上海亲和源老年公寓市调报告

上海亲和源老年公寓考察报告亲和源老年公寓是全国首家会员制养老社区，坐落于上海市南部外环线旁，即没有市中心的喧闹，同时距离繁华区域不很远。

东距浦东国际机场12公里，西离虹桥机场25公里，南距洋山深水港45公里，北离陆家嘴金融贸易区10公里，距离正在新建的迪斯尼乐园商圈约3.3公里。

社区主要由以下几大部分组成1.老年公寓12栋老年公寓均为低层带电梯建筑，楼间距适中，互不遮挡。

楼间均有绿化地，小公园等活动区域，每栋公寓楼的一层设有不同的活动区域，如钢琴房、羽毛球房、乒乓球房、跳操室、书法室、棋牌室、聊天室等。

楼与楼之间由室外走廊连接，也有小型电动车在社区内接送老人。

公寓的全部房间均朝南，日照充足。

室内卫生间、厨房的照明均为红外线感应开启，避免老人在夜间寻找开关。

室内多个位置设有紧急呼叫按钮及拉绳，便于老人在第一时间求救，即便老人倒在地上也可以通过拉绳求救，每个公寓均会有专人24小时响应紧急呼叫。

公寓的电梯需要身份识别才能启动，有效组织陌生人闯入。

公共区域均设有金属扶手，便于行动吃力的老人行走。

2.酒店酒店是一栋与公寓建筑结构相同的建筑，便于访客留宿。

酒店是社区最外侧的建筑，离公路很近，某些时候会觉得不是非常安静。

3.医院及颐养院颐养院是配有医院、专业护工、病房、长期住房的综合养老中心。

行动不能自理的老人可以住进这里。

此医院已经纳入医疗保险范围，但是养老院的经营与老年公寓相对独立，并不在会员的服务之内。

养老院没有单间，设有2-4人间，床位费用均为每月3000元人民币，护工费用大约为2500-3000人民币每月。

房间内24小时提供热水和直饮水；配备液晶电视、电冰箱，设有独立的卫浴间；每间房都朝南，光照充足；每层设有公共会客区域、康乐活动室。

医院设有内科、外科、中医科、康复医学科、口腔科、耳鼻喉科、放射科、检验科、护理部等，由医护人员24小时提供医疗服务。

颐养院也会定期组织老人活动，丰富生活。

4.会所会所的经营也是相对独立的，老年公寓的会员需额外支付费用。

亲和源养老地产欲向全国输出管理模式[提要]"老有所养"是每一个人的梦想。

不同于传统的机构养老模式，也不局限于居家养老，一部分老年人已开始关注类似亲和源这样新型的养老社区。

目前，亲和源已经销售了450多张卡，有600余人入住，而整个社区可接纳1600位。

每天早上，一对60岁左右的夫妻，都会穿着运动服，去社区的健身房运动。

他们已经能熟练地使用这里的健身器材，如果在会费之外再支付1000元的年费，还可以进行游泳、健身、水疗等。

在运动初期，他们还有一对一的教练，不过现在基本不需要了。

运动大约半小时之后，他们回公寓洗澡。

午餐时间，有时他们会选择社区内提供的食物，更多的时候，他们会让秘书去购买一些食材，然后自己在公寓内烹制。

用完午餐、午睡过后，他们则会去社区选择一些娱乐活动，有时候是棋牌类的，有时会去5楼的放映厅观看电影。

晚餐过后，他们会约几个"邻居"--都和他们差不多年龄--喝喝茶，聊聊天。

最后，安然入眠。

这是上海浦东康桥亲和源老年公寓600位老人普通的一天，这里正尝试着一种在中国养老的新模式。

使用权费用涨至89万"老有所养"是每一个人的梦想。

不同于传统的机构养老模式，也不局限于居家养老，一部分老年人已开始关注类似亲和源这样新型的养老社区。

亲和源老年公寓2007年10月建成(商业用地，产权50年)，占地10万平方米，由12幢多层电梯住宅楼组成，共有838套居室，可供1600位左右的老人居住。

据亲和源股份有限公司董事长奚志勇介绍，入住该社区的男性必须满60岁，女性满55岁。

"在这里是企业和老人之间的一种契约，老年人提供会费，企业则保证终身的会员服务。

"亲和源采用会员制养老模式，并设计了不记名卡和记名卡两种形式。

不记名卡需支付一笔50万元(现已涨至89万元)，可以在亲和源社区自由选择大、中、小三种户型中的一套房屋，还可以作为遗产留给子女。

中国养老地产市场调查报告发布者：admin 来源：中国养老地产网发布时间：2014-04-08 字体：小中大核心提示：中国人口红利消退预期的背面，是老龄化日趋严重背景下隐现的商机。

养老地产即是其中之一。

“我们的市场调研认为，目前中国的养老市场已经开始爆发了。

”中国人口红利消退预期的背面，是老龄化日趋严重背景下隐现的商机。

养老地产即是其中之一。

“我们的市场调研认为，目前中国的养老市场已经开始爆发了。

”潜在市场能否变现，眼下还是未知之数。

上海亲和源股份有限公司副总经理、研究中心副主任王波直言，“不是说有1.78亿的老人，就有1.78亿的市场。

很多(操盘者)都没好好研究中国老人的心理，大部分老人还是喜欢住在家里，生活在原来的圈子里。

”亲和源目前在国内有数个在售的养老地产项目。

在更多受访人士看来，中国的养老地产市场，眼下还是一个待解的方程。

从市场定位到盈利模式，从政府角色到政策制定，各路人马还在摸索、等待。

记者近日专访了国内外多位养老专家、开发商、私募大佬、养老地产设计师、操盘者，试图厘清脉络。

目前是“混乱”的起步阶段。

按王波的划分，中国养老产业可分作三个发展阶段：第一阶段是从2000年国务院颁发社会福利化政策到2010年，这10年是一个初级阶段，主要是个人办的小规模的机构，都是政府福利院的翻版。

第二阶段是从2011年开始的起步阶段，企业为主体，地产商、保险公司、风投、国外养老管理公司都想分享养老蛋糕，比较混乱的状态。

一方面国家政策不清晰，另一方面企业的管理、运营模式也不清晰，这个阶段也要10年的发展时间。

第三阶段，形成专业化的公司和项目。

当下即处于王波所说的“混乱的起步阶段”。

表象之一是，各路人马都看中了养老地产，但标杆性的项目却屈指可数。

王波说，“现在整个养老地产市场处于比较混乱的状态，大家看到了老龄化的程度，处于盲动的状态。

究竟怎么做，大家的战略都不是很清楚。

”“挂羊头卖狗肉”的不在少数。

“很多开发商打着养老地产的名义，但实际上就是做普通住宅，再搞些小配套，卖给所有人。

上海亲和源上海亲和源老年社区由亲和源股份有限公司2004年投资兴建，2008年1月开始试运营。

该社区位于上海浦东康桥小镇，一期工程占地8.33公顷，近10万平方米建筑。

社区全部采取无障碍设计，内设老年公寓、健康会所、老年护理院、公共服务大楼、配套中心、景观花园等设施。

老年公寓设有838套居室，可为1600左右的会员提供居住服务。

居住面积从45到90平方米不等，会员可根据自己的承受能力和实际需要选择入住。

公寓内橱柜床椅、家用电器、电视、网络、电话等设施俱全，老人们可以“拎包入住”。

在社区配套方面，亲和源建有各种宜老设施。

具体包括建筑的醒目立面色彩标识，风雨连廊，各种无障碍设施、高低扶手栏杆、轮椅通道等，在卧室和浴室装有红外线感应装置，亲和源还建有智能化总控中心，社区配有800多个摄像头和紧急呼叫按钮系统。

除此之外，社区内游泳馆、健身房、棋牌室、会客厅以及各种老年人运动、休闲场所也都很齐备。

在运作模式上，亲和源采取的是会员制的管理模式，老年人以会员的身份入住社区，入住会员需要办理会员卡和缴纳一定的年费，具体资费标准如下：低收入者以普通自住型老年住宅为主，中高端的收入者以老年公寓的和老年社区为主。

目前我国老年住宅市场的发展刚刚起步，市场需求量巨大，前景发展光明，尤其是以老年公寓和老年社区为主的老年住宅。

但也应该认识到，我国社保制度不完善，老年人经济承担力普遍较弱，真正的、有效的需求较少。

建议投资者应正确认识市场需求，切不可盲目跟风，随意建设。

积极探索最有利的养老地产运营模式目前国内养老地产的未来发展潜力已经得到了广泛的共识，这从各大开发商都在积极试水养老地产项目就可见一斑，但是采取怎样的运营模式能够盈利，成为养老地产最大的难点。

目前主要有以下四种运营模式：一是完成项目并进入良好运营阶段后，整体打包出售给社保、保险等追求低风险低收益的金融机构持有；二是部分出售房产产权，用于平衡资金；三是会员卡模式；四是集合股权模式。

项目编号：07142030目录第一部分概述1 调查目的、对象、方法 (1)1.1 调查目的 (1)1.2 调查对象 (1)1.3 调研方法 (2)第二部分正文2 我国的老年问题 (3)2.1 定义 (3)2.2 我国人口老龄化的严峻态势 (3)2.2.1 我国人口老龄化现状 (3)2.2.2 21世纪我国人口老龄化发展趋势 (5)2.3 老年社会和人口老龄化给我国卫生、服务业带来的影响 (6)3 目前社会养老机构经营现状 (7)3.1 政府兴办敬老院的经营现状 (7)3.2 其他社会养老机构情况 (8)4 建设养老机构的重要性 (9)5 调研数据及分析 (10)5.1 中高档养老院的市场需求分析 (10)5.1.1 传统的养老方式受到社会发展的限制 (10)5.1.2 老年人养老观念的改变 (12)5.1.3 老年人消费能力调查 (13)5.2 中高档养老机构的市场前景 (16)6 投资环境分析 (19)6.1 政策环境 (19)6.2 融资环境 (20)6.3 投资风险 (21)6.3.1 政策风险 (21)6.3.2 融资风险 (21)6.3.3 养老机构自身硬件、软件设施问题 (22)7 案例分析 (22)7.1 上海“亲和源”老年公寓的经营模式与产业扶持战略 (22)7.2 南京瑞海博银龙老年康复护理中心——依附医院强化核心竞争力 (26)7.3 案例总结——城市社会养老机构经营模式探讨 (27)第三部分结论与建议8 中高档养老院市场前景广阔 (30)9 投资风险应对措施 (30)附录1. 调查问卷样卷 (32)2. 图表汇编 (33)3. 参考资料及数据来源 (36)第一部分概述1 调查目的、对象、方法1.1 调查目的我国已于1999年正式进入老龄化社会，并且从2001年到2020年的20年间，我国进入快速老年化阶段，年均增加596万老年人口，年均增长速度达到3.28%。

据估计，到2020年我国老年人口将达到2.48亿。

案例6：我国养老地产——以上海亲和源老年公寓为例案例6 我国养老地产——以上海亲和源老年公寓为例一、养老产业的定义和目标养老产业，也称“银色产业”，是以产品消费对象的指向性类群作为界定的依据和标准，从第一、二、三产业派生出来的新兴的综合性的特殊行业，是专门为老年人生产和提供产品和服务，满足老年人衣食住行各方面需求的各行业的集成或集合。

国内有不少学术文章称养老产业为老龄产业。

养老产业发展的最终目标是“五个老有”:即老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐。

养老产业实际上就是因为老年人的“五个老有”需求满足而必然产生的市场供给体系。

养老产业具有产业链长、涉及领域广等特点，并对上下游产业具有明显的带动效应。

老龄人口的增多将拉动老龄人群的服务需求增长，比如对医疗卫生、休闲保健、托管托养、家政服务、文化娱乐、信息咨询等服务需求。

当前我国老年消费市场开发仍处于初级阶段，养老服务产品的供给不足、比重偏低、质量不高，这些都不能满足老年人日益增长的服务需求。

从国内市场来看，养老产业尚处于“沉睡”阶段，很多商机有待开发。

二、上海亲和源老年公寓发展简况上海亲和源老年社区坐落在上海浦东康桥小镇，一期工程占地8133 公顷，近10 万平方米建筑。

社区全部采用无障碍化设计，内设老年公寓、健康会所、老年护理院、公共服务大楼、配餐中心、景观花园等设施。

其中，老年公寓由12 幢多层电梯住宅组成，楼与楼之间有连廊相接，即使在遇到雨雪天气，会员们仍然可以在小区内自由活动，不会受到风雨的侵扰。

从社区周围的人文自然环境来看，周边毗邻的主要是康桥第二幼儿园、康桥学校等单位，充满了生命和活力;紧邻社区的是城市外环绿化带，浓浓的绿色尽收眼底。

三、公寓规划设计分析亲和源老年公寓设有838 套居室，房屋建筑结构、朝向等各方面都比较合理，可为1600 名左右的会员提供居住服务。

居室面积从45 到90 平方米不等，会员们可根据自己的承受能力和实际需要选择大小不等的公寓入住。

养老市场报告一、目前市场相关项目概况（一）上海亲和源老年公寓项目简介亲和源坐落上海浦东新区康桥镇上，整个社区全部采用无障碍化设计，以老年公寓、健康会所、老年护理院、公共服务大楼、配餐中心、景观花园等完备的设施，加上周到的生活、健康、快乐"管家式"的服务，区别于传统意义上的养老院，成为一个不脱离社会，既相对独立又不乏开放的老年生活社区。

亲和源老年公寓有12幢多层电梯住宅楼组成，共设838套居室，可供1600位左右的老人居住。

室内全装全配，橱柜床椅、家用电器一应俱全，有线电视、宽带网络、电话全部开通，冷暖水二十四小时供应，老人拎包即可入住。

连床上四件套，都被配置在内。

亲和源会员卡卡费、年费年费价目表（以上海亲和源老年公寓为例）会员卡分为A、B卡两种，不同的卡有不同的服务费用。

项目配套有聊天室、休闲活动室、讲学堂、卡拉OK室、餐厅、健身房、操场、会员活动中心、手工书画室、门球场、乒乓球室、音乐室等众多功能室。

在这些功能室里面，亲和源举行了多种多样的老年活动，如：桥牌小组、环保小组、英语沙龙、钢琴学习班、影视欣赏小组、数字游戏小组、戏剧欣赏小组、卡拉OK小组、象棋活动、医疗保健等等。

在这众多活动中，有部分是会员专享的服务，比如聊天室、健身房等。

在日常的活动中，亲和源从周一到周五在各个活动室安排了日常性的活动，如：各种保健操、夕阳之声、交谊舞、唱歌欣赏、手工活动等等。

这些活动不仅有利于老人的身体健康，还有利于满足老人的精神需求。

设立上海亲和源医院上海亲和源医院，成立于2008年，拥有99个床位，旨在为上海亲和源会员制社区的会员及周边企业与居民提供基本的医疗服务。

医院以“内科”为主，逐步形成“老年医学”、“康复医学”与“传统医学”的特色，并探索提供生命关怀的医疗服务。

医院与上海中医药大学附属曙光医院（三级甲等医院）联盟，建立医疗绿色通道，实现医疗资源的共享。

曙光医院为上海亲和源医院导入现代化、标准化的医疗管理体系，建立公寓家庭病床，提供老年医疗、老年护理、健康保健、生命关怀、专家门诊等医疗服务。

养老地产项目分享之上海亲和源全国老龄办指出，今后20年我国将年均增加1000万老年人口，到本世纪中叶将迎来老龄化高峰，老年人口预计达4.87亿，占总人口的比重上升至35％。

但是于中国老龄化程度不断加剧相对应的是养老配套服务设施的严重不足。

加之由于计划生育的长期实行，年轻一代对于家庭式养老的压力增大，使得社会性养老接受程度明显提升。

在这样的社会形势下，养老地产逐渐成为了了房地产开发企业追逐的对象。

亲和源老年社区是我国较早开发且运营也较为成功的养老地产项目。

它由上海新建桥企业集团有限公司下属的亲和源股份有限公司于2004年由投资兴建。

经过近十年的发展，亲和源的养老模式已经被越来越多人所接受，配套服务和社区环境也得到了广泛的认可。

目前上海清和园老年社区已被评为上海一级生态社区，国家3A级旅游景点。

亲和源简介亲和源老年公寓占地8.33万平方米，建筑面积10万平米，入住时间为2010年4月。

项目由12幢多层电梯住宅楼组成，共设838套居室，可供1600位左右的老人居住。

亲和源配套有：建筑面积约1450平方米的老年商业街，有理发店、小超市、小饭店等，现已开业。

还包括配餐中心，每天定时供应三餐，要收取一定的费用。

另外，健康会所、生活广场、室内游泳池、水疗、美容美发厅、洗浴中心、超市、菜市场、咖啡吧、网吧、影视厅、老年大学等，一应俱全。

社区内有以老年专科为特色的颐养院，与曙光医院（三级甲等）对接，小病小痛可前往医治。

若是有大病，社区有班车专人送往市区曙光医院治疗。

融资模式:自筹与合作模式相衔接亲和源的开发建设完全是由一家民营企业，即上海新建桥企业集团有限公司下属的亲和源股份有限公司独立投资完成。

在开发建设阶段，上海亲和源先期整体投资规模达6个亿，此项目的投资由公司在全国范围内的包括黄山、海南等多个项目支撑；在项目开发建成投入运营之后，由于先期运营成效不理想，上海亲和源曾将公寓所有权抵押融资，一旦企业破产、资产拍卖，银行是第一债权人；当项目运营迈入正轨后，2010年，亲和源迎来了挚信资本的1亿元的风险投资。

Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告上海亲和源老年俱乐部有限公司免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:上海亲和源老年俱乐部有限公司1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分上海亲和源老年俱乐部有限公司综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。

该企业的综合评价得分需要您得到该公司授权后，我们将协助您分析给出。

1.2 企业画像类别内容行业教育-其他未列明服务业资质按征收率征收增值税小规模纳税人产品服务得从事职业中介、医疗、餐饮、住宿等前置性1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.4行政处罚-工商局4.5税务评级4.6税务处罚4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.11产品抽查-工商局4.12欠税公告4.13环保处罚4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。

亲和源策划方案篇一：老年公寓营销策划营销策划（课程设计）报告项目1：长沙亲和源老年公寓项目策划项目2：端午节品牌粽子促销方案院系：管理学院专业：市场营销班级：1201班学号： 33学生姓名：黄小敏导师姓名：郝树平完成日期： 20XX年6月24日题目一：长沙亲和源老年公寓项目策划目录一、概要提示二、养老服务项目概念及说明三、市场环境分析四、市场细分与定位五、服务策略与服务设计六、价格策略与设计七、市场拓展策略与设计八、投入与产出分析九、风险控制与管理十、小结一、概要提示人类已步入了老龄社会，老年人的养老问题是一个社会问题，目前已经引起了世界上许多国家的重视。

随着社会经济的发展，人们的生活水平在不断提高，人的寿命也相对延长，人类社会正逐渐向老龄化方向发展。

就全国而言，上海、北京、天津、广州等一些发达城市老年公寓开发较早，很多城市尚处于启动阶段，而在我省商业性的老年公寓开发目前还没有一家。

不少有识之士认为，若政府出台一些相应的优惠政策，鼓励老年住宅市场的开发，一定会吸引许多房地产开发商的投资。

本公司对亲和源老年公寓的整体规划设计，是为老年人老有所养、老有所学、老有所医、老有所乐、老有所为提供的一个崭新的人文环境，让老年人晚年生活的更幸福、更美满。

为适应新世纪老年人生活和学习的需求，本公司采用了国际先进的公寓配套设施和机构，兴建一座现代化的国际老年公寓。

这是湖南省首家社会公益事业规模较大的一个老年公寓项目。

老年公寓占地面积500亩、绿化面积50%、建筑面积20多万平方米。

老年公寓设计采用国际最先进的轻龙骨建筑结构、引进目前最先进的医疗设备及各项附属设备拟建设成为老年福利基地。

目前，长沙市已成为超常的老龄化城市。

近几年来，各级政府及社会各界人士为我市的老龄产业做了大量卓有成效的工作。

但由于老龄人口增长过快，解决老年人老有所为、老有所养、老有所医、老有所乐，已经成为亟待解决的社会问题。

目前，长沙市已有的老年公寓（含托老所、敬老院）20多家，但从管理模式上看，大多数老年公寓只是托老所的性质，给老年人的生活空间很小，生活面也很窄，不能满足当代老年人的生活需求。