物业经营管理试题

第1 页 共 201 页 2014 年《物业经营管理》

一、本科目考试基本介绍

单项选择题（60 道，60 分）。这种题的特点是：有 4 个选项，只有 1 个选项是最符合题意的。评分标准是每题 1 分，一般情况下是选对得分，选错不得分，不实行倒扣分的制度。所以单向选择题一定要作答，不要有空缺。

多项选择题（20 道，40 分）。这种题的特点是：有 5 个选项，且有两个或两个以上选项是正确的，并且不能超过 4 个，即多选题每题有 2~4 个选项是正确的。评分标准是全部选对的，得 2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5

分。

总分 100 分，60 分合格。

二、本科目考试难易程度分析

就考试的四个科目来看，本科目的难易程度应该在《物业管理基本制度与政策》之上，在《物业管理综合能力》、《物业管理实务》之下。

三、本科目面临形势分析

（一）教材改版

1．内容变化巨大。教材的内容新增了约一半，同时也去掉了旧教材中约一半的内容。

2．即便是保留内容，很多地方改动也很大，标题没变，但里面的内容却变了。

（二）考试形式分析

2014 年教材的巨大改版对于考生参加考试还是相对乐观的。

1．和旧教材相比，新教材去掉了一些带有计算性质的内容。

2．新教材的篇幅比旧教材的篇幅有所减少，新教材 320 页左右，而旧教材 390 页左右。

3．完善的课程体系。

四、授课方式

（一）通过比较加深对某些知识的记忆

在学习的过程中，比较记忆是一种非常好的方法，尤其是在比较短的时间里需要学习大量的知识。本课程在讲课时会将容易混淆的知识点提前作出提示，同时还会在练习题中加强巩固。比如，教材中提到的物业经营管理的商业模式，包括现有商业模式三种：物业服务提供商、物业资源开发商、物业顾问服务商；未来商业模式三种：物业服务集成商、物业资产运营商、物业保障服务商。后面在讲业主资源经营管理的方式时还提到

第2 页 共 201 页 了社区服务集成商。

【例题】下列物业经营管理的商业模式中，属于未来商业模式的是（）

A．物业服务提供商

C．物业保障服务商

B．物业资产运营商

D．物业资源开发商

E．物业顾问服务商

第3 页 共 201 页

【答案】BC

（二）挖掘出题点、出题角度、题型

站在考试出题者的角度来对教材进行分析讲解，预测哪个地方将是考点、如何出题，将是今后讲课中的另一个重点。仍然以物业经营管理的商业模式为例，一个出题的角度就是会区分现有商业模式和未来商业模式，这在前面已经举过例子了。还有一个出题角度就是围绕各种商业模式的特征、实质来出题。

【例题】（ B）是物业服务企业向客户出售专业化的房地产咨询和服务产品。

A．物业服务提供商B．物业顾问服务商

C．物业服务集成商D．物业保障服务商

第4 页 共 201 页

【答案】B

【例题】以下属于物业顾问服务商业务范围的有（B\D\E）

A．向业主提供物业硬件的日常维修、养护和管理服务

B．向房地产开发企业提供投资咨询、前期策划和销售代理服务

C．向客户提供不动产融资、物业招商等服务

D．向业主提供租务管理、投资建议和不动产理财服务

E．向物业服务企业提供管理方案设计、管理人员培训和管理现场指导服务

第5 页 共 201 页

【答案】BDE

（三）重点难点展开详细讲解

教材中有的知识点比较难，这时一般会采取两种处理方式，虽难但不会考的掠过不讲；难且及有可能考的展开详解。

比如现金回报率，是指物业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。即现金回报率每年所获得的现金报酬初始投入的权益资本即：

现金回报率=初始投入的权益资本每年所获得的现金报酬

【例题】某商业店铺的购买价格为 60 万元，其中 40 万元由金融机构提供抵押贷款，余款 20万元由投资者用现金支付。该项投资每年的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为 2.8 万元，则该项投资的税前现金回报率为：

2.8/20×100%=14%

如果该项投资税后净现金流量为 2.2 万元，则该项投资的税后现金回报率为：

2.2/20×100%=11 %

五、学习建议

第 1 阶段：根据点题部分的授课内容，分章节重点学习，通过大量练习题巩固重要知识点。

第 2 阶段：将所学的知识连贯起来，形成一个整体，并有针对性地加强记忆，尤其是重点章节及往年的考点。

第 3 阶段：做模拟题及真题，在考试规定的时间内也就是在 150 分钟内不翻书独自做完一套题，跟给出的答案对照，找出自身的不足之处，重点再复习一下。

第一章 物业经营管理概述

章节编排及考试内容

本章节编排 考试内容

第一节 物业经营管理的概念 物业经营管理的内容、目标及作用。

物业经营管理对物业服务的影响与作用。

第二节 物业经营管理的商业模式 物业经营管理的商业运作模式。

第三节 物业经营管理资源 新增

第6 页 共 201 页 第四节 物业经营管理的风险与管控 物业经营管理的风险及管控。

备注：《考纲》：五、物业管理项目资源经营

1．物业项目资源经营的内容。

2．物业项目资源经营项目调查。

3．物业项目经营资源的停车场、会所、广告经营等。

4．物业项目业主可经营资源的有偿特约服务、信息服务、商业服务等。

5．物业经营管理项目的确定与运作。

第一节 物业经营管理的概念

一、物业经营管理的内涵（重点）

物业经营管理主要是指物业服务企业以满足客户需求为目标，综合利用物业管理（含设施管理）、物业资产管理、物业组合投资管理的技术、手段和模式，为客户提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理、服务与经营活动。物业经营管理突破了传统物业管理“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”的局限，强调为客户提供多种经营管理服务，满足客户的多样化服务需求。

物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。写字楼、零售商业等经营性物业完全可以像一个一般的工商企业那样，通过物业经营管理活动，为业主或投资者创造利润和回报，物业服务企业也能分享服务带来的收益。

【例题 1：11 年单选】关于物业经营管理内涵的说法，错误的是（ B）。

A．物业经营管理是以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务

B．物业经营管理就是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理

C．物业经营管理既包括保证物业正常使用的运行操作管理活动，也包括将物业作为一种收益性资产所进行的一系列的经营活动

D．收益性物业通过物业经营管理活动，为业主或者投资者创造利润和回报

第7 页 共 201 页

【答案】B

二、物业经营管理的层次

由物业经营管理的概念可以看出，物业经营管理不是一个特定的专业领域，而是由物业管理、物业资产管理和物业组合投资管理随着市场需求的变化，不断拓展、交叉和融合的结果。通常将其分为物业管理、物业资产管理和物业组合投资管理三个层次，其中，物业管理和设施管理以运行管理为主，物业资产管理和物业组合投资管理以策略性管理为主。（重点）

【例题 1：12 年单选】房地产资产管理和房地产投资组合管理以（ B）管理为主。

A．运行

B．策略性

C．日常

D．设施

第8 页 共 201 页

【答案】B

【例题 2：10 年单选】物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，通常将其分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和(A )三个层次。

A．房地产组合投资管理

C．房地产开发管理

B．房地产融资管理

D．房地产租售管理

第9 页 共 201 页

【答案】A

（一）物业管理（重点）

物业管理的核心工作是对物业进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障物业始终处于正常的运行状态。

【例题 1：10 年单选】物业管理向入住的客户或业主提供服务，其核心工作是( )。

A．物业区域内公共秩序的维护

C．保安和保洁

B．对物业进行日常的维护与维修

D．对物业进行资产管理