2011成都楼市

为您·我做到四川中原市场研究中心/2011/01/072011年成都市住宅市场分析报告四川中原物业顾问有限公司市场研究中心第一部分房地产投资环境分析 (5)一. 2011年成都市综合概况 (5)二. 城市规划建设概况 (7)三. 行业动向 (10)四. 2011年主要政策及影响 (11)第二部分土地市场分析 (14)一. 主城区招拍挂市场整体概况 (14)二.五近郊土地市场情况 (15)第三部分房地产市场分析 (15)一. 一手住宅市场分析 (15)1. 供应市场分析 (16)2. 成交市场分析 (19)3. 产品供需特征分析 (23)4. 市场成交价格分析 (24)5.热点板块概况 (26)6. 供需比分析 (29)7. 一手住宅市场小结 (31)二. 主城区二手住宅市场分析 (32)1. 二手住宅市场成交量大幅下滑 (32)2. 武侯区位居首位，各区域差距进一步缩小 (32)3. 城西继续领跑成都二手住宅市场 (33)4. 小结 (34)三.五近郊一手住宅市场分析 (34)1.五近郊发展冷然不均双流、郫县和新都供需最旺 (34)2.各郊县房价震荡向下双流仍是‚领头羊‛ (35)3.五近郊房地产市场小结 (37)第四部分后期市场走势分析 (38)一. 一手市场后期走势分析 (38)二. 二手市场后期走势分析 (39)三．五近郊区县住宅市场后期走势分析 (39)图1：成都历年GDP及增长率走势 (5)图2：成都城镇居民可支配年收入及增长率走势 (5)图3：居民消费价格指数（CPI）月度变化情况 (6)图4：成都市固定资产投资及房地产投资概况 (6)图5：2010-2011年成都市主城区住宅及商业用地供需走势（亩） (14)图6：五近郊土地供应及成交情况 (15)图7：2007年-2011年供应/成交面积比较（万平方米） (16)图8：历年新增商品住宅供应走势（按面积） (16)图9：2011年各月新增商品住宅供应走势 (17)图10：2009-2011年各方位新增商品住宅供应面积（万平方米） (18)图11：2009-2011年各环域新增商品住宅供应面积（万平方米） (18)图12：2005-2011年商品住宅成交面积走势（万平方米） (19)图13：2009-2011年月均成交面积对比 (20)图14：2011年各月成交量走势 (20)图15：2009-2011年各方位商品住宅成交走势（按面积） (21)图16：2011年各月商品住宅存量变化 (22)图17：2011年商品住宅供应物业类型情况 (23)图18：各面积段供需情况（按面积） (23)图19：2004-2011年成交价格变化情况 (24)图20：2011年各月成交价格变化情况 (25)图21：2010、2011年各方位成交价格对比（元/平米） (25)图22：2004-2011年供需比走势 (29)图23：2011各方位年供需比对比 (30)图24：2006-2011年二手住宅成交走势（按成交面积） (32)图25：2010年各主城区二手住宅成交情况 (32)图26：2010年各方位二手住宅成交情况 (33)图27：各郊县供应和成交套数对比 (34)图28：双流价格走势图 (35)图29：温江价格走势图 (36)图30：龙泉价格走势 (36)图31：郫县价格走势 (36)图32：新都价格走势 (37)表1:攀成钢板块重点项目情况表 (26)表2:光华新城板块热点项目情况表 (27)表3:顺江板块热点项目情况表 (27)表4:站南组团板块热点项目情况表 (28)表5:大源组团板块热点项目情况表 (29)研究目的：本报告对成都市2011年度一手住宅市场和二手住宅市场进行调查统计，一方面通过分析和对比住宅市场的供应、成交及价格等基本情况，旨在了解成都市住宅市场发展的整体趋势；另一方面按方位和环线对市场做进一步对比分析，旨在了解各区域市场发展情况及走势。

成都市人民政府办公厅关于公布2011年度新建住房价格控制目标的通知
正文：
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 成都市人民政府办公厅关于公布2011年度新建住房价格控制目标的通知
（成办发〔2011〕46号）
各区（市）县政府，市政府各部门：
按照国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）要求，现将我市2011年度新建住房价格控制目标公布如下：
加大住房保障力度，进一步扩大住房保障覆盖面，廉租住房应保尽保，公共租赁住房保障能力明显提高，新建普通住房价格涨幅明显低于全市本年度城乡居民人均可支配收入的增长幅度。

各地、各部门和各单位要认真贯彻落实国务院、省政府和市政府各项房地产调控措施，强化房地产市场监管，实现调控目标。

二〇一一年三月三十日
——结束——。

2011年成都房地产市场分析（部分数据来源：成都房管局官网、搜房数据中心）一、政策分析（一）宏观市场分析1、1月21日，国务院总理温家宝签署国务院第590号令，公布并施行《国有土地上房屋征收与补偿条例》条例共五章三十五条，制定的目的是为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益。

条例规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。

2、1月26日，国务院办公厅下发关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（简称：新国八条）2011年1月26日，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，简称新国八条，从政府监管、金融政策和交易税收等几方面对房地产市场进行深入调控：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税等。

2011年1月27日，上海、重庆房产税细则出台。

“新国八条”的出台和房产税正式试点，表明了中央政府对楼市调控坚定不移执行下去的态度和决心。

3、1月28日，上海、重庆开征房产税财政部、国税总局、住建部有关负责人1月27日在就房产税改革问题答记者问时指出，房产税改革试点征收的收入将用于保障性住房特别是廉租房和公共租赁住房建设等，以解决低收入家庭住房困难等民生问题。

4、2月9日，央行上调存贷款利率，基准利率上调0.25个百分点中国人民银行8日晚间宣布，自9日起上调金融机构一年期存贷款基准利率0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。

2011年上半年成都市房地产市场报告二〇一一年七月目录一、土地市场情况 (1)二、商品房成交情况 (8)三、新盘推售情况 (11)四、市场政策 (17)五、热点板块 (18)2011年上半年成都市房地产市场报告一、土地市场情况1、概况截至2011年1-6月成都市成交土地200宗地，成交面积1004.54万平方米，成交金额189.29亿元。

（1）其中成都主城区成交45宗，成交面积155.1392万平方米，分别占成交量面积的15.4%，成交额54.4891亿，占总成交金额的29%。

其中成交量最多的是高新区，平均楼面地价最高的是锦江区，而成华区的土地溢价率最高。

（2）成都郊县土地成交155宗，成交占总量的84.6%，成交金额134.8亿，占总成交金额的71%。

成交量最多的为温江，共成交56宗地。

金堂、大邑、蒲江、都江堰基本无成交量。

2、趋势变化（1）、2011上半年成都土地成交量走势从线状图看，2011年上半年土地成交主要集中在1月，共成交95宗地，合计成交面积353.73万（㎡）。

在后几个月中，呈波浪形交替上升趋势。

(2)、 2011上半年成都楼面地价从2011上半年成都市主城区各区成交楼面地价看，六个区按平均楼面地价高低顺序排列分别为，锦江区3200元/平米、青羊区2915元/平米、成华区2766元/平米、武侯区1139元/平米、高新区1025元/平米，金牛区325元/平米。

（3）土地流拍统计2011年上半年共有四宗地流拍，四宗地均为住宅用地。

其中邛崃平乐一宗，双流西航港一宗，青羊区两宗。

成都市2011年上半年宗地流拍一览表房地产受政策的影响较大，去年的追高和今年的流拍，都是市场不理性的结果。

目前频现流拍的原因之一是市场调控持续，房价可能走低，此时买地有风险。

二是开发商资金紧张，销售乏力，银行限贷，开发公司资金捉襟见肘，有拿地之心，无拿地的实力。

三是拍卖的土地有些地方未来市场供应量大，竞争激烈。

（4）政策影响、政策调控等综合因素导致地价下滑，小规模土地出让特征明显.2011上半年受工业用地成交比重上升以及商品房用地价格下降影响，土地总体成交价仅为1884元/平方米，仅高于2009年上半年，较2010年下半年下降53.92%。

[专题]2011年成都秋季房交会黯然落幕2011年成都秋季房交会黯然落幕10月2日上午，秋交会展附近路段车行畅通。

展馆外开阔的临时停车场占用不到一半。

看房者三三两两步入会展中心。

展馆外200米范围被传单发放人员占据。

门口的清洁工不停更换垃圾袋，而垃圾桶很快又被广告堆满。

据金融投资报记者了解，这些广告所指，还只是不能进展会派发传单的问题楼盘，多来自郫县、温江、都江堰等郊县。

展馆里面人头攒动，各展位播放的广告震耳欲聋。

据记者观察，7万平米的展区，至少一半为参展方工作与兼职人员。

每个参展项目的工作人员与兼职人员一般都有几十人。

5天里，一直举着楼盘广告牌，来回穿梭在几大展馆之间的兼职学生和模特队伍，少则十几人，多则三四十人。

秋交会的后三天，看房者寥寥可数，人气全靠开发商自己哄抬。

为了能够充分吸引人气，动漫、穿越、热舞、内衣秀轮番登场。

机器人、喜洋洋、大熊猫、蜡像铜人都成为了开发商们吸引参观者的法宝，二号馆的某开发商更是将法拉利开到了现场。

而美女促销更是成为了本次房交会的亮点:黑桃皇后、金发女郎、蝴蝶妹妹吸引了众多参观者的眼球。

在三号馆内，某楼盘展位被围得水泄不通，5位身着比基尼、带着天使翅膀的模特成为了本楼盘的最大看点，无数的闪光灯对着5位“比基尼天使”狂闪……没有做好美女、热舞准备的开发商，则干脆现场通过发放指甲刀、购物袋等小礼物的方式招揽人气。

每遇长长的队伍，询问之下皆是为领取礼品，排队者甚至连项目的名字都不知道，可能更不知道礼品只是精美的广告包装袋里的一小包纸巾。

2日下午2点至4点半，停车场驶出的几趟免费看房直通车，每趟不足十人。

11路、61路、109路等路线公交车已在频繁接送返程逛展者，趟趟挤满，车外队伍排起二三十米。

降价成基调全场“打折”牌最高优惠18%此次房交会会场，最抢眼的字眼为“折扣”、“赠送”、“优惠”，最难得的是购房意向。

在某本地房企参展楼盘展区前，展区外醒目的地方摆放着“每平方米5686元”的广告牌，在其展区领取的宣传资料上甚至还印着“每平方米6300元入住市中心”的字样，今春成都房交会上，该楼盘的报价是每平方米7000多元。

2011年上半年成都房地产市场报告房地产门户-搜房网 2011-12-21 21:34:00 来源：中成房业序：无论政策风云如何变幻，楼市永远不缺故事，成都限购令出台实施、存款准备金率6次上调、加息等调控政策的连番袭击下，2011年的成都楼市终于在忐忑中度过阴晴不定的上半年，限购下各区销售的“冷暖不一”、部分个盘“日销过亿”、土地市场“冰火两重天”、商业地产“突出重围”……伴随着“新国八条”的下达，2011年成都楼市再次拉开“调控大幕”。

限购令、加息、上调存款准备金、一房一价……2011年上半年，国务院和地方政府相继出台了一系列楼市调控政策，每一招都命中楼市要害。

从2011年3月开始，成都主城区住宅产品和去年同期相比，发生了前所未有的逆转，当月销售总套数仅为3106套，同比下降近60%，成都楼市住宅销售下滑的序幕从此正式拉开。

接下来的几个月，成都楼市总成交与去年同期之比，继续保持下滑趋势，住宅与商业的地位开始移位，凸显楼市在上半年的“拐点”性变化。

成都楼市何去何从？为此，中成房业市场研究中心为您奉上《2011上半年成都房地产市场报告》，探讨下半年楼市风向。

一、政策篇1、全国政策时间措施要点2011.1.20 央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

2011.1.21 《国有土地上房屋征收与补偿条例》条例规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

政府不得责成有关部门强制拆迁。

2011.1.26 国务院房地产调控1号文件（新"国八条"）（1）对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

（2）在一定时期内，对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

2011年5月市场简报市场研究中心-1-土地市场土地市场活跃供大于求在4月土地市场破冰之后，5月迎来小高峰。

供应：主城区和郊县区土地供应双双走高，其中主城区土地供应主要集中在青羊区外光华片区和成华区建设路片区，前者作为城西住宅新区，众多知名开发商云集，后期发展潜力巨大，后者区域配套逐渐成熟，是不可多得的优质地块，两者均为商业地块，预计将建设成区域型商业中心。

郊县区在本月集中放量，单月放量达到1500亩以上，涉及的郊县区较广；成交：主城区和郊县区双双反弹，尤以主城区最为突出，各个优质地块纷纷顺利拍出，但受配建公租房和房地产市场活跃度不够等因素的影响，开发商拿地激情不高。

主城区土地公告情况：5月共发布8宗国有建设用地使用权出让公告，净用地面积共计886.76亩，约合59.12万平方米，总可建面积约为166.59万平方米。

表1：主城区土地公告信息数据来源：成都市国土局郊县土地公告情况：5月郊县区共发布18宗国有建设用地使用权出让公告，净用地面积共计1641.20亩，约合109.41万平方米，总可建面积约为367.26万平方米。

数据来源：成都市国土局主城区土地成交情况：本周主城区共出让8宗国有建设用地使用权，净用地面积共计485.39亩，约合32.36万平方米，总可建面积约为111.31万平方米。

（数据来源：成都市国土局）郊县区土地成交情况：本周郊县区共出让5宗国有建设用地使用权，净用地面积共计208.28亩，约合13.88万平方米，总可建面积约为48.63万平方米。

表4：郊县区土地成交信息（数据来源：成都市国土局）-2-主城区商品住宅市场主城区商品住宅5月供应小幅回落成交平稳回升5月成都主城区商品住宅供应小幅回落，供应套数为7495套，供应面积为75.75万平方米，环比分别下跌26.72%和17.69%。

成交方面保持平稳，5月共成交商品住宅4696套，成交面积为43.08万平方米，环比分别上涨27.02%和22.98%，五月供需比为1.60。

成都市场及区域市场概述一、整体市场分析1、主城区商品房市场5月成都主城区商品住宅供应小幅回落，供应套数为7495套，供应面积为75.75万平方米，环比分别下跌26.72%和17.69%。

成交方面保持平稳，5月共成交商品住宅4696套，成交面积为43.08万平方米，环比分别上涨27.02%和22.98%，五月供需比为1.60。

虽然受到国家政策的影响，各个开发商谨慎推盘，但房企资金压力不断增大，住宅供应量依然保持在较高的位置，预计后期供应量平稳，波动不大；一手住宅成交连续三月平稳上升，主要5月成交受到房交会的影响，供大于求，供应充足，预计后期一手住宅成交回归平稳，起伏不大，短时间内出现火爆的局面可能性不大。

2、市场热点●央行：去年全国新增房地产贷款近2万亿6月1日，央行发布《2010年中国区域金融运行报告》称，2010年房地产开发投资增长较快，全国新增房地产贷款近2万亿元。

报告指出，2010年全国完成房地产开发投资4.8万亿元，同比增长33.2%，增速比上年提高17.1%，成为1998年以来投资增速最高的年份。

去年全国房地产开发到位资金为7.2万亿元，同比增长25.4%。

主要房地产开发资金来源是定金及预付款、自有资金和国内贷款，三者分别占房地产开发资金的26.2%、19.6%和17.3%。

报告显示，2010年全国新增房地产贷款近2万亿元。

其中东部地区的房地产贷款增速最低，全年贷款增长22.9%，同比回落13.6%，占全国房地产贷款的58.5%，较上年下降10.7%；中部、西部、东北地区增速分别回落6.3%、2.3%/11.5%，贷款占比分别提升3%、5.6%、2.1%。

●发改委：把成渝经济区建设成西部经济中心6月2日，发改委印发《成渝经济区区域规划》的通知。

通知提出，要认真领会国务院的批复精神，把《规划》实施作为深入推进西部大开发，促进全国区域协调发展的重要举措，努力把成渝经济区建设成为西部地区重要的经济中心、全国重要的现代产业基地、深化内陆开放的试验区、统筹城乡发展的示范区和长江上游生态安全的保障区，在带动西部地区发展和促进全国区域协调发展中发挥更重要的作用。

成都楼市下半年预测一．主城区一手住宅市场分析1.一手住宅市场概况1.1 成交下挫供求相当受“国十条”影响，市场在10年上半年遭受重创，观望气氛甚浓，直至2010年8月，市场才开始慢慢回暖，成交一路上扬，活跃氛围一直持续到今年2月。

然“限购令”横空出台，大量购房需求被限，成交再度大幅下挫，且持续低迷。

4月29日-5月3日，第37届成都房地产交易会（2011春季）在“热闹”中举行，然旺丁不旺财，前往会场的购房者主要以观望为主，下手的甚少；参展楼盘虽多，但供过于求惨淡收官。

受多方影响，开发商资金链吃紧，急需回笼资金，故在限购乌云的笼罩下，仍积极有策略性的推盘，市场供应充足。

截至6月底，成都主城区新增供应商品住宅40999套，合计360.09万平米，同比增长15.9%。

但由于众多购房需求被“拒之门外”，导致2011年上半年成交量在政策出台后大幅下挫，整体呈现疲软状态，且一直在低位运行。

截至6月，成都主城区商品住宅成交38187套，合计367.25万平米，同比增长11.6%，环比大幅减少29.2%。

其中绝大部分由刚需支撑，投资大多转向商业市场。

2011年上半年，限购政策出台前市场呈现供不应求的红火局面，然限购令出台后，一边是急需回笼资金的开发商频繁推盘，一边是被限购的消费者想买没资格，导致市场逆转，供大于求。

但整体来看，上半年供需比为0.98，供求相当。

1.2 价格振荡上扬涨势平缓2010年，虽市场遇冷，但开发商“不差钱”，仍选择硬扛，市场成交均价振荡上扬。

截至12月，累计涨幅达到12.7%。

进入2011年，房价一路走高，一度站上了9000元/平米的高位。

政策的影响力似乎仅对高端项目有所影响，刚需楼盘价格仍然坚挺。

2011年上半年，成都商品住宅均价为8650元/平方米，同比大幅上涨24.2%，环比小幅上涨6.2%，可见限购令对于抑制房价过快上涨还是有一定的作用。

1.3 商品住宅市场供需特征2011年上半年，除2月因春节导致供应暂时缩紧和4月开发商为备战房交会供应放量外，各月供应相对平稳。

2011年9月成都房地产市场分析报告市场综述： 2011年9月成都市主城区共取得预售证77张，新增供应量约214.67万方。

新增供应量环比8月的167.9万方增加46.77万方，涨幅为27.9%（备注：9月新增预售面积数据统计时间2011年10月8日）。

同比2010年9月新增供应量涨幅为84.5%。

继8月成都主城区新增供应面积创下近两年新高后，9月新增供应量再次突破记录。

新房成交方面：主城区商品住宅成交面积共48.1万方，合计5068套；成交面积环比降2.2%，成交套数环比上涨2.4%。

分析认为：9月成都主城区商品住宅市场成交面积下跌，成交套数却有所增加，可以看出9月刚需置业购房是市场主力军，而从供销情况来看，市场库存压力有增无减。

伴随着年底的临近，库存、成交、资金三座大山齐发力，房价下降以缓解市场压力的形势愈发明显。

二手房方面：9月二手房成交2326套，环比跌19%。

6月以来二手房一直保持2300套以上的成交量。

二手房持续高位说明楼市需求量并不少，而在政策以及市场预期影响下，需求受到抑制。

【关键词：供应】9月成都市主城区共取得预售证77张，新增供应量约214.67万方2011年9月成都市主城区共取得预售证77张，新增供应量约214.67万方。

新增供应量环比8月的167.9万方增加46.77万方，涨幅为27.9%从2011年9月新增面积区域分布看，高新区新增供应面积最大。

而金牛区和青羊区新增供应面积也超过20万方，从方位来看，城南供应量一枝独秀，城东供应量则相对较小。

9月预售证发放：数据统计时间2011年10月8日【关键词：成交量】9月刚需置业购房是市场主力军新房成交方面：主城区商品住宅成交面积共48.1万方，合计5068套；成交面积环比降2.2%，成交套数环比上涨2.4%。

分析认为：9月成都主城区商品住宅市场成交面积下跌，成交套数却有所增加，可以看出9月刚需置业购房是市场主力军，而从供销情况来看，市场库存压力有增无减。