产品已完工或者已经投入使用,预收款不及时结转销售,不按完工产品进行税务处理,仍按预征率缴纳所得税

建筑施工企业预收工程款的涉税处理销售货物收到的预收款，不需要缴纳增值税，待货物发出时才缴纳增值税。

但建筑施工在工程动工之前预收的工程款，其增值税的缴纳不同于传统的增值税计算缴纳。

一、建筑企业预收工程款的当天不发生增值税纳税义务。

财税〔2016〕36号文件附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条第二项规定：“纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

”财税〔2017〕58号文件第二条，《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号印发）第四十五条第（二）项修改为“纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。

基于此规定，自2017年7月1日起，建筑企业在未动工之前预收的工程款不发生增值税纳税义务。

二、预收工程款的发票开具。

根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）及《国家税务总局关于增值税发票管理若干事项的公告》（国家税务总局公告2017年第45号）附件《商品和服务税收分类编码表》的规定，“未发生销售行为的不征税项目”下设612“建筑服务预收款”，使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”。

因此，建筑施工企业收到预收工程款应按照上述文件规定开具发票，该发票相当于收据功能。

待正式开具发票时，对原开具的不征税发票，有的地方规定：应将收取预收款时开具的增值税普通发票进行冲红，同时根据实际交易金额重新开具全额增值税发票。

但也有的地方明确规定：收到预收款时开具的本就是不征税的发票，无需收回，也无需开具红字发票。

三、建筑企业收到预收款增值税纳税义务时间。

根据财税〔2016〕36号文件附件1：《营业税改征增值税试点实施办法四十五条第一项规定：“纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

可编辑修改精选全文完整版房地产企业税务稽查技巧：检查的方法一、检查项目有关情况对房地产企业开发项目进行检查时，应从项目的立项、土地征用、规划设计、前期工程费、建筑工程施工、配套设施支出、房屋销售产权转移为顺序进行检查。

主要检查有关合同协议和批准书，掌握开发项目的总体情况，如总开发面积，占地面积，建筑工程造价及完工时间、房屋销售合同及入住时间承诺、有无合作建房、有无代建工程等，为下一步检查打下基础。

二、检查财务会计资料对房地产业的检查采用逆查法比较省时省力，从审查报表入手，进而审查总账、明细账，最后有针对性的抽查有关凭证资料。

在检查中应加强对有关重点科目的检查，如往来科目，收入、成本科目等。

三、实地检查与询问调查相结合在掌握项目开发总体情况和检查账本资料的基础上，深入到项目开发地、销售地实地盘点检查，了解项目的实际建设情况、房屋销售情况及购房者的入住情况。

同时广泛和有关人员接触，通过询问交流的方式了解房屋销售方式，有无有工程配套设施、有无出租未售出房屋的情况，周转房的摊情况等与项目检查中的有关数据进行比对，查证涉税问题。

四、营业成本的检查房地产企业的成本结转方法为：可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积销售成本＝已实现销售的面积×可售面积单位工程成本检查时应注意以下几个问题：1.审查成本计算是否正确审查企业是否分清项目，成本计算是否正确，有无故意提高单位面积开发成本。

成本对象总成本=（土地征用费（拆迁补偿费）＋基础设施费＋设计不可转让的配套设施造价＋建安工程招标价格＋开发间接费）预计开发面积，求出预计单位面积开发成本。

检查时要仔细核对有关合同和立项书，检查预计单位面积开发成本是否准确，有无故意提高单位面积开发成本，造成多转成本。

审查有无将土地成本、前期工程费、基础设施费、不能转让的配套设施费，开发间接费直接记入开发产品成本，而不摊入可有偿转化的配套设施，自用房产，出租房产等，增加销售成本。

财政部关于印发《增值税会计处理规定》的通知文章属性•【制定机关】财政部•【公布日期】2016.12.03•【文号】财会[2016]22号•【施行日期】2016.12.03•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】会计正文关于印发《增值税会计处理规定》的通知财会[2016]22号国务院有关部委，有关中央管理企业，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局），新疆生产建设兵团财务局，财政部驻各省、自治区、直辖市、计划单列市财政监察专员办事处：为进一步规范增值税会计处理，促进《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）的贯彻落实，我们制定了《增值税会计处理规定》，现印发给你们，请遵照执行。

附件：增值税会计处理规定财政部2016年12月3日附件增值税会计处理规定根据《中华人民共和国增值税暂行条例》和《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）等有关规定，现对增值税有关会计处理规定如下：一、会计科目及专栏设置增值税一般纳税人应当在“应交税费”科目下设置“应交增值税”、“未交增值税”、“预交增值税”、“待抵扣进项税额”、“待认证进项税额”、“待转销项税额”、“增值税留抵税额”、“简易计税”、“转让金融商品应交增值税”、“代扣代交增值税”等明细科目。

（一）增值税一般纳税人应在“应交增值税”明细账内设置“进项税额”、“销项税额抵减”、“已交税金”、“转出未交增值税”、“减免税款”、“出口抵减内销产品应纳税额”、“销项税额”、“出口退税”、“进项税额转出”、“转出多交增值税”等专栏。

其中：1．“进项税额”专栏，记录一般纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产而支付或负担的、准予从当期销项税额中抵扣的增值税额；2．“销项税额抵减”专栏，记录一般纳税人按照现行增值税制度规定因扣减销售额而减少的销项税额；3．“已交税金”专栏，记录一般纳税人当月已交纳的应交增值税额；4．“转出未交增值税”和“转出多交增值税”专栏，分别记录一般纳税人月度终了转出当月应交未交或多交的增值税额；5．“减免税款”专栏，记录一般纳税人按现行增值税制度规定准予减免的增值税额；6．“出口抵减内销产品应纳税额”专栏，记录实行“免、抵、退”办法的一般纳税人按规定计算的出口货物的进项税抵减内销产品的应纳税额；7．“销项税额”专栏，记录一般纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产应收取的增值税额；8．“出口退税”专栏，记录一般纳税人出口货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产按规定退回的增值税额；9．“进项税额转出”专栏，记录一般纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产等发生非正常损失以及其他原因而不应从销项税额中抵扣、按规定转出的进项税额。

房企如何结转收入和成本3个案例解析房企成本结转，真的很有讲究近日，一例涉及房地产企业的税企争议案件引起了笔者的关注——针对计税成本的税前扣除金额及计算方法，税企双方都有自认为正确的政策依据。

那么，究竟应以哪项政策为准？起因：未合规结转收入和成本某市税务局税务人员在对甲置业有限公司（以下简称甲公司）进行涉税检查时发现，该公司开发的A小区商品房已于2016年10月交房，但在当年度的企业所得税汇算清缴中，甲公司却没有按规定结转销售收入和计税成本。

税务人员经取证、计算后，确认甲公司2016年度少缴企业所得税税款900多万元，并作出了追补税款、加收滞纳金、并处罚款的处理处罚意见。

甲公司承认了未按规定结转收入和成本的违法事实，但对计税成本的税前扣除金额及计算方法如何确认，提出了不同意见。

分歧：适用哪项政策意见不同这笔计税成本，究竟应该如何确认？双方产生争议的主要原因，是对适用的税收政策不能达成统一。

甲公司认为，《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》（国家税务总局2012年公告第15号，以下简称15号公告）第六条规定，对企业发现以前年度实际发生的、按照税收规定应在企业所得税税前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企业作出专项申报及说明后，准予追补到该项目发生年度计算扣除，但追补年限不得超过5年。

据此，甲公司所开发的商品房均已实际交付，建造房屋所发生的建筑安装支出也已实际发生，部分发票虽然取得时间在2017年5月31日以后，但已经取得了发票，因此，所有建筑安装支出都应允许作为2016年的计税成本，在2016年度企业所得税税前扣除。

据此，甲公司需补缴的企业所得税税款应为100多万元。

税务机关则认为，根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号，以下简称31号文件）第三十四条和第三十五条的规定，企业在结算计税成本时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。

采用预收款方式销售商品和服务是企业的一种常见经营方式，但对于不同类型和不同行业的单位，相关的财务处理和税收规定却有着一定的差异。

例1：A房地产企业（一般纳税人）采用预售方式销售房产。

增值税处理：根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号) 第十条规定, 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

企业预缴增值税时，借记“应交税费——预交增值税”科目，贷记“银行存款”科目，纳税义务发生时或月末从“应交税费——预交增值税”科目结转至“应交税费——未交增值税”科目。

同时，A房地产企业在收取预收款时，应通过增值税税控开票系统，选择发票代码为602的“销售自行开发的房地产项目预收款”项目向缴款方开具增值税普通发票，发票税率栏填写“不征税”。

土地增值税处理：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财政部［1995］6号）第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补、具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

企业所得税处理：根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

例2：B建筑企业（一般纳税人）收到业主支付的预付款。

增值税处理：财税〔2016〕36号附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条第（二）项的规定，纳税人提供建筑服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

房地产公司取得预售收入的账务处理《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部完工、办理结算后再进行清算，多退少补。

《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函［2008]299号）规定,房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入,按照规定的预计利润率分季(或月）计算出预计利润额,计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再进行调整。

预计利润率暂按以下规定的标准确定：（一）非经济适用房开发项目1、位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20%。

2、位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15％。

3、位于其他地区的，不得低于10％。

(二）经济适用房开发项目经济适用房开发项目符合《建设部、国家发展和改革委员会、国土资源部、中国人民银行关于印发〈经济适用房管理办法>的通知》（建住房[2004］77号）等有关规定的,不得低于3%.那么，房地产开发企业取得预售收入应如何进行会计处理？笔者认为，可以在不增设会计科目的情况下，对预收账款应缴纳税费,根据其纳税环节，分别通过“预付账款"（开发建设周期预计超过1年时也可通过“长期待摊费用”科目)、“递延所得税资产”科目来核算。

因为房地产开发企业在收到客户预付的款项时,不符合收入确认条件，会计上将其确认为负债。

按照税法的规定，房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的,其当期取得的预售收入应先按规定的预计利润率计算出预计利润，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税,待开发产品完工时再进行结算调整。

增值税销售收入确认原则增值税是一种按照商品和服务的增值额来征税的消费税，是国家财政收入的重要来源之一。

在增值税的征收过程中，销售收入的确认是非常重要的环节。

本文将介绍增值税销售收入确认的原则。

一、实质性经济利益原则增值税销售收入的确认应基于实质性经济利益原则，即在销售交易实际发生时确认收入。

按照该原则，销售收入的发生以现金流入或预期现金流入为基础，与货物或服务的交付时间并无直接关系。

二、完工百分比原则根据完工百分比原则，当凭借合同活动预计经济利益将流入企业，以及能够可靠衡量的销售收入的发生时，应确认相应的销售收入。

这个原则适用于复杂的销售交易，如工程承包、房地产开发等。

三、交付时点原则按照交付时点原则，销售收入发生的时间点是以实际将货物交付给买方、完成服务或提供相关利益的时间为准。

在没有交付标准的情况下，应参照相关行业的惯例和实践进行判断。

四、按约定方式的收入确认增值税销售收入确认原则要求按照合同约定的方式确认收入。

合同约定的方式可能是按照销售数量、单价、单位服务量或其他方式计算。

在不存在合同的情况下，应参照相关法律法规的规定来确认收入。

五、收支匹配原则按照收支匹配原则，销售收入应当与相应的成本和费用进行配比。

即在已发生的成本和费用能够可靠确定的情况下，确认相应的销售收入。

这个原则使得企业能够根据实际的经营状况来确认收入，体现了企业的经济实质。

六、可靠性原则增值税销售收入确认的原则要求收入的确认必须是可靠的。

即收入的金额能够可靠衡量，并且与实际经济利益相符合。

能够满足这一原则的确认方法包括现金结算、权利和义务交换等。

七、减免税政策的适用原则根据减免税政策的适用原则，在享受减免税政策的情况下，销售收入的确认应按照相关政策的要求进行。

相关政策可能涉及销售金额的调整、优惠税率、减免税额等。

总结：增值税销售收入确认的原则包括实质性经济利益原则、完工百分比原则、交付时点原则、按约定方式的收入确认原则、收支匹配原则、可靠性原则以及减免税政策的适用原则。

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。

我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。

”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。

”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

房地产企业所得税预征与结转的税务处理开发企业的所得税预征与实际征收换算是一个较为复杂的过程，现根据国税发[2009]31号的有关规定，逐步将开发企业预征阶段税金处理与结转收入时的差额调整分析如下：一、未完工开发产品的税务处理国税发[2009]31号文规定：企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

计税毛利率由国家税务总局进行了明确：开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％；开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%；开发项目位于其他地区的，不得低于5％；属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。

采用计税毛利率法更加科学、合理、合法：计税毛利率法，对实际发生的费用、税金及附加，已于发生的当期依法在企业所得税前扣除，待开发产品完工后只需考虑产品的计税成本问题。

当期未完工开发产品的税务处理如下：当期计税毛利额=当期预售收入×预计计税毛利率当期应纳税所得额=当期毛利额—当期期间费用—当期已交税金及附加当期应交纳的所得税=当期应纳税所得额×25%二、完工开发产品的税务处理国税发[2009]31号文第九条规定的，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发〔2009〕31号条款失效成文日期：2009-03-06注释：条款失效，第二十六条第二款失效。

参见：《国家税务总局关于房地产开发企业成本对象管理问题的公告》国家税务总局公告2014年第35号。

二○○九年三月六日房地产开发经营业务企业所得税处理办法第一章总则第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。

第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。

第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。

除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

(二) 开发产品已开始投入使用。

(三) 开发产品已取得了初始产权证明。

第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

第二章收入的税务处理第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。

企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

销售完工现房取得首付款，预缴税款的财税处理今年初全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，截至目前已经有山东、安徽、河南、四川等地明确表态，要试点现房销售。

实务中，越来越多的房地产开发企业也开始探索，在房地产项目办理竣工备案后，再对外销售。

这种情况下，不少房地产企业都面临一个问题：销售完工现房，取得首付款，要不要预缴土地增值税、增值税和企业所得税？案例甲房地产开发企业自行开发了商品房项目，2018年5月取得商品房预售许可证，2023年4月办理竣工备案。

2023年10月，甲企业签订商品房销售合同，合同含税总额2180万元。

其中，签约当时收取首付款1090万元，并按照9%的税率开具同等金额增值税发票，剩余款项于2023年1月收取。

2023年1月，该批商品房集中交付，甲企业按照合同约定办理交房。

假设当地该类型房产的土地增值税预征率为2%,甲企业按照增值税一般计税方法计税，预计计税毛利率为15%,暂不考虑甲企业其他业务，那么，针对这部分现房销售首付款，该如何申报纳税?要不要预缴土地增值税、增值税和企业所得税？01.土地增值税原则上可以办理清算从房地产开发项目的全周期来看，土地增值税存在先预缴、后清算的步骤。

按照土地增值税暂行条例实施细则第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

具体办法由各省、自治区、直辖市税务局根据当地情况制定。

各地的操作细则一般按规定作了细化。

比如，深圳市税务部门规定，房地产项目土地增值税征收采取"先预征、后清算、多退少补”的方式，即在项目全部竣工结算前，开发销售和转让房地产取得的收入，先按预征率征收土地增值税税款彳寺工程全部竣工、办理结算后，再进行清算，多退少补。

但同时规定，土地增值税清算审核期间转让房地产的，需按规定预缴土地增值税。

国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知
国税函〔2010〕201号
全文有效成文日期：2010-05-12
各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：
现就房地产开发企业开发产品完工条件确认有关问题，通知如下：
根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定精神和《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。

房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。

国家税务总局
二○一○年五月十二日。

一文清楚明白的区分直接收款方式、赊销方式、预收款方式三者区别和联系威德税务唐德发 2017.12.14《增值税暂行条例实施细则》第三十八条规定，采取直接收款方式销售货物，不论货物是否发出，其增值税的纳税义务发生时间均为收到销售款或者取得索取销售款凭据的当天；采取赊销和分期收款方式销售货物，其增值税的纳税义务发生时间为书面合同约定的收款日期的当天，无书面合同的或者书面合同没有约定收款日期的，为货物发出的当天。

采取预收货款方式销售货物，为货物发出的当天，但生产销售生产工期超过12个月的大型机械设备、船舶、飞机等货物，为收到预收款或者书面合同约定的收款日期的当天。

可见，不同收款方式纳税义务发生时间是不同的。

但是现实中许多人分不清。

尤其是直接收款方式销售货物与赊销方式、预收款方式销售货物。

搞不清他们的区别很有可能造成纳税风险。

很多税务人员一看到企业发了货没纳税就让企业补税甚至罚款，那都是对几个销售方式的区别没有认知造成的。

那么究竟什么是直接收款方式？什么是赊销方式？什么是预收款方式？它们之间又有什么区别？以下是我对几个销售方式的区别的总结，希望对大家有所帮助：直接收款方式就是“钱货两清”，俗称的“一手交钱一手交货、一手交货一手交钱”。

交易双方，一方取得货款或者取得索取货款的凭据（以下统称拿到货款），同时一方取得交易的货物或者提货凭据（以下统称拿到货物所有权）。

作为卖方，拿到货款的同时货物所有权交付给买方；作为买方，拿到货物所有权的同时支付货款。

所谓的两清，款权与货权同时发生，卖方得到款权的同时失去货权，买方得到货权的同时失去款权。

“钱货两清”在实际中可以是先收钱后发货，也可以是先发货后收钱。

赊销方式是以信用为基础的销售，卖方与买方签订购货协议后，卖方让买方取走货物，而买方按照协议在规定日期付款或分期付款形式付清货款的过程。

因此赊销，卖方先发货，后收取货款，这里的发货，卖方是不保留所有权的，而是将所有权转移给买方，买方拿到货物后完全拥有所有权和处置权。

房地产开发企业销售精装房的税务处理近年来，受高端购房者需求或房地产限价等因素的影响，大量房地产开发企业采取了毛坯房与精装修捆绑销售的模式，从而引发了新的税务问题。

本文将结合国家及地方税收政策及征管口径，对捆绑销售精装房涉及的增值税、企业所得税及土地增值税三大税种进行深入分析，以利于纳税人正确进行税务处理。

一、增值税目前，房地产开发企业销售精装房的具体方式主要有两种：一是将毛坯售房款和装修款一并签订合同、一并收取价款并开具发票；二是将毛坯售房款和装修款分别签订合同、分别收取价款并分别开具发票。

两种不同的操作方式装修款如何缴纳增值税有两种不同的税务处理方式：一种是将装修款作为销售不动产收入，分别按照9%的税率或5%的征收率（简易计税项目）计算缴税，且应在收到预收款的当期按照3%的预征率预缴；另一种是将装修款作为提供建筑服务收入，分别按照9%的税率或3%的征收率（简易计税项目）计算缴税，且在收到预收款的当期无需预缴增值税。

应如何认定我们从增值税税目及计税依据确定、纳税义务发生时间及税款缴纳方法进行分析如下：1税目及计税依据确定根据财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税【2016】36号）附件一第三十七条规定：销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。

价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：（一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。

（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。

湖北省税务局营改增口径明确：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号），房地产开发企业对其开发毛坯房装修以后销售的，可就房款连同装修款一并开具发票，也可就房款和装修款分别开具发票，但房地产开发企业对其开发毛坯房进行的装修成为所售不动产的组成部分，其随房款收取的装修款应一并按照销售不动产缴纳增值税。

直接收款和预收货款:财税处理有区别——纳税人应掌握6要点区分两种销售方式来源：中国税务报作者：曹远战发布时间：2011-03-30查看：486《增值税暂行条例》第十九条及《增值税暂行条例实施细则》第三十八条对增值税纳税义务发生时间的确认，按照结算方式的不同进行了划分，直接收款方式销售货物和预收货款方式销售货物就是其中两种。

在这两种结算方式下，增值税纳税义务发生时间的表述十分清晰，但什么是直接收款方式销售货物，什么是预收货款方式销售货物，《增值税暂行条例》及其实施细则却没有作出明确的定义。

由于缺乏统一解释，在实务中出现了不同的做法。

本文通过一个真实的案例来讲解两者的区别。

一、案例某水泥熟料（水泥的半成品）生产企业，企业组织形式为股份有限公司，在香港发行H股。

客户比较固定，货物销售签订合同，客户趸交大额货款的给予一定优惠。

收到货款后，该企业为客户制作IC电子提货卡，客户收到提货卡后可以随时提货。

提货卡内容包括货物名称、货物数量等基本内容，合同约定非产品质量一般不予退货。

划卡提货，划完为止。

该企业账务处理共经历3种模式：第一种模式：收到趸交的货款，制作提货卡交客户。

会计处理为借记“银行存款”，贷记“主营业务收入（营业收入）”、“应交税费——应交增值税（销项税额）”。

月末按固定比例结转成本，借记“主营业务成本（营业成本）”，贷记“库存商品”。

增值税税务处理为，收到货款全额开具增值税专用发票，全额计提增值税销项税额。

申报企业所得税时，与会计处理相对应，全额申报企业所得税计税收入和计税成本。

在此处理模式下，企业将销售方式定位为直接收款方式销售货物是正确的，但其会计处理是错误的。

该业务因成本不能可靠计量，不符合《企业会计制度》中收入的确认标准。

企业所得税的处理也是错误的，不符合《企业所得税法》及其实施条例的规定。

但增值税的处理是正确的，符合《增值税暂行条例》及其实施细则第三十八条第一项的规定。

增值税专用发票开具时限是正确的，符合《增值税专用发票使用规定》（国税发〔1993〕150号）第六条的规定，即采用交款提货结算方式的，专用发票开具时限为收到货款的当天。

国家税务总局公告2011年第40号关于增值税纳税义务发生时间有关问题的公告<附解>(2011-08-16 10:41:24)国家税务总局关于增值税纳税义务发生时间有关问题的公告国家税务总局公告2011年第40号成文日期：2011-07-15根据《中华人民共和国增值税暂行条例》及其实施细则的有关规定，现就增值税纳税义务发生时间有关问题公告如下：纳税人生产经营活动中采取直接收款方式销售货物，已将货物移送对方并暂估销售收入入账，但既未取得销售款或取得索取销售款凭据也未开具销售发票的，其增值税纳税义务发生时间为取得销售款或取得索取销售款凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

本公告自2011年8月1日起施行。

纳税人此前对发生上述情况进行增值税纳税申报的，可向主管税务机关申请，按本公告规定做纳税调整。

特此公告。

国家税务总局二○一一年七月十五日分送：各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局。

—————————————————————————————————————————————————<原创>解释：注意：采取直接收款方式销售货物的形式下适用此公告规定，其他方式下不适用此公告。

一、“采取直接收款方式销售货物”新旧差异。

旧：采取直接收款方式销售货物，不论货物是否发出，均为收到销售款或者取得索取销售款凭据的当天；新：采取直接收款方式销售货物，已将货物移送对方并暂估销售收入入账，但既未取得销售款或取得索取销售款凭据也未开具销售发票的，其增值税纳税义务发生时间为取得销售款或取得索取销售款凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

理解：“已将货物移送对方并暂估销售收入入账”，以下情况不需进行增值税纳税申报：（一）未取得销售款；（二）未取得索取销售款凭据；（三）未开具销售发票。

二、取得索取销售款凭据的当天，“销售款凭据”具体是指什么？答：可以理解为提货单.验收单.入库单.合同.发票的组合。

国税函[2010]201号：房地产开发产品完工条件确认国税函[2010]201号：房地产开发产品完工条件确认国税函【2009】31号的补充国家税务总局日前下发了《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（国税函[2010]201号），对房地产开发企业开发产品完工条件的确认问题进行了明确。

通知指出，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。

对此，税务网校政策解读栏目针对此政策进行了以下解读分析：1、堵塞房产企业逃避所得税的漏洞国税函[2010]201号文件指出，房地产企业开发的项目开始办理房屋交付或已开始实际投入使用时，应视为开发产品完工，并按规定及时结算企业所得税。

此规定一出，可谓是堵塞了房地产开发企业逃避所得税的漏洞。

2、开发产品完工是结算计税成本的前提房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。

首先，国税函[2010]201号文件明确了房地产开发产品完工确认的时间，即下列情形应视为开发产品已经完工（主要满足一个条件即可）：（1）当企业开始办理开发产品交付手续时或入住手续时。

（2）已开始实际投入使用时。

另外，国税函[2009]342号文件中明确，房地产开发企业建造、开发的产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。

所以，对于房地产开发企业建造、开发的产品，以下情形不属于开发产品完工的确认条件：（1）工程质量是否通过验收合格；（2）是否办理完工（竣工）备案手续；（3）是否办理会计决算手续。

开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。