【精编推荐】财务会计与土地增值税管理知识分析法

学习土地增值税难点总结土地增值税就是“土地争执税”，这是行业大师们专业表述，根本原因这是地方税种，总局规定的总纲总领，各地针可以自行安排合适合理的具体化规定，甚至导致一个市的区与区有些具体执行尺度都不一样。

通过学习，我总结几个土地增值税难点，不一定有标准答案，但希望对房产项目事前、事中、事后的筹划过程有所帮助。

我个人认为土地增值税的筹划，核心就是解决两个问题：1、普通住宅能否符合免税规定2、土增税是超率累进税额，能否将各类别房产增值率降低到综合的安全边际。

这些都需要通过项目利润或现金流量来计算得出的，并且随着项目销售进展及成本的投入变化而变化，项目筹划是动态监控过程，就要看大家各自测算的精确程度了。

一、清算单位项目可以分成几期进行清算，企业当然选择有利的分期。

举例说明，普通住宅分为两期，面积相等，土增税中分别增值率为21%和19%，合并增值率为20%，很显然，合并后通过筹划可以把增值率降低为20%以下（可以免土增税），那么选择合并，要不然，只能选择分期（注：两期普通住宅增值率差异不大的情况下）。

其他案例原理其实也都是一样的。

当然，在税法上能不能主动选择分期，大家看相关税法规定吧，我就不复制粘贴了（下同）。

总之在规定基础上，能不能选择分期，再进行测算筹划就是正确的方向。

二、核算对象当清算分期定了后，核算对象成了关键。

无论二分法还是三分法，普通住宅、非普通住宅、其他（车库、商业），这三种类别的房产关键在于产生的增值额是不一样的：1、车库增值额最低，甚至是负的、商业的增值额最高，两者相抵，效果最佳，但有些情况下车库不在土增税清算范围内，那么其他房产项的增值额只能是特别的高；2、普通住宅的增值额能否控制在20%以下，跟成本分配方法、车库成本归集、是否装修都是关联的。

三、（项目、土地、配套）补贴收入项目上土地项目返还款、公共配套补偿金等补贴收入，为显的专业一点，分税种讨论一下：1、企业所得税：无论是单独作收入，还是冲减成本，都是需要缴企业所得税的；2、增值税：符合缴税条件的需要缴增值税，详见2019年45号文件，一般情况下，房产企业的财政补贴收入都不用缴。

房地产企业土地增值税会计核算及纳税筹划随着房地产行业的快速发展，土地的增值也成为了不可忽视的财务问题。

作为房地产企业的一项重要成本，土地增值税的会计核算及纳税筹划显得尤为重要。

本文将就这一问题展开探讨，并对相关的会计核算及纳税筹划进行详细阐述。

一、土地增值税的会计核算土地增值税是指在土地流转过程中，土地的价值相对于流转前增值的部分所需缴纳的税费。

土地增值税是房地产企业在土地交易、土地综合开发等环节中必须面对的税收成本。

在土地增值税的会计核算中，首先需要明确的是什么情况下需要计提土地增值税准备。

根据《企业会计准则》的规定，房地产企业在取得土地使用权时，需按照土地购置价值计提土地增值税准备，土地增值税准备金额为土地购置价格的土地增值税税率乘以土地购置价格。

当土地使用权到期或者转让时，需要将土地增值税准备转为土地增值税支出。

还需要对土地增值税准备进行会计确认和会计核算。

按照《企业会计准则》的规定，土地增值税准备属于应交税费，计入负债。

在土地增值税准备确认时，应当同时确认土地增值税费用，以体现土地增值税的实际财务影响。

土地增值税准备和土地增值税费用的确认应当及时、准确地反映房地产企业相关土地交易活动的税费支出。

还需要按照税法规定，填制税务凭证，编制土地增值税专用发票，确保土地增值税的会计核算与税务申报一致。

对于土地增值税的准备和确认，需要进行必要的会计监督和审计工作。

会计监督是指会计主管部门对土地增值税准备和土地增值税费用的计提、确认等会计工作进行监督，保证土地增值税的合法性和及时性。

审计工作则是指内部审计或外部审计对土地增值税准备和土地增值税费用的计提、确认进行审计，保证土地增值税的真实性和准确性。

二、土地增值税的纳税筹划纳税筹划是指利用税法规定的优惠政策或者税收管理的灵活性，通过合理的筹划手段降低税负，减少税收成本。

对于土地增值税的纳税筹划，房地产企业可以从以下几个方面进行考虑：1. 多渠道获取土地房地产企业在获取土地时，可以通过多种渠道获取土地资源，包括土地拍卖、土地交易市场、政府土地出让等渠道。

土地增值税工作总结和工作计划土地增值税作为调节房地产市场的重要税种，对于规范土地和房地产市场交易秩序，保障国家财政收入具有重要意义。

在过去的一段时间里，我们在土地增值税的征管工作中取得了一定的成绩，也面临着一些挑战。

为了更好地推进土地增值税工作，现对过去的工作进行总结，并制定未来的工作计划。

一、工作总结（一）加强税收政策宣传我们通过多种渠道和方式，积极开展土地增值税税收政策的宣传工作。

利用税务网站、微信公众号、办税服务厅等平台，发布政策解读、办税指南等信息，提高纳税人对土地增值税政策的知晓度。

同时，组织开展税收政策培训和座谈会，面对面解答纳税人的疑问，增强纳税人的纳税意识和税法遵从度。

（二）规范税收征管流程进一步完善了土地增值税的征管流程，明确了各个环节的工作职责和办理时限。

加强了对房地产项目的前期管理，从项目立项、规划、施工等环节入手，及时掌握项目的基本情况。

在土地增值税的申报、审核、清算等环节，严格按照相关规定执行，确保税收征管的规范化和标准化。

（三）强化税源监控建立了土地增值税税源监控体系，加强了与国土、房管等部门的信息共享和协作配合。

定期获取房地产项目的土地出让、房产销售等信息，及时掌握税源动态。

对重点税源企业和项目进行跟踪监控，分析其税收变化情况，为税收征管提供有力的数据支持。

（四）加大清算工作力度按照规定的清算条件和程序，积极推进土地增值税的清算工作。

对达到清算条件的项目，及时通知纳税人进行清算申报，并组织人员进行审核。

加强对清算工作的指导和监督，提高清算工作的质量和效率。

通过清算，有效地堵塞了税收漏洞，增加了税收收入。

（五）优化纳税服务不断优化纳税服务，提高纳税人的满意度。

在办税服务厅设立了土地增值税专门窗口，为纳税人提供“一站式”服务。

简化了办税流程，减少了纳税人的办税时间和成本。

积极推行网上办税，方便纳税人随时随地办理土地增值税相关业务。

然而，在工作中我们也遇到了一些问题和困难。

税斗士大白话讲土增：一分法、二分法、三分法区别到底在哪里？写公众号就像写日记，每天都要坚持。

就像很少陪小孩，突然发现他上小学了，被同事说的每天“总裁”上班时间也打算结束了，坚持每天七点起床，七点半到七点四十送儿子上小学。

哪怕睡得再晚第二天还是雷打不动的要起床，我的观念是，如果你有了第一次偷懒，就会有第二次。

写公众号也是一样，既然要写，晚上十一二点回到家还是要接着写。

每天要花一两个小时写东西，没有时间组织语言，所以，就变成了大白话，一次成稿。

今天的话题来自早几天的思考，也来自于即将修订的土地增值税征管规程（或土地增值税管理办法）。

有机会在今后的文章里也会逐渐披露未来可能会出现的政策。

如果你有兴趣关注土地增值税，就赶紧关注公众号吧。

言归正传，在金税三期上线之后，全国既统一了土增税申报表也统一了在金税三期中申报土增税的房地产类型，即：普通住宅、非普通住宅、其他房地产类型。

如果还有地方预征率或核定征收率不是按总局的三分法分类的，只能说自讨苦吃了，因为，你将面临着当总局需要进行数据统计的时候，你如何将自己的房地产类型分类和总局金税三期的三分法分类相匹配。

举个例子，深圳的预征率是按照普通住宅、别墅、其他三种类型，核定征收率是按照普通住宅、非普通住宅、商业（办公写字楼）、其他四类。

总局的申报表是按照普通住宅、非普通住宅、其他三类。

请问以后如何进行数据统计和分析。

你知道的，省一级的税务机关现在有一个新的部门叫税收经济分析处。

以后这些分析是不是他们要开始干活了？所以，未来的一个方向是，各地土增税预征、核定的房地产类型划分即将与金税三期以及总局的申报表考虑。

也就是本次要引入的“三分法”。

“三分法”即在计算土增税增值额时要按照普通住宅、非普通住宅、其他房地产三种类型分别计算增值额以及适用各自的税率和速算扣除率。

虽然金税三期和最新的7张申报表看起来很完美，可惜政策有漏洞，导致各地在执行时，到底是三分法还是两分法还是可以不分，标准不一。

土地增值税审核要点土地增值税是指在土地使用权转让或者土地使用权出让过程中，根据土地增值情况对转让方征收的一种税费。

土地增值税的审核是指对纳税人申报的土地增值税进行审查核实，确保其纳税金额的准确性和合法性。

土地增值税的审核要点主要包括以下几个方面。

一、认定土地增值税的纳税主体。

1.1对土地使用权转让方纳税人的认定。

根据土地管理法相关规定，土地使用权是指土地使用人在法定期限内，依法占有、使用、收益土地的权利。

土地使用权转让即为土地使用权人将土地使用权有偿过户给他人，从而转移了土地所有权。

在这个过程中，转让方将作为纳税主体进行土地增值税的申报和缴纳。

1.2对土地使用权出让方纳税人的认定。

土地使用权出让指土地管理部门将土地使用权以招标、拍卖、协议等方式有偿出让给使用人。

在土地使用权出让过程中，出让方是土地使用权的所有人，因此需要进行土地增值税的申报和缴纳。

二、核实土地增值税的计算依据和申报程序。

2.1核实土地增值税的计算依据。

土地增值税的计算依据是增值额，即土地出让收入与取得土地使用权成本的差额。

在核查土地增值税时，需要核实土地出让收入的准确性，包括土地出让价款和其他相关费用；同时需要核实取得土地使用权的成本，包括土地的取得价款、土地增值税、土地登记费等相关费用。

2.2确定土地增值税的税率。

土地增值税的税率是由地方政府根据法律规定自行确定的，一般为30%-60%不等。

在审核土地增值税时，需要根据地方政府规定的税率来确定纳税金额。

2.3进行土地增值税的申报流程。

纳税人需要将土地增值税的申报表填写完整，并按照规定的时间和地点，将申报表和相关的凭证材料递交给税务机关，经过税务机关的核实，纳税人需按时缴纳土地增值税。

三、严格审查土地增值税申报的凭证材料。

3.1审查土地出让合同。

土地出让合同是土地使用权转让或出让的重要合同文件，它记录了土地出让方和承受方之间的权利义务关系。

在审查土地增值税申报材料时，需要核实土地出让合同的真实性和合法性。

土地增值税税收管理及纳税筹划方法随着我国经济的发展，土地作为一种最基本的资源和生产要素，其价值的持续增长引起了政府的关注。

为了统筹利用土地，促进经济的发展，我国实行土地增值税制度。

在实施土地增值税的过程中，如何进行税收管理及纳税筹划是需要重视的问题。

一、土地增值税的基本概念土地增值税是指在土地转让、转包、出租等行为中，按照土地增值额缴纳的一种税收。

在我国，土地增值税是由国家税务部门负责征收的。

土地增值税的税率一般为20%，不同地区和不同情况下，税率也会有所不同。

其中，税收的基数是以土地增值额为计算基础。

二、土地增值税的税收管理土地增值税的税收管理应以保证税收合法性和减少社会成本为原则。

具体来说，土地增值税的税收管理需要注意以下几点：1. 对不同情况的执法严格区分对于不同情况和不同标的物的税收管理，需要进行严格的分类，并且可以根据不同情况制定不同的税收政策。

例如，在对于住宅市场的土地增值税管理中，应加强购房者的身份核查，防止房地产公司利用转让和转包等方式逃税。

2. 对地方政府的监管由于土地增值税的税收收入主要用于地方政府的财政补充，因此，对地方政府的监管是必要的。

政府应当严格审批地方政府的土地使用规划，以确保政府的利益不受损失。

3. 强化土地增值税征收合法性应加强对土地增值税的征收合法性的监管，防止偷税漏税现象的出现。

政府应当建立一套完整的税收管理机制，确保税收的透明度和公正性。

三、土地增值税的纳税筹划方法税收筹划是指企业或个人根据法律规定，合理地安排自己的经济事务，利用法律允许的手续实现节税和避税的一种行为。

在进行土地增值税的纳税筹划时，可以采取以下几种方法：1. 利用抵减税费政策政府为了支持国家工业发展的需要而采取的有关政策，本身是税收筹划的一项有效方式。

例如，在进行土地增值税筹划时，可以采用抵减税费政策，减少企业或个人的税负。

2. 选择适当的纳税方式在进行土地增值税纳税时，应选用最合适的纳税方式，以最大限度地减少税收负担。

五种方法，土地增值税成本分摊抵扣（含各省政策汇总）土地增值税的税前成本抵扣项分摊问题，是测算表中常遇到的问题之一，很多人对此问题一直存在疑问，本文从全面的角度讲述土增税的成本分摊问题。

现行的土增税的国家统一规范，是1995年颁布的《土地增值税暂行条例实施细则》。

根据其中第九条之规定:“纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目的确定，可按对允许扣除项目的金额的土地使用权面积占总面积的比例分摊，或按建筑面积分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊”。

也就是说土增税成本分摊方法有占地面积法、建筑面积法以，及税务部门确认的其他方法，例如建筑面积层高比例法，销售收入比例法、直接成本法。

其中，各地税务部门尤以土地面积法和建筑面积法最为常用。

占地面积法占地面积法，也就是按照项目分期不同，每期占项目总用地面积的比例，分摊土地成本以及开发成本。

该方法适用于分期开发或者滚动开发的项目。

这个方法无需明确项目建筑面积和各业态的数据，只需确定土地面积，分期开发的各期的面积，然后按比例进行分摊即可算出分摊的成本金额。

这种方式具有前提条件单一，计算方便，容易被房企财务人员理解和接受的优点。

因此适用于产品形态较为单一，容积率相同的项目。

很多公司的初判测算或者静态测算表，就是采用此种分摊方法，方便简易测算。

但是对于拥有多个不同容积率的地块，以及产品形态复杂的项目，成本无法进行较为合理的分摊，会导致土增税的税负畸高。

另外，如果一个项目未能实现该批次整体销售，那么在已售和未售之间还需要进行一次成本分摊，需要进行重复，而且极为复杂的计算。

建筑面积法建筑面积法就是将已开发的将进行土增税清算的部分建筑按照与总可售面积（含地下）的比例，进行分摊土增税抵扣成本。

按照比例计算出已售部分可分摊的成本金额。

本方法适合在一个项目内，不同容积率地块之间的，相同成本的相同产品业态的土增税抵扣成本计算。

这个分摊方法，能比较方便地厘清未售与已售产品的开发成本的分摊问题。