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房地产估价综合实训1住宅房地产估价报告序言：本报告对一处位于城市A的住宅房地产进行估价。
估价的目的是为了确定该住宅的市场价值，以便于所有者和潜在买家做出合理的决策。
该估价报告基于市场调查、房屋特性、房产历史数据等综合信息进行分析和估算。
一、房地产背景：该住宅房地产位于城市A的中心地带，周边设施完善，交通便利。
该住宅总建筑面积为200平方米，共有三层，分为客厅、卧室、厨房和浴室等功能区域。
该住宅的公共设施包括停车场和花园。
二、市场调查：根据市场调查，城市A的房地产市场目前呈现稳定的增长态势，居民购房意愿较高。
周边类似类型的住宅房地产价格大致在每平方米2万人民币左右，与该住宅的地理位置和设施相匹配。
三、房屋特性：1.建筑结构：该住宅采用钢筋混凝土框架结构，具有良好的抗震性能。
2.建筑年限：建筑年限为十年，结构完好，无明显破损和老化迹象。
3.房屋面积：该住宅总建筑面积为200平方米，合理规划，实用空间充足。
4.房屋装修：该住宅装修风格简约大方，整体装修风格与购房者需求相符。
5.房屋用途：该住宅适合居住，可供买家自主居住或作为出租物业。
四、房产历史数据：根据房产历史数据，该住宅自建成以来，房产市值一直保持平稳增长的趋势。
与周边类似住宅相比，该住宅的物业增值潜力较大。
五、估价结果：综合考虑市场调查、房屋特性和房产历史数据，我们得出以下估价结果：该住宅的市场价值为每平方米2万人民币，总价值为400万人民币。
六、评估准确性和风险提示：结论：。
关于房地产估价报告引言房地产估价报告是在房地产交易中非常重要的一份文件，它通过对房地产的评估和分析，提供了一个客观的市场价值参考，有助于双方在交易过程中做出决策。
本文将详细阐述房地产估价报告的相关内容，包括报告的定义、编写过程、结构及要素等。
定义房地产估价报告是指对某一特定房地产进行专业评估后，编制的详细报告，旨在提供一个准确的估价和市场价值参考。
它一般由房地产评估师或相关专业人士编写，依据市场调研、评估方法和技术等手段进行。
编写过程编写房地产估价报告需要进行一系列的步骤和操作，包括：1.收集相关资料：评估师需要收集大量的相关资料，包括房地产的基本信息、土地权证、建筑物相关审批文件、市场调研数据等。
2.实地勘察：评估师需要亲自到达评估目标地点进行实地勘察，了解土地和建筑物的实际情况，包括房屋结构、装修状况、周边环境等。
3.数据分析：评估师需要对收集到的数据进行分析，包括房地产市场的行情、价格走势、附近相似房源的售价等。
4.评估方法选择：评估师根据实际情况选择适用的评估方法，常见的方法包括比较法、收益法和成本法。
5.估价计算与分析：评估师根据选定的评估方法进行估价计算，并分析结果，比对市场价值参考。
6.编写报告：评估师将评估过程、寻证过程以及计算结果等信息进行整合，撰写房地产估价报告。
结构与要素房地产估价报告一般包含以下基本结构和要素：1.报告概述：对估价报告的目的、方法和范围进行简要介绍。
2.基本信息：对评估对象的基本情况进行介绍，包括地址、土地属性、建筑物结构等。
3.数据分析：对市场的调查和数据分析结果进行陈述，包括周边房产市场行情、相似房源价格走势等。
4.评估方法：对选用的评估方法进行介绍和解释，说明为何选择该方法以及其使用的前提条件。
5.估值计算与分析：对选用的评估方法进行具体的计算，并对结果进行分析和解释，给出估价的依据和合理性说明。
6.结论与建议：根据估值计算结果，给出对房地产的估价结论，并提出针对买卖双方的建议。
房地产估价报告的估价描述与估价分析一、估价描述房地产估价报告是根据市场情况和相关数据，对特定房地产资产进行估价的专业文档。
估价描述是报告中的核心内容之一，它对房地产资产的特征、位置、建筑结构、用途等进行详细描述，以便客户全面了解被估价资产的特点。
1. 物理特征描述在估价描述中，需详细描述被估价房地产资产的物理特征。
包括建筑面积、楼层数、房间数量、建筑结构类型（如砖混结构、钢结构等）、外墙材料等。
此外，还需描述土地面积、地形、地势、道路状况等与房地产资产相关的物理特征。
2. 位置描述位置是房地产估价中一个重要的因素。
在估价描述中，需详细描述被估价资产的位置信息，包括所在地区、街道、社区等具体位置。
同时，还需描述周边环境，如商业配套设施、交通便利程度、教育资源、医疗设施等，以便客户了解被估价资产的地理位置优势或不足。
3. 用途描述被估价资产的用途也是估价描述中的重要内容。
需描述该资产的规划用途，如商业用途、住宅用途、办公用途等。
同时，应描述该用途的市场需求、市场竞争情况以及未来发展趋势，以便客户了解被估价资产的用途潜力。
二、估价分析估价分析是房地产估价报告的另一个关键部分，它通过对市场数据和相关因素的分析，对被估价资产的价值进行评估。
以下是估价分析的几个重要方面：1. 市场调研与比较分析在估价分析中，需进行市场调研与比较分析，以确定被估价资产的市场价值。
通过对类似房地产资产的交易记录、租金水平、市场需求等进行调研和比较，可以得出被估价资产的市场价值范围。
2. 收益法分析收益法是房地产估价中常用的一种方法，特别适用于商业用途的房地产资产。
在估价分析中，需根据被估价资产的租金收益情况，计算出资产的净现值、内部收益率等指标，以确定其价值。
3. 成本法分析成本法是另一种常用的估价方法，适用于新建或改建的房地产资产。
在估价分析中，需考虑被估价资产的建设成本、土地成本、折旧等因素，以确定其价值。
4. 市场趋势与风险分析在估价分析中，还需考虑市场趋势和风险因素对被估价资产价值的影响。
房地产估价技术报告评审标准一、引言房地产估价技术报告评审是指对房地产估价报告进行审核、评估和监督的过程。
估价报告是房地产估价师对特定房地产进行估价的结果，是房地产估价师对市场、法律、财务等多方面知识的综合运用，是房地产估价师的专业成果。
因此，对估价报告进行评审是非常重要的，可以有效地保证估价报告的准确性和可靠性，保护估价师的权益，维护市场秩序。
本文将从估价报告的编制要求、报告内容、报告格式、报告质量等方面，提出房地产估价技术报告评审的标准。
二、估价报告的编制要求1. 依法合规：估价报告的编制必须遵循国家法律法规和相关规定，符合估价师的职业道德和行为规范。
2. 严谨科学：估价报告必须严谨科学，基于充分的市场调研和数据分析，以及合理的估价方法和技术手段。
3. 独立客观：估价报告必须独立客观，不受任何利益关系和外部压力的影响，对被估价物进行公正、客观、真实的评估。
三、估价报告的内容1. 估价标的：包括被估价物的基本情况、位置、用途、产权状况等信息。
2. 估价目的：明确估价的目的，如购买、出售、抵押、租赁等。
3. 估价方法：详细描述使用的估价方法和技术手段，包括市场比较法、收益法、成本法等。
4. 数据来源：提供估价所需的数据来源，包括市场调研、土地登记、房屋登记、财务报表等。
5. 估价结果：给出估价师的估价结论和价值范围，以及对估价结果的说明和解释。
四、估价报告的格式1. 标题：明确估价报告的标题，包括被估价物的名称和估价目2. 页眉页脚：包括报告的编号、日期、页码等信息。
3. 目录：列出估价报告的各个部分和章节，方便查阅。
4. 正文：按照估价报告的内容要求，清晰、完整地呈现估价师的估价过程和结论。
5. 附录：包括估价报告的相关数据、图表、资料等，以及估价师的资质证明和签名等。
五、估价报告的质量1. 准确性：估价报告的数据来源准确、估价方法合理、估价结论准确。
2. 完整性：估价报告的内容完整、逻辑清晰、表述准确。
房地产估价报告底稿模板摘要：一、引言1.背景概述2.报告目的二、房地产估价基本信息1.估价委托人2.估价机构3.估价目的4.估价对象5.估价时点6.价值类型三、估价依据和原则1.估价依据2.估价原则四、估价方法1.市场法2.成本法3.收益法4.假设开发法五、估价对象分析1.实物状况描述与分析2.权益状况描述与分析3.区位状况描述与分析六、市场背景分析1.市场概况2.市场趋势七、最高最佳利用分析1.利用方式分析2.收益预测八、估价结果1.结果概述2.结果详细分析九、估价报告人员与日期1.估价人员2.估价作业日期十、结论与建议1.结论总结2.建议与展望正文：房地产估价报告是针对房地产物业进行价值评估的专业报告，具有很强的实用性和可读性。
本文将为您提供一个房地产估价报告的底稿模板，以供参考和修改。
一、引言1.背景概述在本部分，需要对房地产市场的整体背景进行描述，包括当地的经济环境、政策法规、行业发展趋势等。
同时，对估价对象的概况进行简要介绍，如项目位置、开发商、占地面积、总建筑面积等。
2.报告目的明确本报告的目的，例如为房地产交易、抵押、动迁等提供价值参考。
二、房地产估价基本信息1.估价委托人指委托进行房地产估价的单位或个人。
2.估价机构介绍承担估价任务的机构，包括机构资质、业务范围等。
3.估价目的阐述本次估价的具体目的，如为房地产交易提供价格参考、评估抵押物价值、动迁补偿等。
4.估价对象详细描述估价对象的基本情况，包括物业类型、位置、周边环境、建筑结构、面积等。
5.估价时点指本次估价的基准时间，通常为报告出具日期。
6.价值类型说明本次估价的价值类型，如市场价值、投资价值、残余价值等。
三、估价依据和原则1.估价依据列举本次估价所依据的法律法规、政策文件、技术规范等。
2.估价原则介绍本次估价所遵循的基本原则，如公平性、真实性、准确性等。
四、估价方法1.市场法阐述市场法的具体应用，如比较法、趋势法等，并列举相应的市场数据。
房地产估价报告（二）引言概述：房地产估价报告（二）旨在对特定房产进行全面评估，以确定其合理的市场价值。
此报告将通过以下五个大点对房地产进行分析和评估，包括：市场状况分析、物理状况评估、可比销售分析、收益法评估和总结结论。
正文：一、市场状况分析1. 研究当地的经济趋势和发展规划，包括就业市场和商业环境。
2. 调查当地的房地产市场供求情况，特别关注同类型房产的销售和出租情况。
3. 分析房屋市场价格波动趋势，结合历史数据和未来预测，评估该房产价值的潜在增长空间。
4. 研究当地政府政策对房产市场的影响，评估潜在的政策风险和机遇。
5. 汇总市场状况分析结果，为后续评估提供基础数据。
二、物理状况评估1. 对房屋的整体结构进行评估，包括建筑质量、外部环境和周边设施。
2. 检查房屋的维护状况，评估是否存在损坏或需要维修的问题。
3. 检查房屋的内部空间布局和功能性，评估其符合市场需求的程度。
4. 检查房屋的安全设施和建筑材料，评估其对住户安全和长期价值的影响。
5. 汇总物理状况评估结果，为后续估价提供可靠的数据依据。
三、可比销售分析1. 对市场上相似房产的售价进行调查和研究，查看近期交易记录。
2. 比较房产的位置、面积、房间数等关键特征，找出与该房产最接近的可比房源。
3. 分析可比房产的销售价格和交易流程，评估其中的影响因素，如交易周期和市场需求。
4. 根据可比房产的数据，计算出估价范围，并结合市场状况分析的数据进行进一步调整。
5. 汇总可比销售分析结果，为房屋估价提供参考依据。
四、收益法评估1. 研究房地产租赁市场，分析当地租金水平和租赁需求。
2. 评估该房产的租金收益潜力，包括长期租金收入和短期租赁回报。
3. 考虑未来的房产增值空间和可能的资本利得，结合租金收入进行综合评估。
4. 根据租金流量和资本增值预测，计算出房产的未来现值。
5. 汇总收益法评估结果，为总结结论提供参考信息。
总结：根据对市场状况、物理状况、可比销售和收益法进行综合分析，对房地产进行了全面评估。
房地产估价结果报告房地产估价结果报告是一份非常重要的文档，它是根据专业的估价标准对房地产进行评估的结果。
房地产估价结果报告作为一种客观，权威的记录方式，通常是由房地产估价师或其他专业人员编制的。
那么，房地产估价结果报告应该包括哪些内容呢？一、报告简介房地产估价结果报告应该以简介的方式开篇，简要介绍报告的目的、适用性、范围和限制。
同时，该部分还应该包括房地产估价师的资格和背景介绍，以增加报告的可信度。
二、描述被估计房地产的基础信息在报告的第二部分，应该描述被估计房地产的基础信息，例如：被估价的房产具体位置、面积、建筑结构、使用状况等等，这些信息是帮助估价师进行精确估价的关键性数据。
三、市场分析市场分析是估价报告的核心部分之一。
该部分应该包括对市场的详细分析，包括市场流动性、供需关系以及房产市场的价格趋势等信息。
而且，市场分析应该涉及到比较分析，该方法会使用其他类似房地产的销售收益数据来分析被评估房产的价格。
四、评估方法评估方法是房地产估价结果报告中的另一个非常重要的部分。
估价方法通常涉及到三种类型：比较法、收益法和成本法。
每种方法对于评估特定类型的房产都有其优点和劣势。
因此，在编写房地产估价结果报告时，应该对这些方法进行清晰而全面的说明。
五、估值结果在评估过程结束之后，你的房地产估价师会提供一份价格估值报告，以上传达被评估房产的理论市场价值。
该部分所描述的数据应该尽量准确地反映出被评估房产的市场范围。
六、附件房地产估价报告通常包括大量的图像、表格、计算和曲线图。
因此，附件可以在最后一个部分中分别列举这些资料，以便读者更好地理解估价报告。
附录还包括其他相关文件，如地图和合同等。
七、总结房地产估价结果报告的结束部分需要进行总结，重新概述估价结果，特别是关于报告得出的最终结果。
如果存在重要限制或假设，即需要在总结中指出。
综上所述，房地产估价结果报告是房地产交易中不可或缺的一个组成部分。
如何准确地编写这种估价报告，正是每个房地产估价师所必须掌握的核心技能。
房地产估价报告通用9篇（经典版）编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
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房地产估价报告标准房地产估价报告是对房地产价值进行评估和分析的重要文件，它对于房地产交易、贷款、税收评估等方面都具有重要的指导意义。
因此，编制房地产估价报告必须遵循一定的标准和规范，以保证评估结果的客观准确性和可靠性。
首先，房地产估价报告的编制应当遵循国家相关法律法规和标准规范，如《房地产估价报告编制规范》等文件的规定。
在评估过程中，应当充分考虑当地的土地利用政策、城市规划、土地出让价格、房地产市场行情等因素，确保评估结果与实际情况相符合。
其次，房地产估价报告应当包括完整的评估过程和方法。
评估师应当对评估对象进行全面的调查和研究，包括房屋建筑结构、使用年限、房屋周边环境、市场需求等多方面的信息收集和分析。
评估方法应当科学合理，可以采用比较法、收益法、成本法等多种方法相结合，以确保评估结果的准确性和可靠性。
另外，房地产估价报告应当明确评估目的和使用范围。
不同的评估目的和使用范围可能需要采用不同的评估方法和标准，因此在编制估价报告时必须明确评估的具体目的和使用范围，以确保评估结果的有效性和适用性。
此外，房地产估价报告的编制还应当遵循客观、公正、独立、保密的原则。
评估师在编制报告时必须客观公正，不受任何利益干扰，保证评估结果的独立性和客观性。
同时，评估师还必须对评估过程和结果保密，不得泄露评估对象的相关信息，以保护客户的利益和评估对象的隐私。
最后，房地产估价报告的编制还应当注重报告的清晰和规范。
报告应当以简洁明了的语言表达评估结论和分析过程，避免使用模糊和歧义的词语，以确保报告的可读性和可理解性。
同时，报告的格式和结构应当规范统一，包括封面、目录、正文、附录等部分，以便于读者查阅和使用。
综上所述，房地产估价报告的编制应当遵循一定的标准和规范，以确保评估结果的客观准确性和可靠性。
评估师在编制报告时必须充分考虑评估对象的实际情况和当地的政策法规，采用科学合理的评估方法，明确评估目的和使用范围，遵循客观公正、保密的原则，注重报告的清晰和规范，以确保报告的质量和有效性。
房地产估价报告院系建筑与材料工程学院专业班级工程管理（1）班年级2011级学生姓名李月学号**********估价项目名称：农林小区位于广州市天河区东莞庄路银定塘后街89号69平方米房地产委托方：农林小区业主估价方：广东粤天土地与房地产评估咨询有限公司估价人员：李月估价作业日期：2014年6月7日～2014年6月14日估价报告编号：粤房抵评报字[2010]第161718号目录一、致委托方函二、估价师声明三、估价的假设和限制条件四、房地产估价结果报告五、房地产估价技术报告六、附件致委托方函广州市粤天办公室：受农林小区业主委托，我公司对农林小区业主住宅位于广州市天河区银定塘后街 89号69平方米房地产进行了估价，估价时点为二○一四年六月七日，估价目的是为确定该房地产转让金额而评估其房地产市场价格。
估价人员经过实地查勘和严密测算，确定估价对象于估价时点的市场总价为411081.3元（人民币肆拾壹万壹仟零捌拾壹元整），各部分估价结果详见附件《估价结果明细表》。
估价的详细结果、过程及有关说明，请见附后的《估价结果报告》。
此致广东粤天土地与房地产评估咨询有限公司法定代表人：李月二О一四年六月七日估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
注册房地产估价师：李月注册号： 4420130169估价的假设和限制条件1、本次估价的假设前提：①估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。
②买卖双方的交易目的都是追逐自身最大经济利益，在适当的期间完成谈判和交易，洽谈交易期间物业价值将保持稳定。
③交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识。
④市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。
⑤不考虑特殊买家的附加出价。
2、未经调查确认或无法调查确认的资料数据①本报告出具的价格已包含了估价对象相应用途国有土地使用权价值。
②本次估价对象由委托方相关人员现场指认，若与实际不符，应重新估价，并据实调整估价结果。
③估价人员现场查勘时，未对估价对象做建筑物基础、房屋结构上的测量和实验，本次估价假设其无建筑物基础、房屋结构等方面的重大质量问题。
④根据委托方提供的估价对象《房地产权证》复印件，估价对象土地使用权来源为住宅用地，根据《中华人民共和国土地管理法》，住宅用地土地使用年限最高为70年，故本次估价设定其土地使用年限为最高年限即70年，从估价时点起计。
若与实际不符，应据实调整估价结果或重新估价。
⑤应委托方要求，本次估价所采用的估价对象用地面积和建筑面积均以委托方提供的《房地产权证》复印件为准。
⑥本次估价所采用的估价对象余地面积是根据委托方提供的《房地产平面附图》复印件计算得到，若与实际不符，应据实调整估价结果或重新估价。
⑦本次估价所采用的估价对象装修部分面积是根据委托方提供的《房地产平面附图》、租赁合同复印件计算及估价人员实地测量所得到，若与实际不符，应据实调整估价结果或重新估价。
⑧根据《城镇土地估价规程》，估价时点一般为房屋房产证许可证颁发之日，本次估价对象房产权许可证，通告日期为2010年7月7日，故本次估价时点确定为2010年7月7日。
3、估价中未考虑的因素及一些特殊处理估价结果是反映估价对象在本次估价目的下的市场价格参考，估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响,也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对估价结果的影响。
当上述条件发生变化时，估价结果一般亦会发生变化。
4、本报告使用的限制条件①本报告仅为委托方为确定该房地产转让金额而评估其房地产市场价格参考，不作它用。
②本报告使用的有效期为一年。
即估价目的在报告完成后的一年内实现，估价结果可作估价对象为该房地产转让金额市场价格参考，超过一年，需重新进行估价。
③本报告专为委托方所使用，未经本公司同意，不得向委托方和估价报告审查部门之外的单位和个人提供；报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。
④报告所称“市场价格”是指估价对象在保持现有用途并持续经营，以及在保持估价时点之状况和外部经济环境的前提下，为本报告书所确定的估价目的而提出的公允估价意见。
该估价意见是指假定在充分发达的公开市场条件下，交易双方在交易地位平等、充分了解相关市场信息及交易双方独立和理智进行判断的前提下形成的公平市场价格。
该价格并不代表估价对象在涉及产权变动或形态转变时的实际交易价格。
5、其他说明①估价过程中遇到的不确定因素、或有事项非估价人员执业水平和能力所能评定估算，估价人员和评估机构对此类事项不承担任何责任。
②委托方应对所提供资料的真实性、完整性、合法性负责，如因资料的失真、不完整等原因引起的后果，估价人员和评估机构不承担任何责任。
③本次估价对装修项目单独计价，对于装修价值的评估遵循替代原则，参考估价时点当地市场同类产品的价格并结合估价对象的成新率进行评估。
④本次未考虑估价对象的电梯设备价值，而由专门的资产评估公司另行估价。
⑤本次估价仅对估价对象市场价格进行估价，不对其权属状况发表意见，亦未考虑其权属状况对估价结果的影响。
估价结果报告（一）委托方委托个人：农林小区业主（二）估价方估价机构：广东粤天土地与房地产评估咨询有限公司住所：广州市天河区天寿路122号法定代表人：李月（三）估价对象概况1、估价对象产权状况根据委托方提供的《房地产权证》（粤房地证字第161718号）复印件，估价对象之一权属人为农林小区业主所有，房地座落于广州市天河区银定塘后街43（701）号，房屋所有权来源为更正名义，变更登记，房屋用途为住宅用房，占有房屋份额为全部，房屋所有权性质为全民，建筑结构及层数为钢筋混凝土结构9层，建筑面积为69平方米；土地用途为住宅，地号为64，图号为D1120幅5。
2、估价对象区域概况估价对象位于广州市天河区银定塘后街43（701）号，临广州东站以及天河北商业圈，近主干道—广州大道中。
所在地段商业聚集度高，附近有广州东站、广州天河城等，附近东莞庄公交站。
所在区域各项公共配套设施基本完善，交通路网发达，对外交通便利。
3、现场查勘概况经现场勘查，估价对象为广州市天河区银定塘后街43（701）号69平方米房地产，估价对象为钢筋混凝土结构9层，其外观均较新，马赛克外墙，现大部分已出租，内部统一装修。
估价对象现场查勘概况详见下表《估价对象现场查勘概况表》。
估价对象现场查勘概况表估价对象由委托方相关人员领勘、指认。
（四）估价目的为确定该房地产转让金额而评估其房地产市场价格（五）估价时点二Ｏ一四年六月七日（六）价值定义本次估价的价值定义为转让房屋的房地产公开市场价值。
（七）估价依据（一）国家及广东省、广州市颁布的有关房地产估价的法律、法规和政策文件：1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；2、《中华人民共和国土地管理法》；3、《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）；4、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）；5、《资产评估常用数据与参数手册》（二）委托方提供的有关资料复印件；（三）估价人员现场查勘、摄影和记录；（四）广州市房地产市场信息；（五）本估价机构和估价人员掌握和搜集的相关资料。
（八）估价原则本次估价以独立、客观、公正作为最高行为准则。
同时，在具体估价作业中遵循的技术原则主要有合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则。
（九）估价方法根据上述估价依据以及本次估价目的及估价对象的具体条件，估价人员在认真分析所掌握的资料，对估价对象进行了实地查勘及对周边房地产市场进行调查后认为：估价对象所在区域同类物业交易市场活跃，该房地产目前出租给不同租户使用，具有一定收益，为使估价结果具有科学性、准确性、客观性，经过反复研究后决定，本次估价采用市场比较法和收益法。
市场比较法即在同一供求圈内选取三个以上与估价对象条件相似的成交案例并与之比较,对案例成交价格进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
收益法即根据估价对象类似的租金水平和空置率，估算估价对象每年的客观有效毛收入，再扣除客观费用，得到估价对象每年的净收益，最后选用适当的资本化率，运用适当的公式计算出估价对象的市场价格。
（十）估价结果估价人员经过实地查勘和严密测算，确定估价对象于估价时点的市场总价为411081元（人民币肆拾壹万壹仟零捌拾壹元整圆整），各部分估价结果详见附件《估价结果明细表》。
（十一）估价人员注册房地产估价师：李月注册号： 4420130169（十二）估价作业日期二Ｏ一四年六月七日～二Ｏ一四年六月十四日(十三）估价报告应用的有效期本估价报告应用的有效期为一年，即从二Ｏ一四年六月十四日至二Ｏ一五年六月十四日止。
估价技术报告一、个别因素分析根据委托方提供的《房地产权证》（粤房地证字第//号）复印件，估价对象之一权属人为农林小区业主所有，房地座落于广州市天河区东莞庄路银定塘后街43（701）号，房屋所有权来源为更正名义，变更登记，房屋用途为住宅用房，占有房屋份额为全部，房屋所有权性质为全民，建筑结构及层数为钢筋混凝土结构9层，建筑面积为69平方米；土地用途为住宅，地号为64，图号为D1120幅5，自用土地面积为69平方米。
估价对象位于广州市天河区东莞庄路银定塘后街43（701）号，临广州东站以及天河北商业圈，近主干道—广州大道中。
所在地段商业聚集度高，附近有广州东站、广州天河城等，附近东莞庄公交站。
所在区域各项公共配套设施基本完善，交通路网发达，对外交通便利。
经现场勘查，估价对象为广州市天河区东莞庄路银定塘后街43（701）号69平方米房地产，估价对象为钢筋混凝土结构9层，其外观均较新，马赛克外墙，现大部分已出租，内部统一装修。
估价对象现场查勘概况详见下表《估价对象现场查勘概况表》。
估价对象现场查勘概况表估价对象由委托方相关人员领勘、指认。
二、区域因素分析天河区位于广州市老城区东部，东到吉山狮山、前进村深涌一带，与萝岗区、黄埔区相连；南到珠江，与海珠区隔江相望；西到广州大道与越秀区相接；北到筲箕窝，与白云区相邻，总面积约139平方公里，是快速建设中的广州市城市中心区。
