1项目总论1.1项目背景1.1.1项目基本信息项目名称：xx老年活动中心主要功能：老年活动中心建设地点：xx的交界处项目总投资：项目总投资约2000万元工程建设期：12个月建设单位：xx有限公司1.1.2建设单位概况本项目建设单位为xx有限公司。
xx有限公司xx老年活动中心项目位于xx的交界处。
1.2编制依据与范围1.2.1编制依据1、《中华人民共和国城乡规划法》；2、国家发改委第9号令《产业结构调整指导目录（2011年本，2013年修订）》；3、《xx市城市总体规划(2006-2020)》；4、国家颁布的相关法律、法规、设计规范、规程及标准；5、《老年人社会福利机构基本规范》；6、项目建设单位提供的相关资料。
1.2.2编制原则贯彻执行中共中央、国务院《关于加强老龄工作的决定》，符合国家有关法规、规范及标准。
从荷塘区及仙庾镇周边地区的实际情况出发，在城市总体规划的指导下，采取全面规划、分步实施的原则，使建设项目与城市发展相协调，最大限度地发挥建设项目效益。
采用现代化技术手段，实现自动化控制和管理，提高养老人员的舒适度。
项目设计力求减少施工土石方量和节省费用。
建筑风格力求统一，简洁明快，美观大方，并与周围景观相协调。
按照国家现行规范及标准、规定，结合现场实际进行规划及施工图设计。
积极采用新技术、新工艺、新材料，最大限度的满足功能需求。
在提高土地利用的同时提高项目所区域内的环境标准，创造出具有现代化特色与空间的居住、休闲环境。
1.2.3编制范围本报告的研究范围如下：发展规划、产业政策和行业准入及必要性分析；市场分析与预测及项目开发策略；建设场址和建设条件分析；建设规模和建设方案论证；环境保护、节能节水措施研究；项目组织与管理；施工条件和进度计划；招标方式；投资估算和资金筹措方案；经济、社会和环境效益分析；风险分析；结论与建议。
在对项目的可行性进行综合分析、论证后，得出合理、正确的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下阶段工作的基础。
1.3项目概况1.3.1建设内容及规模本项目用地面积约12亩（约8000平方米），总建筑面积6080平方米，包括奎园会所、水上活动坪台、中西餐厅、水上钓鱼房、健身房、沙滩排球场、游泳池、水果种植区、养生中心、小型多功能客房、水上阳光房、奎园画室、鸟巢小院、种殖养殖园及其他配套建筑。
主要经济技术指标如下：表1-1 经济技术指标1.3.2建设期本项目拟建设期为12个月（2014年12月至2015年11月）。
1.3.3项目建设的背景近年来，我国老人人口占总人口的比例约以每年3%的速度递增，目前我市老龄人口比例也大致如此。
同时，老年人服务供给不足，养老服务保障政策碎片化严重，老年人的养老、休闲、医疗、保健等服务需求随之大增。
随着仙庾镇经济社会的快速发展，城市化、工业化和新农村建设步伐的日益加快，城镇规模迅速扩大，城镇功能日臻完善，聚合人口的效应更加突显。
随着生活水平和医疗服务水平的不断提高，城镇人口的平均寿命逐年延长，仙庾镇老龄人口逐年递增。
随着社会的的进步，人们的养老观念也发生了根本的变化，家庭养老社会化正被越来越多的老年人所接受。
1.3.4项目内容、性质、定位该项目性质为公益、福利项目，该项目定位以离退休人员为主要服务对象。
将养生、休闲、娱乐、观光、旅游、种植、养殖融为一体。
该项目主要利用山体、水库的自然资源，对原有建筑物进行改、扩建，建造以欧式、中式与现代建筑相结合的建筑风格、园林风格的多功能用房，采用新能源、智能化、生态环保建材，中心设有：会议厅、影院、网球场、门球场、棋牌室、乒乓球、台球室、游泳池、洗浴中心、阅览室、书画室、钓鱼台等生活、健身、学习配套设施。
项目定位为高端人群、离退休人员，以及为企事业单位提供休闲、娱乐、健身、度假、文人、笔友学术交流、企、事业单位高级人员培训、学习。
1.4项目总投资及资金来源本项目总投资约2000万元，其中前期工程建设费用674.88万元、建安工程费用1056万元、配套工程费用174.40万元、基本预备费95.26 万元，所需资金由建设单位自筹解决。
1.5研究结论1、本项目的建设将改善仙庾镇及周边三无、孤寡老人养老条件，提高老年人生活质量，解决老年人基本生活、精神方面的需要、提高医疗卫生条件，社会效益显著；符合xx市城市总体规划，对xx市城市功能的发挥有着积极的作用。
2、本项目实施后，将增加仙庾镇养老规模、完善服务功能，充分发挥社会保障作用，更好地履行“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”的服务宗旨。
因此，本项目的建设是必要的。
3、项目建设地点水文、地质条件较好，交通便利，市政配套设施齐全，具备了良好的建设条件。
4、项目为达到节能、环保的目标，节能设计方面严格执行国家及相关方面的标准、规范。
项目积极选用高效节能的设备、材料和工程方案，从根本上实行了国家相关的节能要求。
5、项目的建设和使用中，充分考虑了各种可能产生的环境污染，并采取了比较完善的防护措施，从整体上做到了预防与治理并重，不会对周边环境造成有害影响，能够满足现阶段环境保护的要求，从环境保护角度而言，项目的建设是可行的。
综上所述，项目的建设是可行的。
2发展规划、产业政策和行业准入及必要性分析2.1发展规划《xx市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》以优化城市功能、完善基础设施、营造宜居环境、彰显人文特色为目标，强化城市服务功能，努力建成商贸繁荣、环境优美、特色突出的新型城区，该项目位于xx市荷塘区，项目的建设对于优化xx市服务功能将起到积极作用。
本项目性质为公益、福利项目，该项目定位以离退休人员为主要服务对象，将建成集养生、休闲、娱乐、观光、旅游、种植、养殖于一体的老年活动中心。
项目的建设关系城镇居民的切身利益和荷塘区经济的可持续发展，是城镇建设重要的基础设施。
项目的建设有利于有效解决老龄化问题，有利于计划生育基本国策的贯彻落实；有利于提高老年人生活质量和健康水平，是区委、区政府实事工程之一。
项目在充分考虑现有条件的基础上，结合本区域实际情况，在兼顾经济、社会、环境效果的前提下，完善配套基础设施建设，优化设计，力求使用、经济、美观和谐的有机结合。
该项目的建设符合《xx市城市总体规划(2006-2020)》。
2.2产业政策分析参照《产业结构调整指导目录》（2011版，2013年修订）的鼓励类、限制类、淘汰类的目录要求，对比有关规划的内容，本项目的工程技术方案、产品方案等，满足国家宏观调控、产业结构调整、产业发展方向、建设空间布局、产业技术政策等的有关产业政策。
老年活动中心等养老服务设施的发展起步较晚，基本上是随着我国人口老龄化进程的加剧而应运而生，相关的政策也是随着他们的发展而逐步指定的，如《老年人权益保障法》中规定：“国家鼓励，扶持社会、组织或者个人硬板老年福利院、敬老院、老年公寓、老年医疗康复中心和老年文化体育活动场所等设施。
”并且在用电、用地、税收等方面制定了一些优惠政策。
国家和政府相继出台了一系列支持老年活动中心建设的法律法规，中共中央、国务院《关于加强老龄工作的决定》（中发【2000】13号）以及国家民政部《关于支持社会力量举办社会福利机构的意见》（民发【2005】170号）文件中均明确鼓励和支持社会办福利机构。
国家出台了一些有关老年福利养老机构的相关政策规定，如《老年人建筑设计规定》、《老年人社会福利机构基本规范》等一系列法规和行业标准。
由此可见，本项目的建设是符合相关产业政策的，属鼓励类项目。
建设方案经过多方论证，得到了当地各级政府及相关部门大力支持。
2.3行业准入分析为进一步监会我市养老服务业发展，充分调动社会力量参与养老服务业的积极性，探索建立于我国经济社会发展水平相协调的养老服务体系，努力解决人口老龄化带来的各种问题，2006年2月9日，国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门《关于加快发展养老服务业意见的通知》（国办发【2006】6号）明确了政策措施：发展养老服务业要按照政策引导、政府扶持、社会协办、市场推动的原则，逐步建立和完善以居家养老为基础，社区服务为依托，机构养老补充的服务体系。
要建立公开、平等、规范的养老服务业准入制度，积极支持以公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式兴办养老服务业、鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业。
1、进一步发展老年社会福利事业。
地方各级人民政府要不断加大投入，建立健全老年福利体系，为城乡无劳动能力、无生活来源、无赡养人的老年人和生活困难的老年人提供无偿或低收费服务，保障他们的基本生活。
要采取多种形式，鼓励和支持社会力量多形式，多渠道参与来年社会福利事业，增加老年福利服务设施数量、提高服务质量。
2、大力发展社会与养老服务机构。
地方各级人民政府和有关部门要采取积极措施，大力支持发展各类社会养老服务机构。
引导和支持社会力量兴建适宜老年人集中居住、生活、学习、娱乐、健身的老年活动中心、养老院、敬老院，鼓励下岗、失业等人员创办家庭养老院、托老所，开展老年护理服务，为老年人创造良好的环境和条件。
3、鼓励发展居家老人服务业务。
要通过政策引导、鼓励社会资本投资兴办以老年人为对象的老年生活照顾，家政服务，心理咨询，康复服务，紧急救援等业务，向居住在社区（村镇）家庭的老年人提供养老服务，为他们创造良好的生活环境和条件。
4、支持发展老年护理，临终关怀服务业务。
5、促进老年用品市场开发。
指定鼓励措施，引导企业开发，生产老年人特殊用品，促进老年用品市场发展，满足老年人的多方面需求。
6、加强教育培训，提高养老服务人员素质。
加快培养老年医学、护理学、营养学以及心理学等方面的专业人才，提高社区及农村基层卫生技术人员的专业素质。
有计划地在高等院校和中等职业学校增设养老服务先关的专业和课程，改革教学内容和教学方法。
加强岗位培训，提高养老服务从业人员职业道德、服务意识和业务技术水平。
各级政府及相关部门不断提高养老服务行业的投资力度，并鼓励各类所有之企业参与处理设施的投资和经营，对老年活动中心建设项目采取支持、鼓励、扶植的政策。
本项目关系到城镇居民的切身利益和荷塘区经济的可持续发展，是城镇建设重要的基础设施之一，符合国民经济和社会发展规划，符合产业政策、行业准入要求并具有巨大的社会效益。
2.4项目建设的必要性1、是构建和谐社会的需要党中央、国务院在发出构建和谐社会号召的同时，xx市委、市政府也提出建设“和谐xx”的要求。
如果老龄化问题解决不好，和谐社会的目标就难以实现。
尊老爱幼是我们中华民族的优良传统，通过建设本项目，将为xx市仙庾镇及周边弱势群体提供了一个良好的生活好场所，使弱势群体生活丰富多彩、快乐幸福，使其在这个充满爱和温暖的大家庭里健康安定生活。
