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房地产市场中的供需关系与价格波动房地产市场一直以来都是一个备受关注的行业，供需关系的变化往往直接影响着房地产价格的波动。
本文将探讨房地产市场中的供需关系对价格波动的影响，并从宏观角度分析其原因。
一、供需关系对价格波动的影响供需关系是市场中决定价格的主要因素之一。
在房地产市场中，供需关系体现为房屋的供应量和需求量之间的平衡与失衡。
当供应量大于需求量时，市场供大于求，房屋价格往往会下降；反之，当供应量小于需求量时，市场供不应求，房屋价格则会上涨。
从宏观角度看，供需关系的变化与人口、经济发展、政策调控等因素密切相关。
例如，当人口增加、城市化进程加速时，对住房的需求也会相应增加，导致房屋价格上涨；当经济形势不景气，购房能力下降时，房屋需求减少，价格也会随之下降。
二、供需关系与房地产市场价格波动的原因1.人口变化：人口是影响房地产市场供需关系的重要因素之一。
人口的增加或减少，直接决定了对住房的需求量，从而影响到房屋价格的波动。
例如，大城市常常面临人口集中、需求高涨的情况，导致房价上涨；而一些人口老龄化严重、人口减少的地区则存在房价下跌的现象。
2.经济发展：经济的发展水平与房地产市场的供需关系密切相关。
当经济状况好、就业机会增加时，购房能力提高，房屋需求量也会相应上升，从而推动房价上涨；相反，当经济不景气，就业形势严峻时，购房需求下降，房价也会受到一定影响。
3.政策调控：政府在房地产市场中的调控政策也是影响供需关系和价格波动的因素之一。
政府通过制定购房限制政策、加大土地供应等手段来调整市场供需关系，进而影响房价的波动。
例如，一些大城市对于非本地购房者实施限购政策，目的就是为了调控市场供需关系和控制房价的上涨。
三、房地产市场供需关系与价格波动的调控策略为了维护房地产市场的稳定，政府可以采取以下措施进行供需关系和价格波动的调控：1.土地供应：政府可以通过增加土地供应来满足市场需求，降低房屋供需失衡所带来的价格波动。
房地产经济学05房地产的供求关系房地产行业是一个庞大而又复杂的领域，其经济学原理和供求关系对于了解房地产市场的运行方式至关重要。
本文将探讨房地产的供求关系及其对房地产市场的影响。
一、供求关系的概念和意义供求关系是指在市场经济中，供应者和需求者之间相互作用的关系。
在房地产市场中，供给方是指房地产开发商和业主，而需求方则是购房者和租房者。
供给和需求的关系决定了房地产市场的价格和数量的变动。
1.1 供给的影响因素房地产供给的影响因素包括土地供应、建筑成本、开发商的预期收益等。
土地供应受到政府土地政策的影响，土地供给的增加会促使房地产市场的供给增加。
建筑成本包括建筑材料价格、劳动力成本等，成本的增加会使得开发商的成本上升，从而抑制了供给的增长。
开发商的预期收益也会影响供给的变动，如果开发商预期未来房地产市场的价格上涨，他们可能会加大供给量。
1.2 需求的影响因素房地产需求的主要影响因素包括人口变动、经济发展水平、金融政策等。
人口增长会促进对住房的需求增加，特别是在城市化进程中，人口流入城市会导致需求的增加。
经济发展水平的提高会带动房地产需求的增长，因为人们的购买能力增强。
金融政策也会对房地产需求产生影响，例如利率的调整会影响购买力和贷款成本，从而对需求产生影响。
二、供求关系对房地产市场的影响供求关系决定了房地产市场的价格和交易量的变动。
当市场的供给大于需求时，市场上会存在过剩的房屋供应，导致房地产价格下跌。
反之，当市场的需求大于供给时，市场上会出现供不应求的情况，推动房地产价格上涨。
2.1 过剩供给的影响当过剩供给出现时，房地产市场的价格会出现下跌。
这种情况下，开发商为了快速变现，可能会降低房屋价格以吸引购房者。
此外，房地产市场的过剩供给也会带来竞争激烈、销售周期延长等问题，对房地产行业产生负面影响。
2.2 供不应求的影响当供不应求的情况出现时，房地产市场的价格会上涨。
需求大于供给时，购房者会面临较大的竞争压力，从而推高房地产价格。
房产市场的供需关系与价格变动机制房产市场作为一个重要的经济领域，供需关系和价格变动机制对市场的稳定和发展起着至关重要的作用。
本文将从供给和需求两个方面，分析房产市场的供需关系以及价格变动的机制，并探讨其对市场的影响。
一、供给与需求关系供给是指房屋市场中房屋供应的数量，而需求则是指购房者对房屋的需求量。
供给与需求的平衡对于房产市场的运行至关重要。
1. 供给房产市场的供给来源主要包括开发商开发的新房和二手房。
开发商的规模、资金和土地资源等因素都会影响房屋供给的数量。
另外，政府的政策调控也对房地产开发有一定的制约作用，如土地供应、房地产开发审批等。
2. 需求需求方面主要受到人口增长、经济发展水平、居民收入水平、购房信贷政策等诸多因素的影响。
人口增长和经济发展对于城市的房地产需求有直接的推动作用，而居民收入水平和购房信贷政策则影响购房者的购买能力。
二、价格变动机制1. 供需关系对价格的影响供需关系是决定房屋价格变动的主要因素。
当房屋供给超过需求时，房屋的价格通常会下降。
反之，当需求超过供给时，房屋价格则会上涨。
供需关系的变化对于房屋市场的价格变动具有决定性的作用。
2. 土地成本对价格的影响土地成本对房地产市场价格具有重要影响。
土地成本的上升会导致开发商成本的增加，进而反映到房屋价格上。
同时，土地供应的增加也会使得地价相对下降，从而对房屋价格产生影响。
3. 政策调控对价格的影响政府的房地产调控政策也对房屋价格产生一定的影响。
例如，政府通过限购、限贷等措施来控制需求，从而使房屋价格趋于稳定。
政策的调整将直接影响到房地产市场的供需关系和价格水平。
三、供需关系与价格变动的影响供需关系和价格变动对房产市场产生着重要的影响。
当供需关系失衡时，市场波动加剧，可能导致投机行为增加、房价过快上涨或下跌等不稳定现象。
这对购房者和开发商都会带来风险和不确定性。
1. 市场波动供需关系失衡往往伴随着市场波动的加剧。
当供大于求时，投资者可能会因为房价下跌而观望，导致市场流动性下降，进一步加剧了市场的不稳定。
第五章房地产市场与市场分析第一节房地产市场概述一、房地产市场的概念广义上的房地产市场是指从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等活动的场所以及一切交易途径和形式，狭义上的房地产市场是指当前潜在的房地产买者和卖者以及当前的房地产交易活动。
一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。
房地产市场是由参与房地产交换的当事者、房地产商品、房地产交易需求、交易组织机构等要素构成的。
二、房地产市场的运行环境（一)社会环境包括人口数量及结构、家庭数量及结构、各地的风俗习惯、民族特点等。
（二）政治环境是投资者最敏感的问题。
（三）经济环境包括经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀等.(四）金融环境（五）法律制度环境（六)技术环境(七)资源环境(八)国际环境三、推动房地产市场转变的社会经济力量(一）影响房地产市场发展的社会经济因素1、社会因素包括传统观念及消费心理、社会福利、人口数量及状态、家庭户数与规模、家庭生命周期等。
2、经济因素包括经济发展状况、家庭收入水平及分布、物价水平、工资及就业水平、房价租金比等。
3、政策因素包括房地产供给政策、住房分配和消费政策、房地产金融政策、房地产产权与交易政策、房地产价格政策等。
（二)影响房地产市场转变的社会经济力量包括金融业的发展、信息和通信技术水平的提高、生产和工作方式的转变、人文环境的变化、自然环境的变化、政治制度的变迁。
第二节房地产市场的供求关系一、房地产市场的需求需求曲线是一条具有负斜率的向右下方倾斜的曲线，需求数量与价格呈逆相关关系。
除了价格,还有以下因素会影响商品住宅的需求：收入的变化、其他商品的价格变化、政府政策的变化、对未来的预期等。
二、房地产市场的供给供给曲线是一条由左向右上方倾斜的一条曲线,供给数量与价格呈正相关关系.除了价格，还有以下因素会影响商品住宅的供求:房地产开发成本、其他商品的价格变化、政府政策的变化、对未来的预期等。
房地产市场的供求关系与价格波动随着城市化的不断加速，房地产市场变得越来越重要。
房子不再只是居住和生产的场所，同时也成为了一种金融资产和投资工具。
因此，房地产市场的供求关系和价格波动成为了一个热门话题。
一、房地产市场的供求关系房地产市场的供求关系表明了市场中出售的房屋数量和购买者的数量之间的关系。
当出售的房屋数量与购买者的数量相等时，房地产市场达到了平衡状态。
如果出售的房屋数量超过了购买者的数量，市场中会存在供大于求的情况，价格会下降。
相反，如果购买者数量超过了出售的房屋数量，市场中会存在供小于求的情况，价格会上涨。
房地产市场的供求关系在很大程度上取决于市场的经济条件。
例如，当经济繁荣时，人们更倾向于购买房屋，因此市场中的供应量相对较低，价格自然会上涨。
反之，当经济不景气时，人们会减少房屋购买，市场的供应量相对较高，价格可能会下降。
二、价格波动的原因价格波动是房地产市场最重要的变化之一，价格波动的原因多种多样。
以下是最常见的一些原因：1.经济条件：市场的经济条件对价格的影响非常大，即便是在供求关系相对平衡的情况下也是如此。
当经济好时，人们更愿意购买房屋，因此价格上涨。
当经济不好时，人们会减少购买，价格就会下降。
2.供应短缺：地缘政治冲突、天气灾害等因素会对供应量造成影响，使市场供不应求。
3.政策变化：政策的变化会对市场价格产生很大的影响。
例如，政府税收政策和货币政策的调整都可能影响到房地产市场的价格。
4.利率变化：当利率下降时，房屋贷款变得更加容易，购房者可能会增加，从而使价格上涨。
相反，当利率上升时，购房者数量可能就会减少，从而使价格下降。
5.媒体报道：媒体对房地产市场的报道往往会影响价格。
例如，负面报道可能会使人们对房地产市场产生疑虑，从而减少购买，推低价格。
三、如何适应市场变化对于任何房地产市场中的买家和卖家来说，了解市场变化非常重要。
卖家可以随时掌握市场趋势，适时上市。
买家可以观察价格的变动，作出更加明智的决策。
房地产市场的供需关系与价格波动房地产市场作为经济的重要组成部分，其供需关系直接影响着价格的波动。
本文将探讨房地产市场的供需关系以及供需关系对价格波动的影响，并分析相关因素。
一、供需关系对房地产市场价格的影响供需关系是指市场上供给房屋的数量和购买房屋的需求量之间的关系。
供给方与需求方在价格上的博弈将决定房地产市场价格的波动。
1.1 供给方对价格的影响房地产开发商、个人房屋出租者等构成了房地产市场的供给方。
供给方在确定房屋售价或租金时，考虑多方面因素，如建设成本、土地成本、税收负担、市场需求等等。
供给方会根据当前市场需求和竞争状况来调整价格策略，以实现最大的利润。
当供给方提高价格时，可能会导致需求的减少，从而对价格波动产生影响。
1.2 需求方对价格的影响需求方是指购房者和租房者等。
需求方的购买力、投资需求以及居住需求都会影响他们对房地产市场的需求量。
当需求方购买力增加，投资需求升高或居住需求增加时，将导致需求量上升，从而对价格波动产生积极影响。
相反，当需求方购买力减弱、投资需求下降或者居住需求降低时，将导致需求量减少，从而对价格波动产生负面影响。
二、房地产市场供需关系受到的影响因素房地产市场的供需关系受到众多经济、政策和社会因素的影响。
以下将从宏观和微观两个层面探讨这些影响因素。
2.1 宏观经济因素宏观经济因素，如国民经济总体状况、利率水平、就业情况等，对房地产市场供需关系产生重要影响。
例如，在经济增长期间，人们收入水平提高和信心增加，导致购房需求上升；而在经济衰退时期，购房需求则相应减少。
此外，低利率会刺激购房需求，从而影响供需关系。
2.2 政策因素政府的宏观调控政策直接干预房地产市场供需关系。
政策如调整土地供应政策、限制购房政策、改变房贷政策等，都会对供需关系产生重要影响。
例如，政府出台限购政策可以有效控制需求过快增长，从而稳定房价。
2.3 社会因素社会因素包括人口流动、城市化进程、居民收入水平等。
房地产供求与价格原理1. 引言房地产是一个重要的经济领域，供求关系和价格是房地产市场中的核心因素。
了解房地产供求与价格原理对于投资者、开发商和政府决策者具有重要意义。
本文将讨论房地产供求和价格的基本原理，包括供求关系的影响因素以及价格形成机制。
2. 房地产供求关系的影响因素2.1 人口因素人口是影响房地产供求关系的重要因素之一。
人口数量的增长将带动房地产需求的增加，从而推动房地产价格上涨。
同时，人口结构和流动性也会影响供求关系。
例如，年轻人和家庭形成阶段的人口对住房需求较大，而老年人口则对住房需求较小。
2.2 经济因素经济因素对房地产供求关系也有重要影响。
经济增长和就业机会的增加将刺激房地产需求，带动价格上涨。
另一方面，经济衰退或就业市场的不稳定可能导致住房需求减少，从而对价格产生负面影响。
2.3 政策因素政府的政策也会对房地产供求关系产生影响。
例如，调控政策的实施可以限制房地产市场供应，从而提高房价。
政府的住房补贴和贷款利率政策也会影响房地产需求和价格。
2.4 土地供应供应面的因素对于房地产供求关系至关重要。
土地供应的增加将增加房地产市场的供应量，从而对价格产生负面影响。
不同地段和区域的土地供应情况也会影响房地产价格的差异。
3. 房地产价格的形成机制房地产价格的形成涉及供给和需求双方的相互作用。
以下是房地产价格形成的基本机制：3.1 市场均衡房地产市场中的价格是供给和需求的均衡点。
当供求达到平衡时，市场价格即为房地产的真实价格。
市场均衡的价格取决于供需关系，以及其他影响价格的因素。
3.2 价格弹性价格弹性是房地产市场中一个重要的概念。
价格弹性表示价格变动对于需求和供给的影响程度。
当价格弹性较高时，价格变动会引起较大的供求变化，从而对市场均衡造成较大影响；而价格弹性较低时，价格变动对供求的影响较小。
3.3 信息不对称在房地产市场中，信息不对称是一个普遍存在的问题。
买方和卖方可能拥有不同的信息，这可能导致市场价格偏离均衡水平。
房地产市场的供需平衡与价格形成房地产市场作为一个重要的经济领域，在供需平衡以及价格形成方面扮演着关键的角色。
供需平衡是指房地产市场上供给（房屋供应）与需求（购房需求）之间的匹配程度，而价格则是供需关系的反映。
本文将从供给与需求两个方面分析房地产市场的供需平衡与价格形成机制。
供给方面，房地产市场的供给主要来自于房地产开发商的开发建设活动。
开发商会根据市场需求、土地供应等因素，选择合适的地点进行开发，并将房屋建设、装修等工作完成后推向市场。
在供给决策中，开发商需要综合考虑土地成本、建筑成本、劳动力成本等因素，并根据市场需求的变化进行调整。
如果供给量与市场需求相匹配，房地产市场供需平衡状态会相对稳定，价格也会处于相对合理水平。
需求方面，房地产市场的需求受到多种因素的影响。
首先是人口因素，人口的数量与结构对需求产生重要影响。
人口增长、城市化进程加快，都会带动对住房的需求增加。
其次是经济因素，如购房者的收入水平、就业状况、经济发展水平等都会对购房需求产生影响。
此外，政策因素也是重要的影响因素之一，政府的房地产政策会直接或间接影响购房需求。
例如，购房补贴、限购政策等都会对需求产生影响。
在供需平衡方面，房地产市场存在一个时间滞后的现象。
由于房地产项目的周期相对较长，供给调整相对缓慢。
而需求调整往往更加迅速，受到市场情绪和政策变化等因素的影响。
因此，当需求快速增长时，供给可能不能迅速跟上，导致供不应求，市场出现供需失衡，价格上涨。
相反，当需求下降时，供给仍在继续，市场出现供过于求，价格下降。
因此，供需平衡是维持房地产市场稳定的一个重要因素。
房地产市场价格的形成是供需平衡的结果。
当供需相等时，市场价格处于动态平衡状态，即市场价格在一定区间内波动。
供需失衡时，价格会随着供需关系的变化而发生相应调整。
例如，在供不应求时，购房需求超过房屋供应，供给不足会导致价格上涨；而在供过于求时，房屋供应过剩会导致价格下跌。
这种价格调整机制促使市场恢复供需平衡状态。
房地产市场的供需关系与价格波动在现代社会中，房地产市场作为一个重要的经济领域，对整个经济体系具有重要影响。
房地产市场的供需关系是决定房价波动的关键因素之一。
本文将从供给和需求两个方面来探讨房地产市场的供需关系与价格波动。
供给是指在一定时期内，房地产市场上所提供的房屋数量。
供给的变化直接影响到房地产市场的价格水平。
在供给方面，房地产开发商的投资决策是影响供给量的主要因素。
当房地产市场处于低迷时，开发商的信心下降，投资意愿减弱，供给量可能会减少。
相反，当房地产市场处于高热期时，开发商的投资意愿增加，供给量也会相应增加。
此外，政府的土地供应政策、建筑规划和产业政策等也会对供给量产生重要影响。
需求是指购房者在一定时间内愿意购买的房屋数量。
需求的变化也直接影响到房地产市场的价格波动。
在需求方面，购房者的购买力和购买意愿是决定需求量的主要因素。
当购房者的收入水平增加、信贷政策宽松、人口增长等因素的影响下，购房者的购买力和购买意愿会增强，需求量可能会增加。
相反，当购房者的收入水平下降、信贷政策收紧、人口减少等因素的影响下，购房者的购买力和购买意愿会减弱，需求量可能会减少。
供给与需求的变化共同决定了房地产市场的价格波动。
当供给量大于需求量时，房地产市场可能出现过剩，价格会下降。
而当需求量大于供给量时，房地产市场可能出现供给不足，价格会上升。
因此，供需关系的平衡是房地产市场价格稳定的基础。
除了供需关系外，房地产市场的价格波动还受到其他影响因素的影响。
其中，宏观经济环境的变化是较为重要的因素之一。
例如，经济周期的波动、通货膨胀的水平、利率的变动等都会对房地产市场的价格波动产生影响。
此外，政府的宏观调控政策也会对房地产市场的价格波动产生重要影响。
政府可以通过调整货币政策、财政政策、税收政策等手段来影响房地产市场的价格水平。
综合来看，房地产市场的供需关系是决定价格波动的重要因素。
供给与需求的变化决定了房地产市场的价格趋势，而其他因素则会对价格波动产生进一步的影响。
房地产经济学05房地产的供求关系房地产市场作为经济的重要组成部分，其供求关系的稳定与健康发展对整个经济体系具有重要影响。
本文将探讨房地产的供求关系，并分析其对市场的影响。
一、供给与需求在分析房地产的供求关系之前，我们先了解供给和需求的概念。
供给是指房地产开发商愿意以一定价格和数量提供房屋的意愿，而需求则是指购房者愿意以一定价格和数量购买房屋的意愿。
二、供给侧因素1. 土地供应土地是房地产的基础，土地供应的充足与否直接影响着房地产市场的供给。
政府应加强土地的规划和调控，合理规划土地使用，确保土地供应与市场需求相适应。
2. 开发商信心开发商的信心对房地产市场供给起着重要影响。
当开发商预期市场前景良好时，他们会增加房屋项目的开发，从而推动市场供给的增加。
3. 建设成本建设成本是影响房地产市场供给的重要因素之一。
建材价格、劳动力成本等直接影响着开发商的盈利能力，高建设成本可能会减少开发商的投资意愿，从而导致市场供给的减少。
三、需求侧因素1. 人口增长与城市化人口增长和城市化进程会带动人们对住房的需求增加。
例如，大城市的就业机会吸引了大量的人口流入，加剧了对住房的需求。
2. 政策因素政府的住房政策也是影响房地产市场需求的重要因素。
例如，低利率政策可以促进购房者购房的积极性，而限购政策则可能减少购房需求。
3. 经济发展与收入水平经济的快速发展和人们收入水平的提高，会增加对房地产的需求。
较高的收入水平意味着人们更有能力购买房屋，从而推动需求的增加。
四、供求关系的影响1. 价格影响房地产市场供需关系的变化会直接影响房价。
当供大于求时，房价可能下降，而供不应求时，房价可能上涨。
2. 投资环境供求关系的稳定与健康对房地产市场投资环境至关重要。
稳定的供给和需求可以吸引更多的投资者进入市场，推动市场的发展。
3. 经济稳定房地产市场的供求关系与经济的稳定密切相关。
市场供需关系紧张可能引发金融风险，对整个经济体系产生负面影响。
第五章房地产市场机制教学目标房地产供求机制房地产市场体系及运行机制房地产价格机制第1节房地产供求理论一、一般需求理论（一）需求与需要：某种商品的需求，是指消费者（买者）在特定时期，在每一种可能的价格水平下、消费者所愿意且有能力购买的该种商品的数量。
1.特定时期：CPI:中国CPI包括食品、烟酒、衣着、家庭设备、医疗卫生保健、文化教育娱乐、交通通讯、居住等八大类。
每月的CPI增长率2.每种价格水平下：价格受市场影响处于不断波动的，在特定时期内的价格区间内的各种可能的价格。
3.形成需求有两个条件：消费者愿意购买 + 消费者有能力购买。
如果仅有第一个条件，只能被看成是需要或欲望；如果仅有第二个条件，不能命名购买行为实际发生。
所以，在确定需求时，只考查有支付能力的需要。
如果没有支付能力的约束，人们的需要可以说是无止境的。
（二）影响需求的因素1．商品价格：在其他条件不变的情况下，商品的价格是决定商品需求量的重要因素，一般情况下，商品价格上升，消费者会设法减少这种商品的消费量，反之，价格下降时，就会设法增加该商品的购买量。
商品价格的提高出现两个效应：替代效应和收入效应（1）替代效应：具有替代效应的商品，如米饭和馒头：米饭的价格的上升，减少人们对于米饭的需求，会增加人们对于馒头的需求。
（2）收入效应：商品价格上升，在收入不增加的前提下，相当于你的收入在减少。
因为单位资金购买的商品的数量在减少。
2．消费者收入：消费者收入水平式影响商品需求量的又一重要的因素。
（1）正常商品：在其他条件不变的情况下，收入提高，对于商品的需求量提高，收入降低，对于该商品的需求量在降低。
如：汽车、服装、住宅等。
（2）劣等品：在其他条件不变的情况下，收入提高，对该商品的需求量降低，收入降低，对于该商品的需求量提高。
如：土豆、方便面、快餐、面包。
3．消费者偏好：是指消费者对于商品的喜好程度，消费者对于某一种商品的偏好会引导消费者增加对于该类商品的需求。
例如：小排量汽车的偏好会增加对这里商品的需求。
人们对于学区房的偏好，增加对于学区房的需求。
4．消费者预期：消费者预期某商品未来价格上涨，会增加对于现在的需求量，反之，消费者预期该商品未来价格下降，会减少对于当前的需求。
上周五，银监会前主席刘明康表示，房价下跌50%，银行的贷款覆盖仍能达到100%，虽然利息不能收回，但本金没有问题。
10.46万亿的银行贷款。
5． 相关商品的价格:(1)替代品 ：在效用上可以相互替代的的商品，例如：煤和石油，米饭和馒头、牛奶和豆浆，替代品的价格上升，会增加该商品的需求。
（2）互补品：汽车和轮胎，汽车和汽油。
汽油的价格上涨，会减少汽车的需求量。
（三）需求函数)(d P f QP:表示该商品的价格（四）需求弹性 1. 价格弹性E房地产需求量变化对价格变化的反映程度 △Q/Q Ed=_________△P/P 房地产商品的需求曲线是一条拐折线 D1E ：缺乏弹性，住宅必需品 D2E ：富有弹性，耐用品PQ二、房地产需求（一）房地产需求的概念房地产需求是指在特定时期，特定价格水平下，消费者愿意且能够购买的房地产商品或劳务的数量。
份商品房销售面积商品房销售额地区(万平方米) #住宅(万元) #住宅2004 38231.64 33819.89 103757069 86193667 2005 55486.22 49587.83 175761325 145637616 2006 61857.07 55422.95 208259631 172878070 2007 77354.72 70135.88 298891189 255658111 2008 65969.83 59280.35 250681830 211960034 2009 94755.00 86184.89 443551695 38432892010 104349 93052（二）影响因素（1）房地产价格（2）收入水平和消费结构房价收入比：是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。
以北京为例：2009年一套4环以内普通两居室新房80平米，按疯狂涨价后单价2万5千元计算，平均200万左右；若以工作五年的中产阶级家庭为单位买房，假设夫妇月工资为2000元，则家庭月收入达到4000元，年收入为4.8万元。
这样房价收入比则为40，与美国的10倍相当，处于合理区间的高位。
国际上认为：房价收入比的合理区间在3-6年宿州市的房价收入比：住宅面积为80m2，单价为5000元∕m2，3人∕户，人均可支配收入为1500×3×12=7.4年。
（2）消费者预期：房地产市场状况和经济发展水平（4）消费者偏好（5）国家政策因素：限购令，房产税、利率水平的提高（三）房地产需求的特点（1）房地产需求中的土地需求是一种引致需求——需求的整体性：房地产产品消费者是对于房产的需求，但是房要建在地上，引发了房地产开发者对于土地的需求。
（2）区域性（3）需求层次性：量力买房，梯度消费“梯度消费”是地产专家们比较提倡的一种住房消费模式。
就是不要贪大求全，非得一次到位。
因为“80后”的成长性还非常强，其中相当一部分今后都会二次甚至多次置业，所以没必要在第一置业的时候就给自己太大的压力。
梯度消费：廉住房、公共租赁住房、经济适用房、普通商品房、高档商品房租房和买房，买小户型的商品房和买大户型的商品房。
（4）政策性（二）房地产需求类型可将房地产需求归纳为4类：1．消费性需求。
它是购买或承租房地产后直接用于生活或生产。
2．投资性需求。
它多是购买房地产后用于出租。
3．投机性需求。
投机是指不是为了使用而是为了再出售（或再购买）而暂时购买（或出售）商品，利用商品价格的涨落变化，以期从价差中获利的行为。
4．盲目性需求。
这是购买者自己都不清楚是为了何种目的而购买房地产，大多是出于一种冲动，看到别人在纷纷购买，自己也“跟风”购买。
（四）需求曲线和弹性1、房地产的需求曲线：表示房地产的需求量与其价格之间的关系。
（1）在图中，横轴表示需求数量，纵轴表示价格。
（2）由于价格下降导致需求增加，因此需求曲线向右下方倾斜。
（3）如果考虑影响需求量的其他因素，则需求量不再是沿着需求曲线上下移动，而是整个需求曲线发生位移。
如图，以D0为基础，在影响房地产需求的其他因素不变的前提下，如果消费者的收入水平提高，整个需求曲线将由D0向右位移到D1；如果消费者的收入水平下降，整个需求曲线将由D0向左位移到D2。
2、房地产的需求弹性弹性：是对一个变量对于另一个变量的敏感性的一种度量。
具体地说，它告诉人们一个变量发生1% 的变化，将会引起的另一个变量的百分比变化。
房地产的需求弹性主要有：需求的价格弹性、需求的收入弹性、需求的人口弹性和需求的交叉价格弹性。
（1）需求的价格弹性，通常简称需求弹性。
房地产的需求的价格弹性，用来表示在一定时期内一种房地产需求量的相对变动对于该种房地产自身价格的相对变动的反应程度。
即：房地产需求的价格弹性=房地产需求量变化的百分比 / 房地产价格变化的百分比在通常情况下需求的价格弹性是一个负数，通常直接写成正数。
（2）房地产需求的收入弹性=房地产需求量变化的百分比 / 消费者收入量变化的百分比（3）房地产需求的人口弹性=房地产需求量变化的百分比 / 人口数量变化的百分比（4）房地产需求的交叉弹性，是指某种房地产因另一种房地产或商品变动1% 所引起的其需求量的百分比变化。
一种房地产需求的价格取决于该种房地产有多少替代品。
▲替代品：一种房地产的价格上升，对另一种房地产的需求就增加。
如经济适用性住房与普通住宅之间。
▲互补品：对一种房地产的消费多了，对另一种房地产的消费也会多起来。
如住宅与其配套的商业、娱乐房地产。
3、需求弹性种类：弹性较大的数值说明一个变量对于另一个变量的变化是敏感的，弹性较小的数值说明一个变量对于另一个变量的变化是较不敏感的。
在经济学里，将弹性数值分为5种类型：◆富有弹性。
弹性数值大于1的情况，称为富有弹性。
需求富有价格弹性的需求曲线为一条斜率较小的曲线；◆缺乏弹性。
弹性数值小于1的情况，称为缺乏弹性。
需求缺乏价格弹性的需求曲线为一条斜率较大的曲线；◆单一弹性。
弹性数值等于1的情况，称为单一弹性。
需求单一价格弹性的需求曲线为一条直角双曲线；◆完全弹性。
弹性数值为无穷大的情况，称为完全弹性。
需求完全富有价格弹性，价格的任何微小变化都会导致需求量的极大变化，需求曲线是一条与横轴平等的直线；◆无弹性。
弹性数值等于零的情况，称为完全无弹性。
需求完全无价格弹性，不管价格如何变化，需求量都将保持不变，需求曲线是一条与纵轴平行的直线。
三、房地产供给原理（一）房地产供给：是指房地产开发商和拥有者（卖者）在特定时间、在每种特定的价格水平下，所愿意且能够出售的该种房地产的数量。
形成供给有两个条件：开发商或拥有者愿意供给+开发商或拥有者有能力供给。
（二）房地产供给量的影响因素：对某种房地产供给量是由许多因素共同决定的，其中主要有：1．该种房地产的价格水平。
一般来说，某种房地产的价格越高，开发该种房地产就越有利可图，开发商愿意开发的数量就会越多；相反，开发商愿意开发的数量就会越少。
2．该种房地产的开发成本。
在某种房地产自身的价格保持不变的情况下，开发成本上升会减少开发利润，从而会使该种房地产的供给减少；相反，会使该种房地产的供给增加。
3．该种房地产的开发技术水平。
在一般情况下，开发技术水平的提高可以降低开发成本，增加开发利润，开发商就会开发更多数量的房地产。
4．开发商对未来的预期。
如果开发商对未来的预期看好，如开发商预期该种房地产的价格会上涨，则在制定投资开发计划时会增加开发量，从而会使未来的供给增加，同时会把现在开发的房地产留着不卖，待价而沽，从而会减少该种房地产的现期供给；如果开发商对未来的预期是悲观的，其结果会相反。
5.相关政策影响：土地政策、税收、信贷。
（三）房地产的供给曲线及弹性1、房地产的供给曲线：表示房地产的供给量与其价格之间的关系。
（1）在图中，横轴表示供给数量，纵轴表示价格。
（2）由于价格上升刺激供给增加，因此供给曲线向右上方倾斜。
（3）如果考虑影响供给量的其他因素，则供给量不再是沿着供给曲线上下移动，而是整个供给曲线发生位移。
如图以S0为基础，在影响房地产供给的其他因素不变的前提下，如果房地产的开发成本上升，整个供给曲线将由S0向左位移到S1；如果房地产的开发成本下降，整个供给曲线将由S0向右位移到S2。
2、房地产供给弹性房地产供给弹性有：房地产供给的价格弹性、房地产供给的要素成本弹性。
（1）房地产供给的价格弹性=房地产供给量变化的百分比/房地产价格变化的百分比（2）房地产供给的要素成本弹性=房地产供给量变化的百分比/要素价格价格变化的百分比开发周期长的房地产，供给弹性较小就开发周期长短不同的房地产来看，在一定时期内，对于开发周期较短的房地产，开发商可以根据市场价格的变化较及时地调整开发量，供给弹性相应地就比较大；反之，开发周期较长的房地产，供给弹性就相应地比较小。
