盐城市实施《江苏省城市规划管理技术规定》细则

盐城市实施《江苏省城市规划管理技术规定》细则

盐城市实施《江苏省城市规划管理技术规定》

细则(试⾏)

第⼀章总则1.1为保证科学、合理地制定和实施城市规划，实现城市的社会经济发展⽬标，依据《中华⼈民共和国城乡规划法》、《江苏省城乡规划条例》、《江苏省城市规划管理技术规定》（以下简称省《技术规定》）等城乡规划相关的法律、法规、规范和专业技术标准，并结合盐城市实际情况，制定本实施细则(以下简称细则)。1.2本细则是与省《技术规定》相配套的规范性⽂件。在盐城市城市规划区内进⾏城市规划编制和城市规划管理，均须执⾏省《技术规定》和本细则。详细规划编制、城市设计、建筑设计涉及建筑⾼度、建筑间距、建筑退让、设计标⾼和⽇照等建筑管理内容，也应符合本规定。1.3盐城市城市规划区包括亭湖区和盐都区全部⾏政范围。主城区旧区是指东⾄⽂港路，南⾄青年路，西⾄盐马路、⼤庆路、西环路⼀线，北⾄新洋港；新区是指城市规划区范围内旧区以外的其它范围。城市规划区范围内的铁路、公路、河道、管线等适⽤本细则。城市规划区内乡镇可参照执⾏。

第⼆章城市⼟地使⽤管理2.1 城市⽤地分类

2.1.1 城市⽤地，根据其使⽤的主要性质进⾏分类，按照《城市⽤地分类与规划建设⽤地标准》（GBJ137-90）执⾏。

2.1.2 与城市⽤地相连的各级风景区、各类旅游度假区，其向公共开放，并有⼀定游憩设施的⽤地（包括⽤地范围内⽔域），可以计⼊公共绿地，其余概不作为城市建设⽤地。2.2 建设⽤地的适建性规定

2.2.1 各类建设⽤地的划分和使⽤性质应遵循⼟地使⽤相容性的原则，符合经批准的详细规划的规定。

2.2.2 尚⽆经批准的详细规划的建设⽤地，应由城市规划⾏政主管部门根据分区规划或总体规划的规定进⾏建设适建性划分。

2.2.3 城市建设⽤地的适建规定见表2.2.3。

2.2.4 表2.2.3中未列⼊的建设项⽬，由城市规划⾏政主管部门根据建设项⽬对周围环境的影响和基础设施等条件，确定其适建性。2.2.5 需改变经批准的规划⽤地性质或超出表2.2.3规定的适建范围的，应对规划进⾏调整，并按规定程序和审批权限批准后⽅可实施。2.2.6 城市新建居住区应按国家和省城市规划⾏政主管部门规定，同步安排教育、医疗卫⽣、⽂化体育、商业服务、⾦融邮电、社区服务、市政公⽤和⾏政管理及其他⼋类公共服务设施⽤地，为居民提供必要的公共活动空间。2.2.6.1公共服务设施在布置上应相对集中，可按嵌⼊街坊式布局，宜布置于居住⼩区主⼊⼝处，以⽅便居民⽣活，并与⼀期住宅⼯程同步建设和同步投⼊使⽤。2.2.6.2公共服务设施的配套⽔平，应符合《城市居住区规划设计规范》（2002版）（GB50180-93）的规定。在实施过程中应根据规划布局和规划⽤地四周的设施条件，对配建项⽬进⾏合理的归并、调整，但不应少于与其居住⼈⼝规模相对应的千⼈总指标；对应配建的公共服务设施如由于周边已规划建成，则该项⽬可不配建(如综合性幼⼉园、综合性菜场等)，但建设单位必须向地⽅政府或相关部门交纳相应的费⽤。2.2.6.3居住⽤地中必须布置不少于三个⽤于居民休闲娱乐、⽂化健⾝、⼈员集散的公共活动空间(含公共绿地、硬质铺装)，并在总平⾯图中明确标注公共活动空间的⾯积。其⽤地总⾯积组团级：按不得少于⼈均0.4平⽅⽶核算；⼩区级：按不得少于⼈均0.8平⽅⽶⼩区核算。2.2.6.4为居住区配套的商业设施规模不应⼤于总建筑⾯积的5%。住宅底层原则上不得设置商业⽤房，按规范配套的商业⽤房宜内置独⽴布局。距各级商业中⼼较远的⼩区，不宜⼩于总建筑⾯积的3%。2.2.6.5社区公共管理与服务配套⽤房按《盐城市市区社区公共管理与服务配套⽤房规划建设管理办法》执⾏。

2.3 建筑基地控制指标

2.3.1新出让居住⼩区建筑基地⾯积不宜⼩于50000平⽅⽶。城市旧区范围内建筑基地⾯积6500平⽅⽶以下的⽤地不宜单独出让，应安排公共绿地或者配套公共设施⽤地。2.3.2 建筑基地不⾜上述规定的最⼩⾯积，但有下列情况之⼀，且不妨碍规划实施的，城市规划⾏政主管部门可以核准建设：

2.3.2.1 邻接⼟地已经完成建设或为道路、河道或有其他类似情况，确实⽆法调整、合并的。

2.3.2.2 因城市规划街区划分、市政公⽤设施等的限制，确实⽆法调整、合并的。

2.3.2.3社区配套⽤房、垃圾收集和中转⽤房、变配电房、泵房、公厕等涉及社会公益性的建设项⽬。

2.3.2.4未纳⼊近期改造范围，经具有法定资质的机构鉴定为危险房屋，需进⾏翻建的项⽬。

2.3.3 城市规划区内的成⽚开发地区，必须编制详细规划，经批准后实施。

2.3.4城市各类建筑的建筑密度、容积率不应超过表2.3.4的规定。

表2.3.4 各类建筑密度、容积率上限指标2.3.4.1城市各类建筑的建筑密度、容积率应严格执⾏控制性详细规划。如有变动，应先调整控制性详细规划，经规定程序批准后⽅可变动。2.3.4.2严格容积率、建筑密度等规划经济技术指标的规划管理，⼟地⼀经出让，⽆特殊原因不得擅⾃更改规划设计条件确定的容积率、建筑密度、绿地率等规划经济技术指标。2.3.4.3⼟地出让后，规划设计条件确定的容积率需要调整的，必须符合以下条件之⼀：

1、城市总体（专项）规划调整或修编造成地块发展条件变化的；

2、因城市基础设施、公益性公共设施建设需要导致已出让地块的⼤⼩及相关建设条件发⽣变化的；

3、国家和省的有关政策发⽣变化的。

符合以上条件的，在不影响国家利益和公众合法利益的前提下，城市规划⾏政主管部门可以按规定程序商⼟地⾏政主管部门提出容积率调整指标的意见后报市规委会批准。涉及控制性详细规划调整的，必需按法定程序先调整控制性详细规划。2.3.5 建筑基地原有的容积率已达到或超过规定值的，不得在该基地范围内进⾏扩建、加层。

2.3.6计算含底层车库建筑的容积率指标时，层⾼⼩于2.2⽶的底层车库建筑⾯积不计⼊容积率。由于房屋结构⾼度等因素影响，车库层⾼必须⼤于2.2⽶且⼩于2.45⽶时，车库建筑⾯积也不计⼊容积率。2.3.7 在符合消防、抗震、卫⽣、交通等有关规定和本细则的前提下，在⾃⾝功能需要以外为社会公众提供开放空间的，可按表2.3.6的规定增加建筑⾯积，但增加的建筑⾯积总计不得超过该建筑基地的规定建筑⾯积的百分之⼆⼗（规定建筑⾯积=建筑基地⾯积×该基地允许建筑容积率）。

注：1、科研、⼤中专院校、中⼩学校、体育场馆以及医疗卫⽣、⽂化艺术、幼托等设施的容积率控制指标，应按有关规定执⾏，但不得超过上表中相应住宅建筑的指标。2、综合类建筑按不同性质建筑⾯积⽐例折算。

3、表中指标不包括地下层建筑⾯积；但计算各类建筑相关配套设施指标时，地下层建筑⾯积应计⼊建筑总⾯积。4、⼯业项⽬所需⾏政办公及⽣活服务设施⽤地⾯积不得超过⼯业项⽬总⽤地⾯积的7%。严禁在⼯业项⽬⽤地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中⼼等⾮⽣产性配套设施；

注：开放空间的条件和计算⽅法见附录四。2.3.8建筑物之间因公共交通需要，架设穿越城市道路的⼈⾏通道且符合下列规定的，其建筑⾯积可不计⼊建筑容积率控制指标范围。2.3.8.1 通道内不设臵商业设施，通道全天候对公众⽆偿开放。

2.3.8.2 通道下的净空⾼度不⼩于5.0⽶，但穿越宽度⼩于16⽶且不通⾏公交车辆的城市⽀路的通道下的净空⾼度可不⼩于4.5⽶。2.3.9 建筑层数的计算

建筑的地下室、半地下室的顶⾯⾼出室外设计地⾯的⾼度⼩于等于1.5m者(含符合植被要求的覆⼟厚度)，建筑底部设置的⾼度不超过2.2m的⾃⾏车库、储藏室、敞开空间，以及建筑屋顶上突出的局部设备⽤房、出屋⾯的楼梯间等，可不计⼊建筑层数内。住宅顶部为2层⼀套的跃层，可按1层计，其他部位的跃层以及顶部多于2层⼀套的跃层，应计⼊层数。

第三章建筑管理3.1建筑间距

3.1.1建筑间距应符合⽇照、消防、抗震、安全的要求，并综合考虑采光、通风、环保、视觉卫⽣、⼯程管线和⽂物保护等⽅⾯的要求，同时执⾏本细则。3.1.2住宅建筑的⽇照⼀般应通过与其正⾯相邻建筑的间距控制予以保证。不能通过正⾯⽇照满⾜其⽇照标准的，对住宅建筑⽇照间距的控制不应影响周边相邻地块特别是未开发地块的合法权益（主要包括建筑⾼度、容积率、建筑物退让）。3.1.3城市规划区范围内正南北向低、多层(含中⾼层)住宅建筑⽇照间距系数低限值为1.39。旧区改建中确实难以达到规定标准的新建住宅⾃⾝的⽇照间距系数酌情降低，但⽇照间距系数低限值不应低于1.36。⾼层建筑与本地块内北侧新建⾼、多、低层住宅之间应进⾏⽇照分析，住宅建筑不应低于⼤寒⽇2⼩时的⽇照标准；与周边有⽇照影响的相邻地块现状住宅建筑之间也应不低于⼤寒⽇2⼩时标准。3.1.3.1住宅建筑的建筑间距按下列公式计算（图⽰见附录⼆）：

L=L1±L2

L=建筑间距

L1=⽇照间距

L2=遮挡建筑遮阳点⾄该建筑背阳⾯外墙的距离

3.1.3.2住宅建筑的⽇照间距按下列公式计算（图⽰见附录⼆）：

L1=i·H

L1=⽇照间距

i=⽇照间距系数

H=建筑的计算⾼度

3.1.3.3住宅建筑⽇照间距可按表3.1.3.3不同⽅位⽇照间距折减系数换算。1、表中⽅位为正南向（0o;）偏东、偏西的⽅位⾓。

2、本表仅适⽤于⽆其他⽇照遮挡的条式住宅建筑。

3.1.4住宅建筑间距⾮平⾏布臵时，当相互夹⾓⼩于等于60o时，其最窄处建筑间距按平⾏布臵的住宅建筑间距控制；当相互夹⾓⼤于60o时，其最窄处建筑间距按垂直布臵的住宅建筑间距控制。⽅位⾓计算以被遮挡住宅建筑⽅位为基准。3.1.5低、多层（含中⾼层）住宅建筑⽇照间距：

3.1.5.1低、多层住宅建筑⽇照间距，条式建筑按3.1.3条计算确定；点式建筑根据具体情况参照3.1.5.2和附录⼀第3条计算确定。3.1.5.2在南北向住宅建筑南侧（或东西向住宅建筑东西侧）垂直（夹⾓>60o）布臵的低、多层住宅建筑，其建筑⽇照间距按表3.1.3标准乘以0.9系数控制，当垂直住宅建筑⼭墙宽度⼤于15⽶或3幢以上（含3幢）垂直住宅建筑平⾏布臵时，按平⾏布臵住宅建筑控制。3.1.5.3被遮挡住宅建筑地⾯层为休闲、健⾝、社区、绿化等⽤于公益活动的底层架空层，或为层⾼不⼤于2.2⽶的⾃⾏车库等附属⽤房时，可扣除其⾼度计算⽇照间距。

沿街被遮挡多层住宅建筑地⾯层为⾮住宅⽤房时，可扣除其⾼度计算⽇照间距。

低、多层住宅建筑地⾯层为除前两款规定以外的⾮住宅⽤房时，视同住宅建筑控制⽇照间距。3.1.6⾼层住宅建筑⽇照间距

3.1.6.1⾼层住宅建筑应与受其影响的周边地区统⼀规划，并应进⾏⽇照计算分析，保证⾼层住宅建筑之间及受其影响的周边地区住宅建筑的有效⽇照时间符合住宅建筑⽇照标准的规定。3.1.6.2被遮挡⾼层住宅建筑含有⾮住宅⽤房的，从其最低住宅层计算⽇照间距。

3.1.7住宅建筑⼭墙⾮平⾏布臵时，以其最窄处控制⼭墙间距。

沿街相邻建筑之间，其两侧⼭墙均⽆门、窗、阳台时，在满⾜消防和施⼯安全等要求的前提下，其⼭墙间距可酌情减少或毗邻建造。3.1.8住宅建筑之间的最⼩间距应符合表3.1.8的规定。

1、“遮挡”是指平⾏或垂直布臵时，该住宅建筑为遮挡建筑，“被遮挡”是指平⾏或垂直布臵时，该住宅建筑为被遮挡建筑。

2、“平⾏布臵”包括南北向和东西向平⾏布臵；“垂直布臵”包括南北向和东西向垂直布臵。