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商品房项目价格市场调研及本项目价格定位建议报告一、引言商品房作为房地产市场的重要组成部分，其价格的设定对于开发商和购房者来说都至关重要。
本报告旨在通过对市场调研及价格竞争分析，为本项目提供合理的定位和建议。
二、市场调研结果1. 项目周边房屋价格通过对周边省市的商品房项目价格进行调查发现，价格区间较广，一般在每平方米6000元至15000元之间，具体价格与项目的地理位置和配套设施有关。
2. 目标消费群体收入状况通过调查发现，目标消费群体的收入水平主要集中在月收入1万至2万元之间，较高的收入群体也有，但数量较少。
3. 竞争对手分析在本地区，已有多个房地产开发商投资兴建了商品房项目，其中一些项目具有较高的知名度和口碑。
三、价格竞争分析1. 定位竞争对手通过对竞争对手的产品及价格进行分析，发现其价格差异较大。
具体而言，一些高档商品房项目价格较高，但市场需求较低，一些中档产品价格相对合理且市场需求较为旺盛。
2. 市场需求分析通过调查发现，购房者对于商品房的需求主要体现在居住需求和投资需求两个方面。
具体而言，购房者在选择商品房时，注重购房项目的地理位置、硬件设施、配套设施及周边环境等因素。
3. 定价建议综合考虑目标消费群体收入水平、市场需求和竞争对手情况，本项目价格定位建议为每平方米8000至10000元。
具体价格可根据项目地理位置、项目规模和配套设施进行微调。
四、竞争优势与定位1. 竞争优势本项目具有以下竞争优势：地理位置优越，交通便利；周边配套设施完善；建筑设计与施工质量优良。
2. 定位建议根据市场调研结果和竞争分析，本项目可以定位为中档商品房项目，既可满足居住需求，同时也有一定的投资价值。
五、营销策略建议1. 建立品牌形象通过良好的项目形象推广、高质量的施工和服务等方式，为项目建立良好的品牌形象，提高项目的知名度和认可度。
2. 合理定价和营销策略根据定位和竞争对手价格，合理定价，并采取适当的促销策略，如首付优惠、分期付款、装修补贴等，以吸引潜在购房者。
南京市房产网上数据资料Corporation standardization office #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8海量免费资料尽在此网上数据资料中房南京住宅指数片区报告（9月）Z1.大新街口商圈片区综合指数整体而言，城中9月份的房价与7、8月份基本持平，未出现“波澜横生”的现象，后期可能及继续小幅上升。
由于主城区可用来开发的土地是建一块少一块，所以造成土地的稀缺，同比周边一些楼盘成本要高，，我们研究认为城中项如果估计开盘价格在7000左右，面积合适，买家一定会非常踊跃。
?片区成分指数（样本项目）征选中?H1.奥体片区综合指数?打折等促销活动明显涌出，同时金马郦城推出部分7000多元/平方米的小户型房。
拉德芳丝报价8000元/平方米的房子，只是引起消费者非正常注意，但是我们认为河西目前的高价策略，我们目前保留态度，也许很快就能看到一些结果，目前部分住宅的实际成交价格业内传言在5200-5800元/平方米左右。
综合打折后计算河西5000左右的楼盘将会出现。
片区成分指数（样本项目）征选中?H3.龙江片区综合指数?价格基本稳定，目前波动区域在1%左右，部分面积过大的户型开发商会采取会一些优惠,因为总价过高购买人气有所下降。
?片区成分指数（样本项目）征选中??H2.水西门片区综合指数?价格基本稳定，尤其是在南京莫愁湖附近的住宅项目价格房价稳中略升，部分面积过大的户型开发商会采取会一些优惠,因为总价过高购买人气有所下降。
??片区成分指数（样本项目）征选中?B1.城东北片区综合指数?价格指数基本稳定，目前部分面积过大的户型开发商会采取会一些优惠,因为总价过高购买人气有所下降，金基翠城项目值得关注。
?片区成分指数（样本项目）征选中B3.城北滨江片区综合指数?价格指数基本稳定，商品房价格基本平稳，二手房未引入价格指数，中房指数系统友情提醒该片区二手房下跌明显。
??片区成分指数（样本项目）征选中??B2.中央门商圈片区综合指数?价格小幅下调，新盘开盘，购买人气有所上升，同时也传出某个项目有个别退房现象出现。
概述：2024年是南京房地产市场调控政策的深入落地的一年，政府监管力度明显加大，楼市出现了一系列变化。
本报告将对2024年南京房地产市场的整体情况、市场表现、价格走势、政策影响等方面进行深入分析，以期为相关产业提供依据和参考。
整体情况：2024年南京房地产市场总体保持平稳增长趋势，但增速明显放缓。
2024年上半年商品房销售面积达到XXX万平方米，同比增长X.X%，但增速较2024年同期下降X.X个百分点。
购房需求呈现稳定态势，但由于政策的影响，购房者更加理性、审慎，购房热情有所降低。
供应方面，住宅供应量有所增加，但供应结构调整不明显，中小户型仍然占据主导地位。
市场表现：2024年南京房地产市场呈现出明显的分化态势，新房市场表现平稳，二手房市场表现疲软。
新房市场的平稳表现主要得益于政府的调控政策，市场供求关系逐渐趋于平衡。
二手房市场受政策影响较大，成交量持续下滑，价格下跌明显。
投资者和购房者开始纷纷关注新房市场，使得新房市场需求不断增加。
价格走势：2024年南京房地产市场价格趋势总体平稳。
由于政府调控政策的推动，房价上涨势头得到明显抑制。
2024年上半年，南京市商品住宅平均价格为XXX元/平方米，同比上涨X.X%，涨幅明显较2024年同期下降。
二手房价格下跌明显，上半年同比下降X.X%，二手房市场供大于求，导致价格下行压力较大。
政策影响：2024年南京房地产市场调控政策继续加强，政府采取了限购、限贷等一系列举措。
限购政策限制了购房者的购房数量，使得购房者更加审慎。
限贷政策使得购房者的贷款额度受到限制，降低了购房者的购买能力。
这些政策的推出使得房地产市场供求关系发生了变化，市场需求量减少，房价上涨的势头受到明显抑制。
展望：展望2024年，南京房地产市场仍将受到严格的调控政策影响。
政府将继续加强调控力度，避免房地产市场出现大幅波动。
房地产企业需要进一步优化产品结构，推动房地产市场的可持续发展。
购房者需要理性看待市场，谨慎购房，以适应市场的变化。
![南京市居民商品住宅价格管理暂行办法-宁价房字[1994]201号](https://img.taocdn.com/s1/m/67c9243d4a35eefdc8d376eeaeaad1f346931161.png)
南京市居民商品住宅价格管理暂行办法正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 南京市居民商品住宅价格管理暂行办法（1994年12月13日宁价房字[1994]201号）第一条为了适应建立社会主义市场经济体制的要求，进一步加强居民商品住宅价格管理，规范价格构成和价格行为，促进房地产业的健康发展，根据国务院国发[1993]60号文件和《江苏省价格管理监督条例》以及省物价局、建委、财政厅、建设银行《转发国家物价局等四个部门关于＜印发商品住宅价格管理暂行办法＞的通知》规定，结合我市实际情况，制定本办法。
第二条在我市行政辖区范围内，从事居民商品住宅开发经营的企业均须执行本办法。
本办法所称居民商品住宅，是指开发企业开发经营的普通商品住宅和政府给予政策优惠的解困房、微利房、经济用房、合作建房等优惠商品住宅。
第三条居民商品住宅价格实行政府定价管理。
市物价部门负责组织贯彻实施国家和省制定的价格管理政策和规定，并负责本市居民商品住宅的价格制定、调整和管理监督工作。
区物价部门负责管理法人登记关系隶属于本区的开发企业，开发经营建筑面积在2万平方米以下项目的普通商品住宅价格。
第四条制定居民商品住宅价格的原则是：以合理成本为基础，市场供求为导向，符合国家政策规定，兼顾国家、企业、消费者利益，并考虑房屋的建造质量、所处地段、层次等因素，按质论价。
第五条开发建设优惠商品住宅的企业，必须在项目开工前三个月按本办法第九条规定的价格构成测算销售价格，报市物价部门审核批准后执行。
开发企业不得擅自制定和调整。
第六条普通商品住宅销售价格由市物价部门按一九九四年南京市建成区土地级别的划分，制定区域最高销售价格，适时公布。
南京市房地产市场调研报告南京市房地产市场调研报告进入南京市场前期调研报告目录：一. 南京市房地产总体状况分析；二. 南京市房地产市场板块划分及其属性；三. 政府房地产发展政策；四. 政府城市规划对房地产的影响；五. 城市发展中交通发展的影响；六. 南京市房地产企业竞争企业状况；七. 江宁板块详细资料；八. 民信将军路项目诸项信息；九. 民信将军路项目SWOT分析及预见性建议；南京市房地产总体状况分析南京市房地产整体上市场供需两旺，价格持续上涨，卖方市场特征显著，但同时也具有结构性短缺市场的部分特征(如:8010年南京市主城建设的重点。
河西新区这两年的发展，有目共睹：奥体新城的建设.高档物业的开发.市政配套建设与完善.商业配套以及生活配套的不断跟进……使得这一板块土地价值飙升，房地产市场火爆，成为住宅市场项目开发数量最多的板块。
精品楼盘辈出，如万科金色家园（二期均价已达6500元以上）.月安花园（二期均价已达3800以上），但由于缺乏自然环境的优势，几乎所有的楼盘都是以人工造景为主（万科等少数高价盘除外）。
江北板块：江北地区包括浦口区，大厂区，六合区，江浦县，由于长江两岸交通滞后，江北半版块的房地产开发温度较低，购房者尚没有把江北版块作为关注的选择目标。
随着长江五座大桥的建设，交通的改进，江北版块大有可能进入浦东模式的发展轨道；目前江北版块的浦口区少许楼盘开发项目已试图进入南京市购房人群的视野。
住宅多以多层为主，价格在2000元以下。
宁南板块：主要地处雨花台区，宁南新区由于有“仁恒”等品牌发展商实力开发，又有环境优美的自然景观优势（雨花台风景区.花神湖等），成片打造高档物业社区（如“仁恒玉兰山庄”.“翠竹园”等），使得该板块住宅市场整体价格水平不断拉升（不排除个别因素），促使该地区房地产市场进一步膨胀。
目前，整体房价水平已位于其它几大“新区板块”之首。
但该区域商业配套.生活配套等均不够成熟，仅有的只是区位优势.自然景观优势。
商品房销售市场调查与价格分析随着我国经济不断发展，人们对于居住环境的要求也逐渐提高，购买商品房成为了越来越多人的选择。
在商品房销售市场，价格是一个至关重要的因素。
因此，对于商品房销售市场的调查和价格分析显得尤为必要。
本文将从市场调查和价格分析两个方面来探讨商品房销售市场的情况。
一、市场调查1.区域分布商品房销售市场的区域分布接近于城市分布。
目前，南方地区如广东、上海、北京、深圳、杭州等城市是商品房销售市场的主要区域。
而东北、西北、西南地区的商品房销售市场明显落后，其中一些区域的房地产市场还处于起步阶段。
2.销售方式随着网络技术的发展，越来越多的开发商开始互联网销售。
目前，大部分商品房销售市场为组合销售，即组合各种售楼方式，如线上、线下、预售、现房等多种形式销售。
3.购房者属性根据统计数据，目前购房者年龄主要集中在25岁至40岁之间，95%以上为首套购房者。
大多数购房者是已婚家庭，有一定的经济实力。
此外，投资房地产的中老年人和外来人口也是商品房销售市场的重要人群。
4.客户需求购房者的需求主要包括地理位置、楼盘品质及服务、房屋面积及布局、配套设施、物业管理等。
其中，地理位置是购房者最为关注的需求。
购房者更多的是看重房屋品质及服务和配套设施，而不是物业管理服务。
二、价格分析目前，商品房销售市场价格波动较为明显，很多消费者对不同区域、不同品质的房屋价格差异不了解。
1.城市内各区域房价差异在同一城市内，不同区域的房价相差较大。
例如，北京的房价在东城、西城等市中心区域最高，而海淀、朝阳、丰台等城郊或新城区域房价则相对较低。
因此，购房者在比较不同城市的房价时应注意不同区域、不同位置带来的价格差异。
2.楼盘品质和服务对价格的影响在同一区域、同一位置的情况下，不同楼盘的品质、服务等影响房价的因素也很大。
例如，同区域内的豪华公寓房价可能会比普通住宅贵出很多，或者同一品质、大小的楼盘，其周边的高档商业和交通设施会导致其房价上涨。
一、宏观经济环境分析2024年，南京房地产市场受到了宏观经济环境的较大影响。
整体而言，中国经济增速有所放缓，消费升级、居民收入增加等趋势明显，这对房地产市场的稳定发展产生了积极作用。
二、政策背景分析2024年，南京市政府出台了一系列调控政策，旨在稳定房地产市场。
其中，房地产市场调控政策的整体合理性得到了市场的认可，有利于防范金融风险，减少市场波动。
三、市场供需分析2024年，南京房地产市场供需状况总体平衡。
城市人口流入不断增加，居民购房需求稳定。
同时，市场上房屋供应量也有所增加，成交量相对稳定。
四、价值投资分析2024年，南京房地产市场的投资价值相对较高。
尤其是在地理位置好、交通便利、基础设施较完善的繁华区域，房价保持较高水平。
此外，一些新兴的经济发展区域也有较大的投资潜力。
五、市场风险分析2024年，南京房地产市场面临一些风险。
其中，房价过高、贷款利率上升、政府调控政策调整等因素可能导致市场波动。
此外，经济下行压力增加、人口净流入减少也可能对房地产市场产生不利影响。
六、发展前景分析综合以上各方面因素，2024年南京房地产市场的发展前景是相对稳定的。
尽管市场风险存在，但是整体经济环境向好，政府调控政策相对合理，加之市场供需平衡，预计南京房地产市场依然有较高的增长潜力。
七、投资建议针对2024年南京房地产市场情况，我们给出以下投资建议：1.投资者可以关注地理位置优越、交通便利的繁华区域，积极参与其中。
2.在购房时需要谨慎选择，注意避免高风险项目。
3.关注政府调控政策的动向，并及时调整投资策略。
4.在投资前应充分了解市场风险，做好风险管理和资产配置工作。
总结：2024年南京房地产市场在宏观经济环境、政策背景、供需状况等因素的影响下，呈现出相对稳定的发展态势。
投资者在参与其中时需要综合考虑市场风险和投资潜力，做出明智的投资决策。
同时，政府应继续加强调控政策的制定和执行，确保市场的稳定和健康发展。
2018年南京房地产开发投资、施工、销售情况及价格走势分析「图」一、2010-2018年南京房地产开发投资情况华经产业研究院数据显示：2018年南京房地产开发投资额为2354.16亿元，同比增长8.5%；2018年南京商品住宅开发投资额为1574.64亿元，同比增长0.3%；2018年南京本年购置土地面积为186.36万㎡，同比增长-35.4%。
数据来源：国信房地产信息网，华经产业研究院整理数据来源：国信房地产信息网，华经产业研究院整理数据来源：国信房地产信息网，华经产业研究院整理更多内容相关报告：华经产业研究院发布的《2018-2024年南京房地产市场运营趋势分析及投资潜力研究报告》二、2010-2018年南京房地产施工情况2018年南京商品房施工面积为8656.95万㎡，同比增长6.1%；2018年南京商品房新开工面积为1942.31万㎡，同比增长-4.1%；2018年南京商品房竣工面积为1176.85万㎡，同比增长9.2%。
数据来源：国信房地产信息网，华经产业研究院整理数据来源：国信房地产信息网，华经产业研究院整理数据来源：国信房地产信息网，华经产业研究院整理2018年南京商品住宅施工面积为5602.71万㎡，同比增长3.8%；2018年南京商品住宅新开工面积为1263.53万㎡，同比增长-1.6%；2018年南京商品住宅竣工面积为845.34万㎡，同比增长4.9%。
数据来源：国信房地产信息网，华经产业研究院整理数据来源：国信房地产信息网，华经产业研究院整理数据来源：国信房地产信息网，华经产业研究院整理三、2010-2018年南京房地产销售情况2018年南京商品房销售面积为1220.73万㎡，同比增长-14.6%；商品房销售额为2731.98亿元，同比增长22.1%。
2018年南京商品住宅销售面积为982.65万㎡，同比增长-18.7%；商品住宅销售额为1936.64亿元，同比增长5%。
数据来源：国信房地产信息网，华经产业研究院整理数据来源：国信房地产信息网，华经产业研究院整理数据来源：国信房地产信息网，华经产业研究院整理数据来源：国信房地产信息网，华经产业研究院整理四、南京房地产市场走势2018年南京住宅市场（高淳、溧水、六合除外）的成交均价为29473元/㎡，同比上涨7%，接近2014年成交均价15289元/㎡的两倍。
南京市房地产市场分析报告一、南京市房地产发展的社会经济背景1．城市土地和人口状况江苏省省会城市南京，全市土地面积6582.31平方公里，其中市区4723.07平方公里（2002年起市区增加江宁区）。
2003年，南京全市户籍人口572.23万人，比2002年增加8.95万人，增长1.6%。
其中，市区户籍人口达489.76万人，比上年增长9.41万人，涨幅为达%；市区家庭户为160.41万户，比2002年增加4.5万户，增长3%；市区户均人口为3.05人/户。
2003年，全市外来人口约150万人左右，占全市户籍人口的26.2%。
2004年，南京全市户籍人口583.6万人，较上年增长2%，其中市区户籍人口501.23万人，同比增长2.3%。
（2004年为快报数据，下同）资料来源：南京统计年鉴注：由于2002年以前市区面积不同，不具有可比性，所以2002年前市区数据不在图中列出2003年，南京全市地均产值为2400万元/平方公里，同比增长21%。
2004年达到2902万元/平方公里，增幅为21.17%。
2000~2004年平均年增长16.9%，土地利用效率得到大幅提高。
2．宏观经济基本发展情况在1995年到2002年的8年中，南京市国内生产总值基本保持10%左右的年增长速度。
到2003年有一个飞跃，当年全市国内生产总值较上年增长21.47%，达到1576.2亿元人民币，这一数字较1995年的576.46亿元增加了近两倍，实现了历史性突破。
同时，全市经济总量占全省的比重由2002年的12.2%升至2003年的12.7%，提高了0.5个百分点。
根据快报数据显示，2004年南京市完成国内生产总值1910亿元，增长21.17%，持续了2003年的经济高速增长态势。
据初步统计，2004年国民经济三次产业中，第一产业增加值为70亿元，同比增长7.53%，占全市GDP总量的比重相当少，仅3.66%；第二产业增加值为1005亿元，增长24.94%；第三产业为835亿元，增长18.15%，其占全市GDP的比重为43.72%，处于连续下降的趋势。
南京市商品房价格研究及其剖析住宅价格构成清单及实证分析南京市商品房作价方法〔商品房价格的构成〕商品房价格=成本+利润+税金+住宅差价商品房成本=土地征用〔出让〕及拆迁补偿费+前期工程费+房屋建筑安装工程费〔含材料差价〕+附属公共配套设施费+公共基础设施费+治理费用+销售费用+财务费用+代收费用〔共9项成本构成〕一、成本构成〔一〕土地征用〔出让〕及拆迁补偿费：1、国有土地使用权出让金2、征〔拨、使〕用土地治理费3、临时用地治理费4、土地登记费5、建设用地批准书工本费6、土地用途变更费7、耕地开垦费8、土地复垦费9、农业重点开发建设资金10、新菜地开发建设资金11、征地拆迁安置补偿费12、房屋及附着物补偿费用13、都市房屋拆迁治理费14、都市房屋拆迁补偿安置费用15、都市公企单位搬迁补偿费用16、其他费用17、拆迁旧建筑物回收的残值冲减开发成本18、拆迁安置中的差价收益冲减开发成本运算公式：单体造价(元/m2) = 土地征用〔出让〕及拆迁补偿费用总额÷房屋建筑总面积商品房单位面积的费用(元/m2) = 土地征用〔出让〕及拆迁补偿费用总额÷商品房面积〔二〕前期工程费1、新建房屋白蚁防治费2、利用城建档案资料服务费3、都市道路占用费4、都市道路挖掘补偿费5、都市规划设计收费6、工程勘察测绘费用7、工程设计费用8、三通一平费用〔通电、通水、通路、土地平坦〕9、其他运算公式：单体造价(元/m2) = 前期工程费用总额÷房屋建筑总面积商品房单位面积的费用(元/m2) = 前期工程费用总额÷商品房面积〔三〕房屋建筑安装工程费〔含材料差价〕1、桩机工程费用2、土建工程费用3、水电安装工程费用4、室外附属工程费用5、其他运算公式：单体造价(元/m2) = 房屋建筑安装工程费用总额÷房屋建筑总面积商品房单位面积的费用(元/m2) = 房屋建筑安装工程费用总额÷商品房面积〔四〕附属公共配套设施费列入项目规划图、规划要点，列入建筑安装施工图预算项目，与主体房屋相配套的非营业性的公共配套设施费用。
南京市商品房价格研究及其剖析n 江苏省：1 2002年上半年住宅投资154亿元，同比增长31%，占整个房地产投资的76%。
2 2002年上半年全省商品房平均价格为1944元/平方米，比年初上涨116元/平方米。
3 2002年上半年全省住宅平均价格为1814元/平方米，比年初上涨119元/平方米。
4 常州2002年1~9月份房地产投资27亿元，同比增长42.78%，商品房销售113.61万平方米，同比增长22.54%，销售额22亿元，同比增长47.1%，平均预售价2655元/平方米，比去年上涨18%。
5 无锡2002年近200万平方米的拆迁给房地产市场带来旺盛的需求。
1~9月出让土地17幅，169万平方米，是去年的3倍，施工面积为342万平方米，同比增长99%，其中住宅施工面积281万平方米，同比增长99%。
竣工面积42万平方米，同比增长46%，其中住宅竣工面积同比增长10%。
商品房住宅成交面积92万平方米，同比增长23%，商品房销售6500套。
存量房成交面积92万平方米，同比增长85%，共成交11000套。
市区商品房平均价格达2580元/平方米，处于高位运行状态。
明年预期拆迁达100万平方米，住宅需求达175万平方米。
6 2002年10月17日江苏省质监局公布了2002年江苏省服务行业拥护满意度调查结果，用户不满意的：火车服务、工交车、长途客车；用户很不满意的：医疗、药品、房地产和物业管理。
7 上海2002年1~9月房地产以成交套数统计：3000~5000元/平方米的中价位商品房占55.2%，3000元/平方米以下的占16%。
而7000元/平方米以上的高价商品房占8.6%，其中外地人购买占28%，境外人士达25%，本地人只占46.5%。
n 南京市：1 南京市2002年1~8月份销售面积240万平方米，同比增长25.04%。
2 南京市2002年1~8月份销售金额87亿元，同比增长32.85%。
3 南京市2002年1~8月份销售商品房2万余件，同比增长27.74%。
4 1~8月份商品房平均价格为3620元/平方米，住宅平均价格为3290元/平方米，同比增幅6.4%。
5 1~6月份商品房空置面积为77.63万平方米，同比下降10.8%，其中空置一年以上的面积下降17.6%。
6 南京市住宅消费90%以上为本地人，外地人购买住宅不到10%，杭州有52%的住宅被外地人购买，上海有26%的住宅被外地人购买。
7 南京市房地产市场由于居民生活水平提高、改善居住条件和年轻人结婚购房等，需求旺盛，约占总交易量的60%；1999~2002年拆迁户有4.057万户，约占交易量的25%，外地人购房约占10%。
8 2002年10月16日浙江开发商以4.03亿元竞争获得No.2002G15号地，比底价2.85亿元高出1.18亿元。
土地总面积为23万平方米，实际出让面积151650.1平方米，楼面地价接近2200元/平方米，销售价格至少为4400~4500元/平方米，而周边地区销售价格为4000元/平方米左右。
土地价格占房价的50%左右。
9 南京市2001年人均住宅建筑面积为19.77平方米，建设部官员认为户均建筑面积在80~100平方米是合理的。
n 基本规律和数据：1 从国际经验看，经济增长速度与房地产投资的增速比为1:1.4应该是合理的；南京2001年GDP增幅为11.2% ，房地产开发投资增幅为11.7%，比较正常。
1993年房地产泡沫出现时，我国经济增长速度为13.4%，房地产开发投资增幅为124.9%。
2 按国际标准，人均住宅建筑面积在达到30平方米以前，房地产会处于一个相对旺盛的时期，房价将会持续上涨，在30~35平方米之间，房价会趋于平稳，在35平方米之后，房价则可能会回落。
3 数据表明：到2002年6月底，城市居民家庭户均财产为22.83万，其中房产价值为10.94万元，占47.9%，是城市居民家庭最大的资产，如果房价持续下跌，市民最直接的感受就是自家的财产不断缩水。
4 世界经验表明，当居民家庭恩格尔系数由50%降到40%时，家庭居住消费支出将由11%~12%上升到15%~20%。
在美国、英国、德国和日本等国，住宅消费占生活费的比重在15%左右，而在低收入国家，其住宅支出则不到10%。
中国1995年城镇居民家庭恩格尔系数为49.92%，居住消费支出为7%，1999年恩格尔系数降为41.86% 但居住消费仅为9.8%，比国际平均水平（一般为20%）低得多。
因此中国家庭居住消费应该继续上升才符合规律。
5 我国城镇居民家庭房价收入比为3.7~15.8倍不等，全国平均为9.84倍，世界银行标准为3~6倍。
但由于中国居住需求集中释放，居住消费偏低，认为房价收入比在5~8比较合理。
日本为5.93，新加坡为3，美国为5.1，香港为3.7，澳大利亚为4.5，英国为4.8。
国际上的租售比为1：100~1：120，而中国50年代为1：280，60年代为1：375，70年代为1：571，1988年为1：4230。
江苏省1996年为1：800（年租金为39.86元/平方米，售价为2800元/平方米，相当于月租金为3.32元/平方米）。
6 根据美国经济学家西蒙库兹涅的统计分析，宏观经济增长率与房地产业发展存在十分密切的关系。
7 随着市场进程加快，工程施工价格随着招标投标实施，其价格会下降（一般预算价再下浮15~16%），而土地价格会随着招标及拍卖的实施，其价格会上涨。
表1房地产与宏观经济增长率相互关系n 住宅价格构成清单及实证分析南京市商品房作价办法（商品房价格的构成）商品房价格=成本+利润+税金+住宅差价商品房成本=土地征用（出让）及拆迁补偿费+前期工程费+房屋建筑安装工程费（含材料差价）+附属公共配套设施费+公共基础设施费+管理费用+销售费用+财务费用+代收费用（共9项成本构成）一、成本构成（一）土地征用（出让）及拆迁补偿费：1、国有土地使用权出让金2、征（拨、使）用土地管理费3、临时用地管理费4、土地登记费5、建设用地批准书工本费6、土地用途变更费7、耕地开垦费8、土地复垦费9、农业重点开发建设资金10、新菜地开发建设资金11、征地拆迁安置补偿费12、房屋及附着物补偿费用13、城市房屋拆迁管理费14、城市房屋拆迁补偿安置费用15、城市公企单位搬迁补偿费用16、其他费用17、拆迁旧建筑物回收的残值冲减开发成本18、拆迁安置中的差价收益冲减开发成本计算公式：单体造价(元/m2) = 土地征用（出让）及拆迁补偿费用总额÷房屋建筑总面积商品房单位面积的费用(元/m2) = 土地征用（出让）及拆迁补偿费用总额÷商品房面积（二）前期工程费1、新建房屋白蚁防治费2、利用城建档案资料服务费3、城市道路占用费4、城市道路挖掘补偿费5、城市规划设计收费6、工程勘察测绘费用7、工程设计费用8、三通一平费用（通电、通水、通路、土地平整）9、其他计算公式：单体造价(元/m2) = 前期工程费用总额÷房屋建筑总面积商品房单位面积的费用(元/m2) = 前期工程费用总额÷商品房面积（三）房屋建筑安装工程费（含材料差价）1、桩机工程费用2、土建工程费用3、水电安装工程费用4、室外附属工程费用5、其他计算公式：单体造价(元/m2) = 房屋建筑安装工程费用总额÷房屋建筑总面积商品房单位面积的费用(元/m2) = 房屋建筑安装工程费用总额÷商品房面积（四）附属公共配套设施费列入项目规划图、规划要点，列入建筑安装施工图预算项目，与主体房屋相配套的非营业性的公共配套设施费用。
计算公式：单体造价(元/m2) = 附属公共配套设施费用总额÷房屋建筑总面积商品房单位面积的费用(元/m2) = 附属公共配套设施费用总额÷商品房面积（五）公共基础设施费开发项目内直接为商品房配套建设的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫等公共基础设施费用。
计算公式：单体造价(元/m2) = 公共基础设施费用总额÷房屋建筑总面积商品房单位面积的费用(元/m2) = 公共基础设施费用总额÷商品房面积上述（一）至（五）项商品房单位面积费用之和，作为计算管理费用、销售费用、财务费用及利润的基数。
（六）管理费用开发经营单位为组织开发经营活动所必需发生的费用，以（一）至（五）项商品房单位面积费用之和为基数，区别开发企业的资质等级，按一定比例提取管理费用，一级为3%﹪，二级为2.5%﹪，三级为2%﹪。
计算公式：商品房单位面积的管理费用(元/m2) =（一）至（五）项商品房单位面积费用之和×（2 —3%﹪）（七）销售费用开发经营单位为销售商品房而发生的费用，以（一）至（五）项之和为基数的2%提取。
计算公式：商品房单位面积的销售费用(元/m2) =（一）至（五）项商品房单位面积费用之和×2%（八）财务费用开发经营单位为开发项目筹措建设资金所发生的银行贷款利息支出、汇兑损益及手续费。
利息支出的计算基数不超过（一）至（五）项之和的30%。
计息时间为：多层住宅不超过24个月，高层住宅不超过36个月。
利率按国家规定执行。
计算公式：商品房单位面积的财务费用(元/m2) =（一）至（五）项商品房单位面积费用之和×30%×利率×时间（九）代收费用1、市政公用基础设施配套费（经济适用房含安居工程免收）2、建制镇市政公用基础设施配套费3、发展新型墙体材料专项用费（经济适用房含安居工程免收）4、结建人防经费（经济适用房含安居工程免收）5、供电工程贴费（经济适用房含安居工程免收或减收）6、消防设施建设费7、煤气建设费8、散装水泥专项资金9、教育地方附加费（经济适用房含安居工程和已配套教育设施的项目免收）计算公式商品房单位面积的费用(元/m2) = 代收费用总额÷商品房面积二、利润以（一）至（五）项商品房单位面积费用之和为基数计算：（一）经济适用房的利润率最高不超过3％。
（二）普通标准商品住宅的利润率最高不超过8％。
（三）高档住宅商品房和非住宅商品房利润率由开发商根据市场供求自主确定计算公式：商品房单位面积的利润(元/m2) =（一）至（五）项商品房单位面积费用之和×利润率三、税金计算公式：商品房单位面积的税金(元/m2) = [（一）至（五）项商品房单位面积费用之和+ 管理费+ 销售费用+ 财务费用+ 代收费用+ 利润]÷( 1 - 税率)×税率四、住宅差价（一）各楼层、朝向的差价率（二）质量差价率商品房价格的计算公式综合平均销售价格(元/m2) =（一）至（五）项商品房单位面积费用之和+ 管理费+ 销售费用+ 财务费用+ 代收费用+ 利润+ 税金各楼层、朝向销售价格(元/m2 ) = 综合平均销售价格×（ 1 ±住宅差价率）面积计算方法：( m2 )（一）土地土地等级按申报商品房价格时，南京市人民政府当年公布的南京市土地级别填写。
