[专业定制]2016年标杆房地产集团项目管理计划运营关键节点流程体系

金地（集团）股份有限公司房地产项目业务流程管理手册（会签稿，共75项流程）编制日期审核日期批准日期发布日期：生效日期：金地（集团）股份有限公司《房地产项目业务流程管理手册》编制及使用说明1．金地（集团）股份有限公司《房地产项目业务流程管理手册》，由集团人事行政部于2011年4月牵头组织编制完成。

2．金地（集团）股份有限公司《房地产项目业务流程管理手册》是公司各项主要业务运行应遵循的操作规范和要求，是公司内部的法规性文件，各部门必须遵照执行。

4. 金地（集团）股份有限公司《房地产项目业务流程管理手册》经公司总裁批准颁布后正式生效，文件的总解释权归集团人事行政部。

各部门负责所主管的流程文件的编制、修改和完善。

5．各部门在文件运行过程中发现的涉及文件修改的问题，应提出书面申请交集团人事行政部，由集团人事行政部组织对文件进行总体评估、研讨或修改。

6．随着公司的发展及内外部情况的变化，《房地产项目业务流程管理手册》中相关流程管理体系文件应进行适当的修订和调整，以适应公司不断发展的要求。

金地（集团）股份有限公司二○一一年五月五日目录投融资中心 (2)投资部主导流程 (2)一、战略管理流程 (3)1.战略管理流程图 (3)2.战略管理作业指引 (4)二、投资决策流程 (5)1.投资决策流程图 (5)2.项目投资决策作业指引 (6)资金计划部主导流程 (7)一、资金计划管理流程 (7)1.资金计划管理流程图 (7)2.资金计划管理工作指引 (8)二、银行融资管理流程 (11)1.银行融资管理流程图 (11)2.银行融资管理作业指引 (12)三、集团内部资金调拨管理流程 (14)1.集团内部资金调拨管理流程图 (14)2.集团内部资金调拨管理作业指引 (14)运营管理中心 (17)人事行政部主导流程 (18)一、人事行政部主导流程 (18)1、公司人员编制审批流程 (18)2、招聘管理流程 (20)3、员工转正审批流程 (22)4、员工离职审批流程 (24)5、集团总部计划管理作业指引 (26)6、合理化建议管理流程 (29)7、奖励管理流程 (30)8、培训、薪酬流程管理 (31)9、公文管理流程 (32)10、会议管理流程 (34)11、物资采购流程 (35)产品中心 (36)设计与发展部主导流程 (37)一、设计单位选择流程 (37)1.设计单位选择流程图 (37)2.设计单位选择作业指引 (38)二、设计管理流程 (42)1.设计管理流程图 (42)2.设计管理作业指引 (44)三、设计评审作业指引 (51)四、设计变更管理流程 (53)1.设计变更管理流程图 (53)2.设计变更管理作业指引 (54)流程附件 (57)附件一：年设计与发展部各项目设计进度 (57)附件二：设计单位信息登记表 (58)附件三：合格设计单位名单 (59)附件四：中标单位审批表 (60)附件五：设计单位履约评估表 (61)附件六：项目概念规划设计评审表 (62)附件七：项目规划、方案设计评审表 (64)附件八：项目初步、施工图设计评审表 (65)工程管理部主导流程 (66)一、项目工程管理流程 (66)1.项目工程管理流程图 (66)2.项目工程管理作业指引 (67)二、工程图设计管理流程 (71)1.工程设计图管理流程图 (71)2.工程图设计作业指引 (72)三、设计施工图完成后的二次设计管理流程 (74)1.设计施工图完成后的二次设计管理流程图 (74)2.设计施工图完成后的二次设计作业指引 (75)四、设计施工图交底管理流程 (76)1.设计施工图交底管理流程图 (76)2.设计施工图交底作业指引 (77)五、施工组织设计（方案）审批管理流程 (78)1.施工组织设计（方案）审批管理流程图 (78)2.施工组织设计（方案）审批作业指引 (78)六、配置标准及销售图管理流程 (80)1.配置标准及销售图管理流程图 (80)2.配置标准及销售图管理作业指引 (81)七、工程质量管理流程 (83)1.工程质量管理流程图 (83)2.工程质量管理作业指引 (84)八、工程进度计划管理流程 (88)1.工程进度计划管理流程图 (88)2.工程进度计划管理作业指引 (89)九、工程安全、文明施工管理流程 (91)1.工程安全、文明施工管理流程图 (91)2.工程安全、文明施工管理作业指引 (92)十、室内装饰设计管理流程01 (96)1.室内装饰设计管理流程图01 (96)2.室内装饰设计管理作业指引01 (97)十一、室内装饰设计管理流程02 (99)1.室内装饰设计管理流程图02 (99)2.室内装饰设计管理作业指引02 (100)十二、客户房屋修改管理流程 (102)1. 客户房屋修改管理流程图 (102)2.客户房屋修改管理作业指引 (103)十三、工程监理管理流程 (104)1.工程监理管理流程图 (104)2.工程监理管理作业指引 (104)十四、工程建设月报编制流程 (111)1.工程建设月报编制流程图 (111)2.工程建设月报编制作业指引 (111)十五、分户检验作业指引 (113)十六、工程验收管理作业指引 (114)十七、竣工物业移交及业主提前接房流程 (118)1.竣工物业移交及业主提前接房流程图 (118)2.竣工物业移交及业主提前接房作业指引 (119)十八、分项工程资料和实物移交流程 (121)1.分项工程资料和实物移交流程图 (121)2.分项工程资料和实物移交作业指引 (121)十九、竣工物业维修作业指引 (123)二十、建设工程建安目标成本控制与管理作业指引 (126)二十一、工程承包商选择流程 (129)1.工程发包限额条件（含变更）审批管理流程图 (129)2.招标文件签发流程图 (130)3、招标方式变更流程图 (131)4.指定发包工程的管理流程图 (132)5.各专业工程中标单位核定（即中标通知）审批管理流程图 (132)6.工程类承诺书、担保书签订流程图 (133)7.工程承包商选择作业指引 (135)二十二、工程管理合同管理流程 (142)1.集团工程管理合同示范文本、招标文件示范文本等审批管理流程图 (142)2.合同审批流程图 (143)3.工程管理合同作业指引 (144)二十三、设计（技术）变更单实施前会签管理流程 (150)1.设计（技术）变更单实施前会签管理流程图 (150)2.设计（技术）变更单实施前会签管理作业指引 (151)二十四、现场收方签证管理流程 (155)1.现场收方签证管理流程图 (155)2.现场收方签证管理作业指引 (156)二十五、工程付款审批作业指引 (159)二十六、工程结（决）算作业指引 (162)二十七、集团材料（设备）战略采购管理流程 (166)1.集团材料（设备）战略采购管理流程图 (166)2.发包条件变更和发包方式调整的报告流程图 (167)3.集团材料设备战略采购管理作业指引 (168)二十八、材料设备供应商选择流程 (172)二十九、材料设备招标作业指引 (175)三十、材料设备采购实施流程 (181)1.材料设备采购实施流程图 (181)2.材料设备采购实施作业指引 (182)其他工程管理作业指引 (186)工程管理部流程附件 (204)附件1 金地集团建设工程施工组织设计（方案）报审表 (204)附件2 施工组织设计（方案）修改报审表 (206)附件3 金地• 住宅(或商业或地下车库停车位)配置标准 (207)附件4 金地集团精装修房配置标准 (209)附件5 《项目工程建设大纲》标准目录 (211)附件6 单位工程组织与执行计划表 (214)附件7 房屋修改申请书 (217)附件8 建设工程监理规划（主要内容范本） (218)附件9 建设工程监理月报（范本） (219)附件10 《工程建设月报》标准版本 (220)附件11 提前接房申请书 (227)附件12 竣工物业质保情况统计表 (228)附件13 竣工物业维修责任审定表 (229)附件14 竣工物业维修、整改备案表 (230)营销管理部主导流程 (231)一、项目定位策划流程 (231)1.项目定位策划流程图 (231)2.项目定位策划作业指引 (231)二、营销策划方案制定流程 (237)1.营销策划方案制定流程图 (237)2.营销策划方案制定作业指引 (237)三、品牌推广流程 (241)1.品牌推广流程图 (241)2.品牌推广作业指引 (242)四、交房入住流程 (244)1.交房入住流程图 (244)2.交房入住作业指引 (245)五、销售价格制定流程 (248)1.销售价格制定流程图 (248)2.销售价格制定作业指引 (248)六、销售合同网签流程 (252)1.销售合同网签流程图 (252)2.销售合同网签作业指引 (253)七、按揭贷款流程 (255)1.按揭贷款流程图 (255)2.按揭贷款作业指引 (256)八、项目营销节点管理流程 (258)九、项目蓄势期、开盘期管理流程 (262)1.项目蓄势期、开盘期管理流程图 (262)2.项目蓄势期、开盘期管理作业指引 (263)十、商业运营管理流程 (267)1.商业运营管理流程图 (267)2.商业运营管理流程指引 (267)十一、物业管理流程 (270)1.物业管理流程图 (270)2.物业管理作业指引 (270)财务中心 (273)财务管理部主导流程 (274)一、财务部门对外资料的报送流程 (274)1.财务部门对外资料报送流程图 (274)2.财务部门对外资料报送作业指引 (274)二、项目进度计划管理流程 (276)1.项目计划编制流程图 (276)2.项目计划调整流程图 (277)3.项目进度计划管理作业指引 (278)投融资中心投融资中心业务管理流程投资部资金计划部投资部主导流程一、战略管理流程1.战略管理流程图2.战略管理作业指引2.1目的2.2.1建立集团战略发展平台，明确集团战略目标，确定和保证企业核心竞争力；2.2.2制订及协调集团整体战略规划，确保集团战略的正确、有效执行。

房地产项目开发流程及各个关键节点1.前期筹备阶段：这是项目开发的起点阶段，主要包括市场调研、项目定位和潜在风险评估等工作。

关键节点包括：市场调研报告、项目可行性研究报告的编制和审批。

2.土地获取阶段：在确定开发项目后，需要寻找和获取适合的土地。

关键节点包括：土地出让公告发布、竞标或协议签订、土地供应合同签订和土地调整手续等。

3.开发方案设计阶段：在获得土地之后，需要制定项目的整体开发方案和设计方案。

关键节点包括：概念设计和规划方案编制、初步设计和施工图设计等。

4.施工和建设阶段：在设计方案确定后，进入实际的施工和建设阶段。

关键节点包括：建设许可申请和审批、施工公司的选择和合同签订、施工管理和质量控制等。

5.销售和营销阶段：在项目建设完成后，需要销售和推广项目。

关键节点包括：项目推广和营销策划、销售渠道和销售合同的建立、购房者的资格审查和贷款申请等。

6.交付和验收阶段：在销售和签约后，需要进行交付和验收工作。

关键节点包括：房屋装修和竣工验收、物业化交付和转让、办理不动产权证书等。

7.后期运营阶段：项目交付后，需要进行后期运营和管理。

关键节点包括：物业管理公司的选择和合同管理、租赁管理和售后服务等。

在上述流程中，还需要与政府相关部门进行多次协调和审批，如土地规划、建设许可和预售许可等。

同时，也需要与各类专业顾问和承包商合作，如设计院、施工队、销售代理和物业服务公司等。

此外，房地产项目开发还涉及到资金、市场等方面的风险和挑战，需要在整个流程中进行风险评估和管理，并与相关方进行及时的沟通和协调，以确保项目按时、高质量完成。

综上所述，房地产项目开发流程是一个复杂且长期的过程，需要经历多个环节和关键节点，需要有全面的计划、协调和管理，以确保项目的顺利进行和成功实施。

完整的房地产开发各节点流程房地产开发是一项复杂且耗时的过程，涉及多个关键节点和环节。

以下是房地产开发各节点流程的概述：1、项目策划与立项在开始任何房地产开发项目之前，必须进行详细的策划和立项。

这个阶段主要涉及市场研究、项目定位、产品策划、财务预算等。

市场研究包括对目标市场的了解，包括市场需求、竞争对手和目标客户。

项目定位是指根据市场研究，确定项目的目标客户和产品类型。

产品策划包括对建筑风格、户型设计、景观规划等方面的考虑。

财务预算则是根据项目定位和产品策划，对项目的投资回报率和现金流进行预测。

2、土地获取与土地开发在策划和立项之后，开发商需要获取目标土地。

这通常涉及与土地所有者进行谈判，确定土地用途、价格和开发条件。

在达成协议后，开发商需要向政府相关部门申请土地使用权。

在获得批准后，进行土地开发，包括拆迁、安置、补偿等工作。

3、建筑设计在获得土地使用权后，开发商需要聘请建筑师和设计师进行建筑设计。

这个阶段包括方案设计、初步设计、施工图设计等。

方案设计是根据项目定位和客户需求，提出初步的建筑方案。

初步设计是在方案设计的基础上，进一步深化和完善建筑方案。

施工图设计则是为了满足施工需要，对建筑方案进行详细的设计。

4、施工与监理在完成建筑设计后，开发商需要选择合适的施工单位进行施工。

这个过程包括施工招标、签订施工合同、施工管理等。

开发商还需要聘请监理公司对施工过程进行监督和管理，确保工程质量和进度。

5、销售与物业管理在施工完成后，开发商需要进行销售工作。

这包括制定销售策略、开展宣传推广、接待客户等。

销售工作通常由房地产经纪公司协助完成。

在销售完成后，开发商需要与物业管理公司合作，对已售出的房屋进行物业管理。

物业管理包括日常维护、安全管理、公共设施管理等。

6、项目交付与结算在销售和物业管理完成后，开发商需要向政府相关部门申请项目验收。

在获得验收合格证明后，开发商需要向购房者交付房屋钥匙，并完成相关手续的办理。

碧桂园集团进度计划管理办法（2016年版）第一章总则第一条为明确项目计划编制、结果反馈、计划调整及计划考核要求，提高项目计划执行的准确性和严肃性，促进项目计划管控效率的提升，特制定《碧桂园集团进度计划管理办法（2016年版）》，以下简称“本办法”。

第二章适用范围第二条本办法适用于自发文之日起集团国内所有项目的计划管理。

第三章术语和定义第三条项目计划分类（一）项目主项计划：是指整个项目开发过程中，契合碧桂园开发模式的所有主要工作项所组成的开发节点计划（从项目立项至结算完成）。

主项计划由以下不同层级节点计划构成：1、项目里程碑节点计划：项目开发过程中具有里程碑意义的节点工作项构成的节点计划，具体节点见下表1：2、一级节点计划：项目开发过程中为确保总体开发计划达成的关键工作项构成的节点计划，详见附件3《项目关键节点计划表》。

3、二级节点计划：项目开发过程中需要多部门、多专业协同完成的关键工作项构成的节点计划。

4、三级节点计划：项目开发过程中需要操作层面重点关注的工作项构成的节点计划。

（二）项目专项计划：是指依据项目主项计划要求编制的各专业工作控制计划，如设计专项计划、招标专项计划、采购专项计划、报批报建专项计划、展示区专项计划等。

第四条工期（一）开放工期：展示区从摘牌日至开放日的工期。

（二）开盘工期：展示区及首期货量区从摘牌日至开盘日的工期。

（三）交楼工期：项目批次从开工日至交楼联合验收日的工期。

（四）基准工期：由集团编制统一的标准时间工期。

（五）停工期：春节假期或北方地区因冬季气候原因暂停施工的工期。

第四章计划管控原则第五条节点层级划分原则（一）基于“抓一级、控一级、看一级”的逻辑思路，采取分层分级管理模式，对项目主项计划进行“逐级分解、分层监控”。

（二）聚焦碧桂园开发模式，按照“快速开盘、快速回笼、完美交楼、完美收官”四大目标的原则。

第六条各类节点的管控层级第五章管理职责第七条主要部门职责第六章计划工期第八条新项目开放/开盘工期的确定（一）适用范围：所有新摘牌项目、旧项目新摘牌地块（要求地块内单独设置含有售楼部或酒店大堂、样板房等要素的展示区）。

标杆房地产企业运营管控模式及各管线关键性考核指标体系剖析标杆房地产企业运营管控模式及各管线关键性考核指标体系剖析课程时间：2天课程提纲：一、房地产标杆企业地产运营管理体系的内涵与模式探索1.房地产标杆企业的运营管理理念2.房地产标杆企业的运营管理内涵(1)运营绩效管理（设定—跟踪—评估）(2)时间节点管理（项目进度计划管理）(3)质量管理（成果管理）(4)决策管理3.房地产标杆企业不同发展阶段的运营管控模式（1）企业生存阶段的运营（2）单一城市领先发展的运营方式（3）跨区域多项目布局的运营管控（4）全国性企业的运营模式升级分析二、房地产标杆企业项目运营管理的目标——关键性业绩剖析1.运营各纬度或业绩考核领域（表格形式）财务领域市场及客户领域成本领域工程领域人力资源领域战略领域2.不同领域或纬度的考核指标(KPI值)深度分析如财务领域的费用控制、现期利润、现金流的不同KPI值剖析3.地区公司总经理如何对运营业绩指标层层考核（案例）(1)考核手段汇总A.根据关键节点计划的完成情况采用评分制考核B.根据关键节点计划完成率进行考核C.将关键节点计划纳入月度计划进行考核(2)考核方式分析(3)流程监控的重点分析三、房地产标杆企业系统化运营管理的构建和保障体系剖析1.计划管理体系（结合案例和流程图分析）（1）房地产标杆企业如何建立计划管理平台A.计划开发管理B.计划编制管理C.计划策划管理D.计划组织管理案例：房地产标杆企业计划管理概括总图解析（2）房地产标杆企业如何编制项目计划（结合案例）A.如何编制土地储备计划案例：房地产标杆企业2010—2015年土地储备计划分析B.房地产标杆企业项目整体工程计划的编制与调整案例：项目前期准备计划施工控制进度计划项目设计工作进度主要材料设备准备计划项目实施月度计划等C.房地产标杆企业如何编制项目资金计划案例：某项目资金计划管理流程解读D.房地产标杆企业如何编制项目控制计划案例：蓝湖郡项目控制计划表E.如何编制项目人力资源规划案例：房地产标杆企业的项目用人规划案例分享F.房地产标杆企业如何编制项目目标计划案例：房地产标杆企业目标成本指导书解析G.房地产标杆企业如何编制项目营销费用预算计划案例：某项目营销费用计划案例分享（3）房地产标杆企业各职能部门计划的编制（结合各部门计划图表）A.开发部职能计划的编制B.设计部职能计划的编制C.工程部职能计划的编制D.营销部职能计划的编制E.采购和财务部职能计划的编制（4）房地产标杆企业项目运营中的关键节点管控管理A.投资阶段关键节点管控B.建筑设计关键节点管控C.施工阶段关键节点D.景观工程关键节点F.样板区关键节点G.销售阶段关键节点H.竣工到入住等阶段的关键节点（5）房地产标杆企业运营计划的监控与预警机制A.采用计划/运营月报的方式进行监控B.采用项目月报的方式进行监控C.采用考核评估的方式进行监控2.房地产标杆企业运营体系的重要组成—成本管理体系（1）阶段性项目成本管理解读（2）项目投资收益跟踪分析3.房地产标杆企业运营体系的保障—知识管理体系（1）知识管理的平台建立及维护（2）知识的分类、共享及利用结合案例：某项目设计后评价成果分享4.房地产标杆企业运营体系的保障—高效的信息化体系（1）地产信息化建立与可持续发展（2）信息化各模块的组成与运用—让流程落地（3）信息化的全员演练和跨区域运用四、运营管理体系的集成化（1）各组成体系与保障体系的有效配合（2）人员和职能的交叉分工及配合【主讲专家】谯闻东，房地产项目前期领域资深从业人士。

媒体计划表1房地产XX项目营销执行月计划
2房地产部门协助事项
3开盘快报4房地产会议纪要5销售周报6营销绩效评估信息收集
7营销月报
8营销中心客户关系工作月报
9执行工作反馈单
10执行工作明细单
11房地产XX项目销售手册12
现场培训计划安排13
销售工作接待流程14
时事类口径15
现场客户接待标准16
销售流程提升版17
周销售口径18
开盘现场工作人员安排19
流程安排20
流程公示文件21
认购流程安排22
退款流程23
优惠登记金退款流程24
购房须知25
合同补充协议26
红线内不利因素公示27
红线外不利因素公示28
买卖合同29
认购书补充协议30
业主临时公约31
价格表32
价格制定说明33
销售用楼盘表34
2013_东莞中原_策略中心_价格表_案例房地产麓湖别墅35
服务反馈单36
购房温馨提示37
满意度调查销售回访问卷38
如何提升案场客户满意度39重大节点工作流程标准化现场文件展示价格表财务评审版本满意度评估房地产营销标准化流程
营销中心
2016080701 日常
对接资
料标准
化02 现场营销口径标准化03 开放及现场展示04 其他节点工作
计划管理事务管理合作对接销售文件统一销售话术统一。

丁元刚房地产战略运营管理体系及标杆案例解析战略经营项目目录CONTENTS 壹总本架构贰战略与运营叁经营与运营肆项目与运营壹总本架构01 运营的定义运营是公司战略及经营目标的实现过程经营的核心是规模、利润和现金流目标有阶段性、并用指标来衡量实现过程是一个一个项目做出来的公司战略是引领公司的发展方向项目视角经营意识战略眼光单项目管理时间阶段管理要求多项目管理区域公司经营管理集团战略管理计划管理为主线（督办）货值管理为主线（协同、统筹）资金、利润管理为主线（支撑）房地产大运营世上本没有路，走的人多了也就成了路房地产本没有大运营，说的人多了也就有了大运营-引自明源单项目管理时间阶段管理要求多项目管理区域公司经营管理集团战略管理计划管理为主线（督办）货值管理为主线（协同、统筹）资金、利润管理为主线（支撑）未来发展战略运营经营运营项目运营流程管理与信息系统体系人力资源与绩效驱动体系123模式、路径、布局…当期成果实现单元投资、融资、销售、回款、结转、盈利、风险…定位、设计、采购、生产、销售、交付、计划、风险…基础管理战略运营经营运营项目运营流程管理与信息系统体系人力资源与绩效驱动体系123模式、路径、布局…投资、融资、销售、回款、结转、盈利、风险…定位、设计、采购、生产、销售、交付、计划、风险…规模/销售盈利资金资源/库存行业排名销售金额结转金额城市排名销售金额结转金额片区排名竞品情况股价EVA ROEROE 占用回报净利率费用率人均效能IRR 净利率目标成本三大费用融资投资现金流协助投资开发贷销售回款整体支出现金流项目支出销售回款储备量存销比开销比存销比品类分布项目分期供应节奏销售分批交付分批计划里程碑主项计划年度预算季度计划里程碑三年计划经营目标项目指标发展目标04 运营目标计划体系3131三年战略规划一年全面预算三个月滚动计划一个月考核计划05 运营动作九字诀定盘找调想编盯控激贰战略与运营01 运营理解的战略战略其实就是要解决：我是谁？我要到哪去？我现在在哪里？怎么去？02 战略与运营关系我是谁？我要到哪去？我现在在哪里？怎么去？战略其实就是要解决：运营建议合理目标盘点现有项目提供业务模型提出资源需求增长率利润率负债率平衡成长性，行业地位健康性，经营能力安全性，财务纪律要考虑的主要指标：要考虑的主要指标：增长率利润率负债率平衡年平均复合增长率30~60%主营利润率8~15%负债率<70%考虑的主要外部因素：✓行业发展趋势✓资本市场的要求✓…考虑的主要内部因素✓企业内生成长✓现在的项目情况✓现有布局城市✓金融资源✓供应商资源✓人力资源需用到的工具模型：✓项目盘点工具✓投资估算模型✓战略目标推演模型主要动作流程：1、规模估算✓(调整)确定目标✓盘清现有项目目情况(总货值、销售计划、回款计划、供货计划、付款计划、结转计划…)✓找出资源缺口✓排投资计划(半年维度)及投资金额✓调整现有项目节奏主要动作流程：2、现金流估算✓(调整)投资计划(半年维度)✓投资虚拟项目资金(半年维度)✓现有项目资金计划✓非项目融资还款计划✓现金流测算✓非项目融资计划✓调整现有项目节奏主要动作流程：3、负债率估算✓汇总负债表(半年维度）✓负债率测算✓调整非项目融资计划主要动作流程：4、规模、现金流、负债率平衡现金流规模负债率平衡成果：✓三年经营目标书小结➢支撑制定三年规划◼对战略目标提建议◼对投资缺口提要求◼对非项目融资提需求➢分解形成年度预算叁经营与运营指标决策计划项目（持有业态）：土地-定位-设计-施工-招租-营业项目（销售业态）：土地-定位-设计-施工-销售-交付公司经营层面项目运营层面经营意识项目视角经营增长经营效率经营效益经营稳健以多项目运营为基础，从公司层面审视经营目标通过精准化运营操作，实现公司经济指标最优化①公司经营与项目运营之间的关系规模与销售资金与盈利资源与库存效率与计划稳健与安全经营增长经营效率经营收益经营稳健经营目标分析维度运营把控/监控重点核心指标②公司经营管控规模与销售资金与盈利资源与库存效率与计划稳健与安全经营增长经营效率经营收益经营稳健1.季度/年度的市场排名、占有率，推进城市深耕2.竞争性的销售策略、合理的量价组合、有效的客户积累、快速去化3.支持销售的有效保障：确保示范区和样板房的开放时间及效果4.年度销售/结转目标的实现情况分析经营目标分析维度运营把控/监控重点核心指标1.市场排名、市场占有率2.销售额/面积3.去化分析、去化率、转化率4.年度销售/结转目标完成率②公司经营管控规模与销售资金与盈利资源与库存效率与计划稳健与安全经营增长经营效率经营收益经营稳健项目融资按时到位2.加强去化，紧盯首付款；落实按揭要求，确保银行放款；提高销售回款速度3.合作项目与合作方进行积极沟通协调，增加公司自由现金流4.以收定支，结合销售和供货节奏，控制资金付款5.全周期成本管控，严格目标成本管理，精细化控制建造成本6.提高销售费效比，控制销售费用/提高管理效率，控制管理费用7.平衡融资资金使用效率与融资成本，控制财务成本8.合理税务筹划，提高税后利润率9.提升产品溢价、提升质量经营目标分析维度运营把控/监控重点核心指标1.回款额/回款率、应收款、应付款2.现金流、融资方案、融资额、分类资金成本3.IRR/年自有资金投资回报率4.净利率、费用率（三项）分析、费效比5.目标成本管理②公司经营管控规模与销售资金与盈利资源与库存效率与计划稳健与安全经营增长经营效率经营收益经营稳健1.精准定位：做符合市场需求的主流产品2.以销定产：合理规划分期，弹性开工，均衡供应与去化匹配3.保持库存结构合理：各项目及整体的存货的组合是否合理，及时动作，如：控制低效资产(不可售车位、会所)；使用价格杠杆，均衡去化；持有经营物业退出方案等4.反馈投资：均衡土地储备品类结构经营目标分析维度运营把控/监控重点核心指标1.土地储备总量/品类/结构2.在途供应总量/品类/结构3.库存总量/品类/结构4.开销比、存销比5.销售率、去化率6.低效资产总量/分布/占用②公司经营管控规模与销售资金与盈利资源与库存效率与计划稳健与安全经营增长经营效率经营收益经营稳健1.高周转的实现情况，分析开发过程的瓶颈环节，找出问题点，并全力协调2.把控一级节点、监控二级节点3.关注主要是存货的周转效率4.开工均衡：避免大量资金占用，判断存销比合理5.开盘均衡：保证开盘供货时间、品类的均衡6.交付均衡：确保结转，避免交付集中压力，以及赶工的质量和进度风险经营目标分析维度运营把控/监控重点核心指标1.一级节点完成率2.开发节奏、开发周期3.周转效率（资源、库存）②公司经营管控规模与销售资金与盈利资源与库存效率与计划稳健与安全经营增长经营效率经营收益经营稳健1.债务风验：协助财务，调节经营，保障负债率稳健、债务期限合理、债务成本合理2.现金流风险：财务运营协同，平衡融资性现金流与经营性现金流，保障现金能力稳健3.专业风险：定位风险、报建风险、违章施工风险、供应风险、量价风险4.质量风险：避免客户群诉风险经营目标分析维度运营把控/监控重点核心指标1.负债率、长短债结构、债务成本2.现金保障能力3.专业标准与流程4.质量与投诉②公司经营管控目标管理货值管理计划管理会议管理流程管理报表管理信息化管理①目标管理年度预算→ 年度经营目标责任书②货值管理总货值虚拟货值未售货值已售货值待建货值在途货值待售货值竣工货值未竣工货值现货货值投资计划供应计划销售计划现货强销计划竣工计划结转计划开工计划③计划管理项目层面经营计划融资计划开工计划供货计划支付计划销售计划回款计划竣工计划结转计划公司层面经营计划销售计划回款计划投资计划融资计划结转计划利润计划付款计划④会议管理月度经营分析会➢销售、回款、资金、结转、利润五合一分析➢重大节点完成情况分析➢重要决策事项➢下月经营计划下达⑤报表管理重要的分析报表➢财务、资金类➢销售、回款类➢投资类➢成本类➢节点计划类➢…管理驾驶仓销售计划：220亿实际完成：176亿完成率：80%回款计划：200亿实际完成：156亿完成率：78%结转计划：150亿实际完成：147亿完成率：98%利润计划：18亿实际完成：16.2亿完成率：90%营销费率合同口径：2.9%支付口径：2.6%03 精准运营精准运营“踏准大市节拍，精准局部节奏”在高周转运营的基础上，做到收放自如、灵活机动，针对不不时期不同项目采取不同的运营策略踏准节奏根据资本市场、土地市场、销售市场的高底节奏，采取不同的融资、投资和运营策略①定义②管理要点1、精准运营的前提是踏节奏、调结构，进行全周期动态计划管理，灵活应对变化。