套内精装面积计算规则

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对商品房销售按套内面积计算的思考

近年来，由商品房建筑面积计算引起的纠纷案例不断增多。如何有效地遏制建筑面积纠纷事件发生，笔者认为国家应该出台取消以套建筑面积的计价销售和以套建筑面积进行产权登记的政策，推行以套内建筑面积计价销售和登记的政策。一、商品房按套建筑面积计算存在的问题《房产测量规范》中规定成套房屋的建筑面积由套内建筑面积与套内建筑面积应分摊的共有建筑面积两部分组成。由于目前建筑造型的设计复杂多变，其建筑面积的计算也越来越繁琐，而要提高套内建筑面积应分摊的共有建筑面积的数据准确性也更加难。现行成套房屋建筑面积的计算公式是：S=St+Sz。(S——为(总)套建筑面积；St——为(总)套内建筑面积：S一为(总)共有建筑面积)在实践操作中碰到的问题主要有：1、计算难度大。多层、高层的商品房中涉及的共有部位有电梯井、管道井、楼梯间、室外楼梯、垃44{◎冯尚权圾道、消防连廊、设备房、公其门厅、门廊、门斗、过道、地下室、值班警卫室、公共用房、管理用房、部分墙体等，而这些部位、用房有的是幢共有、有的是功能共有、有的是层共有。对于共有的项目多、分摊难的特点，使得房屋的套建筑面积的准确性时常出现问题。2、纠纷解决难。在商品房建筑面积的纠纷中，比较容易处理的是直接的数据错误纠纷、共有建筑面积和套内建筑面积的混淆纠纷；比较难以处理的是复杂的共有建筑面积分摊情况纠纷。由于可能出现的理解方面偏差，每一个测绘单位所测算的结果都将会有所不同，这会给产权人、开发商和测绘单位带来很大的影响。3、细则健全难。测绘是一项技术性、专业性极强的工作，测绘结果涉及广大购房人的权益，因此对测绘工作必须制订相应的规范和细则，以提高测绘结果的公信力。由于房屋建筑物是干变万化的，即使现在制定了一本细则来规范目前的行为，但在实际应用中还会出现许多新的情况新的问题需要加以解决。如浙江省《房地产测量规范》是2000年8月1日开始实施的，8年后的今天《细则》试行政策才刚刚出台。二、商品房按套内建筑面积计算的优点房屋的套内建筑面积是指房屋套门范围内由产权单元的权界线所围成的水平投影面积。房屋的套内建筑面积一般由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。套内建筑面积计算可以避免套建筑面积计算中存在的问题。其优点是：1、准确性高。直接计算套内建筑面积方法简单，由于共有建筑面积不列入分摊，减少了计算环节，使计算难度降低。在测量、计算、复核时，准确率基本能达到100％。2、直观性好。房屋建筑面积测算是由开发商委托测绘企业进行的。单一计算套内建筑面积，其权界线明确、清晰，便于识别，易于测算。3、规范性强。商品房按套内建筑面积计算销售，不仅能使房屋的独立产权部分测算规范化、制度化。同时，也便于产权人直接参与测绘监督工作，出现问题也容易得到纠正和解决。三、对完善按套内建筑面积计算具体措施的思考1、要规范设计标准。如果以套内建筑面积计价销售和登记，开发商可能担心失去共有建筑面积部分的经济效益，而追求套内建筑面积经济效益最大化，来损害业主的使用利益，如公用设施、消防通道等不按规范设计等。因此，在建筑设计上要严格规范标准，在规划总建设面积不变的前提下，不允许缩维普资讯 Fangat。n。。g。。。󰀀tlliilj4Ilii幽

商品房面积计算规则

房产测量规范

2000-02-22发布 2000-08-01实施 国家质量技术监督局发布 中华人民共和国国家标准

GB/T17986-2000

第一单元：房产测量规定

1、范围本标准规定了城镇房产测量的内容与基本要求，适用于城市、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业单位及其毗连居民点的房产测量。

其他地区的房地产测量亦可参照执行。

2、引用标准下列标准所包含的条文，通过在本标准中引用而构成为本标准的条文。

本标准出版时，所示版本均为有效。所有标准都会被修订，使用本标准的各方应探讨使用下列标准最新版本的可能性。

GB/T2260—1995中华人民共和国行政区划代码GB6962—1986

1：500、1：1000、1：2000比例尺地形图航空摄影规范GB/T17986．2—2000第二单元：房产图图式CH1003—1995测绘产品质量评定标准

3、房产面积测算

3.1 房产面积测算的内容

3·1·1 面积测算

面积测算系指水平面积测算。分为房屋面积和用地面积测算两类，其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。

3·1·2 房屋的建筑面积

房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20M以上（含2．20M）的永久性建筑。

3·1·3 房屋的使用面积

房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。

3·1·4 房屋的产权面积

房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

3·1·5 房屋的共有建筑面积

房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

3·1·6 面积测算的要求

各类面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。面积以平方米为单位，取至0．01㎡。

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建筑面积计算规则 建筑面积和使用面积

建筑面积是以整个房屋外沿来计算的面积,包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、餐厅、前室、壁柜等面积的总和。(不包括阳台在内)根据一般的测算，套型建筑面积和建筑面积大约相差10到15平方米，也就是说90平方米的套型建筑面积约等于

100到105平方米的建筑面积。下面我们一起来了解下建筑面积的计算方法。 什么是建 贵阳装修/

筑面积 建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。 在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是： (1)单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算建筑面积。 (2)多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。 建筑面积怎么算 计算建筑面积的具体方法

(1)单层建筑物的建筑面积：此面积应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算，并应符合以下规定： 1)单层建筑物高度在2.20m及以上者应该计算全面积;高度不足2.20m者应计算1/2面积。2)利用坡屋顶内空间时净高超过2.10m的部位应计算全面积;净高在1.20～2.10m的部位应计算1/2面积;净高不足1.20m的部位不应计算面积。 3)单层建筑物应按不同的高度确定其面积的计算。其高度是指室内地面标高至屋面板板面结构标高之间的垂直距离。遇有以屋面板找坡的平屋顶单层建筑物，其高度是指室内地面标高至屋面板最低处结构标高之间的垂直距离。 4)净高是指楼面或地面至上部楼板板低面或吊顶底面之间的垂 贵阳装修/

建筑面积计量规则

1. 总建筑面积（Gross Floor Area，GFA）：指建筑物所有楼层的总建筑面积，包括室内面积、墙体厚度和楼梯间面积等。不包括露天平台、阳台和未完工层面积。

2. 套内建筑面积（Saleable Area，SA）：指住宅建筑物中各套房屋及其专有附属用房的建筑面积，包括室内面积及套房内墙体厚度，但不包括公共走道、楼梯间、电梯厅、车库、储藏室、结构柱深处等不属于专有部分的建筑面积。

3. 土地面积：指建筑物所占的土地面积，包括建筑物周围的景观面积和停车位面积。

4. 建筑占地面积：指建筑物在地面上的实际覆盖面积，包括墙体厚度。

5. 净用地面积（Net Site Area）：指建筑物所在用地的净面积，不包括限制性地段和公共区域等。

6. 净建筑面积（Net Floor Area，NFA）：指建筑物所有楼层的净建筑面积，不包括墙体厚度、共用面积、楼梯间等。通常用于商业建筑物/项目的收益分析和租金计算。