房屋买卖合同纠纷及风险防范讲义课件
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买卖合同法律知识及风险防范培训课件
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二、买卖合同主要条款及风险防范
买卖合同主要条款
当事人名称、住所 标的、数量 价款及付款时间、方式 质量标准与质保 履行期限、地点和方式 验收条款 违约责任条款 合同解除或终止 争议解决条款
➢ 目前产品的质量标准一般分为三类：一类是国家标准，一类是 行业标准，还有就是厂家标准。
➢ 国家标准有许多是强制性的，也有部分是倡导性的，行业标准， 一般是倡导性的。厂家标准可能优于国家标准或行业标准，也 可能劣于国家标准或行业标准。只要不违反强制性标准就行。 产品质量标准，是检验产品是否合格的依据。
原因：名称应为准确的全称，写明电话及地址，争议发生后便于 诉讼、仲裁等机构送达文书。
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二、买卖合同主要条款及风险防范
买卖合同主要条款
当事人名称、住所 标的、数量 价款及付款时间、方式 质量标准与质保 交货条款 验收条款 违约责任条款 合同解除或终止 争议解决条款
➢ 标的，即交易产品的名称、规格、型号、品牌。生产的产品可能会 有多种不同的规格、型号，有的公司甚至会拥有多个品牌。
➢ 数量，计量单位要写清楚。 ➢ 对于长期合作的客户，签订一定期限的合同，可能对标的的具体规
格、型号 、数量等不进行约定，只是约定购买公司系列产品。在合 同中约定对方下订单，在订单中对该批次产品的名称、规格、型号、 品牌、数量，以订单为准。（也有企业喜欢书面通知的形式，但不 管如何，应写明产品的名称、规格、型号、品牌、数量）
➢ 接受货物的一方为买受人。买受人义务： 支付价款。受领标的物。对标的物检查通 知的义务。
➢ 特点：有偿、双务、诺成、不要式
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一、买卖合同基本法理
合同的效力
合同的效力指已成立的合同对合同当事人的法律约束力。
• 主体合法（有主体资格和相应行为能力）； • 标的合法（禁止流通物不可作为标的）； • 内容合法（双方权利义务公平、不违法）； • 形式与程序合法（符合法定形式和程序）。
二、买卖合同主要条款及风险防范
买卖合同主要条款
当事人名称、住所 标的、数量 价款及付款时间、方式 质量标准与质保 履行期限、地点和方式 验收条款 违约责任条款 合同解除或终止 争议解决条款
➢ 目前产品的质量标准一般分为三类：一类是国家标准，一类是 行业标准，还有就是厂家标准。
➢ 国家标准有许多是强制性的，也有部分是倡导性的，行业标准， 一般是倡导性的。厂家标准可能优于国家标准或行业标准，也 可能劣于国家标准或行业标准。只要不违反强制性标准就行。 产品质量标准，是检验产品是否合格的依据。
原因：名称应为准确的全称，写明电话及地址，争议发生后便于 诉讼、仲裁等机构送达文书。
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二、买卖合同主要条款及风险防范
买卖合同主要条款
当事人名称、住所 标的、数量 价款及付款时间、方式 质量标准与质保 交货条款 验收条款 违约责任条款 合同解除或终止 争议解决条款
➢ 标的，即交易产品的名称、规格、型号、品牌。生产的产品可能会 有多种不同的规格、型号，有的公司甚至会拥有多个品牌。
➢ 数量，计量单位要写清楚。 ➢ 对于长期合作的客户，签订一定期限的合同，可能对标的的具体规
格、型号 、数量等不进行约定，只是约定购买公司系列产品。在合 同中约定对方下订单，在订单中对该批次产品的名称、规格、型号、 品牌、数量，以订单为准。（也有企业喜欢书面通知的形式，但不 管如何，应写明产品的名称、规格、型号、品牌、数量）
➢ 接受货物的一方为买受人。买受人义务： 支付价款。受领标的物。对标的物检查通 知的义务。
➢ 特点：有偿、双务、诺成、不要式
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一、买卖合同基本法理
合同的效力
合同的效力指已成立的合同对合同当事人的法律约束力。
• 主体合法（有主体资格和相应行为能力）； • 标的合法（禁止流通物不可作为标的）； • 内容合法（双方权利义务公平、不违法）； • 形式与程序合法（符合法定形式和程序）。
买卖合同法律风险防范讲座课件-(多篇)
买卖合同法律风险防范讲座课件目录一、前言二、合同基本概念1. 合同的定义2. 合同的分类3. 合同的成立与生效三、买卖合同的法律风险1. 合同主体不合格的风险2. 合同条款不明确的风险3. 合同履行过程中的风险4. 合同解除与终止的风险四、买卖合同风险防范措施1. 审查合同主体资格2. 明确合同条款3. 加强合同履行管理4. 合理运用合同解除与终止权五、案例分析1. 案例一：合同主体不合格导致的纠纷2. 案例二：合同条款不明确引发的争议3. 案例三：合同履行过程中的风险防范4. 案例四：合同解除与终止的正确运用六、附件：1. 买卖合同范本2. 合同审查清单3. 合同履行管理指南4. 合同解除与终止操作手册前言随着市场经济的发展，买卖合同在商业活动中的地位日益重要。
在合同签订和履行过程中，企业往往面临着各种法律风险。
为了帮助大家更好地了解和防范这些风险，我们特别举办本次买卖合同法律风险防范讲座，并为大家提供了一套详细的课件，以供参考。
二、合同基本概念1. 合同的定义合同是指平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。
2. 合同的分类根据合同法的规定，合同可以分为买卖合同、赠与合同、租赁合同、承揽合同、技术合同、保险合同等。
3. 合同的成立与生效合同的成立是指当事人就合同条款达成一致意见。
合同的生效是指合同依法产生法律约束力。
三、买卖合同的法律风险1. 合同主体不合格的风险合同主体不合格主要表现在无民事行为能力人、限制民事行为能力人、法人或其他组织不具备签订合同的资格等方面。
2. 合同条款不明确的风险合同条款不明确主要表现在合同标的、数量、质量、价款、履行期限、履行地点等方面约定不明确。
3. 合同履行过程中的风险合同履行过程中的风险主要包括履行不能、履行迟延、履行不当等方面。
4. 合同解除与终止的风险合同解除与终止的风险主要表现在解除权、终止权行使不当、解除或终止后合同条款的效力等方面。
四、买卖合同风险防范措施1. 审查合同主体资格在签订合同前，应认真审查对方具备签订合同的资格，如查看对方的营业执照、法定代表人身份证明等。
房屋买卖常见法律纠纷_图文ppt课件
律师分析：
赵某某未取得李某法定代理人书面授权,亦无充分证据 证明其受李某法定代理人口头授权,故应认定赵某某无 权代理李某处分案涉房屋。
即便张某与李某间存在债权债务关系,赵某某亦无权以 李某名义将房屋处分给张某用以抵债,故合同无效。
张某明知房屋产权人系李某,仅凭现有证据不能证明张 某有充分理由相信赵某取得处分该房代理权,况张某实 际并未支付合理对价,故不能认定张某善意。合同被确 认无效后,因该合同取得的财产应返还,故张某应将案涉 房屋归还李某。
本案的焦点问题： 原告仅能依据定金罚则要求被告双倍返还定金，还是原告可以
在定金之外，进一步主张实际损害赔偿？ 法院经审理认为，被告的违约行为致使原告未能及时签订合同，
丧失一次以同等价格购买涉案房屋的机会，造成原告房价差价 损失，该损失已超过双方约定的双倍返还定金金额，故原告要 求被告返还定金20万元并赔偿房价上涨损失的诉讼请求，符合 法律规定，应予支持；鉴于原、被告签订协议并在其中约定违 约金的主要目的是为了促使双方按期签订《上海市房屋买卖合 同》，是为订立正式的房地产买卖合同而进行的预约，且原告 支付的定金20万元，仅占房屋总价970万元的2％，故由法院酌 定被告赔偿原告房价上涨的差价损失100万元。
涨，卖方违约数量暴增，对于 在2015年底签订的居间合同及定金合同的买受人来说， 不得不面对卖方的违约，卖方自愿以双倍返还定金的 方式来解除定金合同，然而双倍返还定金远远不能弥 补买方所受到的损失，那么卖方违约后，买方如何主 张自己所受到的损失？
常见心律失常心电图诊断的误区诺如 病毒感 染的防 控知识 介绍责 任那些 事浅谈 用人单 位承担 的社会 保险法 律责任 和案例 分析现 代农业 示范工 程设施 红地球 葡萄栽 培培训 材料
二、代理人未经授权签署的合同引发的 纠纷
赵某某未取得李某法定代理人书面授权,亦无充分证据 证明其受李某法定代理人口头授权,故应认定赵某某无 权代理李某处分案涉房屋。
即便张某与李某间存在债权债务关系,赵某某亦无权以 李某名义将房屋处分给张某用以抵债,故合同无效。
张某明知房屋产权人系李某,仅凭现有证据不能证明张 某有充分理由相信赵某取得处分该房代理权,况张某实 际并未支付合理对价,故不能认定张某善意。合同被确 认无效后,因该合同取得的财产应返还,故张某应将案涉 房屋归还李某。
本案的焦点问题： 原告仅能依据定金罚则要求被告双倍返还定金，还是原告可以
在定金之外，进一步主张实际损害赔偿？ 法院经审理认为，被告的违约行为致使原告未能及时签订合同，
丧失一次以同等价格购买涉案房屋的机会，造成原告房价差价 损失，该损失已超过双方约定的双倍返还定金金额，故原告要 求被告返还定金20万元并赔偿房价上涨损失的诉讼请求，符合 法律规定，应予支持；鉴于原、被告签订协议并在其中约定违 约金的主要目的是为了促使双方按期签订《上海市房屋买卖合 同》，是为订立正式的房地产买卖合同而进行的预约，且原告 支付的定金20万元，仅占房屋总价970万元的2％，故由法院酌 定被告赔偿原告房价上涨的差价损失100万元。
涨，卖方违约数量暴增，对于 在2015年底签订的居间合同及定金合同的买受人来说， 不得不面对卖方的违约，卖方自愿以双倍返还定金的 方式来解除定金合同，然而双倍返还定金远远不能弥 补买方所受到的损失，那么卖方违约后，买方如何主 张自己所受到的损失？
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二、代理人未经授权签署的合同引发的 纠纷
买卖合同常见十大问题及风险防范ppt课件
一是 有的买卖合同主要条款不齐全 二是合同的内容表述模糊不清，有的存在歧义，埋下隐患 三是双方的权利义务不明确 四是内容前后表述不一（供方质量索赔政策与供应商手册） 五是见头不见尾（技术质量协议）
2024/2/15
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为深入学习习近平新时代中国特色社 会主义 思想和 党的十 九大精 神,贯彻 全国教 育大会 精神,充 分发挥 中小学 图书室 育人功 能
• 技术质量协议
2024/2/15
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为深入学习习近平新时代中国特色社 会主义 思想和 党的十 九大精 神,贯彻 全国教 育大会 精神,充 分发挥 中小学 图书室 育人功 能
防范措施：
• 一是要在合同中尽量约定明确质量使用的标准，如按国家 标准、行业标准、地方标准或者企业标准。或者符合合同 目的的特定标准
防范措施：
• 一是所有合同均应采取书面形式，不要使用口头合同。紧 急情况下采用了口头合同，之后也应当立即补签书面合同
• 二是如使用传真或者QQ往来等签定合同，之后也应要求 通过特快专递将原件邮寄我方，必须取得原件
• 三是在签订合同时，双方的名称要清晰，前后要统一
• 特别是名称要与公司营业执照或者公章上的名称一致，不 使用简称或缩写
• 有的违约情形不明确
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为深入学习习近平新时代中国特色社 会主义 思想和 党的十 九大精 神,贯彻 全国教 育大会 精神,充 分发挥 中小学 图书室 育人功 能
防范措施：
• 一是合同必须要有违约条款。
• 二是还必须明确一般违约的后果以及严重违约的不同后果。 违约后包括：继续履行；采取补救措施；赔偿损失
防范措施：
同时对一些大件的单件产品，卖方可以在合同中约定在货款 未付清到80%前，产品的所有权不发生转移，这条对于卖 方特别重要
2024/2/15
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为深入学习习近平新时代中国特色社 会主义 思想和 党的十 九大精 神,贯彻 全国教 育大会 精神,充 分发挥 中小学 图书室 育人功 能
• 技术质量协议
2024/2/15
13
为深入学习习近平新时代中国特色社 会主义 思想和 党的十 九大精 神,贯彻 全国教 育大会 精神,充 分发挥 中小学 图书室 育人功 能
防范措施：
• 一是要在合同中尽量约定明确质量使用的标准，如按国家 标准、行业标准、地方标准或者企业标准。或者符合合同 目的的特定标准
防范措施：
• 一是所有合同均应采取书面形式，不要使用口头合同。紧 急情况下采用了口头合同，之后也应当立即补签书面合同
• 二是如使用传真或者QQ往来等签定合同，之后也应要求 通过特快专递将原件邮寄我方，必须取得原件
• 三是在签订合同时，双方的名称要清晰，前后要统一
• 特别是名称要与公司营业执照或者公章上的名称一致，不 使用简称或缩写
• 有的违约情形不明确
2024/2/15
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为深入学习习近平新时代中国特色社 会主义 思想和 党的十 九大精 神,贯彻 全国教 育大会 精神,充 分发挥 中小学 图书室 育人功 能
防范措施：
• 一是合同必须要有违约条款。
• 二是还必须明确一般违约的后果以及严重违约的不同后果。 违约后包括：继续履行；采取补救措施；赔偿损失
防范措施：
同时对一些大件的单件产品，卖方可以在合同中约定在货款 未付清到80%前，产品的所有权不发生转移，这条对于卖 方特别重要
房地产律师精彩讲义房屋买卖合同纠纷及风险防范pptx
风险防范措施
确认卖家的身份和房屋的产权情况
律师建议
注意合同条款的合法性和合理性
确认交付标准和物业费用情况
确认卖家的信誉度和房屋的历史记录
谢谢您的观看
THANKS
买方未按时支付房款
买方因个人原因未能按时支付房款，导致卖方不满并起诉至法院。
卖方未按时交付房屋
卖方因故未能按时交付房屋，导致买方不满并起诉至法院。
案例二：房屋买卖合同履行纠纷案例分析
案例三：房屋买卖合同解除纠纷案例分析
因地震、洪水等不可抗力原因，导致房屋买卖合同无法继续履行，买方或卖方起诉要求解除合同。
不可抗力导致合同目的无法实现
因对方根本违约行为，导致己方合同目的无法实现，守约方起诉要求解除合同并赔偿损失。
一方根本违约导致合同目的无法实现
04
房屋买卖合同风险防范措施及律师建议
确认房屋产权
在签订合同前，应当对房屋的产权情况进行充分了解，包括房屋的所有权人、是否被查封、是否存在共有权人等问题，避免签订合同后出现纠纷。
照片、录音录像等辅助证据材料，如房屋现场情况、双方沟通记录等。
03
房屋买卖合同纠纷的案例分析
签订合同前未尽到充分注意义务
未充分了解房屋的权属、共有权人、房屋抵押等情况，导致签订合同后产生纠纷。
合同条款不完善
合同中未明确约定房屋的基本情况、付款方式、过户时间等细节，导致双方在履行中产生分歧。
案例一：房屋买卖合同签订纠纷案例分析
起诉与受理
法院安排庭审，当事人就案件事实和证据进行陈述和辩论。
审理与辩论
法院作出判决，当事人可在规定时充协议等证明双方买卖关系及具体约定。
合同及补充协议
付款凭证
房屋权属证明
买卖合同风险及防范律师培训教学PPT课件(一)
买卖合同风险及防范律师培训教学PPT课件（一）买卖合同风险及防范律师培训教学PPT课件一、引言买卖合同是商业活动中常见的合同形式之一，对于各方来说，了解和处理买卖合同的风险是非常重要的。
本次律师培训教学PPT 课件旨在帮助律师对买卖合同风险进行深入探讨，并提供相应的防范措施和建议。
二、买卖合同的风险1. 因素之一：信息不对称在买卖合同中，买方和卖方往往具有不对等的信息知识。
这可能导致一方在交易过程中获得不公平的优势，使另一方承担更大的风险。
2. 因素之二：合同条款模糊合同条款的模糊性是买卖合同风险的另一个重要因素。
模糊的合同条款可能导致在交易中出现争议和误解，进而增加违约的风险。
3. 因素之三：市场风险市场风险是指市场价格波动带来的风险。
买卖合同中，价格的变动可能导致一方或双方承担经济损失。
4. 因素之四：法律风险法律风险是指由于合同违约或合同缺陷而导致的法律纠纷。
在买卖合同中，法律风险可能涉及合同的解释、履行和违约等方面。
三、防范买卖合同风险的措施1. 充分了解和分析合同条款律师需要仔细阅读合同条款并确保其清晰明确，合同中的风险条款应受到特别关注。
同时，律师还应进行风险分析，评估各方在合同履行过程中可能遇到的问题，并提供相应的法律建议和解决方案。
2. 稳定市场风险针对市场风险，律师可以建议双方约定价格调整机制或使用衍生工具来对冲价格波动的风险。
另外，律师还应关注市场趋势和变化，及时向当事人提供有关市场风险的信息。
3. 建立风险防范控制机制律师可以协助当事人建立风险防范控制机制，包括但不限于审查合同、监督履约进展、解决合同纠纷等。
这些机制有助于减少风险和避免合同纠纷发生。
4. 提供法律教育和培训律师还可以定期开展买卖合同风险及防范的培训课程，向当事人介绍相关法律知识和案例，以提高其对买卖合同风险的认识和理解，增强合同交易的安全性。
四、结语买卖合同风险无处不在，了解和防范这些风险对于保护当事人的利益至关重要。
买卖合同法律风险防范讲座课件(一)2024
买卖合同法律风险防范讲座课件（一）一、引言买卖合同是经济社会生活中广泛应用的一种合同形式。
在买卖活动中，单方面信任或片面追求利益往往会导致法律风险的产生。
因此，了解买卖合同法律风险的防范措施，对于保护各方权益至关重要。
本讲座将从以下几个方面介绍买卖合同法律风险的防范方法。
二、明确交易双方的法律地位买卖合同的签订双方应明确其法定代表人的身份及资质要求，确保具有签合同的法律行为能力。
同时，双方应保证提供的信息真实、准确，确保交易的合法性。
三、留意合同的条款和格式签订买卖合同时，双方应详细阅读合同中的条款，特别是关于货物或服务的质量标准、付款方式、交货期限、违约责任等条款。
合同中的格式也应符合法律规定，确保合同的有效性。
双方应明确约定合同的履行方式、合同期限，并考虑到可能的风险因素。
四、合同的履行和解除买卖合同的履行是保障交易安全的基础。
在合同履行过程中，双方应按照约定履行各自的义务，并及时履行支付、交付等行为。
如一方不能履行合同，应及时通知对方并协商解决。
若无法达成一致，可根据合同中的约定解除合同。
五、防范欺诈行为在买卖合同中，双方应共同防范欺诈行为。
任何虚假陈述、隐瞒真相、误导交易对方的行为都是欺诈，会导致合同无效。
买卖双方应注意对交易信息的核实和保密，并保留相关证据以便日后维权。
六、合同的违约和索赔当一方违约时，另一方可以依法采取相应的救济措施。
首先，应开展友好协商解决争议，若协商无果，可以依据合同约定进行索赔。
同时，保留相关证据，如书面通知、交易记录等，以支持索赔的合法性。
如无法解决争议，可根据合同约定或法律规定进行仲裁或诉讼解决。
七、其他法律风险防范措施除了上述内容外，买卖合同的法律风险还包括知识产权纠纷、法律法规的约束、国际贸易的特殊性等。
在跨国买卖合同中，还需考虑国际贸易相关法律和国际条约的适用。
因此，在签订买卖合同之前，双方还应充分了解相关法律法规和合同约定，以规避潜在的法律风险。
八、结语买卖合同是保障交易安全并达成交易目标的重要工具。
商品房买卖合同常见问题及防范处理(PPT 165页)
3
概述
下面，我们依据《中华人民共和国合同法》、 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案 件适用法律若干问题的解释》等法律法规和司法 解释，结合实际工作中遇到的问题和总结的经验， 对示范文本进行逐条解释，并对如何填写做深入 探讨。
4
商品房买卖合同说明
（内容略）
5
合同双方当事人
1、文本 2、释义 3、常见问题 4、对策
联系电话：
下一页待续
30
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人 民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律法 规之规定，买方和卖方在平等、自愿、协商一致 的基础上就买卖商品房达成如下协议。
返回
31
「释。
32
「常见问题」1、有些售楼处工作人员往往忽 视对买方基本情况的填写，出现地址不详甚至错 误，给以后发送入住通知等带来不必要的麻烦甚 至导致公司损失。比如在房屋交付的时候，出卖 人负有通知义务，而如果买受人的地址填写不详 细，就会造成通知无法送达，给出卖人带来损失。
2
概述
在此示范文本的基础上，烟台市房管局对示 范文本进行了多次的修改，形成了当前的示范文 本。政府部门制定示范文本的原意是将其作为商 品房买卖双方签订合同的参考，起到示范、引导 作用，并非强制使用。但在实践中，示范文本已 经成为各房地产公司签订合同的首选甚至是唯一 文本。因此，认真研究商品房买卖合同示范文本 的确切含义，并且公平合理地签订好示范文本就 成了每一个开发商必须重视的课题。
委托代理人：
地址：
邮政编码：
联系电话：
委托代理机构： × 法定代表人： × 邮政编码： ×
×
注册地址：
营业执照注册号：
×
联系电话：
×
下一页待续
概述
下面，我们依据《中华人民共和国合同法》、 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案 件适用法律若干问题的解释》等法律法规和司法 解释，结合实际工作中遇到的问题和总结的经验， 对示范文本进行逐条解释，并对如何填写做深入 探讨。
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商品房买卖合同说明
（内容略）
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合同双方当事人
1、文本 2、释义 3、常见问题 4、对策
联系电话：
下一页待续
30
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人 民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律法 规之规定，买方和卖方在平等、自愿、协商一致 的基础上就买卖商品房达成如下协议。
返回
31
「释。
32
「常见问题」1、有些售楼处工作人员往往忽 视对买方基本情况的填写，出现地址不详甚至错 误，给以后发送入住通知等带来不必要的麻烦甚 至导致公司损失。比如在房屋交付的时候，出卖 人负有通知义务，而如果买受人的地址填写不详 细，就会造成通知无法送达，给出卖人带来损失。
2
概述
在此示范文本的基础上，烟台市房管局对示 范文本进行了多次的修改，形成了当前的示范文 本。政府部门制定示范文本的原意是将其作为商 品房买卖双方签订合同的参考，起到示范、引导 作用，并非强制使用。但在实践中，示范文本已 经成为各房地产公司签订合同的首选甚至是唯一 文本。因此，认真研究商品房买卖合同示范文本 的确切含义，并且公平合理地签订好示范文本就 成了每一个开发商必须重视的课题。
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买卖合同法律风险防范pptx
合同履行中的监督和管理
关注货款支付
在支付货款过程中，买方应按照合同约定的方式和时间支付货款，避免因货款支付违约导致合同履行风险。同时，卖方也应密切关注货款支付情况，及时采取措施防止货款流失。
保留证据
在合同履行过程中，买卖双方应妥善保留相关证据，如合同书、发票、货运单据、验收报告等，以避免因证据不足导致无法维权的风险。
总结词
资信调查是买卖合同签订前的重要环节，缺乏资信调查可能导致合同欺诈、违约等风险。
详细描述
在签订买卖合同前，应当对交易对象的资信情况进行全面调查，包括其注册资本、实收资本、股东背景、经营范围、经营状况、财务状况、信用状况等方面。如果调查不足，可能存在对方不具备履行合同的能力，导致合同无法正常履行，甚至可能存在对方欺诈的情况，使自己陷入合同陷阱。
总结词
详细描述
对交易物品的合法性调查
总结词
在签订买卖合同前，对交易方式的合理性和可行性进行评估是必要的，这有助于确保交易能够顺利完成并达到预期目的。
详细描述
首先，要根据交易的具体情况选择合适的交易方式。例如，对于金额较大的交易，可能需要采用分期付款的方式以减轻资金压力；对于时间紧迫的交易，可能需要采用货到付款的方式以确保及时获得货物。此外，还要考虑交易方式的可行性和风险。例如，对于通过电子支付方式进行的交易，需要考虑到网络安全性、支付风险等问题；对于通过物流方式进行的交易，需要考虑到物流成本、运输风险等问题。
案例四：合同条款审查不严导致的风险
总结词
合同签订程序的规范是买卖合同签订的重要环节，缺乏规范可能导致合同无效、纠纷等风险。
要点一
要点二
详细描述
在签订买卖合同时，应当遵循规范的合同签订程序，包括双方协商、文本审查、签字盖章等环节。如果程序不规范，可能存在合同无效、不具有法律约束力等问题，导致无法正常履行合同，甚至可能因此引发合同纠纷和诉讼。
《住宅类商品房销售及交付法律风险及其防范措施》PPT课件
第一篇 销售法律风险及其防范措施
目录 content
宣传资料
销售案场
样板房
销售说辞
销售文件
销售文件——认购书
一、认购书
1、法律性质：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题 的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖 合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于 定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立 的，出卖人应当将定金返还买受人。 2、认购时应签署的法律文件：《签约须知》《销售风险提示》《购房人家庭成员及 名下住房情况申报表》《商品房认购合同》
（Suitable for teaching courseware and reports）
第一篇 销售法律风险及其防范措施
目录 content
宣传资料
销售案场
样板房
销售说辞
销售文件
宣传资料
一、风险点：售楼广告/楼书/宣传册/折页等 二、法律依据：
1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划
（二）法律文件展示 展示文件：认购书范本、预售合同范本、“一房一价”政策所要求的表价（在商品 房交易场所的醒目位置，公布已登记房源信息，明确标示每幢房屋的幢号、房源套 数、已登记房源套数和已登记房源实际成交均价）
（三）不利因素提示 现场展示牌（红线内和红线外1公里)： 销售风险提示：要求购房者在认购时阅读并签字。
开収商应当根据业主要求提供实测面积的有关资料诉讼案例交接手续通知及催告目彔content交付条件法律意义交付法律风险及其防范措施风险与防范一房屋质量问题引起的纠纷一法定解约事由1房屋主体结构质量不合格1最高人民法院关二审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十事条
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• 1、因售房广告、虚假宣传引发的纠纷 • 2、认购书的性质及有关问题 • 3、价款支付及贷款的有关问题 • 4、延期交房、延期办证的问题 • 5、购买商品房的注意事项
1、因售房广告、虚假宣传引发的纠纷
2011年11月深圳宝安某楼盘业主“维权”事件 宝安某楼盘在其广告中大力宣传碧海湾高尔夫景观，在
购房者签署认购书后反悔的问题
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律 若干问题的解释》
• 第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收 受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一 方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金 的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品 房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
• 补充协议或附件五 • 开发商在认购书上标注“已阅读并接受购房合同，对合同
条款无异议”
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解 释（二）》
• 第九条 提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一 款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制 其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应 当支持。
房屋买卖纠纷及风险防范
北京市隆安(深圳)律师事务所 深圳方俊律师
目录
一、商品房(一手房)买卖（二级市场）纠纷 二、存量房(二手房)买卖（三级市场）纠纷 三、房地产权属纠纷（结合婚姻法解释三）
典型纠纷
1、深圳购房者惠州大亚湾购房，签了认购书，交了定金， 发现不能获得银行贷款要求退房，开发商拒绝退定金。
• 买方无法取得贷款是否有权退房退款？ 限贷、停贷、政策变化、购房者信用问题、违规补社保补税不成、 开发商承诺贷款
• 贷款额度和层数有变化时能否退房退款？ • “补足约定”是否有效？ “当买方选择银行按揭方式支付购房款时，无论何种原因导致买方
按揭贷款申请不为按揭银行所接受，买方必须采用一次性付款 方式支付购房款。否则卖方有权终止本合同，买方按总价款的 10%向卖方支付违约金，买方不得持有异议”
2、买方购买一套二手房，成交价约定为业主实收100万，同 时约定按原价（评估价）过户。临近过户时，业主眼看房 价上涨，要求以实际成交价过户，营业税、个人所得税都 要买方承担，逼买方放弃购买。
3、为规避“限购令”，A借B之名购房，房产证登记在B名 下。现B反悔，说房子是他的。
一、商品房(一手房)买卖（二级市场）纠纷
• 第六条 提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任 的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字 体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人 民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。
• 提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。
3、价款支付及贷款的有关问题
4、延期交房、延期办证的问题
注意退房期限 • 第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟
延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个 月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的， 应予支持，但当事人另有约定的除外。 • 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后， 解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的， 解除权应当在
认购书的性质 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的
解释》 • 第二条 当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、
备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同， 一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合 同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人 民法院应予支持。
业主提供的售房宣传册上记者看到，一、二、三栋楼户型 点评标明，高尔夫美景一览无余。但根据设计院的规划方 案显示，该楼盘和碧海湾高尔夫之间的规划用地将建32层 的商品房，高尔夫景观将不复存在。
针对业主的维权，在该楼盘针对客户联合声明的答复中， 开发商称，对于项目西南方向的建筑规划用地，开发商表 示无权对红线外的规划做出任何承诺，且不存在虚假宣传。
警惕售房广告的误导
• “7500平方米绿地”------“超大绿地” • “二层以下采用防花岗岩面砖，首层大堂磨光花岗岩地面、
大理石墙面” ----“精装修” • “本图片仅供参考”、“具体以现场实物为准”、“以双
方签署的房地产买卖
2、认购书的性质及有关问题
“价格欺诈”？
在开盘当天，购房者交付三万元订金，可享受减十万 后打九五折的优惠政策。然而，有内部消息显示，有一家 公司正在进行团购，团购价格在此基础上是打九五折，再 打九五折。对此，业主们纷纷表示，开发商既然有更大的 优惠，且该楼盘是可以团购的，那购房者在开盘之前就已 经形成了一个整体，差不多九十多人，为什么就不可以团 购呢？购房者表示，购房当天大家就想团购，让开发商给 个便宜的价格，但是开发商方面表示，从来没有团购一说。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律 若干问题的解释》
第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是 出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的 说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房 屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允 诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当 事人违反的，应当承担违约责任。
• 违约金标准？过高 过低
• 开发商规定买方逾期付款需按日支付违约金（无上限）， 开发商迟延交房的最多只承担房屋总价2%的违约金
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律 若干问题的解释》
第二十三条 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方 式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同 并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以 请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事 由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不 能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将 收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
1、因售房广告、虚假宣传引发的纠纷
2011年11月深圳宝安某楼盘业主“维权”事件 宝安某楼盘在其广告中大力宣传碧海湾高尔夫景观，在
购房者签署认购书后反悔的问题
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律 若干问题的解释》
• 第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收 受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一 方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金 的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品 房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
• 补充协议或附件五 • 开发商在认购书上标注“已阅读并接受购房合同，对合同
条款无异议”
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解 释（二）》
• 第九条 提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一 款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制 其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应 当支持。
房屋买卖纠纷及风险防范
北京市隆安(深圳)律师事务所 深圳方俊律师
目录
一、商品房(一手房)买卖（二级市场）纠纷 二、存量房(二手房)买卖（三级市场）纠纷 三、房地产权属纠纷（结合婚姻法解释三）
典型纠纷
1、深圳购房者惠州大亚湾购房，签了认购书，交了定金， 发现不能获得银行贷款要求退房，开发商拒绝退定金。
• 买方无法取得贷款是否有权退房退款？ 限贷、停贷、政策变化、购房者信用问题、违规补社保补税不成、 开发商承诺贷款
• 贷款额度和层数有变化时能否退房退款？ • “补足约定”是否有效？ “当买方选择银行按揭方式支付购房款时，无论何种原因导致买方
按揭贷款申请不为按揭银行所接受，买方必须采用一次性付款 方式支付购房款。否则卖方有权终止本合同，买方按总价款的 10%向卖方支付违约金，买方不得持有异议”
2、买方购买一套二手房，成交价约定为业主实收100万，同 时约定按原价（评估价）过户。临近过户时，业主眼看房 价上涨，要求以实际成交价过户，营业税、个人所得税都 要买方承担，逼买方放弃购买。
3、为规避“限购令”，A借B之名购房，房产证登记在B名 下。现B反悔，说房子是他的。
一、商品房(一手房)买卖（二级市场）纠纷
• 第六条 提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任 的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字 体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人 民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。
• 提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。
3、价款支付及贷款的有关问题
4、延期交房、延期办证的问题
注意退房期限 • 第十五条 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟
延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个 月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的， 应予支持，但当事人另有约定的除外。 • 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后， 解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的， 解除权应当在
认购书的性质 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的
解释》 • 第二条 当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、
备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同， 一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合 同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人 民法院应予支持。
业主提供的售房宣传册上记者看到，一、二、三栋楼户型 点评标明，高尔夫美景一览无余。但根据设计院的规划方 案显示，该楼盘和碧海湾高尔夫之间的规划用地将建32层 的商品房，高尔夫景观将不复存在。
针对业主的维权，在该楼盘针对客户联合声明的答复中， 开发商称，对于项目西南方向的建筑规划用地，开发商表 示无权对红线外的规划做出任何承诺，且不存在虚假宣传。
警惕售房广告的误导
• “7500平方米绿地”------“超大绿地” • “二层以下采用防花岗岩面砖，首层大堂磨光花岗岩地面、
大理石墙面” ----“精装修” • “本图片仅供参考”、“具体以现场实物为准”、“以双
方签署的房地产买卖
2、认购书的性质及有关问题
“价格欺诈”？
在开盘当天，购房者交付三万元订金，可享受减十万 后打九五折的优惠政策。然而，有内部消息显示，有一家 公司正在进行团购，团购价格在此基础上是打九五折，再 打九五折。对此，业主们纷纷表示，开发商既然有更大的 优惠，且该楼盘是可以团购的，那购房者在开盘之前就已 经形成了一个整体，差不多九十多人，为什么就不可以团 购呢？购房者表示，购房当天大家就想团购，让开发商给 个便宜的价格，但是开发商方面表示，从来没有团购一说。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律 若干问题的解释》
第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是 出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的 说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房 屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允 诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当 事人违反的，应当承担违约责任。
• 违约金标准？过高 过低
• 开发商规定买方逾期付款需按日支付违约金（无上限）， 开发商迟延交房的最多只承担房屋总价2%的违约金
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律 若干问题的解释》
第二十三条 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方 式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同 并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以 请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事 由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不 能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将 收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。