霸主" (298)二、跨国房地产企业在我国取得竞争优势的分析 (300)三、外资进入我国房地产市场的动向分析 (301)四、2006年购房竞争选择 (303)第二节2006年竞争趋势分析 (305)一、市场的均衡发展 (305)二、各级市场发展将逐渐均衡 (307)三、房地产服务业竞争趋向多元化 (307)四、房地产的资本竞争时代来临 (309)五、行业集中度进一步提高 (310)六、房地产业竞争战略将呈现大变局 (311)第十三章2006年房地产业优势企业分析 (316)第一节中远发展 (316)一、公司财务分析 (316)二、公司经营战略分析 (317)三、竞争力分析 (317)四、发展前景分析 (320)第二节万科地产 (321)一、公司概况 (321)二、公司财务分析 (322)第三节华侨城地产 (324)一、公司财务分析 (324)二、经营中出现的问题 (327)三、公司业务发展计划 (329)第四节天鸿集团 (331)一、公司简介 (331)二、天鸿宝业财务分析 (333)第五节金地集团 (334)二、公司财务分析 (335)第六节北京城建集团 (336)一、公司财务分析 (336)二、公司发展战略分析 (336)第七节陆家嘴 (340)一、公司财务分析 (340)二、经营战略研究 (341)第十四章2006年房地产行业经营模式分析 (342)第一节房地产公司的商业模式分析 (342)一、开发公司模式 (342)二、房屋（物业）经营模式 (344)三、房地产的服务模式 (344)四、不动产金融公司的商业模式 (345)第二节我国房地产销售模式 (346)一、我国房地产业营销特点 (346)二、香港与台湾房地产代理模式分析 (347)三、我国房地产中介服务业的现状 (350)第四部分2006年房地产发展趋势与企业策略 (351)第十五章2006年房地产政策及相关因素分析 (352)第一节2006年我国房地产金融形势分析 (352)一、我国房地产金融形势分析 (352)二、房地产金融政策趋向 (355)第二节2006年我国建材市场分析 (356)二、建材市场特点 (356)三、发展趋势 (359)第三节2006年物业管理行业的发展桎梏与机遇 (361)一、中"洋"物业管理差距在哪儿 (361)二、入世对物业管理的利与弊 (364)第四节申奥成功对房地产业的影响 (364)一、奥运对悉尼房地产业的影响分析 (364)二、举办奥运对北京房地产市场的影响分析 (365)第五节WTO对我国房地产业发展的影响 (369)一、建筑领域加入WTO后的对外承诺 (369)二、入世后外资不会大量进入房地产市场 (371)三、WTO对我国房地产市场的影响 (372)第十六章2006年房地产业发展趋势分析 (374)第一节2006年国际房地产行业发展大趋势 (374)一、提高住宅全寿命周期、全方位的总体质量 (374)二、重视可持续发展战略 (375)第二节2006年我国房地产行业发展趋势 (375)一、2006年房地产将呈结构性异动 (375)二、房地产长期走势分析 (379)三、宏观政策正确引导，平抑房地产周期波动 (379)四、2006房地产强者恒强 (380)五、政策预期引导行业走向 (382)六、2006年房地产信贷呈现五大基本特点 (383)。
二00六年一季度房地产开发市场形势2006年一季度，我国房地产开发市场形势呈现出一定的特点。
在宏观经济政策的调控下，房地产市场保持了较快的发展势头，尤其是住宅市场表现突出，房地产投资、销售和开发活动稳步增长，市场投资热情高涨。
一、宏观经济形势2006年一季度，国民经济保持了较为稳健的增长态势。
国内生产总值同比增长10.2%，全国固定资产投资增长25.2%，社会消费品零售总额增长12.3%，对外贸易额较快增长。
这一系列数据表明，国民经济呈现出了良好的发展态势，为房地产市场提供了有利的宏观经济环境。
在宏观调控的政策指导下，房地产市场健康有序发展，房地产行业加快了结构调整和技术改造步伐，提高了市场竞争力，为持续发展奠定了坚实基础。
二、投资增长迅速2006年一季度，全国房地产开发投资额同比增长38.6%，增速显著加快。
住宅投资占比较大，同比增长41.7%，商业和办公用房投资增长势头也不俗，住宅市场表现尤为突出。
投资增速的加快，主要得益于国内外投资者对房地产市场的信心增强，对未来市场前景持乐观态度。
政府对房地产市场的积极支持和引导也是投资增长迅速的重要原因。
2006年，国务院相关部门出台了一系列鼓励房地产市场发展的政策，包括降低房地产开发融资成本、鼓励购房人创造性购房等，这些政策为投资者提供了更加有利的环境。
三、销售市场活跃2006年一季度，全国商品房销售面积同比增长32.9%，销售额同比增长44.8%，可见销售市场呈现出了较为活跃的状态。
住宅销售市场表现最为突出，其销售面积、销售额同比增速均远高于其他类型商品房。
销售市场活跃的主要原因之一，是住房需求持续旺盛。
随着国民经济的发展和城市化进程的加快，城镇居民的购房需求日益增长，对住房的需求量在持续扩大。
政府对住房市场的政策支持也为销售市场的活跃提供了有力保障。
政府出台的保障性住房建设政策以及相关购房资金支持政策，有效促进了住房销售市场的发展。
四、产业结构不断优化2006年一季度，我国房地产开发市场呈现出了结构优化的态势。
二00六年一季度房地产开发市场形势二00六年一季度是中国房地产市场发展中的一个重要时期。
本文将以2000字的篇幅介绍2006年一季度的房地产开发市场形势，包括市场的整体表现、政策环境、各地区的差异以及未来的发展趋势等方面。
二00六年一季度，中国房地产市场经历了一个相对平稳的阶段。
受到经济发展和城镇化进程的推动，房地产市场整体呈现出稳定增长的态势。
尽管一季度还有物价上涨和贷款利率上升等不利因素存在，但总体上来看，房地产市场的发展势头良好。
从政策环境来看，二00六年一季度，政府进一步加大了对房地产市场的调控力度。
通过实施限购政策、收紧购房贷款等措施，有效控制了房价上涨速度，保持了市场的稳定。
政府还出台了一系列鼓励房地产开发的政策，促进了市场的发展。
这些政策的实施为房地产市场提供了一个较好的环境，吸引了更多的投资者和开发商。
从各地区的情况来看，二00六年一季度，房地产市场存在明显的区域差异。
一线城市和部分热点城市的房地产市场表现较为活跃，房价上涨幅度较大；而二三线城市的房地产市场相对较冷，房价上涨速度较慢。
这一差异主要受到城市经济发展水平、土地供应以及购房者需求等因素的影响。
一线城市和热点城市的房地产市场受到经济繁荣和投资热潮的影响较大，相对较为火爆；相反，二三线城市的房地产市场受制于土地供应和购房需求的限制，发展相对滞后。
展望未来，二00六年一季度的房地产市场表现给人们带来了较大的信心。
尽管目前市场存在一些不确定因素，如经济调整、政策调控力度变化等，但整体上来看，中国的房地产市场具有较大的发展潜力。
随着经济的发展、城镇化进程的推进以及人口流动的增加，房地产市场的需求将继续增加。
虽然市场存在一些波动风险，但从长期来看，房地产市场的整体发展趋势仍然是向好的。
二00六年一季度的房地产开发市场形势相对稳定。
市场整体表现良好，政策环境有利，各地区存在一定的差异，而未来的发展趋势仍然是向好的。
对于个体投资者和开发商而言，需要根据市场的实际情况，制定相应的投资策略和开发计划，以提高市场竞争力，实现可持续发展。
２３０《商场现代化》２００５年１２月（下）总第４５３期从各利益集团角度分析２００６年房地产价格走势纽带，以改革和创新精神按照经济规律逐步形成和完善组织体制、利益机制、风险机制和约束机制；妥善处理好政府、龙头企业、合作组织和农民的互利互惠、共兴共衰的关系，以增强农业产业化持续发展的内在动力。
２．科学制定和实施农业产业化和小城镇建设同步发展规划制定和实施农业产业化推进规划和小城镇建设规划，要充分依据二者的互促互动，相辅相成关系，紧密结合，相互补充，共同提高。
制定和实施农业产业化的小城镇建设同步协调发展规划，要以通过农业产业化经营合理引导二、三产业向小城镇聚集为目标，重视规划质量和实施效果，要通过科学预测农业产业化发展规模和特色，为小城镇发展方向和合乡并镇提供依据；通过农业产业化链的形成和发展，通过农业产业化服务体系的形成和发展，强化服务的科技含量和服务质量，为小城镇的人口聚集、产业聚集、设施聚集提供依据；通过农业产业化发展必须的运行机制和支撑体系的建立，预测和规划小城镇建设的特色和功能定位，为县域城镇体系建设提供依据。
由于农业产业化和小城镇建设同步发展规划，不仅仅是关系到农业产业化和小城镇能否协调发展的问题，更主要的是关系到乡镇经济和社会发展的全面问题，关系到农村城市化推进能否顺利进行和农村、农业、农民存在诸多问题的解决，决不能等闲视之。
３．科学确立和发展主导产业，优化农村产业结构农村产业结构优化和提升过程，是农村二、三产业不断增长的过程，它必然导致从事二、三产业的劳力增多，从事第一产业的劳力减少。
它实际上是小城镇人口聚集的过程，是农村城市化的必然反映，它是农村经济发展和生产力水平提高的产物。
从推进农业产业化延长产业链需要出发，从推进农村城市化，建设和发展小城镇思考，都必须通过科学确立和发展主导产业，不断优化和提升农村产业结构。
４．增强市场首位意识，充分发挥市场的牵头作用在市场经济条件下，尤其是在我国农副产业趋向“买方市场”的情况下，市场极易变幻莫测，推进农业产业化必须把市场导向放在首位，要研究市场、认识市场、了解市场，熟知市场、掌握市场动态和演变规律。
尤其是国际市场的瞬息万变，加大研究力度更是首当其冲。
在任何情况下，都应做到对市场情况明、方向清，并能适时提出与市场需求相吻合的产业化发展思路，按市场需求组织生产，从而提高产业、产品的市场占有率，使之在推进农业产业化中始终立于不败之地。
要加强销售网络建设，走发展市场建城镇，城镇发展扩市场的良性循环之路。
通过政策引导和法律规范，创造条件，强化市场体系建设，把培育中介服务织抓好抓实。
另外，要着力培育龙头企业，充分发挥龙头企业的带动作用，认清主导产业，提升农业产业结构，发挥县、乡政府调控和指导作用，使龙头企业在小城镇建设中发挥更大的作用。
参考文献：［１］《国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》［２］《农村小城镇建设的发展、现状和思考》 农业部农村政策发展研究中心［３］吴继宽：《小城镇建设实践与探索全书》，中国社会科学出版社［４］李水山：《与农村城市化相适应的农村教育发展对策研究》，中国农村研究网［５］郑 鑫：论城镇化与农业现代化的相互作用［Ｊ］．郑州航空工业管理学院学报，２００５ （１） Ｐ３３～３６春季出台的政府房地产新政数月来在宏观调控方面大显身手，由国务院关于稳定住房价格的两个“八条”及七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》主导的房产新政，标志着我国自亚洲金融危机以来刺激房地产需求增长的政策发生了转变，全国房地产市场出现整体性降温。
但随着时间的推移，其对于市场的影响正逐步减弱，加之年内政府将不会出台大的宏观调控政策，在经历了几个月的徘徊后，有效的市场需求开始释放，导致成交量的稳步上升。
国内房地产经历了几个月的调整期之后，又慢慢的有了回暖盘升的迹象。
那近在咫尺的２００６年，国内的房地产市场何去何从？倍受诟病的房地产价格能不能像持币观望者所期望的大幅度下跌呢？本文从从各利益集团角度试分析２００６年房地产价格走势。
这几年，中国的房价疯张与股市狂泻形成鲜明对比，其中股市蒸发了一万多亿人民币，而房价飙升所带来的虚假财富增长更是无法估量，在其背后多方利益集团的博弈，都包括哪些呢？一、 中央政府——稳定压倒一切 “对住房价格上涨过快、控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究相关负责人的责任。
”国务院在２００５年３月底下达的《关于切实稳定住房价格的通知》中这样表述。
中央政府绝不愿意看到房地产影响整个经济的发展，出现香港、日本等地的情况，先是疯涨，然后狂泻，毕竟这会影响到国家的长治久安。
让百姓安居乐业是中国政府一贯的主张和行动方向，无论是以前的福利分房，还是到如今的要求加紧建设经济适用房、安居房，都是围绕一个目标：让百姓能拥有一片自己的天地。
也就是说，它更期待的是一个和谐的房地产市场和一个和谐的社会，大涨和大跌，都不符合中央政府的发展规划。
二、 地方政府——房价拉动政绩仅２００１～２００３年间，中国各级地方政府的土地出让收入达到９１００亿元。
可供比较的是，在实施积极财政政策的１９９８－２００３年的５年间，全国发行国债也不过９３００亿元。
这足以说明，土地已经变成地方政府名副其实的“第二财政”。
事实上，在许多地陈志斌 三明学院［摘 要］ 经过了２００５年房市的风云变换，近在咫尺的２００６年房地产价格会走向何方？本文根据对２００５年我国房地产市场各个利益集团的综合分析，从第三方的角度对我国房地产２００６年的价格状况进行了分析和预测，希望房市能进入理性、健康的时代。
［关键词］ 房地产 价格 利益集团２３１《商场现代化》２００５年１２月（下）总第４５３期方土地收入已经占到地方财政收入的一半。
提高土地价格，地方的财政收入自然可以水涨船高，才有较多的资金提升城市建设，同时，房价上涨下的房地产业是经济增长的一部分，对ＧＤＰ增长的拉动巨大，这些都是政府官员政绩方面的动力。
此外，房地产交易过程中的税收亦不可小视，下面是江苏省南京市２００５年第一季度地税分析结果：今年一季度南京市房地产业累计入库地方税收６．６４亿元，同比增收７４１９万元，增长１２．５８％。
自今年一月份以来。
南京市房地产业入库税款总数在各行业中一直位居第一，远远高于建筑业、服务业等各行业，其龙头行业地位仍十分明显。
大家必须注意到——２００５年第一季度，南京市的入库地税中，房地产业是软件业的１０倍以上！所以，地方政府一定会按照自身的短期利益去规划房地产市场。
这样的结果，不仅使广大群众的利益受损，也使整个房地产市场面临崩盘的危险——但是，中国特有的官员考核体系决定：地方政府官员往往对这样的危险熟视无睹，因为几年后，我已不在任上，是否崩盘与我何关？可以值得期待的是，加强中国地方政府官员问责制，问责官员需要法制化、制度化，通过立法的形式完善而不是行政命令来实施，这可以减少地方政府的短视行为。
三、 开发商及相关产业——地产孵化了最多中国富豪包括开发商、建筑商、建筑设计单位、媒体、销售代理商、中介公司，无一不是房地产业快速发展的受益者。
但是，最大的利益集团，当然还是开发商。
２００５年胡润百富榜中，上榜前５０位富豪中有２４位涉足房地产。
２００５年《新财富》５００富人榜中，房地产业富人的财富达１３６３．９亿元。
今年新上榜的１７位房地产富人共增加了１８５亿元财富，连续两年入选“５００富人榜”的房地产业富人，财富上涨１１９．８亿元，升幅为１０．２％。
从事房地产，特别符合华人富豪的习惯，从华人首富李嘉诚，再到中国内地首富黄光裕（旗下鹏润地产投资数十亿疯狂扩张），到上海３８岁的年轻富豪郭广昌（旗下拥有香港上市公司复地集团，中国十大开发商之一），再到联想集团，无不涉猎房地产业。
房地产业的利润如此之高，只会吸引越来越多的投资者进入这个产业，是不是竞争多了价格就能降？未必——由于房地方业的进入壁垒相对高，从业者实力都不弱，又由于房地产产品特点的高成本和稀缺性，房地产商单纯依靠价格竞争策略的可能性不大。
尤其是过了多事的２００５年，房地产商连手护市的可能性更大。
四、 炒房者、已购房者——涨的越多越好作为既得利益集团中的一分子，已购房的民众或者炒房者往往会从个人的利益得失出发，冀望房价再上涨。
在中国已购房的民众中，如果是完全靠自己的能力，而没有依赖于父母，大部分人在１９７５年之前出生，购房时间在２００２年最迟２００３年之前，由于买的早，这部分人基本没有体会到购房的压力，而且还贷也很轻松，房价上升多带来的财富增长甚至是他们自己也没有预料到的，自然，他们不希望房价跌。
但是需要注意的是，如果只是自住，没有第二套可供出售的房子，这部分人并没有真正的财富增长，很简单，如果你要换新房，需要承受更高的房价。
至于炒房团，应包括温州炒房团、海外炒房团和各地本地炒房团，分析一下他们的心态：利用资金优势左右房地产价格牟取暴利，该行为和股票市场的庄家行为如出一辙。
现在的房地产市场的退场时机未到，估计各炒家依然想在２００６年再起风云。
五、 准备购房自住者——有效需求不会减少全世界，可能只有华人对房地产有与生俱来的依恋，试想，西方人可以接受一辈子租房，又有多少中国人乐意过这样的生活？在高房价的背景下，未来的的购房者只有通过长期按揭方式方能够圆自己的住房梦，必将产生以下问题：消费挤出效应——为了还贷，其他支出只能尽量压缩。
在上海，以相对比较偏远地段的两房８０万元／套计算，首付５０％，贷４０万元，分３０年还清，初略估算，平均每个月还贷要２０００元以上，如果首付款只有２０万元，贷６０万元，分３０年还清，初略估算，平均每个月还贷要３５００元以上，购房者的压力、未来的生活质量可想而知。
那房价这么高，是不是房地产市场的有效需求会减少呢？１．城市化与城市人口的增长中国城市大多具备产业多元化的特点，这就为为吸纳周边的农村劳动力，扩大就业机会提供了可能。
特别是随着我国户籍制度、劳动用工制度和住宅制度改革的深入，阻碍人口、劳动力空间转移的藩篱被消除，使城市化水平不断提高，房地产的潜在需求只升不降。
２．收入增长与生活小康化尽管影响住房需求的因素很多，但收入水平的提高是最主要的因素。
收入是消费的前提，消费必须以一定的支付能力为基础。
根据需求收入弹性理论，住房消费需求对收入的变化是相对敏感的。
尽管目前商品房价格过高会抑制人们的住房需求，但是住房需求的价格弹性表明，住房需求对价格变化相对无弹性，因为住宅是人们生活的必需品，无论其价格高低，人们都需要有维持基本生活的住房。
因此，住房需求的价格弹性不会像奢侈品的价格弹性那么大。
此外，房价过高可能会降低消费需求，但是价格增长可提高资本利收益的预期，从而刺激更多的住房需求。
