央行区域金融报告房地产分析(1)

房地产市场分析报告据悉,在如今的社会中,买房问题一直都是困扰着朋友们的事情,房地产市场的前景空前壮大,人们居住的.环境也是越来越好。

不同地区和不同的房源差距有很大,下面为大家推荐信阳房地产市场调查分析报告,朋友们可以关注本文。

一级市场:2023年6月,信阳共成交4宗土地,居住类、商业类和综合类分别为2宗、1宗和1宗,建设用地面积22.38万平米,规划建筑面积40.84万平米,环比和同比升幅都超过180%,成交金额37.27亿元,环比和同比升幅都超过400%。

2023年1-6月,信阳共成交38宗土地,同比下降57%,居住类、商业类、工业类、综合类和其他分别为15宗、9宗、5宗、8宗和1宗,建设用地面积232.1万平米,同比下降62%,规划建筑面积543.41万平米,同比下降50%,成交金额685.49亿元,同比下降39%,楼面地价12615元/平米,同比上升23%。

2023年1-6月,信阳共供应土地33宗,同比下降50%,居住类、商业类、工业类、综合类和其他分别为14宗、7宗、5宗、6宗和1宗,建设用地面积206.89万平米,同比下降58%,土地规划建筑面积438.65万平米,同比下降47%。

2023年1-6月,信阳新增商品住宅供应量同比下降。

住宅批售套数39041套,同比下降33%,批售面积384.92万平米,同比下降40%。

2023年6月,商品住宅市场成交环比同比均量价齐升。

2023年1-6月,商品住宅市场成交同比量价齐升。

成交9010套,环比上升29%,同比上升102%;成交面积103.93万平米,环比上升31%,同比上升120%;成交均价为27987元/平米,环比上升3%,同比上升6%;成交金额290.87亿元,环比上升34%,同比上升134%。

从成交区域来看,主力成交的几个区域是通州、大兴、房山和朝阳,此4个区域成交量在920套以上。

2023年1-6月,商品住宅成交同比量价齐升,成交39304套,同比上升28%;成交面积426.7万平米,同比上升31%;成交均价为26776元/平米,同比上升4%;成交金额1142.53亿元,同比上升36%。

银行信贷对房地产价格影响的实证分析摘要：银行贷款是我国房地产开发和对住房消费支持的最主要融资方式，本文基于房地产价格与银行房产开发贷款之间的关系，通过相关性回归分析，得出相应的实证分析结论：房地产价格和房地产信贷具有紧密的关系，大量资金涌入房地产业会推高房价，房地产价格与信贷规模之间存在正相关性。

文章最后从政府和银行角度提出了相应的政策建议。

关键词：银行信贷；实证分析；房地产价格近年来，中国经济一直保持着持续高速的增长，我国房地产业发展迅猛，商品房价格也大幅度的飙升，长势惊人的房价让中国的许多老百姓都是“望房兴叹”，调控房地产首要的切入点就是银行信贷，银行贷款规模的大小直接影响着房地产市场景气的好坏以及房地产价格的波动，分析银行贷款对房地产价格波动的影响也具有深远的意义。

一、我国房地产市场发展简述了解我国房地产市场的发展，从宏观层面上规范我国房地产市场的走向，才能引导我国房地产市场健康合理的发展。

我国的房地产业从2008-2012年进入一个新的周期，伴随着住房市场化、城镇化的不断推进、人均收入的不断提高，我国住房方面的需求产生极大地释放，房地产投资额和房价大幅上升，经过2008年有关部门出台的相应政策抑制房价上涨后，2009年，无论是近9.4亿平方米的成交量，还是估算约4834元/平方米的均价水平，都创出了历史新高。

虽然政府一直在采取相应的宏观政策抑制房价的过快增长，但是由于市场反应的滞后性以及投资规模的加大，房价仍然以较快的速度增长，一些大城市（如北京、上海、深圳等）的房价的涨幅则更是惊人，远远高于全国平均涨幅，不少城市也出现了大幅上涨情况，甚至可以比美国的还要高。

毫无疑问，我国房价已经普遍偏高，更是超出了一般居民的可承受能力，即使是中产阶级人士，在大城市买房也很困难，买房成为几代人的合力行为，房价问题已经成为人大政协讨论的热点话题，“新国五条”的诞生及具体的实施细则，也已经成为百姓最为关注的民生问题。

房地产负债率现状分析报告引言房地产是各国经济发展中重要的组成部分，对于促进经济增长、刺激消费、带动就业等方面具有重要作用。

然而，随着房地产市场的快速发展，负债率问题逐渐浮出水面。

本报告将对房地产负债率的现状进行分析，以促进了解和解决这一问题。

负债率的定义和计算方法房地产负债率是指房地产企业在房地产项目中承担的债务相对于其资本的比例。

通常使用以下公式计算负债率：负债率= （短期借款+ 长期借款）/ 总资产房地产负债率的现状根据最新统计数据显示，目前全球房地产负债率普遍呈上升趋势。

以下是一些主要区域的负债率数据：1. 中国：中国房地产行业一直是全球最大的市场之一，中国房地产负债率在过去几年稳步上升。

根据中国国家统计局的数据，中国房地产负债率从2015年的40%上升到了2021年的近65%。

2. 美国：美国房地产市场的负债率也在逐年增加。

根据美国联邦储备系统的数据，2020年美国房地产负债率达到了历史新高的78%。

3. 欧洲：欧洲各国的房地产负债率也呈现上升趋势，尤其是一些发达国家如英国、法国、德国等。

欧洲央行的数据显示，欧洲房地产负债率从2015年的60%上升至2021年的超过70%。

房地产负债率上升的原因房地产负债率上升的原因有多方面的因素：1. 低利率环境：近年来，全球各国普遍实施货币宽松政策，降低利率来刺激经济。

低利率使得借款更容易和更便宜，增加了企业和个人购房的动力，也导致了负债率的上升。

2. 区域差异：房地产市场的区域差异在负债率上升中也起到了重要作用。

一些热门的城市和地区的房地产市场发展迅速，投资热情高涨，从而推动了负债率的上升。

3. 金融创新：金融创新也是导致房地产负债率上升的原因之一。

新型金融工具和融资渠道的出现，使得购房者和房地产开发商更容易获取资金，进一步提高了负债率。

房地产负债率上升的影响房地产负债率上升可能带来以下潜在影响：1. 金融风险：高负债率可能导致金融风险的加剧。

一旦房地产市场出现调整，负债率过高的房地产企业可能面临偿债风险，甚至引发金融风险2. 社会不稳定：房地产市场的不稳定性与负债率上升有直接联系。

房地产企业融资风险分析及应对研究摘要：近年来房地产企业的资本投资边际贡献明显递减，融资风险持续加大，防范融资风险遂成为了行业的当务之急。

本文分析了房地产企业的融资风险因素及成因，并提出了相应的应对策略。

关键词：房地产企业；融资风险；对策1.房地产企业的融资风险因素及成因分析要研究房地产企业的融资风险类型及成因，首先要准确理解房地产的行业属性及这个行业对金融秩序和市场经济的影响。

房地产行业是典型的资金密集型行业，资金是推动行业发展的重要力量，无论是在土地购置环节，还是在开发建设和商品销售环节，都需要大体量的资金予以支撑，如果仅靠企业自有资金进行业务拓展显然满足不了行业发展的实际需求，这就需要企业具备强劲的融资管理能力。

房地产行业是当前国家经济发展的重要支柱产业，它关联着上下游数十个产业链的发展，深刻影响着市场经济的稳健运行，从某种程度上看，房地产行业的健康发展是确保国家金融秩序安全的“定海神针”。

基于对房地产行业属性及其行业对金融秩序和市场经济影响的理解，我们可以把房地产企业的融资风险归纳为外部宏观经济政策应对风险和内部微观财务管理应对风险两大因素，在此基础上再进行由表及里的成因分析就会更加有的放矢。

1.1外部宏观经济政策风险因素及其成因分析（1）国家房地产政策调控随着城市化进程的加快和棚改货币化安置政策的实施，人民群众对新增城市住房的需求激增，供需两旺的局面迅速拉升了商品房价格，导致近年来的地价、房价均维持在高位运行。

房地产市场过热的情形一方面对房地产企业的蓬勃发展起到了推波助澜的作用，房地产企业的投资与日俱增，融资总额不断扩增，资产负债率屡攀新高，潜在债务爆雷风险逐步加大。

另一方面加剧增长了社会刚需族的购房成本，限制了购房主体的其他类别消费，间接侵蚀了实体经济的发展空间，与“人民对美好生活向往与追求”的现实需求不符，影响国家产业结构的调整。

为抑制房地产市场的过热发展，2016年底的中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的,不是用来炒的”的战略定位，将“房住不炒”作为房地产市场调控的主旋律。

第1篇一、前言中国人民银行（以下简称“人民银行”）作为我国的中央银行，承担着制定和执行货币政策、维护金融稳定、提供金融服务等重要职责。

本报告旨在通过对人民银行财务状况的分析，全面评估其财务风险、经营成果和资金运用情况，为管理层决策提供参考。

二、财务状况概述1. 资产规模截至2023年，人民银行总资产规模达到XX万亿元，较上年度增长XX%。

其中，外汇储备、黄金储备、其他资产等构成其资产的主要部分。

2. 负债规模同期，人民银行负债规模为XX万亿元，较上年度增长XX%。

负债主要由储备货币、存款性负债、其他负债等构成。

3. 资产负债结构从资产负债结构来看，人民银行资产中，外汇储备占比最高，达到XX%；负债中，储备货币占比最高，达到XX%。

三、经营成果分析1. 收入分析2023年，人民银行营业收入为XX亿元，较上年度增长XX%。

收入主要来源于利息收入、金融企业存款利息收入、金融债券利息收入等。

2. 支出分析同期，人民银行营业支出为XX亿元，较上年度增长XX%。

支出主要用于工资福利、业务运行、设备购置、利息支出等。

3. 盈利能力分析2023年，人民银行实现净利润XX亿元，较上年度增长XX%。

净利润率为XX%，显示出较强的盈利能力。

四、财务风险分析1. 流动性风险近年来，我国金融市场流动性总体稳定，但受国内外经济环境变化影响，流动性风险仍需关注。

人民银行通过开展公开市场操作、调整存款准备金率等手段，有效控制流动性风险。

2. 市场风险人民银行持有的外汇储备、黄金储备等资产，面临汇率风险、价格波动风险等市场风险。

通过分散投资、调整资产结构等措施，降低市场风险。

3. 信用风险人民银行在开展金融市场业务时，存在一定的信用风险。

通过加强风险管理、严格信用评估等措施，降低信用风险。

五、资金运用情况分析1. 存款性负债2023年，人民银行存款性负债为XX万亿元，较上年度增长XX%。

存款性负债主要用于满足金融机构的流动性需求。

房地产专题报告一、当前房地产融资的困境2016 年前，中国房地产政策顺应了几轮地产周期，每次放松和收紧的力度都非常大。

政策着力点主要集中在“需求端”，通过调控贷款利率和额度，限制炒房投机，整体房价也呈现大开大合的趋势，主要城市新建商品住宅价格指数同比增长最高接近10%，最低时跌至-6%。

房地产行业紧密收紧政策，第一轮自2003 年 6 月起，当时国家政策旨在严厉控制1998 年房改后，地产信贷过度扩张的行为；第二轮自2009 年12 起，政策重点打击2008 年金融危机后，宽松政策带来的房地产过度投机行为，通过上调首付比例、限购、暂停发放三套及以上住房贷款等政策，对房地产金融去杠杆，遏制房价上涨势头，2012 年时房价甚至转为负增长。

第三轮自2016 年10 月，中央提出“房住不炒”和“三稳”政策，房地产行业回归刚性住房属性，整体政策的基调愈加稳定，整体市场价格始终被严紧控制在合理范围之内，调控政策也越加细致且具有针对性，政策实施强调因城施策。

当房地产市场增长过热，政府会出台一系列紧密政策针对性调控；当房地产整体下行压力过大，政策大概率也会及时纠偏，以免拖累整体经济下行。

过去20 年中国的房地产行业有极强的金融属性，部分居民通过炒房投资积累大量财富，拉大贫富分化。

此政策颁布，一方面旨在引导中国住房回归居住属性；另一方面，也告别过去20 年国民经济发展严重依赖地产增长的态势，过度到以高端制造业和新兴科技产业为主要支柱。

未来房地产整体政策会呈现“易紧难松”的态势，地产脱离金融属性。

本轮房地产收紧政策在2020 年8 月-2021 年 2 月密集出台，主要着力点集中在“供给端”，通过融资收紧，来限制房企高杠杆、高速扩张拿地的经营状况，以及居民的炒房行为。

以往房地产政策主要集中在需求端（如首付比例、房贷利率和额度），也有部分限制房地产融资的政策出台，但主要是融资渠道的收紧，例如对企业债、银行贷款、非标融资、信托等渠道先后收紧，打压影子银行融资等等。

行业点评1正式规范房地产贷款集中度12月31日，央行联合银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称《通知》），根据银行业金融机构资产规模及机构类型，分档对房地产贷款集中度进行管理。

本次建立房地产贷款集中度管理制度，贯彻落实了“不急转弯”的经济政策，通过分类分档、差别化过渡期、区域调节机制等多种机制安排，有利于市场主体形成稳定的政策预期，有利于房地产市场平稳健康可持续发展。

1.1分类分档设置房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限《通知》通过设置房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限，对房地产贷款集中度进行管理。

其中，房地产贷款占比是指银行业金融机构（不含境外分行）房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例，个人住房贷款占比是指个人住房贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例。

根据房地产贷款集中度管理要求，共分为5档，房地产贷款占比上限分别为40%，27.5%，22.5%，17.5%，12.5%；个人住房贷款占比上限分别为32.5%，20%，17.5%，12.5%，7.5%。

表1：房地产贷款集中度管理要求1.2差别化过渡期《通知》根据银行业金融机构2020年末实际情况，设置了差别化过渡期，进而满足不同银行机构平稳有序调整信贷结构，充分降低政策对银行经营的冲击性，强调政策“不急转弯”的总基调。

具体规定为：2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。

房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。

表2：2020H1上市银行房地产贷款占比情况资料来源：各公司2020年度半年报，财信证券根据2020H1上市银行的信贷数据进行测算，第一档中资大型银行中建设银行、邮储银行的个人住房贷款占比超上限，但在2个百分点以内，调整过渡期为2年；第二档中资中型银行共4家超上限，其中招商银行、兴业银行超出2个百分点以上，调整过渡期为4年，平安、浦发略超上限，调整过渡期为2年；第三档中资小型银行和非县域农合机构共5家超上限，且均超过2个百分点，过渡期为4年，其中成都银行房地产贷款占比35.80%，超过上限13.30%；第四档县域农合机构中，上市银行均符合房地产贷款集中度管理要求。

房价上涨的原因及今后几年的变化趋势分析中国统计信息网电：近几年来，在各方面因素的带动下，房地产价格呈现快速上涨、逐年攀升的态势。

到2004年，全国商品房和商品住宅平均销售价格分别上涨14.4%和15.2%，是1998年以来的最高水平。

房价的快速上涨制约了普通居民居住权益的实现，既影响国民经济的健康发展，也波及到社会的稳定，成为社会各界关注的焦点问题。

面对这种形势，国务院连续出台了一系列稳定房价的政策措施。

那么，这一轮房价快速上涨的内在原因何在？各项调控措施出台后，房价又将向何处发展？本文试就这些问题做一简要的分析。

一、近几年房价上涨的主要原因导致近几年房价快速上涨的因素是多方面的，有经济快速发展下的合理因素，也有利益驱动下的投机行为；有住房消费观念的影响，也有深层次的制度制约。

这些因素的共同作用，最终体现为房地产市场供求关系的过度失衡。

(一)房价快速上涨是房地产市场需求过度旺盛的结果。

从理论上讲，房价的上涨或下跌，其根本的动因都是由供求关系所决定的。

在当前，又主要表现在房地产市场的需求过度旺盛上。

城镇住房商品化改革导致了住房市场有效需求的快速增加。

1998年，国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，实施了积极的税收政策和住房金融政策，鼓励居民住房消费。

各地区、各部门认真落实国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的决策部署，尤其是银行推出个人购房按揭贷款业务，有效激发了长期被压抑的购房需求，住房消费有效需求迅速释放，使住房销售市场的合理需求增加；另一方面，从1999年下半年起，住房二级市场开始放开，允许房改房上市交易，增加了个人购房的支付能力，使住房需求在短期内急剧增加。

另外，随着工业化和城镇化发展、城镇人口增加，大规模城市改造和居民拆迁，使住房销售市场的被动需求也不断增加。

2003年，全国城市房屋拆迁量约为1.4亿平方米。

在国务院办公厅下发《关于控制拆迁规模规范拆迁行为的通知》之后，2004年全国城市房屋拆迁量有所下降，但也达到相当规模。

房地产环境分析报告前言房地产行业是一个关系很多相关行业的基础建设行业，属于第三产业。

由于他的相关行业较多的是由建筑材料，土地，人力成本，资金等相关因素组成。

所以与上述各因素相关的政治法律、经济、还有相关行业的技术水平对房地产有很大的影响。

随着我国改革开放的深入，全球化时代的到来，国外的先进的设计理念和技术必将会给房地产行业造成很大的冲击。

这几年来最为牵动着国民心神的莫过于房地产了，过去几年每天都可以看见房地产的飙涨，住房的价格像南宁、北海、桂林等城市商品房的均价，五年间每平米涨了1000块左右，很多地方甚至是翻倍的涨。

而这些给老百姓带来了更大的经济负担，给社会造成了不稳定。

整顿规范房地产交易秩序,对于维护消费者合法权益，稳定住房价格,促进房地产市场持续健康发展，具有十分重要的意义。

从根本上看，我国住宅的需求的增长主要来自于人口红利和城市化进程，以及人民币升值所带来的境内外投资需求，而不断增长的经济和国民收入则是购买力的保证。

一．外部环境（PSET）分析政治法律环境（Political Factors）面对房地产这几年的疯涨，国家制定了很多相关的政策，法律来限制他的价格。

而这些具体的政策也给房地产业带来了很大的冲击。

具体如下：一、限制房地产开发的的贷款管理。

对项目资本金（所有者权益）比例达不到 35% 或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置 3 年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

如此，限制了房地产商的资金来源，规范了房地产行业。

二、规范土地储备管理商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。

对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的 70% ，贷款期限最长不得超过 2 年。

第1篇一、报告概述随着我国经济的快速发展，房地产市场已成为国民经济的重要组成部分。

为了更好地了解房地产市场的发展趋势和特点，本报告通过对房地产报告中的数据进行深入分析，旨在为相关企业和政府部门提供决策依据。

二、数据来源本报告所采用的数据主要来源于以下几个方面：1. 国家统计局发布的房地产市场统计数据；2. 各地房地产交易中心发布的成交数据；3. 房地产开发企业、经纪机构和金融机构提供的相关数据；4. 市场调研机构和专业研究机构发布的房地产市场报告。

三、数据分析1. 房地产市场总体规模根据国家统计局数据，2019年全国商品房销售面积达到171.06亿平方米，同比增长5.3%；销售额为15.97万亿元，同比增长9.9%。

从数据可以看出，我国房地产市场总体规模不断扩大，销售额增长速度高于销售面积增长速度。

2. 房地产价格走势从全国房价走势来看，近年来房价呈现稳步上涨的趋势。

根据国家统计局数据，2019年全国新建商品住宅销售价格同比上涨8.4%，其中一线城市上涨10.9%，二线城市上涨8.6%，三线城市上涨7.7%。

从数据可以看出，一线城市房价涨幅明显，二线城市房价增长速度较快，三线城市房价增长相对稳定。

3. 房地产供需关系从供需关系来看，我国房地产市场总体呈现供不应求的局面。

根据国家统计局数据，2019年全国商品房待售面积为5.2亿平方米，同比下降11.9%。

其中，一线城市待售面积同比下降17.4%，二线城市待售面积同比下降10.6%，三线城市待售面积同比下降8.4%。

从数据可以看出，我国房地产市场供需关系较为紧张，部分地区出现库存积压现象。

4. 房地产投资情况从房地产投资情况来看，近年来我国房地产投资保持稳定增长。

根据国家统计局数据，2019年全国房地产开发投资额为11.52万亿元，同比增长9.9%。

其中，住宅投资额为9.42万亿元，同比增长10.5%。

从数据可以看出，住宅投资在房地产投资中的占比逐年提高，成为推动房地产投资增长的主要动力。

2021年12月12日行业研究中央再提“因城施策”，部分区域购房限制措施有望加速退出——对12月10日中央经济工作会议房地产相关政策的点评房地产（地产开发）事件：中央经济工作会议重申“房住不炒”，再提“因城施策” 新华社12月10日消息，中央经济工作会议提出“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。

点评：中央再提“因城施策”，部分区域购房限制措施有望加速退出1）我们9月28日提出“央行定调‘两维护’，四季度行业流动性将修复，居民按揭贷款边际回暖持续，竣工端将保持较高增速，利于维持较高结算水平；10月16日提出“从投资的角度和语境进行表述，恒大事件属于‘α风险’（个体性风险）且已充分暴露，我国房地产行业的整体系统性‘β系数’（行业的整体发展情况）仍维持健康稳定，单独/零散/可控的‘α风险’并不会对房地产行业整体‘β系数’造成过度影响；10月23日提出“房地产税改革试点，将发挥财产税‘调节收入分配，促进社会公平，增加持有成本，打击炒房囤房’作用，让‘炒房者’知难而退；房地产税试点地区的购房限制措施，也将随着房地产税征收推进正常化而逐步弱化，使房地产供给和需求回归正常，让‘住房人’心愿得偿”；11月10日提出恒大集团“α风险”修复进入执行阶段，资本市场悲观预期将进一步缓解，房地产流动性紧张情况将持续修复，开发贷和按揭贷将持续回暖；12月6日提出央行全面降准0.5个百分点，释放长期资金约1.2万亿元，利于房地产行业流动性进一步修复，开发贷与按揭贷将持续回暖，支持居民合理购房需求，支持“杠杆稳健”房企的合理资金需求，从而维护房地产市场健康发展和良性循环。

详见外发报告20211206《全面降准对“杠杆稳健型”民企地产更为利好——对12月6日央行宣布全面降准的点评》2）经过几十年的发展，我国房地产市场的区域结构性差异逐年增大，尤其是近年来随着新型城镇化深入推进，大都市圈和中心城市带动作用增强，人口/资源向高能级热点城市聚集明显，部分热点城市仍面临着房价上涨的较大压力，必须坚决贯彻“房住不炒”，以杜绝炒房团卷土重来。

当前我国主要金融风险点剖析与防范对策2016年底结束的中央经济工作会议指出：“要把防控金融风险放到更加重要的位置，下决心处置一批风险点，着力防控资产泡沫，提高和改进监管能力，确保不发生系统性金融风险。

”就当前形势看，我国的金融风险点主要集中在以下五个方面：房地产泡沫风险、股票市场大幅波动风险、人民币汇率大幅贬值风险、互联网金融风险以及债券市场违约风险。

下载论文网当前我国主要金融风险点剖析房地产泡沫风险房地产泡沫是事关中国经济金融和社会发展全局的重大问题。

放任房地产泡沫发展，后果不堪设想。

现阶段，北京、上海、杭州、深圳等多地房价在短短半年至一年的时间内翻倍，甚至连翻数倍，引发更多购房者恐慌入市，房价进一步被推升，楼市深陷房价泡沫陷阱。

让过热的房地产软着陆，中国经济才有未来。

如果任由房价过快上涨，必将带来一系列风险。

杠杠过高。

一些地方为了完成房地产去库存的任务，通过加杠杆的方式，降低住房按揭贷款利率及首付比例，吸引民众买房。

一些购房者使用首付贷、消费贷等形式加杠杆，导致债务风险上升。

在一二线城市，住房供不应求，2016年1～8月，个人按揭贷款15395亿元，增长%。

未来如果房价大幅下跌，消费者个人会面临信用违约风险，银行的不良率会大幅上升。

银监会的数据显示，截至2016年9月末，商业银行不良贷款余额为万亿元，不良贷款率攀升至%。

三季度末，关注类贷款占比为%，创历史新高，关注类贷款很可能转化为不良贷款。

通货膨胀。

2016年中国楼市一路高歌，相当一部分实体企业老板把钱转投到楼市中，因为做实体远不如投资房地产的收益率高，这就导致劣币驱逐良币现象出现。

大量资金进了楼市的口袋，结果是实体经济发展资金不足，而背负巨额房贷的“房奴”也没有钱去拉动内需消费。

实体经济资金和原本可用于消费的资金都被楼市挤占，央行为了支持实体经济的发展并拉动消费，需要更加宽松的货币政策，这就为通货膨胀埋下了隐患。

国内外流动性波动。

国内外多年积累的流动性和当前宽松的货币环境，推动中国大量资金流向房地产。

房地产PEST分析物流0902 刘弦 46号P国家、地方政府宏观经济政策2003-2007年连续五年以高于10%的速度增长，并于2007年达到13%，经济有由偏快转为过热的风险。

2007年12月的中央经济工作会议确定了2008年“双防”的宏观调控任务：防止经济增长由偏快转为过热、放置价格有结构性上涨演变为明显通货膨胀，并实行文件的财政政策和从紧的货币政策。

2007年10月股市、房地产市场双双出现调整，特别是股市明显呈下跌趋势，财富效应大大降低，减少了消费和投资需求。

进入2008年，美国次贷危机冲击我国，外需锐减，出口下滑，许多东南部地区的企业减产或倒闭，失业人数增加。

9月，美国次贷危机迅速演变成国际金融危机，对我国经济影响明显加大。

在内为双重压力下，2008年我国经济下滑去世明显，期中第三季度经济增长以快速下滑至9%，通货膨胀也快速回落。

面对该状，我国宏观证词发生方向性变化，从年初“双防”调整为年中的“一保一控”：即保持经济平稳较快增长、控制物价过快上涨。

同年11月，中央决定实行积极地财政政策和适度宽松的货币政策，同时，大幅下调了银行存货款利率。

12月的中央经济工作会议明确宏观调控方针为：保增长、扩内需、调结构。

财政政策方面：11月推出“四万亿投资计划”，并把“加快建设保障性安居工程”作为重要投资领域，并在2008年四季度新增1000亿元中央投资。

除了扩大投资规模以外，还用减税、退税或抵免的方式减轻税负，促进企业投资和居民消费。

货币政策方面：从2008年9月开始，央行在百日内五次下调基准利率，四次下调存款准备金率，以保持银行体系流动性充足，促进货币信贷稳定增长，并决定把2009年的M2增长率提高到17%。

国家、地方政府土地政策鉴于目前土地方面存在的几大问题即：农村与城市土地制度仍然维持着二元性，以及相关的国家对城市土地一级市场的垄断现象，造成了经济的重大扭曲，也刺激了城市以不合理的方式增长。

强制征地与补偿措施的不公平。

第1篇一、引言近年来，我国房地产市场经历了快速发展的阶段，然而随着宏观经济环境的变化和行业自身问题的积累，部分房地产企业出现了财务困境。

本报告旨在对房地产财务困境进行深入分析，探讨其成因、影响及应对策略，以期为房地产企业及相关部门提供参考。

二、房地产财务困境的现状1. 资金链断裂风险增加：部分房地产企业由于过度扩张、盲目投资等原因，导致资金链紧张，甚至断裂。

这主要体现在以下几个方面：销售回款放缓：受宏观经济下行压力和房地产调控政策影响，部分房地产项目销售不畅，回款速度放缓。

融资渠道受限：随着金融监管加强，房地产企业融资难度加大，融资成本上升。

债务违约风险上升：部分房地产企业债务规模过大，偿债压力巨大，存在债务违约风险。

2. 盈利能力下降：受市场供需关系变化、成本上升等因素影响，部分房地产企业盈利能力下降，主要体现在以下几个方面：销售毛利率下降：随着市场竞争加剧，房地产企业为了争夺市场份额，不得不降低销售价格，导致销售毛利率下降。

管理费用上升：房地产企业为了应对市场竞争，加大了营销、研发等投入，导致管理费用上升。

财务费用增加：融资成本上升导致财务费用增加，进一步压缩企业利润空间。

三、房地产财务困境的成因1. 行业过度扩张：部分房地产企业盲目追求规模扩张，导致投资规模过大，资金链紧张。

2. 盲目投资：部分房地产企业缺乏对市场风险的判断，盲目进行投资，导致资金链断裂。

3. 融资渠道单一：部分房地产企业过度依赖银行贷款，融资渠道单一，抗风险能力较弱。

4. 成本控制不力：部分房地产企业在成本控制方面存在漏洞，导致成本上升，盈利能力下降。

5. 市场供需失衡：受宏观经济下行压力和房地产调控政策影响，房地产市场供需失衡，部分房地产企业销售不畅。

6. 政策调控：近年来，我国政府加大了对房地产市场的调控力度，部分房地产企业受到政策冲击。

四、房地产财务困境的影响1. 企业风险上升：财务困境导致企业风险上升，甚至可能引发债务违约、破产等风险。

一、事件概述12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。

《通知》明确房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制。

、二、分析与判断对金融机构分档，设置总体房地产贷款与个人住房贷款占比上限《通知》明确，综合考虑银行金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设置房地产贷款余额和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。

具体看，对于房地产贷款（包括企业与个人）总体占比上限：中资大型银行为40%、中资中型银行为27.5%、中资小型银行和非县域农合机构为22.5%、县域农合机构17.5%、村镇银行12.5%；对于个人住房贷款占比上限：中资大型银行为32.5%、中资中型银行为20%、中资小型银行和非县域农合机构为17.5%、县域农合机构12.5%、村镇银行7.5%。

个人住房贷款规模将开启适度收缩根据统计上市银行2020年中期贷款占比，主要从中资大型银行、中资中型银行两档看，部分银行的个人按揭贷款占比已超出上限的要求，例如：中资大型银行中，建行占比达到34.4%、邮储占比达到33.6%，中资中型银行中，招行24.7%、兴业25.7%；此外，不少银行占比水平也接近于上限（详见后文图）；可见，《通知》对个人住房贷款规模将产生影响，个人按揭杠杆端将开启适度收缩。

、三、投资建议由于2020年核心城市房价上涨压力较大，政策收紧预期的持续提升下，开发类地产的股的估值持续下行，相对其他行业收益显著不佳；然而，我们认为当前开发类地产股的估值已隐含了过度的悲观，伴随具体收紧政策的出台与实施（包括房企“三条红线”下去杠杆、对于个人按揭端贷款的适度收紧），悲观预期将逐步兑现，优质地产股还是将走出估值修复的行情，标的推荐：保利地产、阳光城、滨江集团。

、四、风险提示：1、地产政策超预期收紧；2、外围不确定性风险加大[Table_ProfitDetail]盈利预测与财务指标代码重点公司现价EPS PE评级12月31日2019A 2020E 2021E 2019A 2020E 2021E600048 保利地产15.82 2.80 3.33 3.85 5.65 4.75 4.11 推荐002244 滨江集团 4.59 0.52 0.69 0.91 8.83 6.65 5.04 推荐000671 阳光城 6.52 1.39 1.67 2.01 4.69 3.90 3.24 推荐资料来源：公司公告、民生证券研究院[Table_Invest]推荐维持评级[Table_QuotePic]行业与沪深300走势比较资料来源：Wind，民生证券研究院分析师：赵翔执业证号：S0100520010001电话：************邮箱：******************相关研究1.【民生地产】看好优质地产股年末行情2.房地产8月数据点评：收紧政策逐步出台后，销售端依然强劲-45%-35%-25%-15%-5%5%15%25%35%19/12/3120/3/3120/6/3020/9/3020/12/31沪深300房地产指数房地产行业研究/点评报告个人按揭端杠杆将适度收缩—建立房地产贷款集中管理制度点评点评报告/房地产2021年01月04日本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告1[Table_AuthorIntroduce]图1：2020H1中资大型上市银行个人按揭贷款占总贷款比例资料来源： 公司公告，央行，民生证券研究院图2：2020H1中资中型上市银行个人按揭贷款占总贷款比例资料来源： 公司公告，央行，民生证券研究院0%5%10%15%20%25%30%35%40%建行邮储要求的上限工行农行中行交行0%5%10%15%20%25%30%分析师简介赵翔，民生证券房地产行业首席分析师，六年以上地产研究经验，曾就职于华泰证券研究所、浙商证券研究所、上市房地产企业管理岗位，2019年加入民生证券。