城市土地整理风险分析
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储 备风 险。
地产泡沫膨胀期间 ， 房地产市场普遍被看好 ， 市场的供应 量和需求量增大 ， 房地产价格上涨迅速 ， 房地产开发火热 ， 大
比如天 津海 河下游 开发有 限公 司在 响螺 地 区、大 沽船厂 量银行贷款进入房地产行业。地产泡沫破灭后 ，房地产市场 地区基础设施的建设 中，因规划的调整区域内路网加密 ， 该 严重供过于求 ， 房地产价格迅速下跌 ， 土地的闲置率和空房率 公 司对 已经施 工 完 成 的落 网进 行 加 密 和 已经 施 工 完 成 的迎 提高 ， 银行大量房地产贷款成为呆账、 坏账。
金， 包括各种公共基金、 社会基金 ， 如各种保险基金 、 离退休基
金、 养老基金等 ， 争取这些基金对土地储备进行投资 ， 以作为 资金筹措 了重要来源。 土地储备的操作流程大体是土地的收购一整理—储备一
摘要 ： 国城市化道路正在逐步加快， 我 城市土地整理以及一级土地市场开发也正在各地普遍展 开， 土地整理开发企业 在土地整理过程存在社会风险、 划调整风险、 规 财务资金风险、 效益风险、 地产泡沫风险、 政府干预风险等风险 因素，
只有正 确认 识 这 些风 险 才能在 企业 经营 管理 过程 中做到 主动 管理 、 主动 规避风 险 ， 城 市土地 整理 工作 可持 续发展 。 使
关键词 ： 市土地 整理 ； 险规避 ； 城 风 土地 开发 风险 ； 土地 市场
中图分类号：３ １ Ｆ２
文献标识码： Ａ
文章编号 ：０９ ２７ （０９０ —０ ９０ １０ － ３４２０ ）８０ ４— ２
目前城市土地整理工作包括区域内居民拆迁 ，老企业搬 出让 。一级土地开发的操作运营风险就是在以上过程中出现 迁， 基础设施建设等 。土地的一级开发存在 的社会风险、 规划 的 风险 。 调整风险、 财务资金风险、 效益风险、 地产泡沫风险、 政府干预 开发风险。 我公司受托承担了土地一级开发、 生地” 把“ 变 熟地 ” 的职能。如果将收购的“ 生地” 开发为“ 熟地” 的开发 风险等风险因素 ， 开发企业要做到健康可持续的发展， 就需要 成“ 尽可能的规避上述风险并 制定相应预案 在风 险发生时把损 成本过高， 导致土地收益减少， 就带来了土地的开发风险。 失降到最小。下面是我结合 日常工作中所遇到的情况对公司 积压风险。 它是实施中最大的内部风险。 从土地储备的数 土地开发过程中的风险的一点粗浅分析。
实施土地证券 越来越 大 ， 不可 预见费 用也 相应 增加 ， 主城 区范 围 内实 现 自 我 融法律法规 的健全为土地证券化提供了保障 ， 化具有很好的可行性 ；最后 ，可以积极争取社会上其他的基 平衡 的地块 越来越 少 。可见 ， 地储备 成本 的增 加 ， 大增加 土 大
了 当前 的预 期效 益风 险。
二 、 务资金风 险 财
土地储备属于资金密集型的业务 。在资金筹措上大部分 依赖银行贷款 ，而且银行贷款所 占比例相当高。同时地价随
市场的波动性较大 ， 而且利率也存在较大变动 ， 使一级土地
开发产生较大利率风险。 城市土地储备的启动需要 巨额资金。
三、 效益风 险
土地收购成本的增长。 由于拆迁新法的实施 ， 使土地收购 可预测 的 现金流 ， 可 以将土 地 收益 分 摊于 整个 资产 且 成本加大 ， 具体表现在：１拆迁补偿标准提高 ， （） 导致拆迁成本 稳定 的 、 存活期 ，为储备土地证券化提供了重要 的市场基础且经济金 提高 ；２拆迁 周期 大大延 长 ， 金成本 大 幅增 加 。 （） 资 拆迁 的难度
２ ０ 年第 ８ ０９ 期 （ １９ 总第 期） １
中国高新技术企业
Ｃｈ ￣ ｈ—ｔｅ ｎｅｐ ｌ ｍｅ ｉ ｅ ｈｅ ｔｒ ｒｓ
Ｎ ０ ． ２０ ９ ８． ０
（ ｕｎ ｌｉｅ ＮＯ．１） Ｃ ｒｕ ｔ ｔ ａｖ ｙ １９ ，
城 市 土地 整 理 风 险 分析
陈艳 国
（ 天津海河下游开发有限公司， 天津 ３０ ５ ） ０４ ０
一
量方面分析 ， 土地储备库存的土地储备数量不可太少 ， 也不可 太多 。土地储备太少， 不能满足市场的需要调 整风 险
场 的 目的 。土 地储 备太 多 ， 将带来 土 地和资 金 的双重 积压 ， 造 土地储备是在一定 的土地利用方式与利用强度下进行 成土 地储 备成 本增 加 。 的 ， 地块 的价格 与 出让 方式很 大程 度 上受 城市规 划 、 储备 土地 出让 险 。 风 出让风脸 之—是 土地交易 “ ” 部分地 块不 流拍 ， 使 规划所划定 的用地性质、 容积率等限制， 如果在地块被储备而 能实删 晚 利转让， 结果会导致地价低于成本出售或土地积压。 未出让期间 ， 城市规划 、 土地利用总体规划进行 了修订 ， 导致 五、 地产 泡沫风 险 用地性质 、 容积率变化 ， 或土地政策与城市建设方针变动 ， 甚 至地 方行 政 部 门职能 变 动与行 政 领 导变 动 ， 都可 能 引起 土地
宾大道二期进行改线都增加了基础设施 的投资。塘沽区响螺 湾 中心 商 务商 业 区 内外 省市 地 块 的零 出让 也 让 土 地 整 理成
本难 以收 回 。
六、 结语
应 以科学的发展观指导土地工作 ， 统筹好各方面利益。土 地储备综合体现 了“ 五个统筹” 的要求 ： 土地储备的内容涉及农 村土地与城市土地， 关系到农村居民与城镇居民的长治久安及 利益保障 ；土地储备为区域发展与社会经济发展积累大量资 金， 为城市建设、 城市竞争力提升等做 出突出贡献 ； 日常工作 在 中以“ 五个统筹 ” 的科学发展观为指导 ， 综合考虑各方面要求 ， 积极做到协调发展、 均衡发展、 可持续发展与全面发展。 第一 ， 提高公司 自有资金 比例 ， 以便滚动使用 ， 以保证土 地储备制度的 良性运行； 其次 ， 因为公司的土地开发能够产生
地产泡沫膨胀期间 ， 房地产市场普遍被看好 ， 市场的供应 量和需求量增大 ， 房地产价格上涨迅速 ， 房地产开发火热 ， 大
比如天 津海 河下游 开发有 限公 司在 响螺 地 区、大 沽船厂 量银行贷款进入房地产行业。地产泡沫破灭后 ，房地产市场 地区基础设施的建设 中，因规划的调整区域内路网加密 ， 该 严重供过于求 ， 房地产价格迅速下跌 ， 土地的闲置率和空房率 公 司对 已经施 工 完 成 的落 网进 行 加 密 和 已经 施 工 完 成 的迎 提高 ， 银行大量房地产贷款成为呆账、 坏账。
金， 包括各种公共基金、 社会基金 ， 如各种保险基金 、 离退休基
金、 养老基金等 ， 争取这些基金对土地储备进行投资 ， 以作为 资金筹措 了重要来源。 土地储备的操作流程大体是土地的收购一整理—储备一
摘要 ： 国城市化道路正在逐步加快， 我 城市土地整理以及一级土地市场开发也正在各地普遍展 开， 土地整理开发企业 在土地整理过程存在社会风险、 划调整风险、 规 财务资金风险、 效益风险、 地产泡沫风险、 政府干预风险等风险 因素，
只有正 确认 识 这 些风 险 才能在 企业 经营 管理 过程 中做到 主动 管理 、 主动 规避风 险 ， 城 市土地 整理 工作 可持 续发展 。 使
关键词 ： 市土地 整理 ； 险规避 ； 城 风 土地 开发 风险 ； 土地 市场
中图分类号：３ １ Ｆ２
文献标识码： Ａ
文章编号 ：０９ ２７ （０９０ —０ ９０ １０ － ３４２０ ）８０ ４— ２
目前城市土地整理工作包括区域内居民拆迁 ，老企业搬 出让 。一级土地开发的操作运营风险就是在以上过程中出现 迁， 基础设施建设等 。土地的一级开发存在 的社会风险、 规划 的 风险 。 调整风险、 财务资金风险、 效益风险、 地产泡沫风险、 政府干预 开发风险。 我公司受托承担了土地一级开发、 生地” 把“ 变 熟地 ” 的职能。如果将收购的“ 生地” 开发为“ 熟地” 的开发 风险等风险因素 ， 开发企业要做到健康可持续的发展， 就需要 成“ 尽可能的规避上述风险并 制定相应预案 在风 险发生时把损 成本过高， 导致土地收益减少， 就带来了土地的开发风险。 失降到最小。下面是我结合 日常工作中所遇到的情况对公司 积压风险。 它是实施中最大的内部风险。 从土地储备的数 土地开发过程中的风险的一点粗浅分析。
实施土地证券 越来越 大 ， 不可 预见费 用也 相应 增加 ， 主城 区范 围 内实 现 自 我 融法律法规 的健全为土地证券化提供了保障 ， 化具有很好的可行性 ；最后 ，可以积极争取社会上其他的基 平衡 的地块 越来越 少 。可见 ， 地储备 成本 的增 加 ， 大增加 土 大
了 当前 的预 期效 益风 险。
二 、 务资金风 险 财
土地储备属于资金密集型的业务 。在资金筹措上大部分 依赖银行贷款 ，而且银行贷款所 占比例相当高。同时地价随
市场的波动性较大 ， 而且利率也存在较大变动 ， 使一级土地
开发产生较大利率风险。 城市土地储备的启动需要 巨额资金。
三、 效益风 险
土地收购成本的增长。 由于拆迁新法的实施 ， 使土地收购 可预测 的 现金流 ， 可 以将土 地 收益 分 摊于 整个 资产 且 成本加大 ， 具体表现在：１拆迁补偿标准提高 ， （） 导致拆迁成本 稳定 的 、 存活期 ，为储备土地证券化提供了重要 的市场基础且经济金 提高 ；２拆迁 周期 大大延 长 ， 金成本 大 幅增 加 。 （） 资 拆迁 的难度
２ ０ 年第 ８ ０９ 期 （ １９ 总第 期） １
中国高新技术企业
Ｃｈ ￣ ｈ—ｔｅ ｎｅｐ ｌ ｍｅ ｉ ｅ ｈｅ ｔｒ ｒｓ
Ｎ ０ ． ２０ ９ ８． ０
（ ｕｎ ｌｉｅ ＮＯ．１） Ｃ ｒｕ ｔ ｔ ａｖ ｙ １９ ，
城 市 土地 整 理 风 险 分析
陈艳 国
（ 天津海河下游开发有限公司， 天津 ３０ ５ ） ０４ ０
一
量方面分析 ， 土地储备库存的土地储备数量不可太少 ， 也不可 太多 。土地储备太少， 不能满足市场的需要调 整风 险
场 的 目的 。土 地储 备太 多 ， 将带来 土 地和资 金 的双重 积压 ， 造 土地储备是在一定 的土地利用方式与利用强度下进行 成土 地储 备成 本增 加 。 的 ， 地块 的价格 与 出让 方式很 大程 度 上受 城市规 划 、 储备 土地 出让 险 。 风 出让风脸 之—是 土地交易 “ ” 部分地 块不 流拍 ， 使 规划所划定 的用地性质、 容积率等限制， 如果在地块被储备而 能实删 晚 利转让， 结果会导致地价低于成本出售或土地积压。 未出让期间 ， 城市规划 、 土地利用总体规划进行 了修订 ， 导致 五、 地产 泡沫风 险 用地性质 、 容积率变化 ， 或土地政策与城市建设方针变动 ， 甚 至地 方行 政 部 门职能 变 动与行 政 领 导变 动 ， 都可 能 引起 土地
宾大道二期进行改线都增加了基础设施 的投资。塘沽区响螺 湾 中心 商 务商 业 区 内外 省市 地 块 的零 出让 也 让 土 地 整 理成
本难 以收 回 。
六、 结语
应 以科学的发展观指导土地工作 ， 统筹好各方面利益。土 地储备综合体现 了“ 五个统筹” 的要求 ： 土地储备的内容涉及农 村土地与城市土地， 关系到农村居民与城镇居民的长治久安及 利益保障 ；土地储备为区域发展与社会经济发展积累大量资 金， 为城市建设、 城市竞争力提升等做 出突出贡献 ； 日常工作 在 中以“ 五个统筹 ” 的科学发展观为指导 ， 综合考虑各方面要求 ， 积极做到协调发展、 均衡发展、 可持续发展与全面发展。 第一 ， 提高公司 自有资金 比例 ， 以便滚动使用 ， 以保证土 地储备制度的 良性运行； 其次 ， 因为公司的土地开发能够产生
