开发公司自持物业运营模式

自持物业经营管理流程编制日期审核日期批准日期1.流程图2. 流程概述支持文件1.招商策划推广工作指引2.招商实施工作指引3.租赁价格管理工作指引4.租赁合同管理工作指引5.租户入场及装修管理工作指引流程CP 点1.潜在商户意向调查2.市场定位方案（自持物业部分）3.项目留存资产清查四个主体：1.主导部门：商业地产部2.参与部门：项目拓展部、规划设计部、市场营销部流程KPI1.招商目标达成率（出租率、租金回款、租赁合同金额、费用控制）2.持续经营资产运营收益（租金收入、成本费用）输入条件1.项目可研报告 1.潜在商户意向2.年度计划预算目标输出结果1.市场定位方案2.推广招商计划3.招商阶段的租金收益4.持续经营阶段资产运营收益自持物业经营 管理流程3.工作程序3.1.自持物业的招商经营前期策划3.1.1.可研阶段初步定位：a)商业地产部对于拟获取地块的商业部分进行分析，对该地块所处商圈、区位进行分析，零售商业尤其需关注目标消费群体、租户及投资者分析。

b)商业地产部负责从公司主力商家档案库中筛选符合要求的商家，同时收集项目所在区域有一定影响力的主力商家信息，进行商业前期主力商家收集与筛选工作。

c)商业地产部基于上述信息形成可研报告中的自持物业经营部分。

3.1.2.深入市场调研及商家意向摸底：a)项目可研小组成立后，商业地产部自行或委托专业市调公司进行深入市场调研分析，编制市场调研报告。

专业市调公司的选择参照《营销供方选择工作指引》执行。

b)商业地产部根据市场调研情况和初筛后的主力商家名单，向其发起书面入住意向征求函并附项目基本情况介绍资料，了解其初步进驻意向。

对于有较高知名度，且可为本项目带来较大品牌提升价值的主力商家，可与商家进行当面洽谈。

通过意见征询或洽谈应尽量调查清楚目标主力商家的商业拓展计划、物业硬件要求、规划建议等信息。

3.1.3.市场定位方案（持有物业部分）：a)商业地产部根据商家进驻意向及调研结果，拟订市场定位方案（持有物业部分），内容包括：①该项目的区位优势；②商业业态初步规划、目标客户群体（包括商家及消费者）及市场发展前景；③项目的租售比例；④开发进度需求；⑤是否选择招商代理公司；⑥是否选择商业经营公司负责日常经营管理等问题提出建议和规划；⑦其他。

开发商自行组建物业运营公司的优缺点评估----优点- 掌控权：开发商自行组建物业运营公司能够更好地掌握物业管理的方向和决策权，提高管理的灵活性和效率。

掌控权：开发商自行组建物业运营公司能够更好地掌握物业管理的方向和决策权，提高管理的灵活性和效率。

- 个性化需求：物业运营公司可以根据开发商的需求，有选择地提供服务，以满足特定项目的要求，提升项目的综合竞争力。

个性化需求：物业运营公司可以根据开发商的需求，有选择地提供服务，以满足特定项目的要求，提升项目的综合竞争力。

- 内部协作：开发商可以与物业运营公司更紧密地协作，实现信息的共享和沟通的便利，提高工作效率。

内部协作：开发商可以与物业运营公司更紧密地协作，实现信息的共享和沟通的便利，提高工作效率。

- 资源整合：开发商可以整合自有资源，如人力、财力和技术等，为物业运营公司提供充足的支持，提高服务品质和效果。

资源整合：开发商可以整合自有资源，如人力、财力和技术等，为物业运营公司提供充足的支持，提高服务品质和效果。

缺点- 专业能力：开发商自行组建物业运营公司可能缺乏专业的物业管理知识和经验，导致管理水平不佳，影响项目的运营和价值。

专业能力：开发商自行组建物业运营公司可能缺乏专业的物业管理知识和经验，导致管理水平不佳，影响项目的运营和价值。

- 成本压力：组建物业运营公司需要投入大量的资金和人力资源，增加开发商的财务负担和风险。

成本压力：组建物业运营公司需要投入大量的资金和人力资源，增加开发商的财务负担和风险。

- 风险管理：开发商自行运营物业可能面临更多的风险，如人员管理、合规风险和法律责任等，在管理上需要更加谨慎和具备相关法律知识。

风险管理：开发商自行运营物业可能面临更多的风险，如人员管理、合规风险和法律责任等，在管理上需要更加谨慎和具备相关法律知识。

- 时间成本：组建物业运营公司需要一定的时间和精力投入，可能延误项目的开发和交付进度。

时间成本：组建物业运营公司需要一定的时间和精力投入，可能延误项目的开发和交付进度。

物业管理中的开发商与物业公司合作模式在现代社会中，物业管理已经成为城市建设中不可或缺的一部分。

为了有效地管理和维护各类房地产项目，开发商往往与专业的物业公司合作。

本文将探讨物业管理中的开发商与物业公司合作模式，并分析其优势和挑战。

一、合作模式的选择在选择合作模式时，开发商和物业公司需要考虑多个因素，包括项目规模、类型、所在地区以及开发商和物业公司的特定需求。

以下是常见的合作模式：1. 自持模式：开发商拥有并运营物业管理公司。

这种模式下，开发商可以直接控制物业管理的全部环节，包括服务质量、费用控制和人员管理等，但也需要承担更多责任和风险。

2. 委托模式：开发商将物业管理委托给专业的物业公司。

物业公司负责管理物业的日常运营，为业主提供综合服务。

这种模式下，开发商可以专注于开发和销售，减少管理层面上的负担。

3. 联营模式：开发商与物业公司合资成立独立的物业管理公司，共同投资和运营。

这种模式下，双方互相分享风险和利益，同时也能更好地控制管理质量。

二、合作模式的优势合作模式的选择对于开发商和物业公司都有一定的优势，包括：1. 分工明确：在合作模式下，双方可以根据各自的专业领域和优势进行分工合作，提高工作效率和管理水平。

2. 资源共享：开发商拥有物业资源，而物业公司则具备专业管理经验和技能。

双方合作可以实现资源的共享，提高物业管理的质量和效益。

3. 专业管理：物业公司具备专业的物业管理人员和团队，能够提供全面、细致的管理服务，为业主提供更好的居住体验。

4. 管理成本控制：通过合作模式，开发商可以将管理和运营成本分摊给物业公司，有效降低开发商的直接经营负担。

三、合作模式的挑战然而，合作模式也存在一些挑战，需要双方共同努力克服：1. 利益分配：在合作模式下，双方需要协商和约定利益分配的方式和比例，确保合理合法，并解决潜在的纠纷。

2. 沟通协调：双方需建立良好的沟通机制和协调配合，确保信息的及时传递和决策的高效执行，以避免出现管理漏洞和失误。

房地产开发经营工作中的物业运营模式在房地产开发经营工作中，物业运营模式是不可忽视的关键要素之一。

物业运营模式的选择与实施，直接影响着房地产项目的管理运作、服务质量和业主满意度。

本文将探讨房地产开发经营工作中物业运营模式的重要性以及几种常见的物业运营模式。

1. 物业运营模式的重要性房地产项目开发完成后，物业运营模式的选择对于项目的长期运营具有关键性影响。

一个有效的物业运营模式可以提高园区或小区的整体管理水平和服务质量，增强业主的归属感，提高项目的市场竞争力。

物业运营模式还能够优化资源配置，提高物业管理的效率和盈利能力，为开发商创造更大的经济价值。

2. 自有物业运营模式自有物业运营模式是指由开发商自身或其全资子公司承担物业管理和运营工作的模式。

这种模式通常适用于大型综合体或高端住宅项目，开发商通过直接管理物业，保证了对项目的全面控制和品质把控。

自有物业运营模式下，开发商可以根据自身需求组建专业的物业管理团队，提供高品质的物业管理和优质的服务，以吸引高端客群。

3. 物业服务外包模式物业服务外包模式是指将物业管理和运营工作委托给第三方物业管理公司的模式。

这种模式适用于开发商对物业管理经验和资源有限的情况，可以通过与专业物业管理公司合作，借助其专业化的服务水平提升项目的管理水平。

物业服务外包模式还能够降低开发商的运营成本和风险，有效分担项目的管理责任。

4. 物业托管模式物业托管模式是指将物业管理和运营委托给有能力的机构或个人进行管理，通过签订合约来明确双方的权益和责任。

物业托管模式适用于中小型房地产项目，可以通过委托专业托管机构管理物业，提供标准化的服务和运营管理，从而降低项目运营的成本和风险。

托管模式下，委托方可以在合同中明确约定管理费用、服务标准和绩效考核等事项，规范化合作关系。

5. 物业联营模式物业联营模式是指开发商与业主共同参与物业管理和运营工作的模式。

在这种模式下，业主可以组织建立自己的物业管理组织或委托专门的物业管理公司进行合作管理，由业主和开发商共同分享管理责任和利益。

地产企业自持物业管理方案一、前言地产企业自持物业管理是指地产开发商或投资商自主开发或投资购买的物业项目，包括商业物业、住宅物业、写字楼物业等。

自持物业管理是一项复杂而综合的工作，需要对物业进行全面的运营管理，以保障物业的价值保值和增值。

地产企业自持物业管理方案是为了规范自持物业的运营管理，提高物业的功能利用率和经济效益，确保物业安全、环境优美、设施设备齐全，并提升物业的整体价值。

在制定地产企业自持物业管理方案时，需要充分考虑物业的类型、规模、地理位置、市场需求等因素，制定出符合实际的物业管理方案，以满足物业的整体运营需求。

二、物业管理组织架构和管理制度1. 物业管理组织架构（1）总经理办公室：负责整体物业管理工作的协调和决策。

（2）运营管理部：包括招商管理、市场营销、客户服务等职能部门。

（3）安全防范部：负责物业的安全保卫工作，包括物业保安、监控设施的维护等。

（4）设施设备管理部：负责物业设施设备的维护和维修工作。

（5）物业配套服务部：负责物业配套设施的管理和服务。

（6）财务部：负责物业的财务管理和成本控制。

2. 管理制度（1）实行适度的集约化管理，提高管理效率。

（2）建立健全的安全管理制度，确保物业的安全。

（3）实行科学的设施设备管理制度，提高设备的使用寿命和效率。

（4）健全的客户服务制度，提高物业的满意度。

三、物业经营策略1. 招商管理（1）充分了解市场需求，开发适合市场需求的物业产品。

（2）实施差异化的营销策略，提高物业的市场竞争力。

（3）加强合作伙伴关系，开拓物业租赁市场。

2. 市场营销（1）做好物业的品牌营销，提升物业的知名度和美誉度。

（2）充分利用物业的地理位置和周边环境等优势。

（3）针对不同的目标客户群体，制定有针对性的市场营销策略。

3. 客户服务（1）做好物业的日常维护工作，确保物业设施设备的正常运营。

（2）加强与客户的沟通和交流，了解客户需求，提高客户满意度。

四、物业安全和环境管理1. 安全管理（1）建立完善的安全防范制度，确保物业的安全。

住宅物业管理模式有几种住宅物业管理是指对住宅小区的日常运营、维护和服务进行有效管理的一种方式。

随着城市化的发展，住宅小区规模越来越大，物业管理的需求也越来越迫切。

本文将介绍住宅物业管理的几种常见模式。

第一种模式是自持物业管理模式。

在这种模式下，住宅小区的物业管理由开发商自身负责。

开发商会建立一支专业的物业管理团队，负责小区的日常管理、维护和服务。

这种模式下，物业管理团队通常和住户之间直接沟通，对小区内的设施设备进行维修和保养，并提供相关的服务，如保安、保洁等。

自持物业管理模式具有较高的管理效率和运营能力，能够更好地满足住户的需求，但也可能缺乏市场竞争，导致服务质量不稳定。

第二种模式是委托物业管理模式。

在这种模式下，业主委托专业的物业管理公司进行物业管理。

物业管理公司负责管理小区的日常运营，提供维修、保洁、保安等服务。

这种模式下，物业管理公司可以借助其专业化和规模化的优势，提供高质量的服务，并且能够帮助业主降低管理成本。

委托物业管理模式常见于大型住宅小区或者公寓楼，通过引入专业化的管理公司，提高小区的整体管理水平。

第三种模式是业主自管理模式。

在这种模式下，业主自发组织成立物业管理委员会或者住户委员会，由业主自行负责小区的物业管理工作。

这种模式下，业主可以直接参与管理和决策，提高管理的透明度和公正性，但也需要投入大量的时间和精力。

业主自管理模式常见于小型住宅小区或者小区内部的物业管理，适用于业主之间关系较好、信任度较高的情况。

第四种模式是混合物业管理模式。

在这种模式下，开发商和业主共同承担物业管理的责任。

开发商负责小区的基础设施建设和日常管理，并委托物业管理公司提供相关服务。

同时，业主也可以通过物业管理委员会参与管理决策，并提出改进建议。

这种模式下，可以充分发挥开发商和业主的优势，保证小区的良好运营和管理。

综上所述，住宅物业管理模式主要包括自持物业管理、委托物业管理、业主自管理和混合物业管理等几种常见模式。

地产自持物业管理方案一、引言地产自持物业管理是指地产开发商在开发完毕后，对已建成的物业进行持有、管理和运营的过程。

地产自持物业管理的目的是为了最大化地产价值，保障业主的利益，同时提供良好的居住和工作环境。

本文将从物业管理的概念、原则和具体方案等方面进行讨论。

二、地产自持物业管理的概念地产自持物业管理是一项综合性的工作，包括了物业维护、设施管理、服务配套等多个方面。

其基本目标是为业主提供一个安全、舒适、便利、整洁、美观的居住和工作环境，让业主能够更好地享受物业的使用权益。

另外，地产自持物业管理还要保障物业的长期价值，维护和提升物业的市场竞争力，促使物业的市场价值最大化。

三、地产自持物业管理的原则1. 服务至上：以客户满意为中心，不断提升服务质量，满足业主的需求。

2. 高效运营：通过科学的管理手段和有效的工作流程，提高物业的生产率和效益。

3. 质量第一：在物业管理的各个方面都要坚持高标准、高质量的要求，确保物业的品质和安全性。

4. 素质管理：培训和提高员工的素质，使他们具备专业能力和服务意识。

5. 经济效益：以经济效益为核心，通过合理的成本控制和效益管理，确保物业管理的可持续发展。

四、地产自持物业管理的具体方案1. 物业维护（1）绿化养护：定期修剪花草树木，保持绿地整洁美观，提升物业的环境品质。

（2）设备维护：定期检查和维护电梯、水电设备、通风设施等，保障设备正常运转。

（3）外墙维护：定期清洗外墙，防止老化和腐蚀，保护建筑外观。

（4）安全检查：定期进行消防设备检查，制定安全管理制度，保障物业和业主的安全。

2. 设施管理（1）停车场管理：实行规范的停车场管理制度，解决停车难题，提高业主的生活便利度。

（2）物业设施管理：维护和管理小区内的儿童游乐设施、健身器材等公共设施，为业主提供休闲娱乐场所。

（3）健康管理：开展定期健康体检、健康讲座等活动，提高业主的健康意识，促进居民的健康生活。

3. 服务配套（1）客户服务中心：设立客户服务中心，为业主提供便捷的咨询和服务。

自有物业运营方案第一章：综述自有物业运营是指企业、政府或个人经营者自身拥有的房地产物业进行管理和运营的过程。

自有物业运营的成功与否直接影响到物业的价值和使用效益，因此，设计科学的自有物业运营方案对于提升物业的价值和盈利能力至关重要。

本文将根据自有物业运营的各个环节，提出一套完善的方案，以期提高自有物业的运营管理水平。

第二章：运营策略1.市场定位自有物业的市场定位是指确定物业的定位和目标客户群体。

在进行市场定位时，我们需要综合考虑物业所处的地理位置、周边环境、竞争对手及目标客户的需求特点，从而明确物业所处的市场定位。

在物业市场定位时，需要考虑以下方面：（1）定位目标客户根据物业的特点和定位，确定目标客户群体是非常重要的。

比如，如果物业位于商业区域，那么目标客户可能是商务人士或者购物消费者；如果物业位于居民区域，那么目标客户可能是家庭用户。

不同的客户群体具有不同的需求特点，需要区别对待。

（2）明确经营定位根据物业的定位和目标客户群体，需要明确物业的经营定位。

比如，是以商业为主还是以居住为主，是追求高端客户还是大众市场，这些都需要在市场定位中明确，以便为后续的运营提供方向和重点。

（3）竞争分析对于市场上的竞争对手，需要进行认真分析，了解其优势和劣势，从而为物业的运营策略提供参考。

2.客户维护和服务客户维护和服务是自有物业运营的关键环节之一，好的客户维护和服务可以提高客户的满意度，从而增加客户的忠诚度，提升物业的经营效益。

在客户维护和服务方面，需要注意以下几点：（1）建立客户档案对于物业内的不同客户，需要建立其详细的客户档案，包括客户的基本信息、购房信息、投诉建议记录等。

通过客户档案可以了解客户的需求特点，从而更好地开展后续的服务工作。

（2）提供个性化服务根据客户的不同需求，提供个性化的服务是非常重要的。

比如，对于商务人士，提供快捷的服务和高效的办公环境；对于居民客户，提供家庭服务和社区活动，从而增强客户的粘性。

开发公司自持物业运营模式开发公司的自持物业运营模式可以分为三类。

第一类是自用自营的模式，第二类是自行出租的模式，第三类是交由商业运营公司管理的模式，其中第三类又分为三种情况。

第一种情况是房地产开发公司将自持物业委托给商业运营公司代出租，并向商业运营公司支付管理费。

第二种情况是房地产开发公司将自持物业出租给商业运营公司，由商业运营公司经营。

第三种情况是房地产开发公司将自持物业投资给商业运营公司，由商业运营公司经营。

对于不同的运营模式，涉税情况也不同。

对于第一类自用自营的模式，房地产开发公司不需要交纳增值税、城市建设维护税、教育费附加税和地方教育费附加税，但需要交纳房产税和土地使用税。

房产税的税额为年应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%~30%）]×1.2％，而土地使用税的税额为应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额。

对于第二类自行出租的模式，房地产开发公司需要交纳增值税、城市建设维护税、教育费附加税、地方教育费附加税、房产税、土地使用税和印花税。

增值税的税率根据项目开工时间和公司类型不同而有所差别，而房产税的税额为年应纳房产税的税额=租金收入×12％，印花税则是合同价款的千分之一缴纳。

最后，对于企业所得税，对于第一类自用自营的模式和第二类自行出租的模式，租金并入当期应纳所得额计算纳税。

企业所得税方面，符合《XXX关于资产（股权）划转企业所得税征管问题的公告》2015年第40号公告的条件的企业，可以免除企业所得税，但需要向税务机关报批。

在商业运营公司涉税方面，接受投入环节需要注意以下几点：1.商业运营公司需按万分之五交印花税。

符合《XXX关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》财税〔2015〕37号的条件的公司，可以免除契税，但需要报税务部门审批。

2.采用一般计税方法交纳增值税的房地产开发企业投入不动产后，商业运营公司可以按10%税率分两年抵扣增值税；采用简易计税方法交纳增值税的房地产开发企业购入不动产后，商业运营公司可以按5%税率或征收率分两年抵扣增值税。

自持物业运营方案一、前言随着城市化进程的加快和人们生活水平的提高，人们对居住环境的要求也越来越高。

而物业运营作为一个关系到居民生活品质的重要环节，其发展也日益受到重视。

本文将围绕自持物业运营的相关内容展开讨论，提出一套科学有效的自持物业运营方案，以期为实现居民满意的服务、提高物业运营管理水平提供参考。

二、自持物业运营的基本概念1. 自持物业运营的定义自持物业运营是指物业管理机构或业主自己对房地产项目进行运营、管理和维护，以提高资产价值和提供服务的一种方式。

其特点是以业主或自持物业管理公司为主体，直接提供管理服务，不依赖于外部的物业服务公司或第三方管理机构。

2. 自持物业运营的重要性自持物业运营的重要性主要体现在以下几个方面：（1）提高资产价值。

通过自持物业运营，可以更好地维护和管理物业，提高物业的使用价值和投资回报率。

（2）提升居民满意度。

自持物业运营可以更灵活地满足居民的需求，提供更加个性化和贴心的服务，使居民更加满意。

（3）提高运营效率。

自持物业运营可以更好地管理和控制物业运营成本，提高运营效率。

三、自持物业运营的关键要素1. 人员管理（1）人员配置。

根据物业项目的规模和特点，合理配置物业管理人员，包括物业经理、安保人员、清洁人员、维修人员等，确保物业运营工作的顺利进行。

（2）人员培训。

对物业管理人员进行相关的培训，使其具备良好的职业素养、专业技能和服务意识，提高物业管理的专业化水平。

（3）激励机制。

建立合理的薪酬体系和激励机制，激励物业管理人员发挥积极性和创造性，提高工作效率和服务质量。

2. 设施设备（1）设施保养。

加强对物业设施设备的保养和维护工作，确保设施设备正常运转，提高物业的使用寿命。

（2）设施升级。

根据物业的实际需求和市场需求，及时进行设施设备的更新和升级，提高物业的竞争力和吸引力。

（3）设施安全。

加强对物业设施的安全管理，建立健全的安全管理制度和应急预案，确保居民生命财产安全。

开发公司自持物业运营
一、房地产开发公司自持物业的运营模式
第一类、房地产开发公司自持物业(以商业为例），自用自营的模式；
第二类、房地产开发公司自持物业(以商业为例），自行出租的模式；
第三类、房地产开发公司自持物业(以商业为例），交由商业运营公司管理的模式；
第三类模式分三种情况:
1. 房地产开发公司将自持物业(以商业为例），委托给商业运营公司代出租，并向商业运营公司支付管理费的模式；
2. 房地产开发公司将自持物业(以商业为例），出租给商业运营公司，由商业运营公司经营的模式；
3. 房地产开发公司将自持物业(以商业为例），投资给商业运营公司，由商业运营公司经营的模式；
二、不同运营模式的如何纳税
第一类、房地产开发公司自持物业(以商业为例），自用自营的模式涉税：
房地产开发公司涉税：
1.增值税：不交纳。

2.城市建设维护税：不交纳。

④地方教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为2%（城市）。

⑤土地使用税：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额
⑥印花税：合同价款的千分之一缴纳。

⑦房产税：年应纳房产税的税额=租金价值×12％。

⑧土地使用税：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额
⑨企业所得税：租金并入当期应纳所得额计算纳税。

自持物业运营管理方案一、前言随着城市化进程的不断加快，物业运营管理已经成为城市中不可或缺的一部分。

良好的物业运营管理不仅能够保障居民的生活质量，还能够促进社区的和谐发展。

基于此，本文将探讨一个完善的物业运营管理方案，为提升居民生活品质而努力。

二、运营管理目标1. 居民生活品质提升提升居民的生活品质是物业运营管理的核心目标。

通过提供安全、整洁、舒适的居住环境，保障居民的基本生活需求。

此外，通过丰富多彩的社区活动，促进居民之间的交流和互动，使居民感受到社区温馨和睦的氛围，提高其生活幸福感。

2. 有效资源管理合理利用物业资源，保障物业设施的正常运转，并不断提升物业价值。

通过有效的规划和管理，确保物业运营的高效性和经济性，提高物业管理效益。

3. 持续改善管理效率通过引入科技手段和管理工具，提升物业管理的效率。

加强员工培训，提高员工素质和服务水平，提高物业管理的专业化水平。

三、运营管理方案1. 完善的运营管理组织架构建立科学合理的管理组织结构，设置明确的管理层级和职责分工。

聘请专业的物业管理公司，为物业运营提供专业的管理服务。

2. 引入科技手段，提升管理效率利用物联网技术，建立全面的智能化设施监控系统，实时监控物业设施的运行状况，发现问题及时处理。

推广移动物业管理平台，让居民可以通过手机随时随地查询物业信息，提交投诉和建议。

3. 资源合理配置，提高物业价值建立完善的资源管理体系，通过合理配置资源，提高物业的使用效率，降低运营成本，提高物业价值。

同时，加强对物业设施的维护和保养，延长设施的使用寿命。

4. 强化社区文化建设，提升居民生活品质举办各类文体活动，丰富社区文化生活，增强社区凝聚力。

积极开展社区志愿者服务活动，加强社区共建共享，提高居民相互关爱的意识。

5. 专业化的员工培训建立全面的员工培训体系，提升员工的专业素养和服务水平。

加强员工队伍建设，培养一支热情、专业的服务团队。

6. 健全的投诉处理机制建立规范的投诉处理机制，确保居民的合法权益。

房地产开发经营工作中的物业管理模式随着中国房地产市场的快速发展和城市化进程的推进，物业管理在房地产开发经营工作中起着举足轻重的作用。

物业管理模式的选择和实施对于房地产项目的运营和持续发展至关重要。

在本文中，我们将探讨房地产开发经营工作中常见的物业管理模式，并对其特点和优势进行分析和评价。

一、自建物业管理模式自建物业管理模式是指房地产开发商自行组建物业管理团队，负责物业管理工作。

在这种模式下，开发商直接掌控物业管理，可以更好地保证服务质量和运营效率。

自建物业管理模式的特点是灵活性高，能够根据项目的需求和特点进行个性化的管理。

此外，开发商还可以通过自有团队进行房屋租赁和销售等业务，从而获得更多的收益。

然而，自建物业管理模式也存在着一定的挑战和限制。

首先，需要投入大量的人力和物力资源来建立和维护物业管理团队，这对于中小型开发商来说可能是一项巨大的负担。

其次，自建团队可能缺乏专业化的管理经验和技术支持，难以胜任复杂的物业管理工作。

二、委托物业管理模式委托物业管理模式是指房地产开发商将物业管理工作委托给专业的第三方物业管理公司。

这种模式下，物业管理公司负责房地产项目的日常运营和维护工作，包括安保、保洁、绿化等各个方面。

委托物业管理模式的优势在于专业性强，物业管理公司拥有丰富的经验和专业知识，能够更好地满足用户的需求和期望。

此外，开发商还可以通过委托物业管理模式来分散风险，降低运营成本。

然而，委托物业管理模式也存在着一些问题。

首先，物业管理公司的服务质量和信誉度直接影响到业主的满意度和项目的声誉，因此开发商在选择物业管理公司时需要慎重考虑。

其次，委托物业管理模式可能涉及到信息的共享和保护问题，开发商需要与物业管理公司建立起有效的信息沟通和保护机制。

三、混合物业管理模式混合物业管理模式是指房地产开发商在自建团队和委托物业管理公司之间进行合理的组合和分工。

开发商可以自行安排一部分物业管理工作，同时将另一部分工作委托给专业的物业管理公司。

开发商自办物业服务的利弊随着城市化水平的提高，物业服务成为了城市居民生活必需的一项服务，物业服务的质量直接影响着居民的生活质量。

在物业管理领域中，开发商自办物业服务的模式属于较为常见的一种模式。

那么，开发商自办物业服务模式有哪些利弊呢？本文就该问题展开分析。

一、开发商自办物业服务的利益1.成本高效：开发商自办物业服务可以控制成本，降低人力、物力、财力资源的浪费和消耗，提高资金效益和管理效益，从而减轻物业运营成本。

2.管理更专业：开发商自办物业服务可以通过建立健全的物业管理体系，减少管理层级，强化上下级之间的沟通和协调，确保物业管理的专业性和高效性，提高物业服务的质量和居民满意度。

3.提高服务质量：开发商自办物业服务可以根据自己的品牌定位和市场需求，设计适合自己的服务标准和服务流程，针对居民需求量身定制服务，提供更加贴心、便捷、高效的服务，进一步提升服务质量。

4.增加品牌知名度：开发商通过自办物业服务，可以凸显开发商的品牌形象和品牌价值，提升开发商的品牌认同度和品牌忠诚度，增加品牌知名度和竞争力, 创造更多的经济价值。

二、开发商自办物业服务的劣势1.缺乏独立性：开发商自办物业服务的模式，因为与开发商本身相互纠缠，存在一定利益勾结，不能够完全做到独立公正、公平公正，有可能造成决策上的偏差。

2.缺乏经验：开发商自办物业服务一般是开发商首次进行物业管理服务，运营经验不足，对物业管理行业的法规、规范等方面了解不够充分，保障居民的权益步步到位有困难。

3.品牌信誉度影响：由于开发商本身的信誉度和声誉，开发商自办物业服务的好坏程度直接影响开发商品牌信誉度，对未来的项目招标或营销工作都会产生一定的不利影响。

三、结论通过上述分析，开发商自办物业服务的利弊得出如下结论：开发商自办物业服务具有成本高效、管理更专业、提高服务质量和增加品牌知名度等优点；而缺点则主要存在于缺乏独立性、缺乏经验和品牌信誉度影响等方面。

因此，开发商在自行选择采用此模式前，需要权衡其优缺点，综合考虑各方面因素，最终决定是否采取此种模式。

物业自主运营方案范文一、前言随着社会的不断发展，物业管理在社会生活中扮演着越来越重要的角色。

良好的物业管理不仅能保障业主的日常生活，还能提高社区的整体生活质量。

然而，目前很多小区的物业管理存在诸多问题，例如管理服务不到位、业主维权难等。

为此，我们有必要对物业进行自主运营，以提高管理水平，创造更好的生活环境。

二、自主运营理念1. 服务至上自主运营的核心理念是服务至上。

物业服务不仅仅是提供基础的管道维修、清洁卫生等服务，更要提供更多优质的服务，例如增值服务、管家服务等，让业主感受到更多温暖和关怀。

2. 精细管理精细管理是自主运营的基础。

要求物业从管理层面到日常服务的精细化管理，例如资金使用的规划、维修工作的实施、清洁卫生的监管等，旨在提高物业运营的高效性和完善性。

3. 创新发展创新发展是自主运营的灵魂。

物业自主运营要有长远规划和创新意识，不断开拓新的服务领域，提升服务水平，为业主创造更为便捷、舒适的生活环境。

三、自主运营方案1. 资金管理物业自主运营的第一步是规范资金管理。

要设立专门的财务部门，对小区的资金使用进行精准监督和管理，确保各项费用的使用在规定范围之内，并及时对资金流向进行详细记录和汇报。

2. 岗位设置和岗责明确为保证小区物业运作的有效性，需要设置相应的岗位，并对各岗位的职责进行细化和明确，要求各岗位的工作内容、工作目标、工作流程都进行详细规范，确保工作的顺畅开展。

3. 维修工作维修工作是小区物业管理中的一个重要环节。

要通过采购一批优秀的维修队伍，并签订相关的维修服务合同，明确服务范围、服务内容、服务标准和服务价格等，保障小区维修工作的质量和效率。

4. 环境卫生物业自主运营要求小区环境卫生的优化。

可以通过与专业的环境卫生服务公司签订服务合同，定期对小区的环境卫生进行清理和改善，保障小区的整洁和美观。

5. 安全管理安全管理是小区物业自主运营的一个重要组成部分。

对小区的安全设施进行全面检查和改善，确保小区居民的人身和财产安全，是物业自主运营的一个重要任务。

营改增后开发公司自持物业不同运营模式如何纳税一、房地产开发公司自持物业的运营模式房地产开发公司由于开发产品的业态不同、管理层的运营思路不同、市场销售状况不同，主动或被动留有部分自持物业(以商业为例），主要有以下经营模式：第一类、房地产开发公司自持物业(以商业为例），自用自营的模式；第二类、房地产开发公司自持物业(以商业为例），自行出租的模式；第三类、房地产开发公司自持物业(以商业为例），交由商业运营公司管理的模式；第三类模式分三种情况:1. 房地产开发公司将自持物业(以商业为例），委托给商业运营公司代出租，并向商业运营公司支付管理费的模式；2. 房地产开发公司将自持物业(以商业为例），出租给商业运营公司，由商业运营公司经营的模式；3. 房地产开发公司将自持物业(以商业为例），投资给商业运营公司，由商业运营公司经营的模式；二、不同运营模式的如何纳税（4）地方教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为2%（城市）。

（5）印花税：合同价款的万分之五缴纳。

（6）土地增值税：以对应增值率计算交纳。

（7）企业所得税：如符合《国家税务总局关于资产（股权）划转企业所得税征管问题的公告》2015年第40号公告的条件，可免企业所得税，需向税务机关报批。

2.商业运营公司涉税：（1）接受投入环节①商业运营公司需按万分之五交印花税。

商业运营公司如能符合《财政部国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》财税〔2015〕37号的条件，可免交契税，需报税务部门审批。

②商业运营公司在5月1日后，从采用一般计税方法交纳增值税的房地产开发企业投入不动产，取得增值税专用发票，按11%税率分两年抵扣增值税；从采用简易计税方法交纳增值税的房地产开发企业购入不动产，取得增值税专用发票，按5%税率或征收率分两年抵扣增值税。

（2）接受投入后再出租环节①增值税分三种情况：⑥印花税：合同价款的千分之一缴纳。

⑦房产税：年应纳房产税的税额=租金价值×12％。

95２０２３年６期　（２月下旬）财务管理摘要：近年来，地方政府结合自身需求，对土地出让环节有越来越细致的要求，例如在招拍挂文件中要求开发商建设自持物业、引进高星级酒店、配建文体设施等，以达到提升当地城市界面与促进经济发展的目的。

与此同时，为了落实国家对住房市场房住不炒的总体定位，于2020年8月，央行、住建部出台了重点房地产企业资金监测和融资管理的“三道红线”政策；于2021年1月，央行和银保监会推出建立房地产贷款集中度管理的房贷“两条红线”政策；紧接着于2021年2月，自然资源部发布22个重点城市实施住宅用地“两集中”的政策。

在上述三大重磅政策指引下，房地产行业迈入新周期，众多开发商纷纷走向合作拿地。

当越来越多的开发商合作拿地，而合作地块又有自持物业的规划要求后，自持物业的分配不可避免，因此有必要深入探讨，合作开发地产项目自持物业分配过程中的财务管理工作。

关键词：合作开发地产项目；自持物业分配；财务管理自持物业是指开发商将物业建成后不可对外销售，只能自行出租运营，获取租金收入。

自持物业虽然不能在短期内贡献优质的正向现金流，但是其具有地价低、租金回报稳定、升值空间可观等优点。

开发商为了能够共同分担投资风险，降低资金压力，越来越多地走向合作拿地，当合作地块规划中含有自持物业后，自持物业在合作开发商之间的分配就会应运而生，即在合作拿地之后的某个时点，对自持物业的最终归属做分配，由合作各方中的某一方单独持有并运营自持物业，而其他方退出合作项目公司，实现自持物业的分配。

一、自持物业的常见类型以及分配的时间选择目前市场上比较常见的自持物业有自持星级酒店、自持集中式商业购物中心、自持办公楼、自持美术馆等，因每家开发商对自持物业的定位不同，各自的设计风格、产品能级、经营理念等方面也均有不同，而这些因素对自持物业的建设和估值都会产生较大影响。

因此，为了不影响自持物业的顺利开发，一般在合作协议签订时就应当明确自持物业的分配方案，如果在合作协议签订时无法确定分配细节，应在不晚于拿地后3个月内明确自持物业的具体分配方案。