房地产开发项目土地开发成本估算应用研究

成本法在不同房地产评估的应用解析摘要：房地产评估方法主要有市场比较法、收益法、成本法和假设开发法等四种基本方法，成本法是其中常常被应用的一种。

在本文中，笔者首先对房地产评估中的成本法的原理、公式进行首先分析，之后对成本法在不同类型房地产估价中的应用进行了系统阐述，最后分析了房地产评估中存在的常见问题，以期与专业估价人员进行相互交流探讨。

关键词：成本法；房地产；估价一、成本法的基本原理成本法主要是依据开发或建造待估不动产或类似不动产所需要的各项必要正常费用，包括正常的利润、利息和税费，而评估待估对象价格的方法。

该法主要是以生产要素价值论为基础，也就是说商品的价格是必须基于劳动生产成本来确定。

在现在的房地产评估来看，卖家所强调的生产成本的价值理论，说白了就是卖家权衡各方面利益之后所能做出的最大价格让步，通常情况下对买方而言，可以理解成为替代原则，就是指在买方的考虑下在合理的范围内可以支付的最高的价格，不能高于他原本预计的重新开发和建造该房地产时所需花费的总额的代价。

二、成本法的基本公式成本法的最基本的公式为：房地产的评估价值= 重新构建价格（- 建筑物折旧）重新构建价格可以说是假设有一种情况，在估价的时候重新建造或者重新取得一个全新状态下的房地产评估对象的必须支付的全部支出和适当利润。

需要注意：（1）房地产估价时点时的价格才是重新构建价格。

（2）重新构建价格并不是主观判断得来的、而是客观的。

（3）重新构建价格对于建筑物而言是个全新的概念，是并未扣除折旧的全新的状态。

建筑物折旧是指在如被评估房地产特别是建筑物类房地产是非全新状态时建筑物存在的损耗。

这个折旧不是会计上的折旧，本文所说的折旧是指估价时的折旧，是指建筑物价值的损失，其数值为建筑物在估价时的市场价值与其重新建筑价格之间的差额。

三、成本法在不同房地产评估中的应用（一）成本法在土地价格评估中的应用1. 基本思路利用成本法评估土地价格的基本思路的主要依据是以开发土地所耗费的各项费用之和。

引言：房地产开发是一个复杂的过程，其中一个必不可少的环节就是成本测算。

成本的准确测算对于房地产开发公司来说至关重要，它直接影响项目的投资回报率以及开发商的盈利能力。

本文将详细介绍房地产开发成本测算的相关内容，以帮助开发商更好地控制和管理成本，从而提高项目的盈利能力。

概述：本文将从五个大点出发，分别是土地成本测算、建筑施工成本测算、设计费用测算、物业管理费用测算以及其他相关成本测算。

每个大点将进一步细分为五至九个小点进行详细阐述。

正文：一、土地成本测算1.土地购置费用测算调查研究费用土地市场价格评估土地购置交易费用2.土地开发准备费用测算前期市场调研费用土地规划和设计费用市政设施配套费用3.土地使用权及相关税费测算土地使用权出让金土地房产税费土地增值税4.土地开发风险成本测算投资回报率计算土地开发风险溢价土地开发周期成本5.土地成本控制与管理土地拍卖策略土地购置合同谈判技巧土地使用权期限管理二、建筑施工成本测算1.建筑施工预算编制施工材料成本估算人工成本估算设备租赁及维护成本估算2.建筑施工风险成本测算施工期风险成本施工质量风险成本施工安全风险成本3.建筑施工监理费用测算监理人员工资及福利费用监理设备租赁及维护成本监理工作风险成本4.建筑施工质量控制与管理施工质量管理体系建立施工质量监督与检验施工质量事故处理5.建筑施工进度控制与管理施工进度计划编制施工进度监督与管理施工进度延误处理三、设计费用测算1.设计人员薪酬及福利费用测算设计人员工资水平调查设计人员福利待遇评估设计人员绩效奖金测算2.设计软件及设备费用测算设计软件购买与更新费用设计设备租赁与维护费用设计软件与设备风险成本测算3.设计方案变更及风险成本测算设计方案变更费用估算设计风险成本估算设计效果评估与管控4.设计质量控制和管理设计质量管理体系建立设计质量监督与检查设计质量事故处理5.设计进度控制和管理设计进度计划编制设计进度监理与管理设计进度延误处理四、物业管理费用测算1.物业管理人员薪酬及福利费用测算物业管理人员工资水平调查物业管理人员福利待遇评估物业管理人员绩效奖金测算2.物业管理设备及设施费用测算物业管理设备购买与更新费用物业管理设施租赁与维护费用物业管理设备与设施风险成本测算3.物业维修及保养费用测算日常维修材料及人工费用估算重大维修和设备更新费用估算物业维修风险成本测算4.物业管理质量控制和管理物业管理质量管理体系建立物业管理质量监督与检查物业管理质量事故处理5.物业管理服务水平控制和管理服务水平评估与提升投诉处理与纠纷解决居民满意度调查与管控五、其他相关成本测算1.税费成本测算城市维护建设税房产税城镇土地使用税2.融资成本测算借款利息资金调配成本风险溢价3.管理费用测算公司运营费用行政管理费用人力资源费用4.销售及推广成本测算销售人员薪酬及奖金推广宣传费用渠道费用5.其他杂费测算项目备案及审批费用环境评估费用监理与验收费用总结：本文从土地成本测算、建筑施工成本测算、设计费用测算、物业管理费用测算以及其他相关成本测算五个大点，详细介绍了每个大点中的小点内容。

地产项目开发成本测算分析（含参考指标）测算成本分析现在做新项目的投资测算，一般都需要各部门的配合完成，一般来说设计部提供强排指标、成本部提供各项成本、营销部提供售价和回款节奏、运营部提供关键节点，大家按照测算模板的要求录入数据，投资部负责土地款和支付节奏并进行统稿，财务部进行最终的审查才算最终成稿。

但是实际上，有些时候投资只需做一个简单测算进行初步研判，不需要太精准，若次次都劳烦各部门同事，第一时间上可能来不及，第二有时候没必要兴师动众，所以拓展狗自己掌握一些其他部门的基本技能还是很有必要的。

简单说下房地产成本的组成：1、土地费用土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。

房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。

目前基本以后两种方式为主。

随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。

目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。

2、前期工程费前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。

他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。

3、建筑安装工程费建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。

他在整个成本构成中所占比例相对较大。

从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。

4、市政公共设施费用市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。

基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。

公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。

他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。

在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20%~30%左右。

房地产项目投资与成本费用估算之开发成本的估算房地产项目投资与成本费用估算(1)开发成本的估算①土地使用权出让金国家以土地所有者身份，将土地在一定年限内的使用权有偿出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。

土地出让金的估算一般可参照政府延期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到：也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等项因素修正得到。

②土地征用及拆迁安置补偿费A。

土地征用费。

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国家建设征用农村的土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设旋维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、新菜地、鱼塘开发基金、征地管理费等。

国家和各省市对各项费用的标准都作出了具体的规定，因此农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关标准进行。

广州市曾于1993年颁布了征用农地补偿标准控制额度如表2-2- 15所示。

由于国家新近对《中华人民共和国土地管理法》进行了修订，适当提高了征地补偿标准，如将原规定中的土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地补征用前三年平均产值的20倍，提高为30倍。

B。

拆迁补偿费。

在城镇地区，国家或地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。

因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给予合理补偿。

拆迁安置补偿费实际包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。

拆迁安置费是指开发建设单位对被拆除房屋的使用人，依据有关规定给予安置所需的费用。

一般情况下应按照拆除的建筑面积给予安置，分为原地回迁安置与异地永迁安置两种情形。

被拆除房屋的使用人因拆迁而迁出时，做为拆迁人的开发建设单位应付给搬家费或临时搬迁安置费。

浅谈成本管理在房地产开发项目中的应用郑佛光(广州市汇鹏建设有限公司，广东广州510900)：’睛耍】国内房地产市场竞争日趋激烈，房地产开发企业要维持自身的生存与发展必须努力做好房地产开发项目的成本管理。

本文以目前，房地产开发项目过程中出现的问题八手．着重分析了如何将成本管理应用在房地产开发项目中，以降低开发戍拳，提高房地产开发企业的利i，涡和核心竞争力。

《j[关=建词]翩铲；邢噘目；成本镪房地产业以每年吸纳大量劳动力同时带动钢材、水泥、水电设备等数十个相关产业的发展，早已成为国民经济的支柱产业。

通过拍卖土地所得的土地出让金亦成为地方政府财政收入的主要来源。

然而，政府的短期行为以及开发商的过度投机日益造成了房价上涨过快，商品房空置率上升，局部地区出现房地产泡沫等诸多不良现象。

加之有效的土地资源不断减少，土地成本升高，人工、材料价格上涨，造成项目开发成本不断攀升，增加了项目开发的风险。

在面对行业内激烈的竞争和后金融危机时代的到来，研究房地产企业如何加强f自诛管理，使有限的资金创造出更大的经济效益具有深远的意义。

一、房地产开发项目成本构成房地产项目成本是指项目开发建设、销售过程中所花费的全部费用。

房地产项目成本费用构成比较复杂，包含企业内部、外部众多因素，涉及经营、管理、技术、经济等诸多方面。

开发成本是房地产开发项目实际发生的成本，包括土地费用、前期工程费用、建筑安装工程费用、基础设施费、公共配套设施费、开发问接费用等。

销售成本是指房屋销售过程中发生的费用支出。

房地产开发项目是—个建设周期长，资金投^大的生产消费过程，合理有效的控制开发成本，贯穿于—个项目投资决策、设计、项目发包和建设实施、竣工验收、销售等各个阶段，是—个系统的控制过程，具有全员性和全过程性的特点。

成本控制的目的就是将开发项目的投资控制在已设定的投资额度内，随时纠正偏差，以保证开发项目投资管理目标的实现。

二、房地产开发项目成本管理存在的问题计划经济下重规模、重数量而忽视效益、质量和经营决策的传统观念和做法，使不少房地产开发企业注重开发规模，并以此作为衡量企业实力和领导者业绩的主要指标，却忽视开发项目产生的规模效益。

房地产开发项目成本管理研究【摘要】本文围绕房地产开发项目成本管理展开研究，通过引言部分介绍了该课题的背景、研究目的以及意义和价值。

在分析了房地产开发项目成本管理的概念、影响成本的因素、管理方法与工具、成本控制的应用以及提高管理水平的建议。

结论部分总结研究成果，展望未来的发展方向并得出结论。

通过本文的研究，有望为房地产开发项目成本管理提供新的思路和方法，提高项目的效益和可持续发展能力，为行业未来发展提供有益的借鉴和参考。

【关键词】房地产开发项目, 成本管理, 研究目的, 意义和价值, 概念, 影响因素, 方法与工具, 成本控制, 提高管理水平, 总结, 展望未来, 结论1. 引言1.1 背景介绍【房地产开发项目成本管理研究】背景介绍：房地产开发项目成本管理是指在房地产项目的整个生命周期中，对成本进行有效的管理和控制，以确保项目顺利进行并取得成功。

随着我国房地产市场的不断发展和壮大，各类开发项目层出不穷，成本管理的重要性也日益凸显。

成本是衡量房地产项目是否盈利的重要指标，良好的成本管理可以有效降低开发项目的风险，提高项目的竞争力。

在房地产开发过程中，不仅需要考虑土地购置费、建设施工费、人力成本等直接成本，还需考虑间接成本如管理费用、市场营销费用等。

对于开发商而言，合理的成本管理可以提高利润率，确保项目的可持续发展；对于购房者而言，成本管理的良好可以带来更为优惠的房价。

研究房地产开发项目成本管理，探讨其方法与工具，对于促进行业的健康发展和培育良好的市场环境具有重要意义。

1.2 研究目的【房地产开发项目成本管理研究】本研究旨在探讨房地产开发项目成本管理的重要性，并分析其在项目管理中的作用和影响。

通过对该领域的深入研究，我们旨在揭示房地产开发项目成本管理的现状和存在的问题，进一步探讨如何优化成本管理、提高项目效益。

具体而言，本研究将着重分析房地产开发项目成本管理的现状和特点，探讨影响项目成本的各种因素，介绍成本管理的方法和工具，分析成本控制在项目中的应用及效果。

土地开发程度设定及评估方法应用研究王文【摘要】The purpose of the paper is to reveal the difference in values of vacant land and built-up land,and then discuss the application of appraisal methods regarding different land utilization status.Research method is documentation and comparative analysis.Research results shows the value of vacant land is not always lower than that of the same land after built up because it depends on the coordination degree between buildings and land.The paper concludes that there is misunderstanding in definition of land development degree and the application of different appraisal methods in practice.%研究目的：深入揭示空地与建成项目用地之间的价值差异,探讨不同开发程度土地在估价方法选择与应用上的差异性。

研究方法：文献资料法,对比分析法。

研究结果：对于同一宗地而言,其空地状态下价值并非均低于建成房地产项目后的土地价值,关键要看建成后的＂房、地＂是否处于均衡状态。

研究结论：目前估价实务中,对土地开发程度设定及评估方法应用方面存在误区,亟待研究和规范。

【期刊名称】《中国土地科学》【年(卷),期】2012(026)012【总页数】4页(P81-84)【关键词】土地评价;土地开发程度;价值差异;价值评估;方法应用【作者】王文【作者单位】首都经济贸易大学城市经济与公共管理学院,北京100026【正文语种】中文【中图分类】F301.31 引言土地开发程度是影响地价水平的重要因素之一，同一地块在不同开发利用条件下其地价水平存在差异。

房地产开发成本估算引言在房地产行业中，开发成本估算是一个非常重要的环节。

正确估算开发成本可以帮助开发商制定合理的销售策略、确定合理的销售价格，并最终实现盈利。

本文将介绍房地产开发成本估算的方法和要点。

1. 项目前期成本估算项目前期成本估算是指在项目开发前进行的初步成本估算。

这一阶段的估算主要包括以下几个方面：1.1 土地成本土地成本是房地产开发的起点，也是最基本的成本之一。

土地成本的估算方法可以根据地理位置、土地面积等因素来确定。

1.2 基础设施成本基础设施成本包括与项目相关的基础设施建设费用，例如道路、供水、供电、排水等。

根据项目的规模和具体情况，可以通过咨询相关专业机构或参考类似项目的成本数据进行估算。

1.3 项目设计费用项目设计费用包括建筑设计、结构设计、给排水设计等。

这些费用可通过与设计单位进行合作，根据设计工作的复杂程度和工作内容进行估算。

市政费用是指开发项目需要支付的与城市公共设施建设相关的费用，例如道路绿化、广场建设等。

这些费用可以通过咨询城市规划局或参考类似项目的成本数据进行估算。

2. 建设阶段成本估算建设阶段成本估算是在项目进入实际建设阶段时进行的成本估算。

这一阶段的估算主要包括以下几个方面：施工费用是指房地产项目的实际建设费用，包括建筑物的施工工程、土建工程、装饰工程等。

施工费用的估算可以通过与承建单位进行合作，根据项目的工程量和工作内容进行估算。

2.2 材料费用材料费用是指建设过程中所使用的各种材料费用，包括钢筋、水泥、砖块等。

材料费用的估算可以通过与供应商协商，根据项目的材料需求量和市场价格进行估算。

人工费用是指建设过程中所需的劳动力成本。

人工费用的估算可以根据项目的工程量和劳动力需求量，结合当地的工资标准进行估算。

2.4 设备费用设备费用是指建设过程中所使用的各种设备的租赁或购买成本。

设备费用的估算可以通过与设备租赁公司或供应商进行协商，根据项目的设备需求量和市场价格进行估算。

房地产土地投资测算中的成本估算与费用分析在房地产行业中，土地投资是一个至关重要的环节。

准确估算土地投资中的成本和费用分析对于投资者来说具有非常重要的意义。

本文将从成本估算和费用分析两个方面来探讨房地产土地投资的相关内容。

一、成本估算在房地产土地投资中，成本估算是投资决策的基础。

正确估算土地投资所需的成本，可以帮助投资者更好地评估项目的可行性和回报率。

以下是一些常见的房地产土地投资中需要考虑的成本因素：1. 土地购买成本：土地购买成本是房地产投资中最基本的成本之一。

这包括土地的实际购买价格，以及与土地交易相关的其他费用，如土地转让税等。

2. 土地开发成本：土地开发成本是指在土地购买后进行土地整理和建设所需的费用。

这包括土地平整、道路建设、基础设施建设等费用。

3. 建筑建设成本：建筑建设成本是指在土地开发完成后进行具体房屋或建筑物的建设所需的费用。

这包括建筑材料、劳动力、工程管理等成本。

4. 管理和运营成本：在土地投资后，还需要考虑到管理和运营的成本。

这包括物业管理费、维修费用、保险费用等。

以上是一些常见的房地产土地投资中需要考虑的成本因素，投资者在进行成本估算时需要综合考虑这些因素，并结合实际情况进行精确的成本估算。

二、费用分析除了成本估算外，费用分析也是房地产土地投资中的重要环节。

费用分析可以帮助投资者更好地了解投资项目的盈利能力和回报周期。

以下是一些常见的费用分析要素：1. 银行贷款利息：如果投资者需要借款进行土地投资，就需要考虑到银行贷款利息的支出。

银行贷款利息是投资项目的财务成本之一，对投资回报率有一定的影响。

2. 税费支出：在土地投资过程中，投资者还需要考虑到相关税费支出。

这包括土地转让税、房产税等。

这些税费支出对投资项目的经济效益有一定的影响。

3. 日常运营费用：在土地投资后，投资者还需要考虑到项目的日常运营费用。

这包括物业管理费、维护费用、保险费用等。

这些费用也需要纳入到费用分析之中。

房地产评估师行业的房地产项目开发成本估算房地产行业一直是社会经济发展的重要组成部分，而房地产项目的开发成本估算则是在项目规划和投资决策过程中至关重要的一环。

房地产评估师作为专业的从业者，承担着对房地产项目成本进行准确评估的重要任务。

本文将深入探讨房地产评估师行业的房地产项目开发成本估算问题，从理论与实践相结合的角度进行论述。

一、成本估算的重要性房地产项目的开发成本估算直接涉及到投资者的利益，准确的成本估算可帮助投资者做出明智的投资决策。

同时，成本估算也是确保项目可行性的重要依据，对于保证项目的可持续发展具有重要意义。

二、房地产项目开发成本估算的方法1. 参考成本法参考成本法是常用的成本估算方法之一，它通过参考类似项目的建设成本，结合房地产市场的现状，预测项目的开发成本。

该方法适用于市场信息相对完善，历史数据可靠的情况下。

2. 投资比例法投资比例法是基于投资规模与建设成本之间的关系进行成本估算的方法。

根据项目的性质和规模，在不同的情况下，选取不同的投资比例进行成本估算。

该方法适用于项目类型多样，但市场数据相对不足的情况。

3. 直接计算法直接计算法是按照项目的具体要求，根据所有的施工工艺流程进行成本估算的方法。

该方法较为精确，但需要有丰富的实践经验和专业知识作为支撑。

三、影响成本估算的因素1. 地理环境因素地理环境因素包括土地资源情况、地区气候条件以及交通、水电等基础设施的建设成本情况。

这些因素会直接影响到项目的开发成本，评估师需要对地理环境因素进行全面考虑。

2. 市场需求因素市场需求因素包括房地产市场的供需状况、不同项目类型的市场需求前景等。

评估师需要通过对市场需求的准确预测，合理确定项目的开发成本。

3. 技术条件因素技术条件因素包括项目所需的施工技术、材料价格、劳动力成本等。

评估师需要对技术条件因素进行全面评估，确保估算的准确性。

四、房地产评估师行业中的成本估算规范1. 统一的估算原则房地产评估师行业应制定统一的成本估算原则，确保评估师在进行成本估算时遵循统一的标准和准则。

房地产开发成本核算（一）引言概述：房地产开发成本核算是房地产行业中至关重要的一环。

准确计算和核算开发成本可以帮助企业评估项目的可行性，合理控制成本，提高盈利能力。

本文将对房地产开发成本核算的相关内容进行详细阐述。

正文：一、土地成本的核算1.评估土地价值：通过市场调研和专业评估师的意见，确定土地的市场价值。

2.征地拆迁成本：包括与政府谈判的费用、补偿费用、拆迁费用等。

3.土地规划及手续费用：包括土地规划审批费、土地出让金、代办手续费等。

4.土地准备费用：包括场地平整、土方运输、绿化修整等费用。

5.土地使用权及税费：包括土地使用权出让费、土地增值税等税费。

二、项目规划与设计成本的核算1.规划设计费用：包括设计公司的费用、设计方案的研究与开发费用等。

2.项目可行性研究费用：包括市场调研费用、项目投资回收期计算费用等。

3.项目审批与登记费用：包括项目审批费、项目登记费等。

4.工程勘察设计费用：包括土地勘察费用、工程设计费用等。

5.项目经营管理费用：包括项目经营团队的薪酬费用、日常管理费用等。

三、工程建设成本的核算1.施工劳动力成本：包括人工工资、社会保险费等。

2.材料与设备成本：包括施工材料采购费用、设备租赁费用等。

3.工程机械与工具成本：包括大型机械的购买费用、小型工具的使用费用等。

4.施工场地租赁费用：包括施工场地的租金、场地使用费等。

5.工程监理费用：包括监理工程师的薪酬费用、监理人员的差旅费用等。

四、销售与营销成本的核算1.市场推广费用：包括广告宣传费用、销售促销费用等。

2.销售人员薪酬：包括销售人员的基本工资、提成费用等。

3.销售渠道费用：包括销售中介的佣金、销售渠道的建设费用等。

4.销售服务费用：包括售后服务费用、客户咨询费用等。

5.市场调研与分析费用：包括市场数据收集与分析费用、市场调研报告费用等。

五、综合费用的核算1.财务费用：包括融资费用、利息费用等。

2.税费和政府收费：包括房地产税、土地使用税等。

房地产开发成本详细讲解引言房地产开发是一个复杂而庞大的过程，涉及到多个层面的成本。

本文将详细讲解房地产开发的各个方面的成本，包括土地成本、建筑成本、人工成本等。

土地成本土地成本是房地产开发的第一个重要成本。

•用地费用：购地或租地所需支付的费用。

除了土地本身的价格外，还需要考虑到土地的位置、用地性质、土地规划等因素。

•征地拆迁费用：如果原有土地上有建筑物或农田，开发商需要支付拆迁费用。

这包括拆迁补偿费、搬迁费用等。

•土地改造费用：有时候土地需要进行改造才能满足开发需求，比如填土、平整地面等。

这些改造费用也属于土地成本的一部分。

建筑成本建筑成本是房地产开发的另一个重要成本。

•结构费用：包括建筑物的主体结构所需的材料、设备和人工成本。

•装修费用：包括室内装修、门窗、地板、墙壁等装饰材料的费用。

•设备费用：包括建筑物内需要安装的电力设备、空调设备、消防设备等的费用。

•基础设施费用：包括给建筑物提供水、电、气等基础设施的费用。

人工成本人工成本是房地产开发中不可忽视的一部分。

•建筑设计师费用：设计师通过设计规划并监督建筑质量。

他们的费用是非常重要的一部分，通常以百分比的形式计算开发成本。

•施工人员费用：这是建筑工地上的工人所需支付的费用。

•管理人员费用：房地产开发过程中需要有一支管理团队来监督项目的进度和质量，他们的费用也属于人工成本的一部分。

其他成本除了上述成本，房地产开发还会涉及到其他一些成本。

•市政配套费用：开发商需要为建筑物提供给水、排水、电力等基础设施，这些费用属于市政配套费用的一部分。

•营销费用：将房地产开发项目推向市场所需支付的费用，包括广告、促销活动等。

•税费：包括土地使用税、房屋交易税等相关税费。

•融资成本：如果开发商需要借贷资金进行开发，那么融资成本也需要计算在内。

总结房地产开发成本是一个复杂而庞大的系统，涉及到多个方面的费用。

了解和控制好这些成本对于一个成功的房地产开发项目至关重要。

通过详细了解各个方面的成本，开发商可以更好地评估项目的盈利潜力，并在开发过程中做出相应的调整和决策。

房地产土地开发成本如何核算及案例土地开发两种用途：一是为了转让、出租而开发的商品性土地，即商品性建设场地；二是为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地，即自用建设场地。

（一）土地开发成本的归集企业对于两种不同类型的建设场地的成本归集，应采用不同的方法。

（1）企业开发商品性建设场地所发生的费用，直接记入“开发成本-土地开发成本”明细账户的成本项目中。

（2）企业开发自用建设场地所发生的费用，能分清负担对象的，直接记入“开发成本-房屋开发成本”明细账户的成本项目中，不需要单独核算土地开发成本。

（3）企业开发自用建设场地所发生的费用，如果涉及两个或两个以上成本核算对象，应先归集发生的费用，记入“开发成本-土地开发成本”明细账户的成本项目中。

待土地开发完成投入使用，再按一定标准将其分配计入房屋建筑开发成本。

（二）土地开发成本的结转对于已完工的土地开发项目成本，应会根据用途不同加以结转：（1）企业为有偿转让而开发的商品性土地，借：开发产品-商品性土地，贷：开发成本-土地开发成本。

（2）企业自用建设场地，借：开发成本-房屋开发成本，贷：开发成本-土地开发成本。

（3）企业自用的建设场地，开发完成后近期暂不使用，转入“开发产品-自用土地”【例】东方房地产开发公司2016年初开始开发甲和乙两块土地。

甲为商品性土地，并于竣工后对外销售；乙土地为自用房地产建设场地，用于绿色小区楼盘建设。

以银行存款支付下列款项。

（1）以银行存款支付土地征用及拆迁补偿费借：开发成本-土地开发成本-甲土地（土地征用及拆迁补偿费）800-房屋开发成本-绿色小区（土地征用及拆迁补偿费） 700贷：银行存款 1500（2）以银行存款支付前期工程费（勘探、测绘）借：开发成本-土地开发-甲土地（前期工程费） 20-房屋开发成本-绿色小区（前期工程费）20贷：银行存款 40（3）以银行存款支付基础设施费借：开发成本-土地开发-甲土地（基础设施费） 102-房屋开发成本-绿色小区（基础设施费）60贷：银行存款 164（4）结转开发土地应负担的开发间接费用19万元借：开发成本-土地开发-甲土地（开发间接费用）10-房屋开发成本-绿色小区（开发间接费用）9贷：开发间接费用 19（5）发完成竣工验收结转开发成本借：开发产品-商品性土地-甲土地 932贷：开发成本-土地开发-甲土地 932。

成本法在房地产评估中的具体应用在房地产评估工作中，成本法使用到的几率比较广泛，与其他的集中市场评估方法相比较而言，这种方法的适用性比较强。

如今，房地产行业得到了快速的发展，合理使用估算方法准确估算房地产的价值显得非常关键。

在成本法应用的过程中，还存在着一些问题影响着房地产价值估算的准确度，在实际估算中一定要对其进行更新和完善。

鉴于此，本文就成本法在房地产评估中的具体应用展开探讨，以期为相关工作起到参考作用。

标签：成本法；房地产评估；资产评估1、成本法在房地产评估中存在的问题1.1忽略效用价值使用成本法对房地产估价时，是从会计的角度，以生产费用论为理论基础，价格是由生产过程中必要支出决定的。

实际评估中，很容易忽略房地产效用产生的价值，只考虑成本。

因此，评估时还应注意房地产的效用。

以上海虹桥购物乐园为例，其号称亚洲最大的购物中心，规模是两个正大广场，处于外环区域。

成本的投入远远超出了实际的效用，超出了当地市场的需求和当地消费者消费能力，导致现在仍然处于烂尾状态，没有发挥出价值就面临着荒废，这就是忽略效用的后果。

所以，使用成本法估价时单从房地产生产必需的费用来评定房地产的价值过于片面。

应在评估时，先考虑房地产的效用能否被市场所需要，再建立在生产所必要的费用上，加上效用给房地产带来的价值。

1.2不能准确表达折旧金额直线法计算折旧是假定房地产的经济寿命期间每年的折旧额相等为前提使用的一种提取折旧的方法。

运用直线法计算房屋的折旧，是不准确的。

实际上房屋的折旧通常是逐年增加，呈上升趋势的。

刚投入使用的房地产的实际折旧非常小，随着使用时间的增长，房地产后期的修理费和折旧费因房地产老化也逐年增加。

运用年限法计算的折旧，期初房屋是崭新的，实际折旧额低于理论的折旧额，实际的折旧被高估，后期房屋老化会越来越严重，折旧额又被低估，没有体现出折旧是逐年增加的现象，违背了配比原则。

运用成新折扣法计算房地产的现值是房地产的重新构建价格乘以房地产的成新率。

成本法在房屋评估中的应用及分析摘要：随着房地产市场的不断发展，房屋评估已成为房地产交易中不可或缺的一环。

在房屋评估中，成本法是一种常用的评估方法。

成本法是指通过计算房屋建造或重建所需的成本，再考虑折旧和市场变化等因素，来确定房屋的价值。

本文将探讨成本法在房屋评估中的应用及分析，旨在为房地产从业者提供有关成本法的相关知识和技巧，以便更好地进行房屋评估工作。

关键词：房屋评估；成本法；应用1成本法的基本原理成本法是房屋评估中常用的一种方法，其基本原理是根据房屋建造或重建的成本来确定其价值。

具体来说，成本法将房屋的价值定义为建造或重建该房屋所需的成本，包括土地、建筑材料、劳动力、设计和管理等费用。

这种方法适用于新建或重建的房屋，因为它们的成本可以明确地计算出来。

2成本法在房屋评估中的应用2.1建造成本的确定建造成本是指建造一座房屋所需的全部费用，包括土地购置费、设计费、建筑材料费、劳动力费、机械设备费、管理费等。

在确定建造成本时，需要考虑：①土地购置费：土地的价格因地段、面积、用途等不同而有所差异，需要根据实际情况确定；②设计费：设计费用包括建筑设计、结构设计、给排水设计、电气设计等，需要根据设计师的收费标准和设计方案的复杂程度来确定；③建筑材料费：建筑材料费是指房屋建造过程中所使用的各种材料的费用，包括水泥、砖瓦、钢筋、木材、油漆等。

需要根据当地市场价格和建筑面积来计算；④劳动力费：劳动力费是指建造房屋所需的人工费用，包括建筑工人、电工、水暖工等。

需要根据当地的工资标准和建筑面积来计算；⑤机械设备费：机械设备费是指建造房屋所需的机械设备的费用，包括吊车、挖掘机、混凝土搅拌机等。

需要根据当地市场价格和建筑面积来计算；⑥管理费：管理费是指建造房屋所需的管理费用，包括项目经理、质量检验员、安全监督员等。

需要根据当地的管理费用标准和建筑面积来计算。

在确定建造成本时，需要考虑上述各个方面的费用，并进行综合计算。

房地产开发工程土地开发成本估算应用研究-工程论文房地产开发工程土地开发成本估算应用研究岳井峰 YUE Jing-feng（辽宁建筑职业学院，辽阳 111000）摘要：一直以来，房地产开发工程土地开发成本估算都是其工程工程管理重要内容。

本文通过具体案例分析，集中研究了基准地价系数修正法在房地产开发工程土地开发成本估算中的应用。

关键词：房地产；土地开发成本；估算方法；应用中图分类号：F045.33 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2015）03-0187-02作者简介：岳井峰（1979-），男，辽宁葫芦岛人，辽宁建筑职业学院讲师，工程师，研究方向为安装工程造价与施工组织管理、投资工程经济评价、物业管理。

0 引言我国的房地产行业经历数十年的发展，已经成为国民经济的重要组成部分。

尤其是跨入新世纪以来，我国房地产行业的发展更是突飞猛进，以两位数的速度增长，对国民经济的拉动作用越来越突出。

在房地产开发成本中土地开发成本占有相当大的比重，甚至超过50%，因此，能够合理、准确的估算出房地产开发成本中土地开发成本，对于房地产开发工程投资决策起到至关重要的作用。

近年来，随着我国城镇化的快速推进，房地产开发工程管理中面对的新形势、新问题、新情况越来越多。

如何加强房地产开发工程管理，提升其管理效率和质量是房地产企业应该认真思考的问题。

土地开发成本在房地产投资中占有相当大的比重，合理、准确的估算出土地开发成本将决定房地产开发工程投资的成败。

常见的土地开发成本估算的方法很多，常用有基准地价系数修正法和假设开发法两种，本文以辽阳市JDC房地产开发工程为例，系统地分析和研究了土地开发成本估算的应用，为实际工作提供有益的借鉴。

1 土地开发成本估算原理土地开发成本估算是房地产企业在进行开发和建设前必做的准备工作之一，其质量直接影响着开发的最终成效。

因此，房地产开发企业为了进一步降低开发成本，提升经济利润，纷纷运用各种先进技术和管理手段进行土地开发成本估算，合理规划其各项开发建设资金，并取得了良好成效。

土地价值评估模型在城市土地开发中的应用研究引言：土地作为城市发展的重要资源，其合理的评估和开发至关重要。

土地价值评估模型作为一种科学的工具，可以帮助决策者在土地开发过程中做出合理的决策。

本文旨在探讨土地价值评估模型在城市土地开发中的应用研究。

一、土地价值评估模型的概述土地价值评估模型是以统计学方法和经济学原理为基础，通过对土地各项指标进行综合分析和量化，从而确定土地的市场价值。

土地价值评估模型通常包括市场比较法、收益法和成本法等几种评估方法。

每种方法都有其适用范围和局限性，因此在实际应用中需要根据具体情况选择合适的评估模型。

二、土地价值评估模型在城市土地开发中的应用1. 优化土地配置土地价值评估模型可以帮助城市规划部门和开发商确定合适的土地用途和布局。

通过对土地不同指标的评估和比较，可以找到最具经济效益的土地用途，从而实现土地的最优配置。

例如，在城市中心区域，土地价值评估模型可以指导决策者将高价值的土地用于商业开发，而将低价值的土地用于住宅建设，以提高土地利用率和市场竞争力。

2. 辅助政策制定土地价值评估模型可以帮助决策者制定合理的土地政策。

通过对土地各项指标的评估，可以了解土地的潜在价值和发展潜力，并据此制定相应的政策。

例如，如果评估结果显示某个地区土地价值潜力较高，政府可以出台相应的优惠政策来吸引投资者，促进该地区的经济发展。

3. 项目风险评估土地价值评估模型可以帮助开发商评估土地开发项目的风险程度。

通过对土地市场情况、用地政策和周边环境等因素进行综合分析，可以预测土地开发项目的风险和收益情况。

这有助于开发商在项目选择和投资决策中做出明智的选择，降低项目风险。

4. 土地价格指导土地价值评估模型可以作为土地价格指导的依据。

通过对土地各项指标的评估，可以确定土地的市场价值，从而指导土地买卖和租赁的价格定位。

这有助于市场的正常运行和土地资源的合理配置。

三、土地价值评估模型的问题与挑战1. 数据不完备土地价值评估模型需要大量的土地数据作为输入参数，然而，实际数据的完备性和准确性常常存在问题，这可能对评估结果的准确性产生影响。

浅谈对土地估价程序及估价方法的理解和应用土地估价是指对土地进行评估和定价的过程，是房地产交易和开发过程中必不可少的环节。

土地是一种重要的资源，其价值的确定对房地产的开发和交易至关重要。

土地估价程序和估价方法直接影响着开发商、投资者和政府部门的利益，对土地估价程序及估价方法的深入理解和正确应用是非常重要的。

首先我们来谈谈对土地估价程序的理解和应用。

土地估价程序通常包括以下几个步骤：第一步是调查和研究。

在进行土地估价之前，需要对土地所在的区域进行充分的调查和研究，包括土地的地理位置、地形地貌、自然环境、交通便捷程度、周边配套设施等因素。

通过调查和研究可以全面了解土地的情况，为后续的估价工作打下基础。

第二步是数据采集和整理。

在进行土地估价时，需要收集相关的数据，包括土地的面积、土地的用途、土地的产权情况、周边土地的交易价格等信息。

通过对这些数据的整理和分析，可以更好地评估土地的价值。

第三步是估价方法的选择。

在进行土地估价时，有多种不同的估价方法可以选择，比如比较法、收益法、成本法等。

不同的土地情况和需求会适合不同的估价方法，需要根据具体情况选择合适的估价方法。

第四步是估价报告的编制。

在完成土地估价之后，需要将估价结果进行报告编制，包括估价的方法、数据来源、估价结果等内容。

估价报告是对土地估价工作的总结和归纳，也是对外界进行交流和说明的重要依据。

比较法是一种常用的土地估价方法，该方法是通过对同类土地交易价格的比较，来确定目标土地的估价。

比较法的优点是简单易行，但需要对比较土地进行严密的选择和调整，以保证估价的准确性。

在实际的土地估价工作中，通常会根据不同的估价目的和土地的实际情况，采用多种不同的估价方法进行综合评估，以准确确定土地的价值。

土地估价方法的选择和应用需要根据具体情况进行灵活运用，同时还需要结合专业知识和经验进行综合判断，以保证估价的准确性和可信度。

对土地估价程序及估价方法的深入理解和正确应用是非常重要的。