房地产开发的报批手续流程

房地产开发的报批手续流程

第一篇：房地产开发的报批手续流程

房地产开发的报批手续流程

一、向计划委员会申请项目立项；

二、向房屋土地管理部门办理土地使用权出让或转让手续；

三、向规划部门办理规划手续，领取规划许可证；

四、向建设委员会办理开工手续，领取开工证；

五、实施搬迁或拆迁；

六、进行开发建设；

七、竣工验收

房地产开发的十个步骤

（一）开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。

（二）可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步

开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个

阶段。政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究，就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使开发商不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气，在房地产项目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认真对待。 （三）申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步

土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。因此，在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位）获得土地却是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取《房地产开发项目手册》。

（四）项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步

根据项目的规模，设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书（主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等）。房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后，即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发《建设工程规划许可证》。

（五）征地及拆迁安置是房地产开发的第五步，也是取得土地使用权后的第一步

在取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》之后，就需要进行征地及拆迁安置的工作。开发商还需要到土地管理部门办理相关手续。土地管理部门根据房地产开发商的土地使用权证书及建设用地规划许可证，进行场地范围的实地划定。开发商只能在划定的范围内，进行征地及拆迁方案的实施工作。

（六）筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步，也是征地及拆迁安置后最重要的工作

取得土地使用权后，大部分房地产开发商自己投入的资金就基本上花费殆尽，如何取得进一步开发所需的房地产开发资金，就成了房地产开发商最重要的工作。开发商需要制定资金使用计划，然后以此为基础确定所需要筹措的资金数量。再通过各种融资方案的选择，确定合理的融资方案。目前，我国房地产开发商的融资渠道偏少，基本上是通过商业银行贷款，而房地产开发是风险极大的商业活动，一旦投资失败，将牵连银行体系。最近人民银行大幅度提高了对房地产开发商贷款的门槛，对我国有些过热的房地产投资将起到抑制作用。

（七）建设工程招标是房地产开发的第七步，是选择合适的承包商和监理单位的有效方法

工程项目招标投标制，是我国工程建设市场的重大改革举措之

一。通过招标，房地产开发商首先可以选择合适的项目承包商，以确保工程投资不超过预算、质量符合设计要求、工期达到预期目标。在确定了工程承包商后，房地产开发商还需要通过招标选择合适的监理单位，以便对工程进行建设工程监理。

（八）施工是房地产开发的第八步，也是项目能否及时优质完成的关键一步 为了确保按照建设工程规划许可证的规定进行组织施工，国家规定必须由城市规划行政管理部门在施工现场进行放线、验线，并到建设行政主管部门领取建设工程开发证后，才可以破土动工。在招聘监理单位之后，主要的项目工作就交由监理单位进行，开发商只控制最后的管理权，即保持对监理单位的有效监督，必要时解聘监理单位。项目施工完成后，还需要通过由城市建设行政主管部门主持的综合竣工验收。通不过验收，就不能投放到房地产市场。

（九）市场营销与策划是房地产开发的第九步，是实现经济效益的关键一步

房地产项目的开发商，在开发项目即将完工之际，就可以考虑进行所开发的房地产项目的市场营销工作。如果开发商符合政府主管部门的预售条件，开发商就可以在进行施工的同时，进行所开发的房地产项目的预售工作。房地产市场营销包括房地产市场调查研究、确定营销目标与手段、确定销售方式、制定销售合同、准备销售宣传资料、培训销售人员、参加必要的房展会、选择广告的方式等。甚至给项目起好听的名字，在商品房项目的销售中，都可以起到极为重要的作用。当然，房地产开发项目的租售，必须经过房地产行政主管部门的批准，取得销售许可证。

（十）物业管理是房地产开发的最后一步，是房地产开发的售后服务。

第二篇：房地产报批手续流程

房地产报批手续流程

一、办理立项手续

1.前期准备：环境影响报告书、立项申请书、立项申请意见书、可行性分析报告书

2.土地成交确认书交由发改委立项预审，之后到环保局预审，最后携带预审资料到发改委办理立项手续

二、办理建设用地规划许可证

1.首先到怀来县土地规划局领取规划意见书，并将建筑设计方案交由规划局审批； 2.携带申请表及核实资料到政府、国土局、交通局、规划局管理科签署意见；

3.最后再到规划局行政窗口办理建设用地规划许可证、红线图；

三、办理土地证

直接携带土地登记申请书、土地登记法人代表身份证明书、土地登记委托书、委托人身份证明书、代理人的身份复印件、土地权属证明文件、建设用地规划许可证、选址意见书、规划红线图、总平面图到国土局办理。

四、办理建设工程规划许可证

1.准备材料：立项手续文件一份、建设用地许可证复印件、红线图、土地证复印件、建筑施工图一套、基础结构平面图

（电子版）、施工图设计审查批准书复印件、建筑工程消防设计审核意见书原件一份、翻建项目须报拆迁面积申报核实及拆除范围红线图一份。

2.从设计院取得设计施工图拿到土地规划局、消防局、卫生局、环卫局、人防局、园林局、水务局报批取得建筑工程施工图设计文件审查批准书、建筑工程消防设计审核意见书、防雷装置设计审核申请书。

3.环境影响报告表交由环保局审核

五、办理建筑工程施工许可证

1.准备材料：建设工程用地规划许可证原件、复印件；建设工程规划许可证原件、复印件；中标通知书原件、复印件，招标备案表；施工合同原件，施工单位营业执照、资质证书原件和复印件以及项目经理名单和联系人电话；监理合同原件、监理单位的法人营业执照、企业资质证书、法人委托书、监理工程师上岗证原件复印件；建筑工程施工许可证申请表需要加盖建设单位的单位章和法人章；施工图审查合格书、消防审核意见书原件复印件；建筑施工单位资金证明（银行开具证明）；意外伤害保险单；建筑工程安全监督手续原件复印件。

2.施工单位与监理单位招投标，施工合同到城建档案馆备案、房管局备案，再到质检站进行质检、安检备案，最后到建设局办理建筑工程施工许可证

六、办理预售证

1.准备材料：商品房预售登记许可证申请审批表；项目批文、国有土地使用证、建设工程用地许可证；建设工程规划许可证、规划总平面图、建筑工程施工许可证；完成预售项目工程建设总投资的25%以上的证明、施工进度证明；面积预算报告、总平面图、分层平面图、预售范围示意图；建施图须审图中心盖章；商品房预售方案；开发企业资质证书、营业执照、法人授权委托书；小区名称批复、公安编号；普通商品房价格认可证明；落实前期物业管理的证明；工程施工合同。

2.先办理预售商品房价格批复，到怀来委员会办理小区命名审核，去当地派出所开具项目地址编号证明，到产权处办理商品房预售面积审查，最后公司工程部协助产权处商品房科进行现场勘察并领取预售证。

第三篇：房地产开发有限公司工程项目报批手续程序

房地产开发有限公司工程项目报批手续程序

一、办理建设项目选址意见书 审批单位：市规划局 应提交的文件资料：

1.《建设项目选址意见书申请表》

2.经批准的项目建议书、上报的可行性研究报告和上报的计划文件

3.大中型项目送有相应资质的设计单位作出的选址论证 4.属原地改建需改变土地使用性质的，附原建设用地规划许可证、土地征和房产产权证复印件个一分

5.必要时提交有关部门（如消防、文物保护、供水、供电等）的审批意见或协议

6.其他需要说明的图纸、文件等 经审核同意的，签发的审批文件有： 1.《建设选址意见书》证件一套，2.关于核发建设项目选址意见书的通知一份 3.核定的设计蓝图一分

4.需实测用地坐标的，发测量通知书一份

二、报审可行性研究报告、立项批复，（30000平米以上写可行性研究报告）

审批单位：市发展和改革委员会投资处 呈报的资料有：

1.具有相应资质的规划设计单位或相应资质的咨询单位编制的“项目可行性研究报告” 2.2.国土资源部门的土地使用者复印件

3.3.规划部门的项目选址意见书或建筑设计要求，4.4.立项轻视5.规划设计方案审核通知单5.资金证明6.贷款意向书（与资金证明数额之和等于总投资）7.唐山市建设项目招标方案和不招标方案申请

经审核同意，由市发改委签发“项目建设可行性研究报告的批复”文件。

三、规划设计方案的报审 审批单位：市规划局