金牛市民中心物业服务方案2015.9.13

金牛市民中心物业服务方案二零一五年九月一日制目录第一章：项目定位及管理模式 (3)第二章：物业管理服务目标及承诺 (9)第三章：物业管理服务方案 (10)第一节组织机构 (10)第二节项目运作管理控制 (12)第三节具体实施方案 (14)第一阶段：早期物业管理介入阶段 (14)第二阶段：前期物业管理实施阶段 (15)第三阶段：日常管理阶段 (24)第四节商业部分专项管理方案 (32)4.1.溢水的应急预案 (33)4.2.电梯故障困人的应急预案 (34)4.3.临时停电的应急预案 (35)4.4.煤气泄漏的应急预案 (36)4.5.斗殴及暴力事件的应急预案 (37)4.6.抢劫及盗窃事件的应急预案 (38)4.7.火警的应急预案 (39)4.8.恐吓事件应急预案 (40)4.9.贵重商品及店铺遇险应急预案 (41)第五节 VI企业形象识别视觉系统 (42)第一章项目定位及管理模式一、项目概况【金牛市民中心】项目位于四川省成都市金牛区一品天下大街999号（一品天下大街与长庆东一路交汇处），地处城西中环发展轴，连通地铁7号线，毗邻金牛区茶店子及交大路核心商圈，距离交大路凯德广场50米，距离市中心大约7公里。

项目周边交通便利，立体交通网络发达。

【金牛市民中心】得天独厚的地理位置、舒适的环境、完善的商务配套和贴心细致的服务，必将带给您高品质的个性化商务环境。

项目开发以“政企双赢”为理念，打造创新型政企协同平台。

【金牛市民中心】必将成为成都市城西一座地标性建筑。

【金牛市民中心】项目主体结构为框剪结构，抗震设防烈度为７度设防，基础为筏板及独立基础。

整个项目总占地面积：11340.70平方米；总建筑面积：约72797.5平方米（A座约为1.9万平方米、B座约为1.6万平方米，裙楼商业面积约为0.5万平方米，政务服务中心面积约为1.6万平方米），容积率为：5.0，地上21层，地下2层，楼宇建筑总高91.3米。

楼宇机动车停车位457个，其中地面停车位34个，地下停车位423个。

项目配备了通力电梯、约克空调机组等知名国际品牌的附属设施设备。

二、项目分析及定位1、项目分析1）物业属性本楼宇属商业综合体项目，占地约17亩，商业写字楼体量大，物业管理服务上对本楼宇的安全管理、业主服务、工程保障、环境管理是重点。

2）服务对象本楼宇属城市综合体项目，业主主要两类：一是各形态的商铺业主，二是；写字楼业主主要是企/事业单位业主/业主。

2、物业服务项目定位服务定位--根据本项目实际特点，提出以“安全、舒适、高效”作为“金牛市民中心”的整体物业基本服务定位。

1）安全：作为我们管理的最高目标，包括安全时效、安全感受，主要在体现对本体建筑设施设备的安全运行，业主的内部信息不外泄，人流、车流进出有序；包括治安安全、设备安全、消防安全、交通（车辆）安全等内容。

2）舒适：优质物业管理服务创建和谐、优美、清洁、文明、生态的经营环境。

实行以业主、商户、业主为中心的管家式物业管理服务模式，寓管理于精细服务之中，使业主商户尽享尊贵服务。

3）高效：快速服务响应机制，保证及时满足业主/业主需求。

高效是我们行动的基础，特约服务的快速响应、行政办公服务的完成率是“高效”的体现。

三、物业管理服务模式序号项目内容服务标准物业管理工程服务供配电系统的运行及维修保养1、24小时保障供配电运行；2、因市政原因停电的，提前24小时发布通知告知顾客进行准备；非提前通知突然停电的，5分钟以内启动柴油发电机；3、供配电系统每天进行运行巡检至少一次，每半年进行一次定期维护，每三年进行一次高压预防性试验。

给排水系统的运行及维修保养1、24小时保障供水运行；2、因市政原因停水的，提前24小时发布通知告知顾客进行准备；非提前通知突然停水的，20分钟以内书面致歉并说明停水原因及预计恢复供水时间；3、给排水系统每天进行运行巡检至少一次，由持有防疫部门认可的健康合格证的工程人员负责二次供水相关工作，每半年一次对二次供水水箱进行清洗，且防疫部门检验合格；4、对相关设备设施进行定期维护：水泵每月至少一次，阀门每季度至少一次，管网每年至少一次。

电梯系统的运行及维修保养1、电梯实行24小时运行模式，夜间执行经济运行模式；2、每年故障停机次数不超过2次；3、维修工作安排在人流低峰期；4、制定月度、季度、年度维保计划，定期进行维保；5、每年按时进行电梯年检。

中央空调系统的运行及维修保养1、环境温度高于25℃或低于10℃应启用中央空调制冷、制热系统；2、每年故障停机次数不超过2次；3、维修工作安排在人流低峰期；4、计划停机应提前3天书面公告，故障停机时，20分钟内书面致歉并说明停机原因及预计恢复运行时间；5、系统运行期间，每2小时运行巡检一次；6、风机盘管每季度清洗一次；7、每年至少进行2次管网清洗，一次水质检测且防疫部门检验合格；8、冷却塔的清洗；9、每月至少一次定期维护。

消防系统的运行及维修保养1、24小时值班，发生紧急情况及时处理；2、每天至少对消防主机运行巡检一次；3、每月至少一次定期维护；4、每季度至少进行一次系统联动试验；5、每年至少进行一次烟感吹烟试验，年覆盖率100%（分解到每月进行）。

视频监控系统的运行及维修保养1、24小时值班，发生紧急情况及时处理；2、每天至少对监控系统（不含摄像头）运行巡检一次；3、每月至少一次定期维护；门禁系统的运行及维修保养1、每日至少对门禁系统运行巡检一次，各控制点周覆盖率100%；2、每月至少一次定期维护（包括管理软件、管理主机和锁等）；停车场管理系统的运行及维修保养1、每日至少对停车场管理系统运行巡检一次；2、每月至少一次定期维护（包括管理软件、管理主机和道闸等）；公共照明系统的运行及维修保养1、每日至少运行巡检一次公共照明系统，灯具是否正常，若发现松动、脱落、损坏时，及时进行修复或更换。

电子巡更系统的运行及维修保养1、每日至少巡检一次电子巡更系统；2、每季度至少进行一次除尘、线头紧固工作。

秩序服务安全秩序1、在物业服务区域内，不出现1起因管理不善造成的伤人事件；2、在物业服务区域内，不出现1起因管理不善造成的财产损失；3、物业服务区域内的公共部位/区域不被占用，没有乱堆放、乱摆卖的现象，推销人员、未经允许人员不出现在物业服务区内；4、外来人员100%受到秩序维护人员关注，对可疑人员及时识别并有效跟踪监视；5、巡逻维护人员每30分钟对地面公共场所巡视一遍；6、巡逻维护人员每2个小时对楼面公共场所巡视一遍；7、物业服务人员对顾客的熟悉率达80％以上，关键顾客熟悉率100％；8、危险场所（如：天面、13层避难层、首层水幕墙、车辆进出口及通道）设置有警示装置和防护措施；9、物业服务区域内的摄像监控装置24小时运行，资料保存期30天；10、大宗物品进出得到办公单位责任人确认，开具放行手续并进行备案登记后方可放行；11、门禁卡及钥匙管理严格，授权、使用、保管有责任人，并严格执行登统计制度。

停车秩序1、车场道闸故障时，有专人引导车辆至其它口进出；2、车场道闸故障时，工程维修人员10分钟内赶赴现场处理,简单故障3个小时内修复；3、巡逻维护人员在30分钟内发现车场内被损车辆，10分钟内通知到被损车辆车主并向保险公司报案，配合顾客办理理赔手续；4、停车场维护人员凭《车辆进出凭证》、《临时车辆出入卡》对车辆进行识别，并提供相应服务；5、停车场内车辆停放有序，无乱停乱放、占道、一车占两位、堵塞行车道、堵塞消防通道的情况发生；6、车辆进场高峰期有专人引导，保证车辆进入不堵塞，进场停放不超过10分钟以上；7、车窗/车门未关、漏油时， 30分钟内发现并知会车主。

8、政务中心车辆、政务中心内部车队、VIP-业主车辆的停放有专区专位和固定车位或临时车位，保证可随时停放，随时出入。

灾害预防1、所有消防设施设备保持完好，并满足设计功能要求；2、消防组织分工明确，消防应急预案每年组织2次演练；3、每年组织2次以上的消防知识宣讲活动；4、办公区公共场所每100㎡配备3㎏灭火器2个；5、物业公共区域内没有大宗易燃易爆物品，每季度进行1次消防安全专项检查；6、动火作业（尤其高空电焊）有防火措施并设有专人负责监视，操作人员持证上岗；7、地震救援组织分工明确，每年进行1次以上地震应急预案演练；8、每年办公楼地震知识宣讲活动不少于2次；9、每年物业服务区域内传染病爆发预案演练不少于1次；10、每年物业服务区域内恶劣天气（暴雨）预案演练不少于1次；消防管理1、消防值班人员经过消防正规培训并持证上岗；2、不发生1起因管理责任造成的火灾、火险事件；3、物业服务区域内消防警示标识、消防疏散标识完善，无缺损；4、消防控制中心应制定双岗24小时值班制度；5、物业服务区域内消防设施设备功能完善，可随时启用；6、秩序服务人员清楚物业服务区域内消火栓系统、消防喷淋系统、消防广播及背景音乐系统、厨房细水雾灭火系统、气体灭火系统、火灾探测系统、防火卷帘门系统所在位置及控制区域；7、秩序服务人员掌握消防设备的操作方法及灭火原理；8、秩序服务人员清楚物业服务区域内防火重点区域及禁烟区域；物业服务区域内建有义务消防组织，有消防第一责任人；9、义务消防组织职责明确，制定物业服务区域内消防安全应急预案，每年消防安全应急预案演练不少于2次。

保洁服务办公室保洁1、办公家私洁净、光亮、无污渍；2、垃圾篓的垃圾随时不超过垃圾篓的2/3且无异味；3、地毯地面无明显污渍、沙粒、无明显胶迹及污染物；4、木地板地面洁净、光亮，无水迹、无污渍；5、会议桌椅洁净、无浮灰，摆放有序；6、会务设备无明显污渍、无灰尘。

楼层公区保洁1、楼层垃圾桶表面无污渍、无异味、无垃圾污物溢出；2、地面光亮、无水渍、污渍及垃圾杂物；3、消防楼梯通道地面无垃圾杂物，扶手无灰尘、无污渍。

有害生物防治1、提前一天张贴温馨告示，告示在防治结束后至少保留3天时间；2、消杀药剂符合国家规定，消杀时设置安全警示标识，消杀作业人员佩戴防护工具；3、物业服务区域内无明显蚊、蝇、蟑螂、老鼠活动。

公共洗手间保洁1、地面无积水、无垃圾杂物，门口放置防滑地垫；2、天花、玻璃窗无灰尘、无污渍、无蜘蛛网；3、便池、蹲位无黄迹、无异味，并定期喷洒异味控制剂；4、客用品随时保持原装的1/3。

外围保洁1、地面保持清洁干净，无垃圾杂物、无明显积水和污迹现象；2、沙井、沟渠无泥沙、垃圾杂物，各种井盖表面保持洁净、无明显锈迹、油迹；3、水景内无漂浮物、保持水质清澈；4、绿化带内应无白色垃圾、无残枝落叶、无明显砖瓦块。

大堂保洁1、地面光亮、无水渍、污渍及垃圾杂物；2、垃圾桶内的垃圾随时不超过垃圾装置的2/3且无异味；3、3米以下玻璃幕墙光亮、洁净、无明显污渍；4、接待台洁净、无明显污渍。