市场数据剖析1大市场环境2区域市场分析3本体分析4定价及推售建议5营销思考及建议6合作方式建议O N T E N T S内容大纲CHAPTER01大市场环境海南以宜居的气候、丰富海洋资源称为上帝的宠儿海南“两个暂停”政策，优化结构、去库存“两个暂停”内容“两个暂停”意义“两个暂停”成果“去库存”效果显著，海南省上半年房地产销售同比大幅上升2016年上半年，海南省房地产开发投资平稳增长，完成开发投资809.55亿元，增长10.1%。
房屋销售面积759.06万平方米，销售额765.76亿元，分别增长64.3%和60.3%。
文件来源：海南省人民政府2016年2月23日，海南省政府办公厅下发《海南省政府关于加强房地产市场调控的通知》，明确即日起实行“两个暂停”政策。
1.暂停办理新增商品住宅（含酒店式公寓）及产权式酒店用地审批（包括农用地转用及土地征收审批、土地供应审批、已供应的非商品住宅用地改为商品住宅用地审批、商品住宅用地容积率提高审批）；2.暂停新建商品住宅项目规划报建审批。
有利于控制房地产开发节奏，逐步降低房地产业所占比重，鼓励其他产业的发展，并充分发挥房地产业对其他产业的重要载体作用，形成房地产业与其他产业良性互动局面，促进全省社会经济持续健康发展。
“两个暂停”时间2016年起——2018年止海南土地供需时间土地用途成交幅数（幅）成交占地面积（万m 2）规划建筑面积（万m 2）成交楼板价（元/m 2）2012年住宅2131001.271611.87764商业78413.61321.6727992013年住宅260948.731336.22943商业157702.65734.3913032014年住宅120455.13826.681148商业87336.16303.1421012015年住宅154541.891205.59893.91商业152542.64748.951516.512016年住宅141441.831016.301417.10商业105437.63654.031253.91161315928921985115714151651819136512201103107115851116121720040060080010001200140016001800050010001500200025002012年2013年2014年2015年2016年2012年至2016年海南土地供应成交比供应量（万m2）成交量（万m2）成交楼板价（元/m2）☐2016年全年海南土地供应面积1157.10万m 2，同比去年供应面积下跌71.58%，全年土地成交面积1220.25万m 2同比去年下降11.89%，共成交346宗，土地总成交金额249.92亿，总金额比去年同期上涨1.16%，成交楼板均价1217.19元/m 2，比去年同期上涨8.3%；☐住宅用地2016年整体供应面积同比下降117.68%，成交面积同比下跌22.09%，总成交金额同比上涨25.17%，成交楼板价同比上涨25.17%。
商服用地2016年整体供应面积同比下降88.01%，成交面积同比下跌30.85%，总成交金额同比下降38.48%，成交楼板价同比下跌14.5%。
土地供应减少，限制取地需求释放，供需矛盾突出，堆高土地价值住宅24%商业29%工业11%其他（基础设施建设）36%2016年海南土地成交类别占比2017年三亚土地交易以海坡地块交易为代表。
855402560736672894190872087351336610140112821153910012997313770200040006000800010000120001400016000050010001500200025002010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年1-5月2010年-2017年1-5月海南商品住宅成交情况成交量（万m2）成交均价（元/m2）海南市场成交表现三亚市场自2011年开始逐渐回暖，至2016年达到顶峰，库存去化直线上升；2017年全岛限购影响下，销售增速放缓。
注：数据来源于网签数据。
政策思考“两个暂停”政策执行期限为2016年-2018年，执行期间，给海南市场带来巨大机遇与挑战。
利advantageous：弊disadvantageous：“两个暂停”政策限制新增入市项目，有效大量去化库存，炒热市场销售氛围，大幅度提升市场销售价格，整体市场趋好。
在政策后期，预计为2018年，前期大量限制入市的项目将集中入市，市场库存将大幅增加，市场竞争氛围激烈，恐出现“价格战”。
2017年将是海南房地产项目实现旺销的绝佳机会。
能否抓住此次机会，趁势奠定项目市场地位，将是房地产项目开发商制胜关键。
三亚限购政策及限购区域➢荔枝沟区域不在升级限购范围内，限购限贷政策影响有限；➢升级限购将大量主城区客户引导至非升级限购片区，给市场销售带来机遇及不确定性。
注：限购区域限购不含棚改项目。
限购区域项目名称天涯区鸿州天玺天涯区洛克港湾吉阳区蓝海华庭吉阳区保利凤凰公馆吉阳区大树公馆河西区中铁子悦薹河东区丽冠雅居【限购】非本省户籍居民家庭，必须提供在海南连续缴纳1年及以上个人社保或纳税证明，才能在限购区域内买1套。
如无，则不能在限购区域购房，只能在非限购区域购房有且仅有1套。
暂停向在海南已拥有1套及以上住房的非本省户籍居民家庭售房。
【区域限购】主城区：东至凤凰路和红纱隧道、南至榆亚路和南边海路，西至三亚湾路，北至金鸡岭路，（不含棚改项目）。
【限贷】海南省户籍居民家庭第二套首套提升至50%,停止第三套购房贷款审批。
【商业限制】产权式酒店销售比例不得高于客房总面积或总套数的30%，必须自持经营使用70%。
【其他】禁止期房转让。
限购政策要点提炼三亚商品房市场销售情况10.9313.3719.9819.2022.2610.549.185.347.417.406.0210.1110.3912.8312.2516.9014.589.846.535.696.815.008.298.7613.7814.0215.8415.1715.4213.1511.299.517.337.528.7610.489.3518.0525.420.5335.3723.0916.5211.1710.9415.0814.566.3120.1939.9835.8158.8568.4815.915.7224530249802146026510254102145021190214402605019080235502144023220249502419027690229702483021920173001658021150225002000023120207902037120340197402102020460195201953019590205401835018150201511613118909186092001318820195371706519013171531722218556201862321122431200312344018512.7610203040506070800500010000150002000025000300002012年11月---2017年5月三亚网签数据成交面积成交均价三亚市场经1-3月疯狂销售后现进入淡季，并在限购限贷政策影响下，4-5月的销量及均价整体下滑，5月同比最低，市场销售出现短期真空状态，后期预计将恢复平稳。
海南2017年走势：平稳发展OR 新机遇？趋势1：政策红利到顶由热转暖的市场背景增速放缓趋势下的平稳发展趋势2：政策红利到顶一线城市二线城市其他二线城市稀缺价值的旅游地产热门城市？板块轮动背景下的旅游地产新机遇；尤其是大三亚区域趋势向上！市场预测限购限贷下的政策调控市场预测海南价格趋势：平稳向上，分化依旧“双暂停”缓解供需矛盾“面粉”价格不断提升已经历了较长的调整期中心城市价值显现政策拖底，简单粗暴的限制供应量土地供应量受限，楼板价不断提高各项目的价格下调空间有限三亚度假市场资源的稀缺性；海口的城市配套不断呈现。
海口、三亚核心城市价格有上升空间；其他城市价格平稳，缺少下降空间。
限购政策下的政府调控抑制价格增长幅度，保持市场稳定性CHAPTER02区域市场分析➢各区域主要在售项目分析➢新入市项目盘点➢待入市项目盘点➢客户分析➢区域市场总结01Part One各区域主要在售项目分析各区域划分滨海一线区域高端旅游度假区以海景资源为基础，旅游度假型客户需求为主，大面积高品质公寓设计二线海景及主城区区域中高端居住度假综合区海景资源延展，旅游度假型客户需求为主，舒适型公寓、小面积别墅产品设计泛迎宾路与榆亚路区域中高端旅游度假居住区生活型旅游度假型区，客户需求偏刚需为主，功能型公寓设计泛荔枝沟区域中端普质刚需居住区本地刚需客户需求，产品偏普质为主，功能型公寓设计城区腹地沿山区域中端普质旅游度假区依赖山景资源开发，旅游度假刚需客户为主，产品偏普质为主，舒适型公寓设计各区域项目主要在售项目产品形态梳理凤凰山居入市时间：2016年1月30日富春山居入市时间：2014年10月凤凰华庭入市时间：2015年10月1日三亚星域入市时间：2015年双大山湖湾入市时间：2016年中铁悠岚湖入市时间：2015年10月上东海岸入市时间：2015年1月领海入市时间：2009年凤凰水城入市时间：2008年复地鹿岛入市时间：2016年2月半山半岛入市时间：2011年10月棕榈滩入市时间：2013年1月绿地悦澜湾入市时间：2014年11月鲁能三亚湾入市时间：2013年10月时分亚龙湾入市时间：待定一山湖入市时间：2013年12月山海墅入市时间：2014年10月万科湖畔入市时间：2013年10月瑞都水郡入市时间：2014年1月1日洛克港湾入市时间：2016年12月丽禾温德姆国际酒店入市时间：2014年1月凤凰岛入市时间：2010年1月海韵度假酒店入市时间：2017年1月一线滨海区域产品形态梳理活力项目：复地鹿岛半山半岛凤凰岛洛克港湾海韵度假酒店丽禾温德姆国际酒店区域产品设计依据：依赖一线海景资源开发，旅游度假属性，客户对产品舒适性、景观性要求较高。
主力产品类型：公寓主力产品面积：公寓：120-170㎡两居；160-224㎡三居酒店式公寓：50-150㎡一居；120-268㎡两居赠送率区间：公寓25%-30%，酒店公寓0-30%得房率区间：公寓100%-110%，酒店公寓70-110%产品特点：大面积产品，居住舒适性高，景观依赖性较大。
面积区间得房率赠送率舒适性170㎡两居224㎡四居得房率：100%赠送率：25%得房率：110%赠送率：30%室内享受海景资源，山景资源；面积较大，居住舒适；120㎡两居160㎡三居211㎡四居室内享受园景资源，山景资源；面积较大，居住舒适；复地鹿岛（公寓）半山半岛（公寓）区域产品概括公寓：120-224㎡两居-四居赠送率：25-30%得房率：100%-110%面积较大，居住舒适；得房率：70%赠送率：0%54-150㎡一居182-268㎡两居室内享受海景资源，产品两极分化，度假感强。
