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地块市场调研报告及项目定位报告1☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆东凤地块市场调研报告及项目定位☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆中山市项目花园项目策划部二零零九年九月十四日2前言审视中山顺德整个房地产市场,已进入”百舸争流,千帆竞发”的竞争格局。
本项目所处区域为中山顺德边陲重镇,生活配套不完善,工厂多空气污染厉害,交通路网济后,导致片区居住氛围不足,怎样才不被这些因素束缚,销售一路高歌猛进,除了其独特的品牌魅力之外,应该有更深层次的问题值得我们思考:在东凤总体规划中,以105国道为中轴线项目区域将要打造成为集高新产业、商贸物流、休闲旅游、生态居住的副中心,未来居住方向将朝着”生态居住”发展,这一点表明其升值潜力非常乐观,但这是否足以引起消费者的共鸣而激发出购买欲望呢?如果仅仅以政府的一个规划蓝图就能起到如此大的作用,那为什么至今没有人气?东凤的房价与容桂小榄还有一定的差距,但从佛澳项目花园的客户来看,购买者并非全部是首次置业者,而二次、三次置业的比例竟达到54％,房价的高低又起到多大的作用呢?深入研究和分析这些问题,才能抓住本项目的核心所在,因此:✓东凤、容桂、南头、小榄是一个什么样的经济区域。
✓区域客户对生活的条件及居住更高的要求是什么?✓如何利用集团品牌在本区域提升的地块价值?✓如何规避项目的劣势而塑造产品独特个性?寻找到本项目目标客户群,将是本项目能否成功的关键。
3目录一、市场篇1、环东凤房地产概述。
32、环东凤部分楼盘情况。
83、市场环境总结。
17二、项目概况1、项目名称。
182、地理位置。
183、交通情4况。
194、项目周边现况及未来行政规划。
191、项目SWOT分析2、项目优势。
233、项目劣势。
264、项目机遇。
275、4、项目威胁。
28三、定位篇1、产品定位。
5。
312、形象定位。
宝山新城水产路商业项目定位分析报告标准化管理处编码[BBX968T-XBB8968-NNJ668-MM9N]前言随着宝山新区开发的加速，处于西城区的中心位置的杨行镇，在住宅区大量发展的同时，商业也将随之迅速发展，本项目正是在此大前提下进行的。
本案地处杨行镇政府西边，是一个面积达24亩的商业项目，周边住宅大量建成，而商业项目只有较远的北上海商业广场，本项目作为一个商业项目，投资潜力不可限量，本报告将对市场环境、项目本身进行相关分析，并作出科学的成本预算和投资回报，以供贵公司参考，相信我们的分析可以帮助贵公司作出正确的开发、决策选择。
本报告共有两大部分项目分析和市场分析，第一篇主要对项目进行分析、定位。
第二篇主要在前期定位的基础上，对本项目进行规划和投资成本估算。
第二篇主要是对上海、宝山及区域的商业市场环境进行分析。
合理、科学的策划分析将会得出正确的决策，正确的决策将会得到巨大的资金回报和社会回报！目录项目分析篇一、项目概况本项目地处宝山区杨行镇，是宝山规划的新城区，位于杨泰路西侧，水产路北侧，杨盛河东侧。
项目占地约14384平米（含1100平米绿化带），建筑面积约万平米，规划为商办物业。
本案对面为一个新规划的住宅小区，西北面有济光学院、杨泰小学和天馨花园，北面是竹韵浩庭和世华佳苑，西南面是康桥水都，东面临近杨行镇政府和旧厂房区域。
本案东面现状南面现状西面现状北面现状二、项目SWOT分析1、项目基本层面分析：商业部分本项目处于宝山西城区，地区规划为商贸、商务办公等。
目前，本项目周边有较多的新建住宅区，但相关的商业配套设施不是很完善，这给住宅区居民的购物、休闲带来不便，这也为本项目的成功开发提供了较大的现实可能。
人口分析：据统计，杨行镇2004人口年为10万多，人口密度一般，而规划西城区的人口将达到20万，地铁一号线北延伸段的建设，三号线的延伸段建设，将进一步带动人流的涌入，由于本项目的特殊地理位置，预计本项目周边的人口也会将大幅增加。
某商铺的定位分析目录龙吴路338弄1-4号商铺定位分析项目综述根据本公司对项目周边市场调研分析得出该项目是可行的，要紧如下：●销售价格低于本区域同类产品●项目周边缺乏类似商铺，产品差异性觉定了项目的成功可能性●项目商铺为沿街商铺，招商便利●小区业主对该沿街商铺的依靠性●该地区商铺具有一定升值潜力第一部分市场分析一、区域商业用房市场分析按上海市政府规划，居住区商业服务设施按5.5％配备，到2005年，商铺的增量约在410-440万平方米，5年间增长超过30％。
目前，全市已形成100多个大型居住区，新建居住区的社区商铺面积将迅速增长，待开发的社区商业营业面积估计达到250万平方米，销售额可达600亿元。
尽管如此，据有关专家称，今后几年上海商铺市场的总体状况仍然需求大于供给，继续走俏。
目前徐汇区的住宅交易量与非住宅交易量之比为9：1，整个上海市也基本是这个水平，非住宅交易的市场空间很大，估计明年的增长幅度在10％左右。
伴随非住宅交易量的增长，租赁市场也将同步进展，由于很多非住宅产品，特别是一些国外与港台的房地产商开发的写字楼等项目都使用只租不售的方式，比如与记黄埔在长乐路上新建的华尔登广场办公楼，今后对外全部采取出租方式。
除办公楼外，商铺在非住宅房地产中的“热度”也在上升。
据熟悉，目前徐汇区商铺均价已达每平方米2万元左右，市口较好的商铺成了抢手货。
二、社区街面商铺进展趋势社区商业街目前正受到投资客的关注，要紧是与城市空间拓展与商业进展的扩散趋势有关。
基于徐家汇商圈为上海市内三大商圈之一，周边配套及其丰富。
而本项目作为徐家汇商圈辐射地段，社区配套商铺必不可少。
而社区商铺具有很多优良商铺投资项目的特征，除了“商业实现最直接的销售场所”外，还具有下列特征：价值稳固性：社区商铺销售对象固定，因而其销售的量、价比较稳固。
总量供应有限性：决定了投资的风险性较小。
自然增值性：通过周边规划，住户增多，社区商铺自然而然有它升值的一面。
某商业地产项目商业定位报告一、项目概况本商业地产项目位于城市A的中心地段，占地面积约为XXX平方米。
项目由多层商场和写字楼组成，总建筑面积达XXX平方米。
交通便利，周边配套设施完善，具有良好的发展潜力。
二、市场分析1.市场需求分析根据市场调研数据显示，城市A的商业地产市场需求旺盛。
随着经济的发展和人们消费水平的提高，购物中心、餐饮、娱乐等商业设施的需求不断增长。
同时，随着城市发展，商务人群的增加，对于高品质的写字楼也有较大的需求。
2.市场竞争分析在城市A的商业地产市场中，已经存在一些老字号的商业项目，他们拥有较高的知名度和客流量。
此外，还有一些新兴商业项目正在兴建中，对于商业地产市场形成一定的竞争。
三、商业定位考虑到市场需求和竞争状况，本商业地产项目将主要定位为高端消费和商务服务。
1.高端消费本商业地产项目将引进国内外知名品牌的高档百货店、奢侈品专卖店等，为城市A的消费者提供国际一线品牌的购物体验。
项目将通过精致的装修和高品质的商品，吸引高消费群体，打造一个时尚、豪华的购物场所。
2.商务服务本商业地产项目将提供高品质的写字楼，租户可以选择不同面积、不同配置的办公空间，满足不同企业的需求。
项目将提供一系列商务配套服务，如接待处、会议室、咖啡厅等，为租户提供一个便捷、专业的办公环境。
四、市场营销策略1.市场宣传通过采用多种宣传方式，包括广告、户外宣传、社交媒体推广等，提升项目的知名度和形象。
同时，将与知名品牌合作，举办各种促销活动，吸引消费者到项目中消费。
2.合作与协作与当地知名企业、商界协会、商业组织等建立合作关系，共同开展市场推广活动和商务活动。
通过与企业的合作，吸引更多商务人士入驻写字楼，形成良好的商务生态链。
3.服务提升注重商业服务和用户体验，提供贴心、周到的服务。
在购物中心设置量身定制的贵宾服务、衣帽间、母婴室等，提升购物体验；在写字楼提供专业的会议管理服务、保安服务等，提升工作效率。
五、可行性分析根据市场需求和竞争分析，本商业地产项目的高端消费和商务服务定位，符合市场发展趋势。
经济篇一、区域概述1、区域位置宝山区位于上海市北部，地处黄浦江和长江的交汇点。
分成陆地和岛屿两部分。
陆上，东北濒长江，东临黄浦江，南与杨浦、虹口、闸北、普陀4区毗邻，西与嘉定区交界，西北隅与江苏省太仓市为邻；水上，长兴、横沙两岛自西至东卧于长江口南支水道，全境东西长56.15公里，南北宽约23.08公里，区域面积424.56平方公里。
宝山下辖吴淞、海滨、泗塘、友谊、通河5个街道，月浦、罗店、大场、杨行、罗泾、顾村、高境、庙行、淞南等9个镇，以及长兴、横沙2个乡。
2、区域特征宝山是上海的北大门，重要的钢铁生产基地、港口集装箱生产和出口基地及能源、水源、副食品生产、供应基地。
结合上海大市政建设，宝山正向着建设生态、生活、生产相协调的现代化滨江新城区的目标迈进。
二、区域经济1、经济总量2007年全区经济保持了平稳增长。
全年实现增加值431.53亿元，比增长14%，增速较2006年回落2.5个百分点，经济发展逐步从高速高幅增长期转入平稳增长期。
2、产业结构宝山区积极发挥区位和区域优势，以工业化和城市化为着力点，推动产业结构内部的调整。
一、二、三次产业结构由上年的0.5：48.3：51.2调整为0.5∶49.0∶50.5。
二三产业共同推动经济发展的格局更加稳固。
到2007年，宝山区工业实现快速增长，工业增加值178.33亿元，比上年增长16.9%，工业总产值876.92亿元，比上年增长20.8 %，工业经济效益综合指数达到159.87，比上年提高7.16个百分点，规模以上工业实现产品销售收入621.06亿元，同比增长20.7%，实现利税35.03亿元，同比增长23.3%，实现利润19.4亿元，同比增长40.1%，增速高于生产和销售。
3、社会消费品零售总额2007年宝山区消费品市场实现社会消费品零售总额205.3亿元，同比增长17.4%。
4、城镇居民人均可支配收入城镇居民家庭人均可支配收入达到20015元，增长11.8%，增幅比去年提高了1.3个百分点。
闵行·莲花南路项目2007春申景城商务区经营功能定位策划报告申景城项目经营功能定位策划报告目录项目背景[04]第一部分、项目的SWOT 分析[05]项目的优劣、劣势、机遇、挑战第二部分、项目的商业部分经营功能定位原则[10]第三部分、项目的全景功能定位[12]一、项目的商业部分功能内涵设定二、项目的内涵与形象定位三、项目的目标市场定位四、项目的业种组合与规划布局五、项目的经营区域划分六、项目的各类商用面积总量测算七、项目的各类商用面积总量与依据目录第四部分、项目的经营功能定位依据[32]一、项目选择商务商业作为发展目标的依据二、项目以品质生活消费作为重要组成部分的依据第五部分、项目的商业部分营运策略建议[37]一、项目的商业部分招商策略建议二、项目的竞争策略建议第六部分、项目的风险分析[40]一、项目的市场风险分析二、项目的技术风险分析三、项目的财务风险分析后记[48]附录一：商业分级指标一览[49]附录二：零售业态的定义及业态结构特点一览[50]附录三：上海市九种零售业态基本条件一览[54]申景城项目经营功能定位策划报告项目背景春申景城商务区项目所在的上海梅陇镇中部地区，密布高品质社区，客源基础良好。
但是，在拥有消费潜力的同时，本案周边的商业市场还相当不成熟。
整个莲花南路商圈呈现的是满足周边居民生活消费的社区商业特征，对本案精致购物和商务休闲的意向定位不具人气支撑作用。
因而，在未来的经营中，本案必将经历一段痛苦的自行培育市场的过程。
在这样的区域背景下，要开拓商业地产项目的辐射力，必须找准定位、做出特色。
从而，要求我们必须充分研究细分市场，不仅在商业内涵上推陈出新，同时在物业的形态上也形成区域特色，尽快打造商务休闲、贵族领域的受众印象。
本报告以春申景城商务区的市场综合态势分析为基础，列清市场供应的缺口和竞争者的不足（定位依据），为开发商提供详细的定位策略和操作建议。
申景城项目经营功能定位策划报告PART.1项目的SWOT分析项目优、劣势与机遇、挑战第一部分项目的SWOT 分析SWOT分析法能够较客观而准确地分析和研究一个项目的现实情况，是市场竞争分析的常用方法。
地块评估报告2008年2月29日报告说明针对上海市政府于2008年2月5日发布的第3号土地使用权挂牌出让公告，综合实地考察、历史资料、政府职能机构采访形成。
3号公告推出的10幅、约18.3万平方米的商品房用地，全部为商办综合用地，分布在虹口、奉贤、南汇3个区县，本辑报告针对3号公告的6幅地块提供竞标背景和判断意见。
目录1.1虹口北外滩汇山中块地块 (1)1.2临港芦潮港社区3幅地块 (3)1.3临港主城区2幅地块 (6)1.4 2008年第3号公告地块基本信息 (9)3号公告地块评估意见（6幅地块）1.1.公告号：20080301虹口北外滩汇山中块地块 土地性质：商业服务业土地面积：19039㎡（28.56亩）；规划容积率：3.9 挂牌起始价：3934万元/亩，楼板价15128元/㎡地块位置：杨树浦路以南、上海航运交易所边界（汇山东块）以西、原银汇花园边界（汇山西块）以东、规划滨江绿地以北判断依据：第一：地块条件 实地调查发现，地块形状不规则，大致成“┓”形状（见右图）。
其中，地块南部、近黄浦江的位置，是仍在使用中的航运服务中心，其余部分则基本为平地。
地块东侧，是2006年出让的汇山东块地块，该地块由上港集团旗下的汇港房地产获得，目前该地块已经动工，周边建有围墙。
地块西南侧是正常使用的港运大厦，西面稍远处则是鸿泰房地产旗下地块，土地面积约0.9万㎡，计划打造成商业、办公、酒店一体的综合性项目，目前已建有围墙，但尚未动工。
从地块挂牌文件看，其对地块未来开发有较多限制，主要包括：1、为保证航运业务正常运行，地块南部的航运交易大楼将先建后拆。
即竞得人需在竞得地块后2年内，先在地块范围内建造规模不小于3万㎡办公楼（产权无偿交付给政府），用于安置航运交易大楼的相关机构后，再将航运服务中心拆除。
2、本地块要与汇山东块、西块基地的港池和地下空间整体规划设计、统一施工、费用分摊，需确保公共安全及地下空间和港池的贯通使用。
