房地产企业会计核算与所得税差异

房地产企业特定业务的企业所得税填报2019-04-18对一般企业来说，企业所得税的计税依据是以会计利润为基础，进行调增调减，计算出应纳税所得额。

企业预收货款在会计上不确认收入，在企业所得税上也不确认收入。

但对房地产企业则有所区别。

按照会计制度的规定，在房屋未交付之前不确认收入，预收的房款挂在预收账款。

如果不对预收房款进行纳税调整，一是会形成国家税收畸轻畸重，税收收入不能均衡入库。

二是大量资金在预售时收取，待到利润实现征收企业所得税缺乏必要资金。

因此，对房地产企业预收房款，先按预收款的一定比例预计计税毛利并入当期应税所得计算企业所得税，待开发产品达到完工条件之后再进行项目清算，核算出的项目实际利润扣除之前已预计的计税毛利的余额并入当期所得计算缴纳企业所得税。

本文就房地产企业的企业所得税预缴申报、年度企业所得税填报以及业务招待费、广告宣传费的税前扣除基数确认等问题分析如下：一、房地产企业预缴企业所得税表的填报。

《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类，2018年版）》第4行“特定业务计算的应纳税所得额”填写说明如下：“房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额填入此行。

企业开发产品完工后，其未完工预售环节按照税收规定的预计计税毛利率计算的预计毛利额在汇算清缴时调整，月（季）度预缴纳税申报时不调整。

本行填报金额不得小于本年上期申报金额。

”也就是说，房地产预缴企业所得税时，预计计税毛利应当根据当期预收款与计税毛利率计算并入当期实际利润计算预缴企业所得税。

即使是在当期开发产品完工并已确认收入，实际利润中已包含了预计计税毛利，在预缴企业所得税时，也不得扣除当期预计计税毛利，该税会差异只能在年度企业所得税汇算清缴时进行纳税调整。

另，在月度或季度预缴企业所得税时，缴纳的土地增值税以及附加税费是否可以扣除呢？从预缴申报表的填报上看，并未包括已缴纳但并未计入损益的土地增值税以及附加税费。

ACCOUNTING LEARNING137会计准则与税法的差异分析王岱昶 成都远大蜀阳房地产开发有限责任公司摘要：当今的世界已步入全球化时代，会计准则也成为商业通用的语言，我国作为世界上经济发展最为迅速的国家之一，也及时紧跟经济浪潮制定出与国际会计准则趋同的应对措施和方案。

2006年新《企业会计准则》颁布加快了我国会计准则的国际化进程，促进了我国会计准则与国际会计准则的趋同和接轨，这是大势所趋，潮流所向。

新会计准则的变革和发展，也扩大了与我国税收法律法规之间的差异，虽会计准则与税法同属规范经济行为的专业领域，但两者存在诸多的差异。

首先，各自的出发点和目的不同。

准则的重要职能之一是指导和约束各企业按规定的原则对各项经济业务进行如实的确认、计量和列报，以保证资产、负债及权益、收入成本及费用等各项数据真实完整地反映生产经营的财务成果。

而税法是国家强制性、无偿参与社会分配从而实现财政收入；其次，它们分别遵循着不同的规则、规范着不同的对象；最后，世界经济走向的需要，作为国际通用语言的会计准则是我国经济走向世界必不可少的保障。

我国税法的制定则是从我国实际国情出发，以法的形式去明确国家与纳税人之间的利益分配关系，鼓励平等竞争，符合国家的宏观经济政策，为市场经济的发展创造良好条件。

而这些差异必然会增加纳税人遵从税法和会计核算的成本和难度，文章在会计准则框架和税收法规下进行探讨和分析。

关键词：税会差异；基本原则；纳税调整；常见业务引言税会差异已成为当前会计核算工作和税收征管工作中一个亟待解决的问题，它关系到我国企业会计准则体系的建立、健全和税制的完善。

同时也是提升企业管理水平、防范各项风险、维护投资人利益、保障企业合法合规经营的要求。

日常经济业务的税会差异主要是针对会计核算与企业所得税的差异，因此文章将从税会差异处理原则出发，结合典型案例和常见业务分析，在其具体的运用上希望对读者有所裨益。

一、税会差异处理的基本原则首先我们要明确一个问题，当企业财务会计制度规定与税法规定出现不一致时，该如何进行处理。

浅析投资性房地产会计处理与所得税处理作者：曲莉来源：《现代经济信息》2013年第17期摘要：投资性房地产是新会计准则确认的一项新资产，在企业所得税法规中没有相对应的资产。

企业所得税对会计准则中的投资性房地产的处理，应依据企业所得税固定资产和无形资产的相关规定进行。

本文从投资性房地产会计处理角度，对投资性房地产在确认、后续计量、转换的会计处理与企业所得税的相关处理进行分析比较。

关键词：投资性房地产；公允价值计量模式；成本计量模式中图分类号：F23 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）09-0-01财政部2007年1月1日实施的《企业会计准则第3号——投资性房地产》对投资性房地产进行了专门核算和反映。

《企业会计准则第18号——所得税》规定：企业在取得资产、负债时，应当确定其计税基础。

资产、负债的账面价值与其计税基础存在差异的，应当按照本准则规定确认所产生的递延所得税资产或递延所得税负债。

一、投资性房地产初始计量会计处理与所得税处理的比较（一）新企业会计准则的规定投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

包括：（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。

（二）企业所得税相关法规的规定纳税人的固定资产，是指使用期限超过一年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等。

无形资产是指纳税人长期使用但是没有实物形态的资产，包括专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术和商誉等。

（三）投资性房地产在企业所得税上确认为固定资产和无形资产二、投资性房地产后续支出会计处理和所得税处理比较（一）投资性房地产后续支出新会计准则的规定企业会计准则规定，投资性房地产发生后续支出时，如果该支出将会引起相关的经济利益很可能流入企业而且该支出的成本能够可靠计量，就应该将其资本化，计入投资性房地产的成本；如果不能满足上述条件的，应当在发生的时候直接计入当期损益。

会计核算与税法差异对企业所得税应纳税所得额的会计处理作者：郑轶来源：《科教导刊·电子版》2014年第04期摘要在我国，会计核算与税法规定是有差异的。

因此，企业在作会计处理时，应通过调整会计账务才能与税法协调。

本文对企业应纳税所得额的会计处理即纳税调整展开论述。

关键词会计核算税法差异会计处理中图分类号：F275 文献标识码：A1概述我国的会计核算与税法规定存在着差异。

其原因：一是会计准则与税法的制定目的有差异。

会计准则与税法制定目的和出发点的不同是造成二者差异的根本原因。

制定会计准则制度是为了保证真实、可靠会计信息，以反映企业的财务状况、经营成果和现金流量，满足会计信息使用者的需要。

制定税法是为了从根本上保证国家的税收利益，并对会计制度的规定有所约束和控制。

二是会计准则与税法的制定原则有差异。

财务会计与税法是经济领域中两个不同的分支，分别遵循不同的规则，规范不同的对象。

会计准则规范的是企业的会计核算，相关与可靠是其规范的目标。

税法规范的是国家税务机关的征税行为和纳税人的纳税行为，解决的是财富如何在国家与纳税人之间进行分配的问题，具有强制性和无偿性。

三是权责发生制和配比原则的比较。

会计核算的权责发生制原则要求，凡是当期已经实现的收入和已经发生或应负担的费用，不论是否实际收到现金或支付现金都应作为当期收入和费用；凡是不属于当期的收入和费用，即使款项已在当期支付，也不应作为当期的收入和费用。

会计核算时强调收入与费用的因果配比和时间配比。

由此，企业应该按照税法规定进行适当的会计处理。

会计制度与税法由于规范的对象和目的不同存在无法消除的差异，决定了企业在会计处理时必须进行纳税调整。

2会计核算与企业所得税差异对应纳税适当额的会计处理按照企业所得税法规定：企业应纳税所得额=每一纳税年度的收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-允许弥补的以前年度亏损。

按照会计核算要求，企业的会计利润=营业收入-营业成本-营业税金及附加-管理费用-销售费用-财务费用+投资收益-资产减值损失€惫始壑当涠鹨妫蹲适找妫低馐杖耄低庵С觥；峒评笕粑菏虮硐治魉稹F笠邓盟胺ü娑ǖ挠δ伤八枚睿窃诨峒评蠡∩习凑账胺ǖ囊蟮髡蟮慕鸲睢？（1）对营业收入的调整。

房地产企业会计核算和税务处理以房地产企业会计核算和税务处理为题，本文将从房地产企业的会计核算和税务处理两个方面进行探讨。

一、房地产企业会计核算房地产企业作为一种特殊的行业，其会计核算也具有一定的特点。

房地产企业的主要特点是资金规模大、投资周期长、资产负债结构复杂等。

因此，在进行会计核算时需要注意以下几个方面：1. 资产计量和确认：房地产企业的主要资产是土地和房屋建筑物，这些资产的计量和确认需要按照相关的会计准则来执行。

在计量方面，可以采用成本模式或公允价值模式，根据实际情况选择合适的计量方法。

在确认方面，需要按照相关规定进行确认，例如土地使用权的确认、固定资产的折旧等。

2. 收入确认：房地产企业的主要收入来源是销售房屋和出租房屋，这些收入的确认需要符合相关的会计准则。

一般情况下，销售房屋的收入可以在交付房屋时确认，而出租房屋的收入可以按照租赁合同约定的租金确认。

3. 成本核算：房地产企业的成本核算主要包括土地成本、建筑物成本、工程建设成本等。

在成本核算时，需要注意各项成本的正确计算和分摊，确保成本的准确性和合理性。

4. 费用核算：房地产企业的费用主要包括销售费用、管理费用、财务费用等。

在费用核算时，需要按照相关规定进行分类和计算，确保费用的准确核算。

二、房地产企业税务处理房地产企业作为一种特殊的行业，其税务处理也具有一定的特点。

房地产企业的主要税种包括企业所得税、增值税、土地增值税等。

在进行税务处理时需要注意以下几个方面：1. 企业所得税：房地产企业的企业所得税主要按照企业所得税法的规定进行计算和申报。

在计算企业所得税时，需要按照相关规定进行收入确认、成本核算和费用扣除，确保所得税的正确计算。

2. 增值税：房地产企业的增值税主要按照增值税法的规定进行计算和申报。

在计算增值税时，需要注意销售房屋的增值税计算和进项税额的抵扣，确保增值税的准确计算和申报。

3. 土地增值税：房地产企业在出售土地时需要缴纳土地增值税。

ACCOUNTING LEARNING131关于房地产企业会计核算与税务处理的差异探析林馨怡 中国武夷实业股份有限公司摘要：房地产财务涉及销售、成本和融资等多方面，对应的会计核算与税务处理之间的差异性需要深入研究。

本文针对房地产企业会计核算和税务处理的差异进行了分析，并提出了二者协调发展的策略。

关键词：房地产；会计核算；税务处理；差异性；协调引言当前，严峻的宏观经济形势和有关税收法律规定不断颁布，给地产行业发展带来巨大冲击。

做好会计核算和税务处理，是促进房地产业务发展的基础。

房地产开发项目需要历经一个长周期的过程，每个环节都会涉及税务处理问题，且两者之间存在差异性，所以对财务人员专业水平和职业素养要求很高。

企业应高度重视会计核算与税务处理的差异性，并确保二者的协调发展，才有利于企业的可持续发展。

一、房地产企业会计核算与税务处理的理论基础房地产开发可分为项目拿地、施工、房地产销售和最后的清算分配利润四个阶段。

各阶段对应的房地产企业的会计核算包括筹措资金、核算项目成本、核算项目三项费用以及最终对整体项目的工程结算并进行利润分配等。

会计核算是财务报表数据的基础，财务报表能够反映房地产企业在经营期间的所有信息，使管理者可以对企业经营状况进行准确评价和作出经营决策。

房地产税务处理包含拍地阶段的契税等缴纳，销售阶段的增值税及附加、印花税、预缴土地增值税和年度所得税汇算清缴等，清算阶段包含最重要、难度最大的土地增值税清算。

税务处理要在税收法准则的规定下，规范计税、纳税、缴税和清算各个环节，并在满足税收法律规定下，进行一系列的税务筹划和税务分析，有效的税务处理能够为企业争取最大的利润[1]。

二、房地产企业会计核算与税务处理的差异（一）房地产企业增值税的会计核算与税务处理差异目前，中国房地产公司在销售商品房时大多采取的是预售房款等方式。

而按照《企业会计准则第14号—收入》，房地产公司为实现收入确认，必须先将不动产所存在的风险与报酬转移给买方，同时不再拥有继续管理权利，才能够确定收入。

国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知国税发〔2006〕31号全文失效成文日期：2006-03-06字体：【大】【中】【小】各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为了加强和规范房地产开发企业的企业所得税征收管理，根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业（以下简称开发企业）的经营特点，现就房地产开发的有关企业所得税问题通知如下：一、关于未完工开发产品的税务处理问题开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。

（一）经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房〔2004〕77号）等有关法规的规定，其预售收入的计税毛利率不得低于3%。

开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时，必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。

凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。

（二）非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：1.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20%。

2.开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%。

3.开发项目位于其他地区的，不得低于10%。

二、关于完工开发产品的税务处理问题（一）符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工：1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；2.已开始投入使用的开发产品（成本对象）；3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。

投资性房地产会计与税法差异及纳税调整概述投资性房地产是指为了长期投资而持有的房地产，其主要目的是为了取得租金或资本增值。

在投资性房地产的会计和税法方面存在一些差异，这些差异主要体现在其会计核算和纳税方面的处理上。

本文将探讨投资性房地产会计与税法的差异，并介绍纳税调整的相关内容。

投资性房地产的会计差异在投资性房地产的会计处理上，存在以下几个主要差异：1. 货币衡量在会计上，投资性房地产的货币衡量是以公允价值为基础的。

公允价值是指在市场上可以充分交易的价格，通常通过市场比较方法、收益法或成本法进行估计。

而在税法上，投资性房地产的货币衡量一般是以成本为基础的。

2. 价值下降准备在会计上，投资性房地产的价值下降会计准备是需要考虑的因素之一。

当投资性房地产的公允价值低于其账面价值时，需要提取相应的准备金以抵消其价值下降的损失。

然而，在税法上，价值下降准备是不能从税前收益中扣除的。

3. 摊销与折旧在会计上，投资性房地产一般会按照其预计使用寿命进行摊销。

摊销是指将房地产的成本在一定期间内按比例分摊到该期间的成本中。

而在税法上，投资性房地产的折旧是可以从税前收益中扣除的。

4. 资产减值测试在会计上，投资性房地产的资产减值测试是一个重要的环节。

当投资性房地产的价值出现明显下跌时，需要进行资产减值测试，以确定是否需要计提减值损失。

然而，在税法上，资产减值测试并不影响税前收益的计算。

投资性房地产的税法差异在投资性房地产的税法处理上，存在以下几个主要差异：1. 税基计算在税法上，投资性房地产的税基计算一般是以成本减除折旧和摊销费用为基础的。

税基是用于计算应纳税额的基准。

而在会计上，投资性房地产的税基计算与其会计核算的方式有一定的差异。

2. 税收抵免在税法上，投资性房地产的税收抵免是一项重要的优惠政策。

根据税法规定，投资性房地产的利息、租金等收入可以抵免房地产所得税，从而减少纳税金额。

然而，在会计上，税收抵免不会直接影响会计核算。