【最新2018】地产商如何玩转地方政府-实用word文档 (5页)

房地产开发商从拿地开始到开发销售都需要接触哪些政府部门房地产开发商从拿地开始到开发销售的环节为：第一步：土地取得涉及部门：国土局、拆迁办、建设局；事宜：投标中标、拆迁事宜、国有土地使用权出让合同、国有土地使用权证、房地产开发项目手册。

第二步：立项涉及部门：环保局、规划局、建设局、发改委（计划行政主管部门）；事宜：房地产开发项目可行性研究报告、建设项目环境影响报告书、建设项目选址意见书。

第三步：规划及勘察设计涉及部门：规划局、勘察及设计单位；事宜：建设用地规划许可证、建设工程勘察、建设工程设计、建设工程规划许可证。

第四步：施工准备涉及部门：建设局、监理单位、施工单位；事宜：工程建设项目报建、委托监理单位、施工招投标、建筑工程施工许可证。

第五步：施工、监理、质量监督管理涉及部门：勘察及设计单位、监理单位、施工单位、建设局及其质检机构；事宜：施工、监理、质量监督管理。

第六步：申请预售（商品住宅建设工程）涉及部门：房地局、建设局、工商局；事宜：商品房预售许可证、工商备案。

房地产打交道的单位房地产开发从立项、征地、拆迁、规划。

建设到全部竣工结束交付，需要与多少单位打交道。

城市开发办公室——开发办是房地产行业主管单位，负责房地产资质审核、行业管理、立项审批等。

土地局——房地产项目立项后，就是土地征用或土地划拨。

规划局——土地征用后的第一件事，进行规划定点和规划设计。

规划局是城市整体规划的设计者，也是房地产规划的审核人。

拆迁办——征用土地上如果有建筑物，就必须拆迁。

绿化办——征用土地上如果有绿化，必须经绿化办，对树木进行移植处理。

供电局——拆除旧的各种用电，为施工单位安装临时用电，为业主服务，安装生活用电。

自来水公司——拆除旧的自来水，施工临时用水，安装生活用水。

设计院——图纸设计。

地质勘查部门——地质勘查。

招标办——工程建设招标。

审图办——出图后的图纸审查。

消防队——图纸的消防审查。

建设工程质量监督站——工程报建，委托质量监督站对工程质量进行政府控制。

本文部分内容来自网络整理，本司不为其真实性负责，如有异议或侵权请及时联系，本司将立即删除！== 本文为word格式，下载后可方便编辑和修改！ ==政府政策建议文件格式篇一：广东省地方政府法规、政策文件6潮州市潮州大桥工程公众意见调查表潮州大桥公众参与调查对象：1、所有涉及征地、拆迁的对象，份数：按实际情况2、上铺村，20份3、下洲村，15份4、窑美村，20份5、厦寺村，15份6、单位对象调查：村委共4份，窑美小学1份，潮州市人大1份，潮州市防洪管理部门1份，韩江航道管理部门1份，交通管理部门1份其余不够的凑齐100份单位对象要盖公章篇二：项目建议书格式(经典)项目建议书又称立项报告，是项目建设筹建单位或项目法人，根据国民经济的发展、国家和地方中长期规划、产业政策、生产力布局、国内外市场、所在地的内外部条件，提出的某一具体项目的建议文件，是对拟建项目提出的框架性的总体设想。

往往是在项目早期，由于项目条件还不够成熟，仅有规划意见书，对项目的具体建设方案还不明晰，市政、环保、交通等专业咨询意见尚未办理。

项目建议书主要论证项目建设的必要性，建设方案和投资估算也比较粗，投资误差为±30%左右。

项目建议书是由项目投资方向其主管部门上报的文件，目前广泛应用于项目的国家立项审批工作中。

它要从宏观上论述项目设立的必要性和可能性，把项目投资的设想变为概略的投资建议。

项目建议书的呈报可以供项目审批机关作出初步决策。

它可以减少项目选择的盲目性，为下一步可行性研究打下基础。

对于大中型项目和一些工艺技术复杂、涉及面广、协调量大的项目，还要编制可行性研究报告。

项目建议书是项目发展周期的初始阶段基本情况的汇总，是国家选择和审批项目的依据，也是制作可行性研究报告的依据。

涉及利用外资的项目，只有在项目建议书批准后，才可以开展对外工作。

1、机会研究或规划设想的效益前途是否可信，是否可以在此阶段阐明的资料基础上伸出投资建议的决策；2、建设项目是否需要和值得进行可行性研究的详尽分析；3、项目研究中有哪些关键问题，是否需要作专题研究；4、所有可能的项目方案是否均已审查甄选过；5、在已获资料基础上，是否可以决定项目有无足够吸引力和可行度。

本文部分内容来自网络整理，本司不为其真实性负责，如有异议或侵权请及时联系，本司将立即删除！== 本文为word格式，下载后可方便编辑和修改！ ==房地产整改报告范文篇一：整改报告整改报告根据莒县安委会提出的举报内容，我单位制定了具体整改措施：1、燃气管道与灶台距离过近的问题。

天然气施工需专门的资质，我单位已与燃气公司联系，针对提出的问题进行整改。

2、小区污水管网问题。

因小区附近无城市污水配套管网，暂时无法对接城市污水管网。

我单位正在与相关单位努力协商中。

3、燃气与电线距离过近的问题。

我单位已与国家电网相关单位联系，尽快安排将电线买入地下，杜绝隐患。

我单位将积极配合有关部门，认真落实整改反映的问题，努力创造好的居住环境。

特此报告。

莒县宏欣房地产开发有限公司201X年6月12日篇二：房地产公司工作总结范文20xx年是政府针对房地产为主的第二次治理，限价、限购、限贷成为政府不断加压的筹码，放弃GDP考核的计量，放弃单一土地财政的依赖，治理地产绝不放松。

面对如此环境，工程管理部在公司各级领导的关心和帮助下，在同级部门的协同照顾下，在工程管理部全体同事的艰辛努力和付出下，取得了些许成绩，完成了部分既定目标，同时也暴露出工作的一些问题，取得一些宝贵经验，在此我代表工程管理部做如下工作汇报：一、各项目完成情况汇总及下一年度工作计划xx世纪综合楼项目按照20xx年公司制定的目标计划为办公楼主体封顶，公寓式酒店主体施工至26层，截至20xx年12月12日，办公楼主体施工至24层，公寓式酒店主体施工至22层，至春节前基本能够完成公司制定的全年工作计划。

201X年7月21日项目被青岛市建筑工程管理局评为青岛市标准化示范工地，8月3日中国建筑业协会全国质量五星级工地检查组检查工地并予以肯定，证书已发到中建八局。

8月16日，通过山东省安全文明示范工地评审工作，12月8日全市在建工程质量通报会上，综合楼项目作为青岛市典型质量较好工程予以全市表彰，也是崂山区唯一一家受到通报表扬的项目。

地方政府招商引资的15种模式郑翔洲发展高质量的中国经济，离不开商业资本的助力。

而地方政府的招商引资，更是作为政府拉动本地经济发展的重要支柱。

对于地方政府来说，企业、资金的入驻不仅完善了城市建设，还为保障地区经济发展提供了后备力量。

所以在招商引资的赛道上，地方政府如何成功招商引资成了首要问题。

于是，我结合实例总结出地方政府招商引资的15种成功模式：1.政府成立母基金或并购基金招商目前，所谓的地方政府引导基金出资20%～30%，让投资公司出资70%～80%的模式已经成为过去。

因为愿意接受这种模式的投资公司，都是能力偏弱的投资公司。

现在是，由当地的国有平台公司组建母基金，交给主流资本（全国的民营投资公司有1万家左右，真正的主流资本只有约50家）进行管理，这些母基金再与全国优秀的资本组建子基金。

要知道，当企业盈利可持续，政府的税收才可持续。

所以，当地政府需要争取全国优秀企业的注册地，并大力投资当地优秀企业，只有注册在当地，纳税也就在当地。

例如：安徽安庆市与优势资本做10亿元的招商基金，把全国好企业的注册地注册在安庆，只要企业盈利可持续，政府税收也可持续。

如果当地没有合格的投资项目，就把全国各地好的企业的注册地注册在当地，资金投资到当地的新公司中。

如武汉市政府和长江经济带产业基金筹措200亿元，以注册资本方式投资，吸引京东方落户。

2.与全国200家风险投资机构合作招商全中国最好的企业和项目都在风险投资机构手中。

政府招商引资，谈400个项目，有可能只能成功一个，所以有些政府开始通过风险投资进行招商引资。

一个风险投资机构每年手中至少有10～20个好项目，而政府可以通过几十家风险投资机构推荐的企业，进行投资落地。

如今，政府喜欢的企业没钱（比如新能源汽车、智慧城市、人工智能、智能制造、芯片等），政府不喜欢的企业有钱（房地产公司、矿产公司等）。

所以当一个企业获得了风险投资，被投之后的3～6个月最有钱，这个时候让这些企业招商回当地投资的概率非常高。

关于地产“勾地”攻略2019年10月1日作者：罗家政01 前言02 勾地的意义和目的03 勾地流派及途径04 勾地思路及技巧目录CONTENTS05 目前勾地玩法06 勾地趋势及其他01前言前言当前房地产企业拿地方式主要分为三类：招拍挂、收并购、勾地。

相对于招拍挂和收并购而言，勾地的理解是最为混乱的，不同的人对勾地的理解都不一样，当然共识也是有的，就是要去找政府勾兑。

但是理解是多种多样的，比如有些人觉得自己去找政府口头聊聊就算是勾地了，有些人觉得自己傍了一个有能力的合作方去一二级联动也算是勾地了，也有人觉得自己做做一级整理也能叫勾地。

其实本质上，勾地算是一种询价制度，政府找到托底方，按照托底方的规划指标诉求和双方约定的地价，将项目挂牌，如果没有其他人愿意竞争，那么托底方就拿走了，如果有竞争，那就由市场来决定价格。

本人认为的勾地的名词解释的核心点：“在对地方政府有充足的贡献下，开发商获得土地合理地价定向出让的机会”。

勾地的概念勾地就是房地产开发商直接和政府沟通+勾兑，在满足双方需求基础上，实现意向购买地块的定向出让。

勾地这个玩法，师传于香港房地产。

1997年亚洲金融危机之后，香港的房价一落千丈，开发商拿地的积极性减弱，为避免土地大面积流拍，港府开始采用勾地的做法，避免土地在市场低潮时被贱卖。

具体的操作是，港府在积极摸排开发商的土地需求意愿后，公示可用于勾地的地块，开发商主动与港府联系确定用地意向，在土地拍卖中以开发商约定的价格为底价，价高者竞得，若无其他应价者，则由开发商底价成交。

勾地传到内地后概念有所变化，主要是被市场上各种居间人介绍人传得过于神化，让人误解为是通过私下黑幕“勾兑”拿地。

实际上，我们日常所说的勾地，被定义为沟通一致后，通过设置条件取得土地更为恰当。

02勾地的意义和目的拿地三大类，招拍挂、收并购、勾地，各有各的优劣势，简单而言：①招拍挂竞价拿地，虽然简单高效，但命中率很低，地价很高，而且地块一般都很小，可以讲“吃了上顿没下顿”，一旦没货了又要冲进市场高价拿地；②收并购拿地，虽然切入成本低、资金杠杆高，但是或有的风险很大，投后管理比较麻烦（水深坑多），如果尽调不充分，很容易就出现影响项目开发的风险事项，导致项目无法开发，变成沉淀资产。

浅谈我国的房地产市场以及政府与之的关系众所周知房地产业即使国民经济的重要支柱产业，又是跟普通老百姓日常生活息息相关的民生行业，向来被大家所关注，特别是由于近几年房价的持续快速上涨，使得房地产业更加成了普通老百姓和媒体关注的焦点，那么现阶段我国房地产业的状况如何，房价为什么会持续快速上涨呢，政府又该如何在保持房地产市场较快发展的同时保障公民的居住权，让每一个人都有房屋住呢，下面我们来简单分析一下上述问题。

首先我们需要了解一下我国房地产业目前的状况。

近几年我国的房价持续快速上涨，尤其是2007年的上涨幅度更是出奇的高，超乎人们想象，有些大城市甚至达到每平方米一万多到两万，但房地产市场的快速发展是否就意味着我国的房地产市场是健康的呢，我看未必，只有合理、正常和公平的发展才是健康的，因为快速发展的背后隐藏着太多的问题，尤其是从开始推动房地产市场市场化以后问题变得更加突出，虽然中央政府的本意不是让房地产市场完全市场化，但事实上地方政府在政策的执行上却出现了很大的偏差，导致房地产市场的问题变得更加严重。

那么房地产业和房地市场产存在哪些问题，又主要体现在哪些方面呢？主要有以下方面：第一，住房的结构供应不合理。

当前我国房地产市场的供给不足并非总量的不足，而是结构性的供给不足，合理的房地产供应结构应该与居民的收入相一致，我国的居民收入呈金字塔形，房地产的供给要与之相适应就必须是中低档的商品房特别是经济适用房在房地产市场中占较大比重，而高档商品房占较小比重。

而我国目前的状况恰恰相反，中低档的商品房的供应严重不足，但高档商品房却大量空置，并且两者的差距还有继续拉大的趋势，目前我国的房地产市场呈现商品房高空置率和大量普通居民买不起房并存的怪现象，这在相当大程度上抑制了我国房地产市场的有效需求，并给社会带来了严重的问题。

第二，市场发育不良，存在泡沫化。

我国的房地产市场化发育时间比较短，而且在其发育过程中还存在许多不健康的因素(如官商勾结，房地产炒作等)，导致其发育不良，利润率太高，远高于其他行业，大大超过了各行业的平均利润率，致使房价远远偏离其真实价值和一般居民的收入水平，出现了泡沫化。

随着城市化进程的加快，房地产行业作为支撑城市发展的重要产业之一，发挥着不可替代的作用。

如何正确引导和支持本地房地产企业发展，已成为当前亟需解决的问题。

本文将对此提出以下建议：1、建立健全的政策支持体系本地政府应当根据当地的实际情况，制定出健全的政策支持体系，为本地房地产企业提供有力的政策支持。

政策支持应当包括税收减免、土地出让等方面的利好政策，从而为本地房地产企业提供更加宽松的发展环境。

2、加强监管和规范为了保障本地房地产市场的稳定和健康发展，政府部门应当加强对本地房地产市场的监管。

建立健全的规范机制，规范市场行为，维护良好的市场秩序，提升市场的透明度和竞争力。

3、加强人才培养和引进本地政府应当加大对本地房地产从业人员的培训力度，提高他们的专业素养和服务水平。

可以通过政策支持，引进一批有经验、有能力的房地产从业人员，为本地房地产企业注入新鲜血液。

4、促进科技创新与转型升级本地政府可以通过加大科技创新的资金支持，为本地房地产企业提供更多的科技创新资源。

推动房地产行业的转型升级，引导本地房地产企业向科技化、智能化方向发展，提高企业的核心竞争力。

5、建立合作共赢的发展模式本地政府可以通过搭建政企合作评台，引导本地房地产企业与其他行业的企业开展合作，形成互利共赢的发展模式。

政府还可以加大引导力度，鼓励房地产企业与城市规划、环保、文化等相关部门开展深度合作，推动城市整体素质的提升。

6、加强宣传和推广政府部门应当加强对本地房地产企业的宣传和推广工作，提高市场知名度和美誉度。

可以组织各种推介会、项目路演等活动，为本地房地产企业拓展更广阔的发展空间。

7、扶持小微企业发展在政策支持上，应当重点扶持小微房地产企业的发展，给予其更加优惠的政策支持。

这样不仅能够促进本地经济的多元发展，也能够增加就业机会，助力城市的发展。

正确引导和支持本地房地产企业的发展，是当前城市化进程中一个极其重要的课题。

唯有当政府部门、企业界和社会各界共同努力，形成合力，才能够为本地房地产企业的发展提供更加有力的支持，助力城市建设和经济发展的全面提升。

房地产合作开发的四种模式房地产合作开发的四种模式房地产合作开发是指多方共同投资、开发和销售房地产项目的一种模式。

在这个模式下，各方共同承担风险和责任，实现资源优化配置和利益分享。

房地产合作开发有许多不同的模式，本文将介绍其中的四种常见模式。

1. 联合开发模式联合开发模式是指开发商与土地所有权者（通常是政府或企事业单位）达成合作协议，共同进行房地产项目开发。

在这种模式下，土地所有权者提供土地资源，开发商负责资金投入、技术支持和市场推广等工作。

联合开发模式的优点是共享风险和利益，减少了开发商的资金压力，提高了项目的成功率。

另外，土地所有权者可以通过合作获得土地增值收益，并有效控制土地利用。

2. 委托开发模式委托开发模式是指土地所有权者委托开发商来进行房地产项目的开发工作。

在这种模式下，土地所有权者通常通过招标或协商的方式选定开发商。

开发商承担全部的开发责任和风险，并按照约定的条件和标准完成开发工作。

委托开发模式的优点是土地所有权者可以通过招标或协商来选择具备一定实力和经验的开发商，减少了自身的风险。

开发商在完成开发工作后，可以通过出售房屋或收取管理费等方式获取回报。

3. 合资合作模式合资合作模式是指开发商与其他企业或个人合资成立公司，共同进行房地产项目的开发和经营。

在这种模式下，各方共同投资、共同承担风险和利益。

合资合作模式的优点是各方的利益高度一致，有利于提高项目的成功率。

另外，各方可以通过合资公司来合理分工、合理利用资源，提升项目的整体效益。

4. 建筑承包模式建筑承包模式是指开发商委托建筑公司进行房地产项目的建设工作。

在这种模式下，建筑公司负责项目的施工和工程质量，开发商则负责资金投入、市场推广和销售等工作。

建筑承包模式的优点是由专业的建筑公司负责项目的建设，可以提高项目的质量和效益。

开发商可以将更多的精力和资源用于销售和市场推广，提升项目的竞争力。

以上是房地产合作开发的四种常见模式，每种模式都有其独特的优点和适用场景。