企业资产评估及基本方法概述.pptx
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第二章 资产评估的基本方法 PPT
（1）交易时间因素分析与量化：
参照物A：106/100＝1.06， 参照物B：103/100＝1.03
（2）功能因素的分析与量化：
参照物A：60000/50000＝1.2， 参照物B：60000/70000＝0.857
（3）成新率因素差异量化：
参照物A：70%/60%＝1.1666667＝1.17， 参照物B：70%/70%＝1
100/106 100/100
评估值= （11207.55+11940.76+10849.06/3=11332.46元/m2
第一节 市场法
（1）市场售价类比法---- 一个以上可比 因素不一致
资产评估价值＝参照物售价+功能差异值+ 时间差异值+…+交易情况差异值
＝参照物售价×功能差异修正系数×…× 时间差异修正系数
成新率
资产评估价值=参照物成交价格×（评估对 象成新率/参照物成新率）
第一节 市场法
二、市场法的基本前提
第一节 市场法
三、市场法的基本程序及有关指标 （一）通过市场法进行评估大体要经历以下程序
第一节 市场法
第一节 市场法
⑤分析评定结果
第一节 市场法
差异因素：
（1）时间因素：交易时间和评估基准日的差异 （2）区域因素：地区或地段条件对资产价格的影响 （3）功能因素：功能过剩或不足对价格的影响 （4）交易情况：市场条件和交易条件 （5）个别因素：资产的实体特征和质量
第一节 市场法
2008年商业用房所在地区的商业房地产价格 平均每月上涨率为2%
被评估商业用房所在区域的综合评分为100， A、B、C三个参照物区域因素综合评分分别为106、 105、106。
资产评估的基本方法(ppt 117页)
±基本特征差额2 ± … ±基本特征差额n 优点：直观简洁、便于操作； 缺点：要求的可比性较高。
12
参照物与评估对象的差异仅体现在某一基本特征上时：
1.现行市价法 当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象
基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可 以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现 行市场价格作为评估对象的评估价值。
对象的某一或若干基本特征与参照物的同一及若干基本 特征直接进行比较，得到两者的基本特征修正系数或基 本特征差额，在参照物交易价格的基础上进行修正从而 得到评估对象价值的一类方法。 评估对象价值＝参照物成交价格×修正系数1 ×
修正系数2 × … ×修正系数n 或 评估对象价值＝参照物成交价格±基本特征差额1
第二章 资产评估的基本方法
学习目的 掌握市场法、收益法、成本法； 掌握三种基本方法的适用范围。
本章重点
对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解， 特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含 义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。
2
主要内容 第一节 市场法 第二节 收益法 第三节 成本法 第四节 评估方法的选择
6 30年
评估对象 略
一般市区 住宅 空地
2007.10.3
600M2 长方形
平坦 普通 很好 很好 8m
6 30年
③进行交易情况修正。经分析，交易实例A、D为正 常买卖，无需进行交易情况修正；交易实例B较正 常买卖价格偏低2%；交易实例C较正常买卖价格偏 低3%。则各交易实例的交易情况修正率为：
类似 住宅 空地 2007.3.3 820元/M2 380M2 长方形 平坦 普通 完备 较好 6m
5 30年
交易实例C 略
类似 住宅 空地 2006.10.4 855元/M2 320M2 长方形 平坦 普通 较好 较好 8m
12
参照物与评估对象的差异仅体现在某一基本特征上时：
1.现行市价法 当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象
基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可 以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现 行市场价格作为评估对象的评估价值。
对象的某一或若干基本特征与参照物的同一及若干基本 特征直接进行比较，得到两者的基本特征修正系数或基 本特征差额，在参照物交易价格的基础上进行修正从而 得到评估对象价值的一类方法。 评估对象价值＝参照物成交价格×修正系数1 ×
修正系数2 × … ×修正系数n 或 评估对象价值＝参照物成交价格±基本特征差额1
第二章 资产评估的基本方法
学习目的 掌握市场法、收益法、成本法； 掌握三种基本方法的适用范围。
本章重点
对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解， 特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含 义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。
2
主要内容 第一节 市场法 第二节 收益法 第三节 成本法 第四节 评估方法的选择
6 30年
评估对象 略
一般市区 住宅 空地
2007.10.3
600M2 长方形
平坦 普通 很好 很好 8m
6 30年
③进行交易情况修正。经分析，交易实例A、D为正 常买卖，无需进行交易情况修正；交易实例B较正 常买卖价格偏低2%；交易实例C较正常买卖价格偏 低3%。则各交易实例的交易情况修正率为：
类似 住宅 空地 2007.3.3 820元/M2 380M2 长方形 平坦 普通 完备 较好 6m
5 30年
交易实例C 略
类似 住宅 空地 2006.10.4 855元/M2 320M2 长方形 平坦 普通 较好 较好 8m
资产评估基本理论PPT课件
金融资产价值评估
要点一
总结词
对金融资产的价值进行评估，如股票、债券等。
要点二
详细描述
金融资产价值评估是对金融产品的市场价值进行判断，如 股票、债券、基金等。评估结果可以为投资者提供决策依 据，也可以用于金融产品的买卖、风险管理等方面。
THANKS FOR WATCHING
感谢您的观看
现场调查与收集资料
实地考察
对评估对象进行实地考察，了解 资产状况和使用情况。
收集资料
收集相关法律法规、财务报告、 资产权属证明等资料。
确定评估价值类型和方法
选择适当的评估方法
根据评估对象特性和市场条件，选择 适合的评估方法，如市场法、收益法 、成本法等。
确定价值类型
根据评估目的和资产特性，确定相应 的价值类型，如市场价值、投资价值 、抵估业务基本事项
确定评估目的
明确资产评估的业务背景 和目的，例如企业并购、 抵押贷款、资产转让等。
确定评估对象
明确评估的具体资产范围， 包括固定资产、流动资产、 无形资产等。
确定价值类型
根据评估目的和资产特性， 选择适当的价值类型，如 市场价值、投资价值、清 算价值等。
签订业务约定书
详细描述
资产评估报告是评估机构根据相关法律法规、 评估准则和规范，对特定资产进行价值评估 后出具的书面报告。其主要作用是为委托方、 投资者和其他相关方提供资产价值的参考和 决策依据，帮助其了解资产的价值状况和投 资风险。
资产评估报告的基本内容
总结词
资产评估报告应包含评估对象的描述、评估方法的选用、价值类 型和定义、评估依据和过程、结论和附加说明等内容。
资产评估的要素
评估客体
被评估的资产，包括有形资产 和无形资产。
第2章 资产评估的基本方法 《资产评估》PPT课件
资产评估价值=参照物成交价格×物价变动指数 此方法适用于评估对象与参照物之间仅有时间因素存在 差异的情况。当然，此方法稍做调整可作为市场售价类比法 中估测时间差异系数或时间差异值的方法。
【例2-4】与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价 格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5％，则被评估 资产的价值为：
六、市场法的优缺点
市场法优点： （1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参 数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格； （2）评估结果易于被评估当事各方理解和接受。
市场法的缺点： （1）前提严格，需要有公开活跃的市场，有时会因为 缺少可对比数据及缺少判断对比数据而难以应用； （2）适用范围受限制，不适用于专用机器、设备、大 部分的无形资产及受地区、环境等严格限制的一些资产的评 估。
复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或 制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建 与评估对象相同的全新资产所需的费用。
更新重置成本是指采用新型材料，现代建筑或制造标准， 新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象 具有相同功能的全新资产所需的费用。
更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于采用的都 是资产的现时价格，不同点在于在技术、设计、标准方面存 在差异。
资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易 情况差异值
功能差异修正系数主要是用来调整参照物与评估对象之间的功 能差异，可以通过对参照物与评估对象的生产能力等功能指标的对 比来衡量，即：
功能差异修正系数=评估对象生产能力÷参照物生产能力 时间差异修正系数是用来调整参照物交易时间与被评估资产评 估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，用两个时间点的价格 指数的比值来衡量，即： 时间差异修正系数=评估基准日价格指数÷参照物交易日价格 指数 交易差异修正系数主要是对具体交易中的特殊差异进行调整， 其他修正系数包括区域因素差异调整率、成新程度差异调整率等。
【例2-4】与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价 格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5％，则被评估 资产的价值为：
六、市场法的优缺点
市场法优点： （1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参 数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格； （2）评估结果易于被评估当事各方理解和接受。
市场法的缺点： （1）前提严格，需要有公开活跃的市场，有时会因为 缺少可对比数据及缺少判断对比数据而难以应用； （2）适用范围受限制，不适用于专用机器、设备、大 部分的无形资产及受地区、环境等严格限制的一些资产的评 估。
复原重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或 制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建 与评估对象相同的全新资产所需的费用。
更新重置成本是指采用新型材料，现代建筑或制造标准， 新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象 具有相同功能的全新资产所需的费用。
更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于采用的都 是资产的现时价格，不同点在于在技术、设计、标准方面存 在差异。
资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易 情况差异值
功能差异修正系数主要是用来调整参照物与评估对象之间的功 能差异，可以通过对参照物与评估对象的生产能力等功能指标的对 比来衡量，即：
功能差异修正系数=评估对象生产能力÷参照物生产能力 时间差异修正系数是用来调整参照物交易时间与被评估资产评 估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，用两个时间点的价格 指数的比值来衡量，即： 时间差异修正系数=评估基准日价格指数÷参照物交易日价格 指数 交易差异修正系数主要是对具体交易中的特殊差异进行调整， 其他修正系数包括区域因素差异调整率、成新程度差异调整率等。
资产评估方法PPT课件
资产评估方法ppt课件
目录
• 资产评估概述 • 资产评估的基本方法 • 机器设备评估 • 无形资产评估 • 不动产评估 • 资产评估报告与披露
目录
• 资产评估概述 • 资产评估的基本方法 • 机器设备评估 • 无形资产评估 • 不动产评估 • 资产评估报告与披露
01 资产评估概述
01 资产评估概述
成本法
总结词
成本法是通过估算重新购置或重新构建 资产的现行成本来确定资产价值的方法 。
VS
详细描述
成本法基于重建原则，即如果评估师能够 重新购置或重新构建待评估的资产，那么 现行成本就是该资产的价值。评估师通过 估算资产的购置成本、安装成本、维修费 用等，得出重新构建或重新购置该资产的 成本，并从中扣除折旧和损耗，最终确定 资产的价值。
收益法
总结词
收益法是通过预测资产未来产生的收益，并将其折现到当前价值来确定资产价值的方法。
详细描述
收益法基于预期收益原则，即资产的未来收益能力决定了其价值。评估师通过预测资产的未来收益， 并选择适当的折现率将其折现到当前价值，从而确定资产的价值。预测未来收益时，需要考虑资产的 使用寿命、未来市场状况等因素。
评估方法的比较与选择
总结词
不同的评估方法具有各自的适用范围和优缺点，评估 师需要根据具体情况选择最合适的评估方法。
详细描述
市场法适用于具有活跃市场的资产，如房地产、股票 等；收益法适用于具有稳定收益的资产，如企业、专 利等；成本法则适用于无法通过市场交易或未来收益 来评估的资产，如文物、古董等。评估师在选择评估 方法时，需要考虑资产的特性、市场条件、评估目的 等因素。同时，评估师还需要对各种方法的适用性和 局限性有充分了解，以便在实践中灵活运用。
目录
• 资产评估概述 • 资产评估的基本方法 • 机器设备评估 • 无形资产评估 • 不动产评估 • 资产评估报告与披露
目录
• 资产评估概述 • 资产评估的基本方法 • 机器设备评估 • 无形资产评估 • 不动产评估 • 资产评估报告与披露
01 资产评估概述
01 资产评估概述
成本法
总结词
成本法是通过估算重新购置或重新构建 资产的现行成本来确定资产价值的方法 。
VS
详细描述
成本法基于重建原则，即如果评估师能够 重新购置或重新构建待评估的资产，那么 现行成本就是该资产的价值。评估师通过 估算资产的购置成本、安装成本、维修费 用等，得出重新构建或重新购置该资产的 成本，并从中扣除折旧和损耗，最终确定 资产的价值。
收益法
总结词
收益法是通过预测资产未来产生的收益，并将其折现到当前价值来确定资产价值的方法。
详细描述
收益法基于预期收益原则，即资产的未来收益能力决定了其价值。评估师通过预测资产的未来收益， 并选择适当的折现率将其折现到当前价值，从而确定资产的价值。预测未来收益时，需要考虑资产的 使用寿命、未来市场状况等因素。
评估方法的比较与选择
总结词
不同的评估方法具有各自的适用范围和优缺点，评估 师需要根据具体情况选择最合适的评估方法。
详细描述
市场法适用于具有活跃市场的资产，如房地产、股票 等；收益法适用于具有稳定收益的资产，如企业、专 利等；成本法则适用于无法通过市场交易或未来收益 来评估的资产，如文物、古董等。评估师在选择评估 方法时，需要考虑资产的特性、市场条件、评估目的 等因素。同时，评估师还需要对各种方法的适用性和 局限性有充分了解，以便在实践中灵活运用。
资产评估的基本方法(PPT130页).pptx
2．掌握收益法的基本涵义和基本前提；熟悉收益法的实施步 骤；掌握收益法中收益额、折现率和收益期限三个基本参数的内 涵、实质和估测方法；掌握收益法中各种具体方法的运用及其适 用条件和使用要求。
3．掌握成本法的基本涵义、基本前提和运用要领；掌握成本 法中重置成本、实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值的涵义、 相互关系；掌握重置核算法、价格指数法、功能价值法、规模经 济效益指数法等具体估算重置成本的方法的运用；掌握测算实体 性贬值、功能性贬值和经济性贬值的各种具体方法的运用及其结 果属性。
（二）市场法的优缺点
市场法是资产评估中最简单、最有效的方法， 其优点表现在:
（1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估 的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市 场现实价格;
（2）评估结果易于被各方面理解和接受。
市场法的缺点表现在:
（1）需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺 少可对比数据难以应用;
市场因素
1．时间因素。时间因素是指参照物交易时间与被评估资产评 估基准日相差时间所影响的被评估资产价格的差异。不同的 时间条件下，资产价格不同，应特别注意时间因素导致的价 格变化。
2．地域因素。地域因素是指资产所在地区或地段条件对资产 价格的影响差异。地域因素对房地产价格的影响尤为突出。
3.交易条件
资产的实体特征和质量
三、运用市场法评估资产的步骤及其优缺点
（一）运用市场法评估资产的程序
1．明确评估对象; 2．进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的
市场基本信息资料，寻找参照物; 3．分析整理资料并验证其真实性，判断选择参照
物。评估人员对收集到的资料，应认真分析其真实 可信程度、交易条件和背景，并选择三个或三个以 上的可比参照物; 4．把被评估资产与参照物比较; 5．分析调整差异，做出结论。 一般说，市场愈活跃，市场法运用的空间越大，评 估结论准确程度越高。
3．掌握成本法的基本涵义、基本前提和运用要领；掌握成本 法中重置成本、实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值的涵义、 相互关系；掌握重置核算法、价格指数法、功能价值法、规模经 济效益指数法等具体估算重置成本的方法的运用；掌握测算实体 性贬值、功能性贬值和经济性贬值的各种具体方法的运用及其结 果属性。
（二）市场法的优缺点
市场法是资产评估中最简单、最有效的方法， 其优点表现在:
（1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估 的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市 场现实价格;
（2）评估结果易于被各方面理解和接受。
市场法的缺点表现在:
（1）需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺 少可对比数据难以应用;
市场因素
1．时间因素。时间因素是指参照物交易时间与被评估资产评 估基准日相差时间所影响的被评估资产价格的差异。不同的 时间条件下，资产价格不同，应特别注意时间因素导致的价 格变化。
2．地域因素。地域因素是指资产所在地区或地段条件对资产 价格的影响差异。地域因素对房地产价格的影响尤为突出。
3.交易条件
资产的实体特征和质量
三、运用市场法评估资产的步骤及其优缺点
（一）运用市场法评估资产的程序
1．明确评估对象; 2．进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的
市场基本信息资料，寻找参照物; 3．分析整理资料并验证其真实性，判断选择参照
物。评估人员对收集到的资料，应认真分析其真实 可信程度、交易条件和背景，并选择三个或三个以 上的可比参照物; 4．把被评估资产与参照物比较; 5．分析调整差异，做出结论。 一般说，市场愈活跃，市场法运用的空间越大，评 估结论准确程度越高。
资产评估的基本方法PPT21页
重置成本=资产的账面原值×价格指数
4
或=资产的账面原值×（1+价格变动指数）
价格指数可以是定基价格指数和环比价格指数 。例2-10
评论：如果仅存在价格变动因素，且各种资产的价格变动水平相近时，
可以采用价格指数法核算重置成本；当存在技术进步因素时，应 考虑采用重置核算法。
下一页
3 功能价值法 4 被评估资产的重置成本=被评估资产生产能力÷参照物生
rs
2 在纯收益按等比级数递增，收益年期有限的条件下，
P
r
A s
1
(1 1
s)n r
3
在纯收益按等比级数递减，收益年期无限的条件下，
P
A
rs
4 在纯收益按等比级数递减，收益年期有限的条件下，
5 下一页
P
r
A
s
1
(1 1
s r
)n
（五） 已知未来若干年后资产价格的条件下，
P
A r
1
1 (1 r)t
返回
资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交 易 情况差异值
或 资产评估值=参照物售价×功能差异修正系数×…时间差异修
正系数 例2-1
返回
第二节 收益法
一、 收益法的基本涵义 二、 收益法的基本前提 三、 收益法的基本程序和基本参数 四、 收益法中的具体评估方法
下一页
（ 一） 收益额 确定收益额时，应注意两点： 1 收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额
Pt (1 r)t
（六） 应用举例 例2-7 例2-8
返回
第三节 成本法
一、成本法的基本涵义 二、成本法的基本前提 三、成本法中的基本要素 四、成本法中的具体评估方法
二章资产评估的基本方法120页PPT
直接法 类比法
重置成本
成新率
重置核算法
物价指数法 功能重置成本法 统计分析法
观察法 使用年限法 直接价值法 收益额 折现率 收益期
第一节 市场法
一、基本思路 市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类 似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行 调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评 估思路。
市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的 评估途径之一
参照物的主要差异因素有：
5．个别因素。个别因素主要包括资产的实体特 征和质量。资产的实体特征主要是指资产的外 观、结构、规格型号等。资产的质量主要是指 资产本身的建造或制造的工艺水平。 当评估对象与参照物之间只有个别因素的差异 时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值＝参照物价格×个别因素修正系数
参照物的主要差异因素有：
如果评估对象与参照物之间存在上述各种差异 时，评估值计算公式可用下式表示为： 评估值＝参照物价格×交易时间差异修正系数 ×区域因素修正系数×功能差异修正系数×交 易情况修正系数×个别因素修正系数
六、市场途径的优缺点
优点：
（1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评 估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能 反映市场现实价格； （2）评估结果易于被各方面理解和接受。
第3章 资产评估基本方法
本章基本要求
掌握资产评估三种基本方法的基本原理、内 容和各项参数指标的确定方法，熟悉资产评 估方法选择的基本依据，了解各种评估方法 间的关系。能够运用三种基本方法对常见的 资产进行评估。
本章重点
对资产评估中的市场法、收益法和成本 法的理解，特别是三种基本评估方法中 各项参数指标的基本含义和取得方法是 掌握资产评估方法的关键。
资料收集 2
第二章 资产评估的基本方法PPT课件
被评估资产重置成本 =50000×（160%/95%） =84210元
2020/4/5
（二）物价指数法 P36
• 2.环比物价指数 =（1+a1）×（1+a2）×（1+a3）……（1+an）×100% 式中：an——第n年环比价格指数，n=1、2、3、4、…n
2020/4/5
价格指数法与重置核算法的 比较（补）
观察法 使用年限法（重）
2020/4/5
实体性贬值的估算
（一）观察法 是指由专业知识和经验丰富的工程技术人员对被估
资产的主要实体部分进行技术鉴定来确定其损耗程度， 从而估算实体性贬值的方法。计算公式为：
资产实体性贬值额=重置成本×实体性贬值率
观察法---资产实体性贬值额=重置成本× （1—成新率）
2020/4/5
规模经济效益指数法
由于规模经济效益作用的结果，资产生产能力
和成本之间只成同方向变化，即功能与成本成非线
性正相关。
资产的成本与其生产
能力不成线形关系
x
被评估资产年产量 ×参照物重置成本 参照物年产量
x 是经验数据，称为规模经济效益指数，一般介于0.4~1之间。
2020/4/5
实体性贬值的估算
2020/4/5
（二）物价指数法
这种方法是利用与资产有关的价格变动指数， 将被估资产的历史成本（账面价值）调整为重置成 本的一种方法，计算公式为：
重置成本=被估资产的账面原值×物价变动指数
2020/4/5
物价指数法举例
某被估资产购建于2004年，账面原值为 50000元，当时该类资产的定基价格指数 为95%， 评估时该类资产的定基价格指数 为160%，被评估资产的重置成本为多少？
2020/4/5
（二）物价指数法 P36
• 2.环比物价指数 =（1+a1）×（1+a2）×（1+a3）……（1+an）×100% 式中：an——第n年环比价格指数，n=1、2、3、4、…n
2020/4/5
价格指数法与重置核算法的 比较（补）
观察法 使用年限法（重）
2020/4/5
实体性贬值的估算
（一）观察法 是指由专业知识和经验丰富的工程技术人员对被估
资产的主要实体部分进行技术鉴定来确定其损耗程度， 从而估算实体性贬值的方法。计算公式为：
资产实体性贬值额=重置成本×实体性贬值率
观察法---资产实体性贬值额=重置成本× （1—成新率）
2020/4/5
规模经济效益指数法
由于规模经济效益作用的结果，资产生产能力
和成本之间只成同方向变化，即功能与成本成非线
性正相关。
资产的成本与其生产
能力不成线形关系
x
被评估资产年产量 ×参照物重置成本 参照物年产量
x 是经验数据，称为规模经济效益指数，一般介于0.4~1之间。
2020/4/5
实体性贬值的估算
2020/4/5
（二）物价指数法
这种方法是利用与资产有关的价格变动指数， 将被估资产的历史成本（账面价值）调整为重置成 本的一种方法，计算公式为：
重置成本=被估资产的账面原值×物价变动指数
2020/4/5
物价指数法举例
某被估资产购建于2004年，账面原值为 50000元，当时该类资产的定基价格指数 为95%， 评估时该类资产的定基价格指数 为160%，被评估资产的重置成本为多少？
资产评估的基本方法和程序概述(PPT37页)
资产评估的基本方法和程序
• 第一节 资金时间价值及资金等值计算
• 资金在不同时点的价值是不同的，资金的时间 价值是指不同时间发生的等额资金在价值上的 以清算价格为标准，评估资产价值的方法称为清算价格法。
3、其他国有（集体）资产评估项目实行备案制。
差别。 当资产使用基本正常时，不计算经济性陈旧贬值。
实体性陈旧贬值是由于使用磨损和自然磨损造成的贬值。 实体性陈旧贬值是由于使用磨损和自然磨损造成的贬值。
第三节 收益现值法
• 是指通过估算资产在未来经营中的预期收益， 并按社会基准收益率折算成现值，然后累加求和， 据以确定资产价值的一种评估方法。
• 1、运用的前提：资产必须继续使用，且资产与
收益之间存在稳定比例关系，并可以计算；未来
的收益可以正确预测计量；与预期收益相关的风
险报酬能估算计量。
n
• 2、基本计算公式：评估值P＝∑Fe/(1+i)t
•
t=1
Fe－－未来t收益期的预期收益额，当收益期有限 时， Fe值中包括期末资产剩余净额值。
• 收益期限n （年）、预期收益额Fe是由评估人员分析预 测评估对象的未来经营收益情况确定。
• ［ (1+ i)n－1］/ i称为等额序列终值系数，
• 常用符号（ F / A, i ,n)表示，又称年金复本利系 数。
• （４）等额分付偿债基金公式 • A ＝ F × i / ［ (1+ i)n－1］已知将来值求年金。 • i / ［ (1+ i)n－1］称为偿债基金系数 • 常用符号（ A / F, i ,n)表示，又称基金年存系数。 • 用途举例：已知融资租赁资产价值F，求年需偿
• 将公式（３） F＝A×［ (1+ i)n－1］/ i 带入公式 （２） 等于公式
• 第一节 资金时间价值及资金等值计算
• 资金在不同时点的价值是不同的，资金的时间 价值是指不同时间发生的等额资金在价值上的 以清算价格为标准，评估资产价值的方法称为清算价格法。
3、其他国有（集体）资产评估项目实行备案制。
差别。 当资产使用基本正常时，不计算经济性陈旧贬值。
实体性陈旧贬值是由于使用磨损和自然磨损造成的贬值。 实体性陈旧贬值是由于使用磨损和自然磨损造成的贬值。
第三节 收益现值法
• 是指通过估算资产在未来经营中的预期收益， 并按社会基准收益率折算成现值，然后累加求和， 据以确定资产价值的一种评估方法。
• 1、运用的前提：资产必须继续使用，且资产与
收益之间存在稳定比例关系，并可以计算；未来
的收益可以正确预测计量；与预期收益相关的风
险报酬能估算计量。
n
• 2、基本计算公式：评估值P＝∑Fe/(1+i)t
•
t=1
Fe－－未来t收益期的预期收益额，当收益期有限 时， Fe值中包括期末资产剩余净额值。
• 收益期限n （年）、预期收益额Fe是由评估人员分析预 测评估对象的未来经营收益情况确定。
• ［ (1+ i)n－1］/ i称为等额序列终值系数，
• 常用符号（ F / A, i ,n)表示，又称年金复本利系 数。
• （４）等额分付偿债基金公式 • A ＝ F × i / ［ (1+ i)n－1］已知将来值求年金。 • i / ［ (1+ i)n－1］称为偿债基金系数 • 常用符号（ A / F, i ,n)表示，又称基金年存系数。 • 用途举例：已知融资租赁资产价值F，求年需偿
• 将公式（３） F＝A×［ (1+ i)n－1］/ i 带入公式 （２） 等于公式
资产评估的基本方法 (PPT 138页)
例1：p29
14
例2：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。 据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经 查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中， 购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直 接成本0.4万元，间接成本为0.2万元。根据对 同类型设备的调查，现在购买价格比2年前上 涨20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本 上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。 该设备的重置成本是多少？
20
第二，规模经济效益指数法
规模经济 效益指数
被评估资产 的重置成本
＝
参照资产 重置成本
×
被评资产的生产能力 参照资产的生产能力
x
例p29
21
（3）物价指数法
基本原理：
是在资产历史成本的基础上，通过价格指数， 将其调整为评估基准日时的重置成本。
资产重置成本
＝资产历史成本（账面价值）×物价变动指数
重置成本评估方法
重置核算法 物价指数法 功能系数法 统计分析法
12
（1）重置核算法 是利用成本核算的基本原理，将重新取得资产 所需的费用项目逐项进行计算并累加来估算重置 成本的一种方法。
重置成本＝直接成本＋间接成本
房屋建造成本 构成：
材料成本
人工成本 制造费用 资金成本 合理利润 按现时价格 逐项加总
资产利用率=5×360×5/（5×360×8） =62.5% 实际已使用年限=5×62.5%=3.125（年） 总使用年限=3.125+5=8.125（年） 资产的实体性贬值=（500000-2000） ×3.125/8.125=192307.9
35
练习： 被评估资产为企业中的一台设备，评估人
18
（2）功能系数法
14
例2：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。 据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经 查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中， 购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直 接成本0.4万元，间接成本为0.2万元。根据对 同类型设备的调查，现在购买价格比2年前上 涨20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本 上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。 该设备的重置成本是多少？
20
第二，规模经济效益指数法
规模经济 效益指数
被评估资产 的重置成本
＝
参照资产 重置成本
×
被评资产的生产能力 参照资产的生产能力
x
例p29
21
（3）物价指数法
基本原理：
是在资产历史成本的基础上，通过价格指数， 将其调整为评估基准日时的重置成本。
资产重置成本
＝资产历史成本（账面价值）×物价变动指数
重置成本评估方法
重置核算法 物价指数法 功能系数法 统计分析法
12
（1）重置核算法 是利用成本核算的基本原理，将重新取得资产 所需的费用项目逐项进行计算并累加来估算重置 成本的一种方法。
重置成本＝直接成本＋间接成本
房屋建造成本 构成：
材料成本
人工成本 制造费用 资金成本 合理利润 按现时价格 逐项加总
资产利用率=5×360×5/（5×360×8） =62.5% 实际已使用年限=5×62.5%=3.125（年） 总使用年限=3.125+5=8.125（年） 资产的实体性贬值=（500000-2000） ×3.125/8.125=192307.9
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练习： 被评估资产为企业中的一台设备，评估人
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（2）功能系数法
企业资产评估的基本原理PPT课件
（资产对于企业和资产对于市场是不同的。）
2 ．投资价值。投资价值是指资产对于具有明确投资目
标的特定投资者或某一类投资者所具有的价值。准的特定投资者或某一
类投资者结合起来。
2021/6/5
24
3．持续经营价值。持续经营价值是指在持续经营条件 下公司的价值。持续经营价值假设现有资产将被用于产生 未来现金流并且不会被出卖。投资者考虑持续经营价值， 并将它与生产终止时的资产价值对比。如果持续经营价值 超过生产终止时的生产价值，那么进行经营是有意义的。
资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算，从 而确定其价值的经济活动。
具体来说，资产评估是指专门机构和人员，依据国 家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则， 选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方 法，对资产价值进行评定和估算的过程。
2021/6/5
12
◎资产评估的主体 ◎资产评估的客体 ◎资产评估的特定目的 ◎资产评估的程序 ◎资产评估的价值类型 ◎资产评估的方法
30
资产的实体性贬值
资产的实体性贬值亦称有形损耗，是指资产由 于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损 耗或下降而引起的资产的价值损失。
资产的功能性贬值
资产的功能性贬值，是指由于技术进步引起的 资产功能相对落后而造成的资产价值损失。
资产的经济性贬值
资产的经济性贬值，是指由于外部条件的变化 引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。
配套
《上市公司并购 重组财务顾问业 务管理办法》
自律规则 交易所业务规则
2021/6/5
4
涉及国有资产的相关规定
《企业国有资产评估管理暂行办法》(国资委令第12 号）（2005年） 《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通 知》（国资产权[2006]274号 ） 财政部与国资委的分工
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5、资产评估的假设
继续使用假设： 继续使用价值
– 提供服务或用途，满足所有者经营上期望的收益 – 所有权明确，并保持完好 – 资产所有权明确，并保持完好 – 资产从经济上、法律上是否允许转做他用 – 充分地考虑了资产的使用功能
公开市场假设： 市场价格 清算（清结）假设：清算价格 三种假设是否可以同时存在？ 不同假设下评估出的资产价格是否相同？
清产核资指清查资产和核实资金、摸清家底。
不同之处
资产评估
清产核资
目的 确定资产的现值
Hale Waihona Puke 清查资产的实物和帐目范围 全部有形、无形资产等 主要是固定资产和流动资产
依据 当前的市场价格
历史成本
时间 资产流动时进行
按国家规定期间进行
组织 专门机构
企业自行组织
相同之处
都需对现有资产进行全面清查核实，核实也是评估的基础。
» 背景资料 » 评估服务 »资产内容 – 3、进入评估阶段 国有资产评估：
1、申请立项 – 2、资产清查
» 申报、立项、 委托
» 实物清查 » 经营成果是否真实
– 3、评定估算
» 制定评估方案 » 收集整理资料 » 评定估算 » 提出评估报告
– 4、验证确认
3、资产评估的基本原则
工作原则
– 独立性原则 第三者 公正 – 客观性原则 充分事实为依据 – 科学性原则 目的，标准，方法，准确合理 – 专业性原则 专业技术机构
收益现值法评估资产的程序:
收集验证有关经营、财务状况的信息资 料； 计算和对比分析有关指标及其变化趋势 ； 预测资产未来长期收益，确定折现率或 本金化率； 将预期收益折现或本金化处理，确定被 评估资产价值。
收益现值法评估资产的优缺点
优点： 1能真实和较准确地反映企业本金化的价 格。 2与投资决策相结合，应用此法评估的资 产价格，易为买卖双方所接受。 缺点： 1预期收益额预测难度较大。 2评估中适用范围较小。
国外：
– 综合评估机构 – 专业性评估机构 – 兼营机构
我国：
– 资产评估公司 – 会计师事务所
客体 评估对象－企业资产
有形资产：
– 固定资产 机器设备 房地产 – 流动资产 原材料 存货 现金 银行存款 应收帐款 – 长期资产 债券 股票
无形资产：
– 可确指无形资产
» 知识产权——专利权、 商标权、版权 » 对物产权——土地使用权 » 行为权利—— 租赁权、许可证、专营权
资产评估
一、资产评估概述 二、资产评估基本方法 三、资产评估应用
学习目的：
该课程是一门实务性较强的课程。 在掌握了基本概念和原理以后重点在于 应用。 通过案例分析，学会资产评估的基本方 法。
一、资产评估概述
1、资产评估的定义 2、资产评估的要素 3、资产评估的基本原则
4 资产评估的前提条件
5、资产评估的假设 6、资产评估的特点 7、资产评估与会计计价 8、资产评估与清产核资
执行操作者不同 专门机构工作难度， 本企业的会计人员 复杂程度 经常性大量性的工作 远超过会计计价
对象不同
整体资产、有形资产 无形资产 可确指和不可确指
有形资产 外购无形资产
8、资产评估与清产核资
资产评估是通过清查资产对资产的现值进行评定和估 算。即当产权变动、资产流动等资产特定行为下的估 价过程。
二、资产评估的基本方法
1、收益现值法 2、现行市价法 3、重置成本法
收益现值标准：
定义——采用适当的折现率 将资产未来 的纯收益净现值作为资产评估价值的方 法
适用条件：资产投入使用
投资者投资的直接目的——获得 预期收益
收益现值法
整体资产，无形资产（专利权） 能预测 出“预期收益” 资产的现值等同于本金，资产的未来收 益率等同于利率，资产的剩余寿命等同 于贷款期限。 假设有一货币存入银行，会源源不断地 带来一种稳定的纯收益流量。 纯收益=某一货币×利率 某一货币= 资产价格
例5：某企业从日本松下电器公司引进一条彩 电玻壳生产，经测算，该生产线可使用20年， 在使用期间，若开工率为100%时，每年可给公 司带来3000万元的净收益，行业平均投资收益 率为15%，请评估这条生产线的全部固定资产 的价值。
一、资产评估概述
1、定义
通过对资产某一时点价值的估算， 从而确定其价值（价格）的经济活动。
由专门机构和人员，依据国家规定 和有关资料，根据特定目的遵循适用原 则和标准，按照法定的程序，适用科学 的方法对资产进行评定和估价的过程。
2、资产评估的要素：
主体 客体 特定目的 程序 标准 方法
主体 谁来评估
方法 如何评
收益现值法 重置成本法 现行市价法 清算价格法 历史成本法
方法选择的原则
1、不同标准对应不同方法； 2、方法要与评估对象相适应；
–固定资产的损耗对流动资产而言并不重要
3、方法选择受数据和信息资料的制约； 4、为提高准确性，选用多种方法相配合， 互相验证，弥补某一方法的局限性。
程序
资产评估机构： – 1、确定评估对象 – 2、编制评估计划
6、资产评估的特点
现实性 市场性 预测性 公正性 咨询性
7、资产评估与会计计价
资产评估
会计计价
前提不同 会计主体的企业资产经营中断 会计主体持续经营
现时价值
历史成本 实际成本
目的不同 资产交易、投资时公平的价值 为投资人，债权人经
尺度，就资产论权益
营者提供会计信息，
就资产论资产，
货币量实际价值量
– 不可确指无形资产——商誉
特定目的
资产保全 纳税 财产转移税 产权变动 ① 合资、合作经营
② 企业分设、合并、兼并 ③ 企业出售 ④ 股份经营 ⑤ 企业清算 单项资产交易 融资业务 抵押贷款 担保
标准 评估的依据是什么
重置成本标准——重量成本是指现时条件下，按功能 重置资产并使资产处于在用状态所耗费的成本。 现行市价标准——现行市价是指资产在公平市场上的 售卖价格。 收益现值标准——收益现值是根据资产未来预期获利 能力的大小，按照“将本求利”的逆向思维——“以 利求本”以适当的折现率或现本化率将未来收益折成 现值。 清算价格标准——清算价格是指在非正常市场上限制 拍卖的价格。 历史成本标准——评估资产在购建时段支付的货币资 金及等价物。
经济原则
– 贡献原则 某一部分价值取决于它对资产整体作用 – 替代原则 同时有几个相类的产品、顾客是买最便宜的 – 预期原则 资产的价值基于对未来收益的期望值
4、资产评估的前提条件
继续使用假设
–资产能以其提供的服务或用途满足所有者经 营上的期望收益
公开市场假设
–资产在市场上可以公开买卖
清算假设
–资产在公开市场情况下强制出售