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大连东港商务区控制性详细规划设计实践[摘要]一个关于滨海商务区控制性详细规划的设计实践案例。
通过规划项目背景、自身条件、发展规模、规划布局和城市设计等的综合分析，探索东港商务区的建设优势和有待完善的方面，为后续商务区的建设提供参考。
[关键词]商务区；公共空间；精细化设计一．项目概况1.项目背景大连是一个以港而建的城市，2003年，中央实施东北老工业基地振兴战略，正式确立大连建设东北亚重要的国际航运中心战略，进一步完善港口布局，提高大连市港口竞争力。
依据《大连市城市总体规划》（2000-2020）中确定的调整大连东港区的功能，使其成为以滚装客运、旅游、商贸为主的综合性港区的定位。
经过10几年的建设，规划几经调整，目前已经商务区已经完成70%以上的城市建设。
2.项目建设的必要性港口升级的要求。
大连是与港口同步建设和发展起来的口岸城市，拥有中国东北地区自然条件最优良的海港，以港兴市是大连发展的必由之路。
把握国际航运中心建设的有利契机，大连市对港口布局进行重要的调整。
将主要的货港和物流产业园区设于大小窑湾港，而将原大连港的一部分保留为客港和专供市内日常需要的物资输入货港，将原大连港口的另外部分用地转化为城市公共职能。
滨海公共岸线的建设需要。
大连是美丽的北方滨海城市，但由于建市之初城市的大面积滨海地区被用作港口码头，而城市东南部滨海沿线均为山地，居民的可达性较差，使得城市缺少亲海空间。
东港商务区改造规划将属于码头的4公里海岸改造为滨海亲水岸线，在城市中心区打开了与大海之间的阻隔，形成可以直接与公共活动相链接的滨海休闲区。
二．功能定位和规划布局东港商务区定位为集商务金融、创新经济、港航服务、文化旅游、科技研发教育和优质居住功能于一体的城市综合中心。
是大连全域城市化的核心引擎，大连建设东北亚地区国际性中心城市的标志区。
规划用地划分为八个各具特色的功能区。
海港客运区。
海港客运区结合现状用地，完善其国际和内陆航运功能，提供零售、餐饮、娱乐及旅游等设施，同时，为发展国际邮轮经济提供载体和现代化服务支撑。
1总论1.1规划编制背景2003年9月10日，国务院常务会议研究实施东北地区等老工业基地振兴战略，提出了振兴东北的指导思想、原则、任务和政策措施。
在振兴东北老工业基地过程中，大连具有发挥龙头作用的基础和条件。
按照大连建设东北亚重要国际航运中心的规划，开发区大孤山半岛将成为航运中心核心功能区，大孤山、大连湾、大窑湾、小窑湾这“一岛三湾”，将在大连发展中发挥越来越重要的作用。
小窑湾地区作为大连北进的战略核心地区，沿黄海发展轴重要节点，比邻保税港区的城市中心区，区位和交通优势十分明显。
1990年，《大连城市总体规划》中首先提出小窑湾公共中心的概念，1996年，大连市政府批准了调整后的小窑湾公共中心区规划。
2007年，开发区依据城市发展总体规划，确定了发展小窑湾的开发战略，小窑湾的发展建设进入了实施阶段。
随着大连发展“北进”战略的推进和建设东北亚重要国际航运中心目标的确定，小窑湾公共中心区的规划建设对于开发区下一步的发展、乃至大连市的整体发展和布局有着深远意义。
小窑湾城市副中心的构建将通过准确的定位与合理的功能选择，完善大连多中心城市格局，增强城市核心影响力与辐射力，将大连建设成为东北沿海经济带的国际化生产力服务中心。
为了指导大连小窑湾国际商务区的开发建设，2009年开发区政府先后委托上海同济规划设计研究院、大连经济技术开发区规划建筑设计院完成了《大连小窑湾国际商务区概念性规划设计》、《大连小窑湾国际商务区控制性详细规划》，规划范围南环小窑湾，东依太山与金石滩国家旅游度假区，北临双D港与光电子信息园，西靠大窑湾保税港区，规划区总用地15.04km2。
根据2005年大连市人民政府下发的大政[2005]109号《大连市人民政府关于开展规划环境影响评价工作的报告》，以及大连市人民政府办公厅下发的大政办发[2005]139号《大连市人民政府办公厅关于做好规划环境影响评价工作的通知》，建设单位委托大连市环境保护有限公司对大连小窑湾国际商务区控制性详细规划进行环境影响评价工作，通过环评工作的开展，为其进一步处理好土地使用、功能布局、能源结构和环境保护的关系提供技术指导。
居住小区规划设计经典案例目录一、概述 (3)1.1 项目背景与意义 (4)1.2 居住小区规划设计的核心理念 (4)1.3 居住小区规划设计的发展趋势 (6)二、居住小区规划设计要素 (7)2.1 选址与规划 (9)2.2 建筑设计 (10)2.3 道路与交通 (11)2.4 绿地与景观 (12)2.5 环境与生态 (13)2.6 综合服务设施 (14)三、经典案例分析 (15)3.1 北京万科金域蓝湾 (17)3.1.1 项目概述 (18)3.1.2 规划设计理念 (19)3.1.3 建筑设计特点 (20)3.1.4 绿地与景观设计 (22)3.1.5 社区文化与活动 (23)3.1.6 总结与启示 (24)3.2 上海世博滨江公园 (25)3.2.1 项目概述 (26)3.2.2 规划设计理念 (27)3.2.3 建筑设计特点 (29)3.2.4 景观设计特色 (30)3.2.5 绿地与生态保护 (31)3.2.6 总结与启示 (33)3.3 广州保利花园 (34)3.3.1 项目概述 (35)3.3.2 规划设计理念 (36)3.3.3 建筑设计特点 (37)3.3.4 道路与交通系统 (38)3.3.5 绿地与休闲空间 (40)3.3.6 社区管理与服务体系 (41)3.3.7 总结与启示 (43)3.4 深圳万科城 (44)3.4.1 项目概述 (45)3.4.2 规划设计理念 (46)3.4.3 建筑设计特点 (47)3.4.4 社区文化与活动 (49)3.4.5 绿地与景观设计 (50)3.4.6 综合服务设施布局 (51)3.4.7 总结与启示 (52)四、结论与展望 (53)4.1 结论总结 (54)4.2 发展前景与挑战 (55)4.3 对未来居住小区规划的启示与建议 (57)一、概述随着城市化进程的加速和人民生活水平的提高，居住小区规划设计的重要性日益凸显。
一个优秀的居住小区规划设计，不仅要满足居民的居住需求，还要兼顾环境友好、交通便利、设施完善等多方面因素。
（市场分析）小窑湾房地产
市场分析
当前市场剩余量为112.93万平方米，剩余量较为庞大，主要集中在高新园区及甘井子北部区域；现阶段市内四区存量及潜在供应量惊人，高库存量集结，未来竞争压力升级；在房地产市场形势逐渐好转的情况下，预计2013年下半年存量还会进一步释放，品牌开发商项目林立，未来市场竞争将会更加激烈。
中山区东部区域是城市核心CBD区域，近年政府重点打造，远景规划恢宏，目前区域潜在量较大，未来高品质项目云集，市场竞争将较为激烈，同时也反映了投资者的。
小窑湾国际商务区综合管廊PPP项目第二卷PPP项目合同(草案)大连金普新区城市管理综合执法局【】二〇一八年【】目录前言- 70 -第1条定义和解释.......................................................................... - 72 - 第2条项目合作内容及期限 ........................................................... - 72 - 第3条声明和保证.......................................................................... - 72 - 第4条双方的一般权利和义务........................................................ - 72 - 第5条前期工作、融资及融资交割................................................. - 72 - 第6条土地使用权或地下空间使用权 ............................................. - 74 - 第7条经营权转让.......................................................................... - 75 - 第8条项目建设 ............................................................................. - 75 - 第9条项目运营维护 ...................................................................... - 76 - 第10条投资回报机制.................................................................. - 77 - 第11条开票和付款 ..................................................................... - 78 - 第12条PPP合作期限届满时项目设施的移交 .............................. - 78 - 第13条不可抗力......................................................................... - 80 - 第14条法律变更......................................................................... - 81 - 第15条甲方的介入和场地出入权................................................ - 81 - 第16条一般补偿......................................................................... - 82 - 第17条合同的提前终止 .............................................................. - 83 - 第18条违约赔偿......................................................................... - 84 - 第19条转让和担保 ..................................................................... - 85 - 第20条争议的解决 ..................................................................... - 85 - 第21条其他约定......................................................................... - 86 -附件一. 实施机构授权文件 ............................................................ - 87 - 附件二. 项目内容 .......................................................................... - 88 - 附件三. 前期费用 .......................................................................... - 88 - 附件四. 履约保函格式 ................................................................... - 88 - 附件五. 建设进度计划 ................................................................... - 89 - 附件六. 绩效考核方法 ................................................................... - 90 - 附件七.可行性缺口补助限额支付计划初步安排 .............................. - 90 -前言本合同由下列双方于201【】年月日在辽宁省大连金普新区（下称“金普新区/新区”）签署：甲方：大连金普新区城市管理综合执法局（下称“甲方”），系根据中华人民共和国（下称“中国”）法律组建和存续的大连金普新区管理委员会（下称“新区管委会”）下属政府机关，为新区管委会授权的小窑湾国际商务区综合管廊PPP项目（下称“本项目”或“项目”）实施机构，其统一社会信用代码【】。
浅谈滨海商业街景观设计中的侧重点——以大连华润海中国星光海岸滨海商业街景观设计为例摘要：文章通过在大连华润海中国星光海岸滨海商业街项目的景观设计管控过程中，针对街区式商业景观的侧重点，从景观总体规划、交通流线组织、竖向及场地排水、铺装系统、景观小品、绿化种植等方面进行针对性研究。
解决了此项目景观主要侧重点的设计问题，同时也通过此项目和多年街区式商业项目景观设计经验，总结出在实际操作中街区式商业地产景观设计的主要原则。
以期给予同行业设计人员一些帮助。
关键词：街区式商业，景观设计，侧重点，原则引言随着我国城市化进入快速发展的阶段，房地产开发大潮即将步入中后期，政府规划部门对于土地使用规范了更多限制条件，地产开发进入了多元化时代。
除了住宅以外，商业、酒店、办公、工业园、创意园等业态层出不穷；其中，商业地产必然在数量与总体规模上首当其冲。
当然，在我国经济发展水平大幅度提升之时，随之而来的居民消费水平不断提高，对商业购物体验的要求也越来越高，这使得大量商业地产面临着定位不清晰、吸引力不足、针对性不强等问题。
下文仅从街区式商业景观规划设计实操的角度，结合近期设计管理案例——大连华润海中国星光海岸滨海商业街项目，浅谈街区式商业景观设计实际操作过程中需要重点把控的侧重点。
1针对大连华润海中国星光海岸滨海商业街项目景观设计上主要从以下几方面进行重点把控1.1景观总体规划项目基地位于大连经济技术开发区南部滨海带上，紧邻滨海大道，坐拥一线海景，项目周边均为居住用地，有较好的教育及绿地公园配套。
距离市区约25公里。
项目红线范围内用地面积35004平，基地为“L”型，东西总长460米，南北总长250米。
南侧业态以餐饮零售为主为，西侧以服务于家庭等特色零售商业为主，东南角为华润海中国艺术馆，南侧为一线海景资源。
期望打造成滨海社区休闲娱乐新地标，引领社交旅游新风尚。
基于上述目标和建筑规划方案，景观设计通过对各业态的出入口、市政交通进出口；建筑立面、二三层露台、出地面的调压箱、排烟口、红线外相关条件等设备的位置及体量进行综合分析，根据使用功能的不同，满足各业态及使用人群的需求，合理安排不同的使用空间，根据功能的不同以及交通流线组织的便利和通畅性，对各景观空间进行组合，形成下述功能分区总图。
小窑湾国际商务区综合管廊工程设计分析共3篇小窑湾国际商务区综合管廊工程设计分析1小窑湾国际商务区综合管廊工程设计分析随着城市的不断发展和建设，很多城市的道路上都布满了各种电线、电缆、水管、天然气管、通讯线等管道，这些管道在城市发展过程中无疑会给城市的美观和安全带来很大影响。
为了解决这一问题，综合管廊应运而生。
综合管廊是将多个不同类型的地下管线放置在一个结构设施内的管线系统，可以有效地降低地下管线建设难度、减少工程安全隐患、方便后续维护管理等优点，因此在城市建设中应用越来越广泛。
小窑湾国际商务区综合管廊工程即是应用综合管廊技术的一个案例。
小窑湾国际商务区位于福建省福州市鼓楼区，是福州市内一个拥有近百万平方米国际化商务区。
该商务区综合管廊工程计划总长度为9.4公里，涵盖了水、电、燃气、通讯、热力等多个管线。
综合管廊的设计和施工对于该商务区的后续发展有着重要意义。
综合管廊的设计是一个相对复杂的工程，主要涉及到管廊设计、隧道结构设计、管线布置、排水系统设计等多个方面。
首先是管廊设计，要考虑到各个管线在综合管廊内的布置，避免交叉干扰，满足各管线的施工、检修及后续运营等要求。
其次是隧道结构设计，要考虑到综合管廊的地下纵深、隧道的分层结构、支撑体系的稳定性等多个方面因素。
为保证维护施工质量，必须要对地基状况进行严密地勘探和分析，确定最佳的隧道结构和施工方法。
管线布置也是一个考虑到实用性及美观程度的方面，要求将各管线按要求布置，同时保证随时可以进行管线的排查和维护。
在综合管廊的排水系统设计中需要考虑到工程施工时的排水处理及后续节约运用水资源的节能要求。
而且在管廊内的布局安装、通风、照明等方面，也需要根据适当的要求设计。
小窑湾国际商务区综合管廊工程设计要求不仅是为整个商业区域能够更好地服务，而且还要考虑到商业区的舒适度和美观度。
设计师们在进行管道布局时就要根据商业区的要求和自身设计经验进行设计和施工，以达到更高的商业价值。
建材发展导向2018年第13期22小窑湾国际商务区依山衔海，东临金石滩国家旅游度假区，雄踞大连开发区中心地带，交通便利。
文章通过分析大连游艇产业发展现状，小窑湾国际商务区游艇码头自身定位、规划方案等内容，研究建设小窑湾国际商务区游艇码头的可能性。
1 大连游艇产业发展现状近年来，大连游艇业发展迅猛，大连星海湾国际游艇展创办自2007年，经过10年的发展，现已成为中国北方最大的国际游艇展。
2004年，在大连检验处登记检验的游艇数量是8艘，到2014年登记数量达到195艘（占全国游艇约1.22%）。
截止目前，大连市已建和拟建的游艇泊位共406个，规划游艇泊位1765个。
表1 大连市已建及规划游艇泊位情况序号项目性质泊位现状泊位规划备注1星海湾国际游艇俱乐部私人1382702东港区国际游艇码头私人2222223小平岛圣汐湾国际游艇俱乐部私人83004老虎滩游艇码头私人38805旅顺新港游艇码头工程公共700待建6金渤海岸游艇码头工程公共103待建合计4061675从空间布局可以看出，大连湾以南含高新园区和旅顺沿线，均有游艇码头的布点，本项目基地位于金普新区小窑湾国际商务区，毗邻黄海，建成后将成为大连湾以北地区首个游艇码头。
2 典型游艇码头案例2.1 大连星海湾游艇俱乐部星海湾游艇俱乐部成立于2002年5月，地处大连星海湾金融商务区。
俱乐部拥有标准游艇码头——星海湾游艇码头，目前建成138个国际标准游艇泊位。
游艇码头水域面积8.5公顷，平均水深-6米，陆域面积7公顷。
经营范围包括游艇销售、租赁、维修、保养、代管代驾、相关手续办理。
2.2 大连东港国际游艇俱乐部建有222个标准游艇泊位，其中30m 游艇泊位4个，24m 游艇泊位24个，20m 游艇泊位64个，15m 游艇泊位80 个和10m 游艇泊位50个。
港区陆域沿码头东侧和北侧布置，长246.3m，纵深457m，占地2.95万m 2。
港区东侧陆域布置游艇维修站、服务楼和停车场，北侧布置啤酒长廊和休闲广场。
