房地产经济学概述

目录

1、房地产的概念 ............................................................................................................................. 1

2、房地产的分类 ............................................................................................................................. 1

3、房地产开发企业的概念 ............................................................................................................. 2

4、房地产开发企业的分类： ......................................................................................................... 2

5、房地产开发企业的经营活动 ..................................................................................................... 2

6、房地产行业的特征 ..................................................................................................................... 3

7、房地产关联行业 ......................................................................................................................... 4

当今房地产价格的经济学解释

摘要：最近几年，房地产价格的飙升以及政府出台的各种调控政策成为了人们街谈巷议的话题之一，房价的微小变动牵动着很多人的神经。对于房价的走势尽管已有很多的方法和角度进行预测，但都过于复杂，本文意在从最基本的供给需求曲线角度给予一解决方案。

关键词：供给需求曲线 房价 限购

经济学作为一门应用性十分强的学科，它在人们寻求对社会经济问题做出合理的解释中产生，并随着经济的逐步发展和变化而不断地发展和完善。在现代，经济学的应用已经深入到人们日常生活中的各个方面，并也对普通人的生活观念产生巨大的影响。而整个社会对房地产价格的关注和讨论就是其中一个非常有力的证明。由于房地产价格关系到很多人的切身利益，人们不由自住的想要从经济学中寻找到答案，期望能够对当今社会高昂的房价做出一个合理的解释并且能够预计未来房价的走势。

本文主要是从经济学最基本的供求原理角度出发，解释当今社会房地产价格形成的原因，以及社会上一些热点问题对未来房价可能造成怎样的影响。

一、 经济学中的供给需求理论

在整个经济学中，价格起了非常重要的作用，而价格又是由供给和需求两个方面决定的。需求在经济学上被定义为在一定的时期内，在一定的价格水平下，消费者愿意而且有能力购买的商品的数量。可以看出，满足需求的条件一般有两个：一是有购买的欲望，二是有购买的能力，所以需求有时又被称为有效需求。只具有购买的欲望而并没有购买能力并不算作需求。

供给是指在一定的时期内，一定的价格水平下，生产者愿意而且有能力提供的商品的数量。行业的短期供给曲线一般是向上倾斜的。但是从长期来看，行业的长期供给曲线产生多种情形，不再是必然向上倾斜的：对于成本不变行业，供给曲线是水平的，表示厂商能够在给定的价格内提供任意量的商品，例如饮料行业；对于成本递增行业，供给曲线是向上倾斜的，表示随着供给量的提升，商品的价格也会升高，例如房地产行业；对于成本递减行业，行业供给曲线向下倾斜，表示随着供给量的提升，商品的价格会逐渐下降，例如需要大规模基础投资的铁矿石开采行业。而生产成本的变化是直接与生产要素的稀缺性以及其他原因相关的。

对近年来中国房地产发展状况的经济学分析

姓名：沈仕卿

学号：22010323

大纲

一 近年来房价上涨过快的问题

1 现象描述

2 专家看法

3 我的分析

二 对限购令利弊的分析

1 现象描述

2 专家看法

3 我的分析

三 参考文献

一 近年来房价上涨过快的问题

1 现象描述

2004年以来,我国房地产市场出现投资增长较快、供需失衡，部分地区出现房价过快上涨等问题。据发改委网站消息，国家发展改革委、国家统计局的调查显示，2007年5月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅比上月高1.0个百分点；环比上涨1.0%，涨幅比上月高0.3个百分点。

2 专家的看法

1> 随着近年来中国经济的飞速发展，居民收入有了进一步的增加，人民生活水平有了进一步的提高，伴随这城市化进程的进一步加快，人们对各类商品房的需求进一步增加，需求量的增加打破了原来的供需均衡，使得房地产市场出现供不应求的局面，新的均衡的出现必然导致了房价的上升。-【1】

2> 房地产本身的需求弹性导致了房价的上涨。房地产的特殊性在于严重的供给约束，在资本、劳动力、土地三要素中土地的供给弹性最小，而房地产的需求弹性教大。因此房产商有着天然提价的倾向，在中国经济的持续增长时期，商品房的均衡价格必然会上涨。-【1】

3> 住房市场是金融市场的一个重要环节，认识到这一地位也是认识现代经济和房地产市场的关键。大多数房地产开发是开发商向银行借贷资金进行开发的，房地产交易是采用银行按揭的方式进行的，因此，房地产市场的健康发展是金融体系健康状况的一个重要方面。因此，房地产价格一旦上去，在这一价格上签订的交易合同就不容更改，交易必须进行下去，资金才能回笼。因此，房地产价格是不能下降的，因为下降必定会使得开发商破产，银行资金链断

裂，银行可能破产，从而损害整个金融市场。-【2】

4> 造成的后果：判断居民购买力的一个重要标准是房价收入比。它是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。目前国际上能够接受的房价与收入比是3∶1到6∶1。根据易居中国研究院院长杨红旭判断，东部一线城市房价收入比普遍在12∶1—13∶1，远超国际标准。对于房价收入比的计算方法，尽管房地产界有人提出过质疑，算出的结果也五花八门。但迄今为止，对我国一线城市房价收入比的种种计算，没有一种结果在6∶1以下。根据北京市统计局、国家统计局北京调查总队公布的数据显示，今年1至4月，北京四环路以内的房价均价每平方米由1至3月的15124元涨到15593元。上述两家单位的另一项调查显示，2008年，北京市城镇居民人均可支配收入为24725元。以这样的收入水平，在北京四环以内买房，基本属于空想。不可否认，部分低收入人群会拉低平均数，而且主要依靠保障性住房解决居住问题。那么，白领购买力如何呢？在北京工作的小张为记者算了笔账。他加上女友的收入平均每月1万元左右，年收入12万元，除去基本生活开支，每年能存下7万元。如果要买一套90平方米四环内小户型，大概要花140万元，存4年才够首付28万，得向银行贷款112万，选择20年还清，总还款额160多万，每月还款近7000元。买房就意味着，如果工资不涨，夫妻俩20年内丧失消费能力，只能为房子活着了。-【3】

点分　％　－—，　１　ｌ　

资销售价格。对乱涨价、乱搭车涨价的生产厂家应给予一定的经济　制裁．甚至勒令停产。当然　由于原料涨价等原因　生产企业不得　不涨价的．国家可适当允许提高农资价格，但一定要控制乱涨价　同　时，在农资价格上涨时．国家可直接给农民一定的　农资”补贴。另　外，国家还可以采取倾斜政策，保证重点企业的正常生产，也可鼓　励兼并、重组掉一批小企业　形成规模效益．降低农资的生产成本．　保证其价格的稳定。　四、研究　开发　推广“三节”技术，降低农业生产成本是建　立促进农民增收长效机制的重要途径　农业生产成本高目前也是制约农民增收的一个重要原因。在农　业生产中　化肥、农药　灌溉这三项主要生产资料的投入占农业生　产总投入的８Ｏ％左右。要获得农业的高产出、高收益．就得有一定　的投入　这是理所当然的。但是　一些盲目的高投入不仅没有得到　高收入，反而造成种粮成本的增加，使增产不增收。如有的农民惟　恐缺墒庄稼长不好，一味多浇水，不仅浪费了水资源．而且增加了　电费、油费；有的农民认为多施肥可提高产量　就大量施用速效化　肥．造成化肥流失多、有效利用率低、肥效差等。这种盲目加大肥　料、农药、灌溉投入的结果，不仅增加了生产成本　有的还导致了　土地污染、地质变薄等问题的出现，影响农业生产的稳定、持续发　展和长远效益。　要克服农民在生产环节上的盲目性　把农业的生产成本降下来，　需要大力研究、开发和推广节肥、节药、节水的　三节”栽培技术　和农艺．尽可能降低农业生产的物耗　减少无效投入．使农民获得　更多的收益。　五、加强农村劳动力培训，提高农民素质是建立促进农民增收　长效机制的基础工程　美国经济学家舒尔茨认为，人力资本是决定农村剩余劳动力能　否转移的决定性因素　人力资本越高，农民从事非农经营的机会就　越多．其从事非农工作的报酬也越高。世界银行的研究显示　劳动　者受教育的时间每增加一年　ＧＤＰ就会增加９％。因而　世界各国都　很重视提高农民素质　一些发达国家将农村劳动力培训作为基本国　策并用立法的形式加以保证　从而大大提高了农民的素质．扩大了　农民就业、增收的路子。　学习外国经验　结合我国实际　我们也应把加强农村劳动力培　训、提高农民素质放在重中之重的位置。提高农民素质，一是要提　高农民的文化素质，在普及农村九年制义务教育的基础上　还需通　过各级农校、电大、函大、夜大等，加强对农民的文化科技教育，　二是要加强对农民的实用技术培训．大力推行绿色证书制度，帮助　农民提高务农的技术水平：三是要注意培养一批各方面的农业企业　家．使之成为促进农民增收的带头人．四是要搞好一批种试基地、科　技示范园区、现代农业实验基地．培养一批农民技术员；五是要建　立健全农村科技市场，组织科技人员送科技下乡．为农民提供科技　培训、科技咨询和进行科技承包活动等　真正为农民办实事、办好　事，促进农民素质的提高。　参考文献：　［１］赵海东：农业补贴方式的创新与“三农”问题的破解．江海学　刊，２００６年２期　［２］宗义湘李先德：中国农业政策对农业支持水平的评估．中国　软科学，２００６年７期　［３］刘志扬：美国新农业经济．青岛出版社，２００５年版。　［４］许峰：试论农民增收障碍与增收策略．专家学者网