对当前楼市新政下我国房价上涨的思考

中国房地产金融・2011・第2期□ 马文杰２０１０年以来，市场经历了一波三折，先是一季度的量价攀高，随后再度遭遇了宏观层面的政策调控导致市场进入冰点，但随后的８、９两月随着需求的集中释放，市场再度复苏，日光盘比比皆是，而房地产企业销售业绩也随之创下历史新高。

根据《２０１０年前三季度中国房地产企业住宅销售排行榜》数据显示，尽管遭遇严峻调控，但典型企业业绩继续创造纪录，万科、恒大、碧桂园等企业续写辉煌。

为此，今年９月２９日中国房地产市场的第二波调控拉开了大幕，政策规定首套房首付款比例调整到３０％及以上，二套房严格执行首付款比例不低于５０％、贷款利率不低于基准利率１．１倍，暂停发放第三套及以上住房贷款。

此次调控是对“新国十条”的深化，显示出政府控制房价的不合理上涨的决心。

１ 今年前三个季度全国房地产市场概述今年１～８月，全国房地产开发投资２８３５５亿元，同比增长３６．７％，其中，商品住宅投资１９８７６亿元，同比增长３３．９％，占房地产开发投资的比重为７０．１％。

８月当月，房地产开发投资４４９０亿元，同比增长３４．１％。

这一阶段，全国商品房销售面积５．２７亿平方米，同比增长６．７％，增幅比１～７月回落３．０个百分点。

其中，商品住宅销售面积增长４．１％，办公楼增长３０．３％，商业营业用房增长　３３．３％。

１～８月，商品房销售额２．６４万亿元，同比增长１２．６％，增幅比１～７月回落４．２个百分点。

其中，商品住宅销售额增长７．５％，办公楼和商业营业用房分别增长５６．５％和４７．７％。

今年８月份，全国７０个大中城市房屋销售价格同比上涨９．３％，涨幅比７月份缩小１．０个百分点；环比与上月持平。

整个中国房地产市场从今年两会以后先是“探底回升”，之后由于４月份国家出台了有史以来最严厉的房地产调控政策，房地产景气指数稳定在１０５左右，到今年８月份，国房景气指数为１０４．１１，比７月份回落０．６０点，比去年同期提高４．０３点。

整体而言，房地产市场还是处于景气空间的。

从土地指数来看，今年２月份出现陡降的趋势，到３月份触底，为８７．０７，之后出现缓慢爬升，但土地开发面积指数一直低于１００，土地市场不容乐观。

尤其是一线城市，“地王”甚至在某些区域扎堆。

“地王”的出现，其实质是市场预期过于乐观的表现。

这种乐观来源于一方面企业拥有大量的闲置资金，需要寻找增值的投资对象，另一方面一些企业为获得超额利润大量囤地，客观造成了土地市场的供不应求。

就商品房销售价格指数来说，一直高于景气线１００，处在房地产景气空间，调控政策并没有显现出人们预期的效果。

４月的新政可能是更多地针对一线城市的高房价起到短期的抑制作用。

对于上海来说，新政一出，似乎制导精准。

４月国十条出台，５月全市销量大挫七成，土地价格下滑将近　２０％，６月开始一些知名企业率先降价幅度在　１０％～２０％之间。

一切似乎都向着政策希望的目标发展，上海的房地产市场或将重归健康之路。

然而到了　８月，新政出台后仅仅四个半月，在一片期待继续跌价、跌幅不够的呼吁声中，上海却出对当前楼市新政下我国房价上涨的思考２４中国房地产金融・焦　点　透　视现了涨价的楼盘。

如徐汇的印象欧洲从５月的２００００元上涨到８月的２５０００元；　又如闸北的上海滩大宁城，从７月的２６０００元上涨到８月的２７５００元。

据中房上海指数办公室最新数据显示，上海房价在前三个月二跌一平的短暂小幅下降后，本月房价涨风又起，量增价涨，“金九”如约而至，中房上海住宅指数环比上涨１．４％。

２ 房价上涨原因何在面对过高的房价，很多人坦言越来越看不懂楼市了，买房似乎成为遥不可及的梦想，人们往往会“谈房色变”。

那么，到底是什么促成了目前的高房价呢？在一个市场经济国家，房地产价格根本上来说取决于供给与需求，其他各种因素如成本因素、经济因素、社会因素、行政因素、理化因素、区域因素等都是通过作用于供求机制来影响房价的。

以下就前四个主要因素来分析它们是如何使房价上涨的。

（１）房地产开发建设成本上升开发成本的不断增加，　是促成房价上涨的原因之一。

　成本上涨最突出的表现是地价持续大幅上涨和各类建筑材料及人工费用的上涨。

首先，据有关统计数据显示，　地价作为商品房开发的重要成本，　通常占整个开发成本的　４０％～６０％。

２０１０年以来，土地拍卖竞争激烈，土地市场风起云涌，地价不断创新高，地王接连而出。

９月１日，合生创展以１６４８８元／平方米楼面价夺下了上海松江单价“地王”广富林２～５号地块。

９月８日，九龙仓以４８．２８亿元夺得黄浦江沿岸Ｅ１８地块，楼面价高达３５４９０元／平方米，创上海住宅单价之新高。

这仅仅是已经破壳而出的地王，事实上，全国一大批地王级项目都在金九银十之际待势而出。

与此同时，新出让土地价格及房价的较大幅度上涨，　带动存量土地上在建项目的房价高走。

新拍土地价格上涨后，　周边楼盘价格随即提高，推动房价不断上扬。

其次，　生产资料价格持续保持上涨，　拆迁成本也在增加，　住宅品质的不断提高，　都在一定程度上加大了商品房的开发成本。

据建设部有关负责人介绍，　在中西部地区和部分中小城市，成本因素是房价上涨的主导因素。

再次，　建设成本和运营费用也增加了，　人工费、贷款利率、　节能标准费用等都有所增加，　这些费用被开发商摊派进房价由购房者承担。

（２）经济发展水平、物价水平以及居民收入在提高近几年我国经济高速增长，　据国家统计局公布的数据，　无论是ＧＤＰ、ＣＰＩ数据还是城市或农村居民人均可支配收入都大幅上升，超出了历史水平，对高房价都起到推波助澜的作用。

人们为了改善其居住条件在经济条件得以改善的基础上必然会购买或更换其住房，即改善性需求导致房产价格走高；同时人们的心理承受能力也相对提高，物价上涨、　工资上涨、　存款利率提高等原因使得人们的消费水平也不断提高，同时认识也在提高，　各地的房价都在上涨，　多方面的信息使得人们能坦然面对房价的提高。

　再加上可以通过银行按揭贷款的方式购房，　只要能拿出首付的钱就能住进新房，　自己的收入又足以支付每月的按揭款，　不会造成太大的心理负担和心理压力。

另外，　老百姓有买涨不买跌的心理，　看到自己当初想买结果没有买的房子涨价了，　心里就后悔。

这是引起房价不断上涨的内在动力。

（３）城市化推进以及房地产投资、投机行为等社会因素的存在随着我国城市化水平的不断提高，城市人口不断增加，而城市人口的膨胀自然也就带动了购房需求的剧增；中国当前的城市化进程势不可挡，优质土地资源有限，房价一路上涨，投资房地产一夜暴富的例子处处可见，“炒房”　现如今已成为了有效投资手段的代名词。

根据美联物业调查显示，在北京三季度购房人群中，购房人主要用来投资保值或自住兼投资的比例达到了６５％。

不仅北京，其他城市也出现了类似现象：其中，东部地区“投资或投机型购房”比重较高，达到４９．５％。

从不同城市看，投资或投机型比重相对较高的地区有宁波、杭州、上海、深圳、南宁、福州、成都、南昌、大连、昆明和南京等城市。

既然是投资，当然买涨不买跌，因而投机的炒作行为就构成了当今房地产价格不断上涨的又一因素。

（４）一些地方政府的行政因素虽然２００５、２００８、２０１０年以来，国家陆续出台了许多调控房价的政策和措施，但各地政府在具体的实施过程中还是存在着诸多的不规范之处。

主要有如下几个方面：　由于近几年来房地产业的蓬勃发展使其２５中国房地产金融・2011・第2期在许多地区成为支柱性产业，因此这些地方政府为了维护其本地区、本部门的利益，为了确保其“政绩”，对国家调控房价的一系列政策和措施进行有选择地执行。

这种有选择地执行政策的行为使国家的调控政策和措施很难真正地落实到位。

还有就是一味通过公开拍卖土地来取得更多的建设资金，由于住宅土地供应偏紧，加上政府对住宅用地拍卖最高价不加限制，使得房地产商竞相争抢住宅用地，造成土地价格飞涨。

此外，地方政府在对有关房地产的各种现行制度的执行中也存在着许多不规范之处。

例如，最近各地陆续被曝光出来的地方政府有关经济适用房项目上的不公平、不规范现象，有的经济适用房被一些政府部门工作人员所获得，有的原先规划用于建设经济适用房的土地被建设成为高档住宅或别墅等等。

不但影响了政策的贯彻实施进而影响了调控的效果，而且还有可能成为一部分投机者哄抬房价谋取暴利的工具。

除此之外，影响房价的因素很多，上面列出的仅是主要的几点。

其中，一、四条主要是导致房地产供给减少，而二、三条主要是导致需求增加的原因，从而导致房价飞速上涨。

另外，导致高房价还有一个不容忽视的原因蜒供给及需求内部结构也不尽合理。

健康的房地产结构应是金字塔型，即底部是广大老百姓消费的经济适用房、廉租房，中间是有较高要求的白领阶层，最顶端才是能消费高档豪华房的一小部分人，我国目前大量高档住房严重积压，住房供给结构与需求结构脱节，房屋闲置与短缺并存，也有些人一味追求大房型，进行不理性的消费，扭曲了住房需求。

３ 促使房价回归理性的政策与建议房价的不断上涨已经不仅仅是经济问题了，更成为一个社会问题，它关系到每个家庭的生活成本，不断影响着整个国家经济的整体发展，影响到整个社会的安定与否。

本文就如何抑制房价过快上涨提出以下几点政策建议：（１）加大土地供应的调控力度，促进保障性住房的建设政府应根据经济发展目标和市场需求，及时调整房地产开发用地供应结构和总量。

抓好闲置土地的清理和利用．严格执行闲置土地的开发期限，打击开发商囤积土地的行为；加大存量土地的消化力度。

住宅用地应该偏重于保障住房。

据国土部公布的２０１０年住宅土地用地计划中，　７０％的土地供应给了保障房。

加大对各地２０１０年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。

（２）重视住房供给的优化每一个城市均应根据市场和居民销售预测，运用市场机制和政府宏观调控，确定好经济适用房、商品房、廉租房的比例，防止空置或供应不足，以实现住房的有效供给。

其中，尤其应鼓励经济适用房、廉租房的建设。

因为无论从眼前看，还是从长远看，住房需求的主体都是普通中低收入居民家庭。

住宅供给也必须以大众化需求为主体。

否则，住宅与房地产的发展就会成为无本之木、无源之水。

（３）通过差别化信贷政策、开征房产税抑制投资和投机需求，优化需求结构房价过快上涨的地区应该严格执行二套房首付款比例不低于５０％、贷款利率不低于基准利率１．１倍的规定和暂停发放第三套及以上住房贷款的规定，坚决地遏制投资、投机性需求。

也可以通过开征房产税提高房地产保有成本抑制这些不良需求。

同时还要培育住房梯度消费，政府应加大宣传力度，强化合理消费观念，引导居民根据自己的收入水平量力而行、逐步过渡。

住房面积要适中，不宜追求过度消费，提倡适度住房消费。