浅谈房地产开发企业工程管理

浅谈房地产开发过程中存在的问题

当代社会，管理学被广泛运用于各行各业，目的是为了实现资源的有效利用。工程管理同样也是房地产开发项目整个过程中的重中之重，工程管理在整个项目中起着提纲挈领的作用。本文主要对房地产开发过程中存在的问题进行了分析探讨。

标签： 房地产;项目开发;存在问题;加强措施

引言：

在当今社会，为了更好地有效利用资源，各行各业都在广泛的采用管理学理念来进行管理，同理房地产开发项目也没有忽视科学管理的作用，房地产开发项目的工程管理是房地产开发过程中的重点。然而，现目前我国房地产开发项目的工程管理存在很多问题，严重阻碍了我国房地产行业的发展。对此，应当找出房地产开发项目管理中存在的问题，并提出相应的建设性措施，促进我国房地产行业的健康发展。

一、工程管理的内容

房地产开发项目的过程包括很多具体内容，而对这些具体内容的处理，构成了房地产开发项目的工程管理工作。工程管理工作包括如下主要内容。

1、总设计

房地产的开发企业在开发某项具体项目之前，都要有一个总体设计，总设计也就是在工程建设之前，必须做的准备工作。

2、配合协调

房地产开发涉及的社会因素众多，同时，由于房地产的建设工程自身的特点，如工程项目多、施工周期长、建设范围广，因此，建设当中的矛盾众多，而要达到工程建设的顺利进行，就必须进行配合协调。在协调工作中，需要注意的是配合好开发建设相关单位，并处理好与各承包方的矛盾。

3、质量监理

过硬的质量是激烈的市场竞争中最重要的砝码，房地产开发企业要想使自己开发的楼盘实现巨大的收益，首先要保证建筑物质量的过关，因此，在工程的建设过程中，要十分注意现场施工的监理，及时检查施工质量。

4、工程验收

建筑工程的竣工，不是简单指建筑物的建造完成，而是要保证工程的竣工完全符合合同中的竣工标准，所以，在工程竣工之前，就应根据国家法定质量检测标准，开展工程的验收工作，这样就会缩短竣工时间，当工程验收完毕后，才能进行最后的竣工结算。

浅论房地产开发工程的技术管理

【摘要】施工管理是一门已得到广泛认同和进行了较长时期的研究和探讨的应用科学，其理论已日趋成熟且得到各方面的重视。建筑工程项目施工是施工企业的首要任务，是企业经济目标向物质成果转化的主要过程。提高建筑工程项目施工管理水平对于施工企业而言是高效的进行这一转化的长期的必修的课程。只有不断优化项目施工管理，提高项目的施工管理水平，企业才能在市场竞争中获得应得份额，本文就重点谈谈如何提高建筑工程项目施工管理水平。

【关键词】建筑工程；施工；管理水平；人员；素质；理论；科学；方法；提高

1 引言

改革开放以来，随着我国建筑业和基本建设管理体制改革的不断深化。整个工程行业的施工管理水平和经济效益较计划经济时代有了较大提高，但从反映经济效益的总资产利润率和总营业额利润率两项指标还不到西方国家的15%。由此，我们可以很清楚的看到，我们与西方国家的差距。多数工程施工企业项目管理水平低，项目经济效益不理想。与此同时，随着我国建筑业的蓬勃发展，市场竞争也日趋激烈，工程利润进一步降低，暴利，超额利润的时期已不复存在，企业已步入一个微利时代。这就要求企业必须考虑如何提高工程项目的施工管理水平，保证和扩大企业利润，使自己能立于不败之地。

2 施工管理的原则

工程项目施工管理是以工程项目为管理对象，以项目经理责任制为中心，以合同为依据，按施工项目的内在规律，实现资源的优化配置和良好管理，取得最佳的经济效益的过程。因此，施工管理必须遵循一定的基本原则。

2.1 质量为前题、经济效益为主导、兼顾进度原则

质量是企业的生命线，项目施工管理的首要前提既是保证工程质量，以加大对人力、技术及资源的投入，保证既定质量目标的实现；以经济效益为主导，克服只重视质量和进度而不计成本和市场的做法，既要加大在降低成本、塑造精品、拓展市场方面的精力投入，也要精打细算，力争以最少的投入实现最大的产出；须兼顾工程进度，编制详细的施工进度计划，优化施工流水和施工方案，合理采用新技术、新材料、新工艺，达到预定的工程进度目标。

简述房地产工程开发管理

摘要：房地产是人们生活中占有重要经济比重的财产，其工程质量关系到业主财产安全与人身安全。我国房地产项目施工质量常见的问题是房地产开发企业市场口碑与市场竞争力的关键，其对房地产开发企业的经济效益、市场竞争力有着重要的影响。针对这样的情况，房地产开发企业必须认识到质量管理工作的重要性。通过对监理公司的严格要求保障工程建设施工质量。作为房地产开发企业项目开发企业其是工程建设的甲方，因此，其甲方现场代表必须认识到自身工作中对之来那个监督与管理的职责。在工程技术部领导下负责协调现场各专业技术工程师，监督参建单位包括勘察、设计、监理、施工和材料供应商的质量责任行为是否符合合同和规范要求，检查设计图纸质量、材料设备质量、隐蔽工程质量、工艺工序质量，办理现场设计、技术变更和工程量收方事项，建立分部分项工程质量检查验收记录台帐，对工程质量负直接责任。通过房地产开发企业甲方代表工作的开展保障房地产开发工程施工质量，为开发企业的经济效益、综合市场竞争力的提高奠定基础，为减少和避免业主进户后的质量投诉、维修奠定基础。

关键词：房地产；开发；工程；管理

一、房地产工程管理的内容

（一）房地产开发的规划管理

规划管理是房地产开发工程管理的第一个阶段。这一阶段的工作重点，就是确定建筑物的规划方案，这时一定要避免为赶时间而忽略了建筑规划方案的谨慎取舍，要考虑全面。因为建筑规划方案在整个项目开发中具有极其重要的作用，其关系到项目开发的成败，所以必须认真做好建筑方案的可取性和可行性的研究分析。

（二）房地产开发的设计管理

设计理念的先进与否、结构设计的合理规范、建筑布局的适用效率，对给水、排水、供热、电气、燃气和智能化安防系统等等统筹设计的好坏，都将直接影响到工程管理目标的实现。因此，房地产开发设计管理应做好以下几个方面的工作：

1、注重对设计单位的选择，切忌因强调节省设计费用而选择素质低、缺乏设计实力的设计单位。一定要以《中华人民共和国招标投标法》和《建设工程质量管理条例》等国家有关法律法规为依据，择优选择设计单位承担设计任务。 2、保持与设计人员的工作沟通，随时掌握设计的进度，及时解决设计中出现的问题以及需由房地产开发企业确定的相关事宜，同时要把对于项目的设计要求及希望达到的目标等与设计人员进行沟通、探讨。

施工技术　建材发展导向２０１１年ｏ５月　浅谈房地产开发的施工质量管理　陈天祥　摘要：房地产开发工程施工质量管理是工程管理的一部分，质量管理是在明确的设计方案和目标指导下，严格对建设工程旌工全　过程进行质量控制，包括建立和运行施工质量保证系统，采取施工质量预控，实施施工过程质量控制和严把施工质量验收，实现建设工程　施工的质量目标。房地产开发中旋工质量的好坏与人们的生产生活密切相关，建成后的项目投入使用是否安全可靠，关系到国家和人民　的生命、财产安全，施工阶段是形成建筑产品质量的关键环节，所以房地产项目建设施工质量管理就显得尤为重要。　关键词：房地产；施工；工程质量；管理　前言　改革开放以来，随着我国经济的快速增长，房地产行业日渐　成为国民经济的重要部门，为我国的现代化和城市化提供巨大　动力然而随着房地产行业的开发，工程质量问题也逐渐成为人　们关心的话题，从贵州的“楼脆脆”到上海的“楼歪歪”，越来越凸　显的房地产工程质量问题成为房产行业无可回避的问题。而房　地产工程质量管理也成为房地产项管理的重要任务之一，它贯　穿于建设项目决策阶段和实旅阶段的全过程，一个房地产项目　质量管理的成功与否，直接关系着项目建设的成败，要提高房地　产项目的质量，就必须狠抓房地产项目各个阶段的质量管理。　１对房地产工程质量问题的认识　房地产开发的全过程主要包括四个阶段：从项目构思到批　准立项定义为项目构思目标设计，可行性研究阶段；从批准立项　到开始施工定义为设计、计划招标、施工准备阶段；从开始施工　到交付使用定义为实施阶段（预售活动）；从交付使用到责任结　束定义为竣工验收和交付使用阶段（物业管理），各个阶段在实　施的过程中都存在一系列问题。　（１）工程项目构思目标设计、可行性研究阶段存在的主要问　题。这一阶段是影响整个工程质量的关键段。在这一阶段中，项　目构思目标设计阶段的质量要求和标准往往没有符合业主的意　图，并与投资目标相背离，直接影响到项目的决策质量和设计质　量。项目建议书、可行性研究报告、初步设计文件等，没有严格按　照国家规定标准、方针、政策进行编制，而且有的房地产开发商　片面地把可行性研究报告视为可批性报告，支付前期可行性报　告咨询费用标准远远低于市场的收费标准，使得现在相当数量　的咨询公司给业主提定性分析报告而很少进行定量分析（包括　财务分析），分析后没有结论，往往要业主根据只有定性思路去　作判断、去决策。　（２）工程设计、规划阶段存在的主要问题。　现今的工程项目的初步设计过程中普遍存在各专业设计质　量低、设计深度不够的现象，导致各专业施工过程中遇到相互妨　碍无法施工的现象；施工图设计是对质量标准的进一步细化，是　具体施工过程的指导文件，施工图设计深度没有很好地执行工　程建设标准强制性条文，而且在这～阶段一些工程没有勘察报　告就进行施工图设计。导致规划设计方案、技术方案和设计图纸　不是最优，变更图纸多于施工。　２工程质量管理系统的建立　工程质量系统的建立是以现场施工管理组织机构为主体，　根据施工单位质量管理系统和业主方或总承包方的工程项目质　量控制总系统统的有关规定和要求而建立的。施工质量保证系　统需要根据施工管理的范围，结合工程的特点建立，其主要内容　有：　（１）现场施工质量控制的目标系统；　（２）现场施工质量控制的业务职能部门分工；　（３）现场施工质量控制的基本制度和主要工作流程；　（４）现场施工质量计划或施工组织设计文件；　（５）现场施工质量控制点及其控制措施；　（６）现场施工质量控制的内外沟通协调关系网络及其运行　措施。　２．１工程质量计划预控　工程质量计划预控，是以预防为主作为指导思想，在施工　前，通过施工质量计划的编制，确定合理的施工程序、施工工艺　和技术方法，以及制定与此相关的技术、组织、经济与管理措施，　用以指导施工过程的质量管理和控制。　２．２施工队伍的培训　施工队伍是工程施工直接的操作者，只有他们的管理水平　和业务技术提高了，工程质量才能达到既定的目标，因此要着重　经济和社会效益十分明显，以供同行参考。　参考文献　【１】南通建筑工程总承包有限公司．ＹＪＧＦ０３３—２００８拉法基屋面系统施工　工法【Ｒ】．２００８．　［２】葛振华．北方住宅楼坡屋面施工技术叨．辽宁建材，２００２，（ｏ３）．　＂２２８・　【３】邓天然．坡屋面琉璃瓦施工『Ｊ】．施工技术，１９９７，（０２）．　［４】汤德胜．多层住宅坡屋面渗漏的预防措施［Ｊ］．当代建设，２０００，（０６）　【５］崔峻，沈明．高层住宅坡屋面施工技术Ⅲ．建筑技术，２００１，（１１）．　（作者单位：广西桂川建设集团有限公司）