一房二卖的物权法问题

50一人醉驾，两人受罚案例小故事：签订房屋买卖合同后，合肥一位二手房卖家看到房价迅速上涨，于是撕毁合同将房子加价27万卖给第三方。

不过，这个看似“聪明”的举动最终不仅未能给他增加收益，反而让他“赔了夫人又折兵”。

近日，合肥市庐阳法院审结了该起二手房买卖纠纷。

这位违约的卖房人被判令：双倍返还定金4万元，赔偿因合同违约和房价上涨导致买房人经济损失25万元，并承担诉讼费、保全费等7800元。

「 以案说法 」案例小故事：：张某和朋友晚饭时喝了不少酒，饭后又驾车来到蒋某所在的KTV 继续娱乐。

其间，两人开怀畅饮，一直玩到次日凌晨。

这时，张某才觉得自己喝得太多了，蒋某便提出由她开车相送。

张某就将自己的车钥匙交给蒋某，并由蒋某驾驶该车搭载张某等人离开KTV。

刚开出去没多远，就撞上马路中间的护栏，随后被交警查获。

经鉴定，蒋某血液中的酒精浓度为206毫克/100毫升，构成醉驾。

法院审理认为，被告人张某明知被告人蒋某大量饮酒，仍将自己的汽车交给蒋某在道路上驾驶，蒋某和张某的行为均已构成危险驾驶罪。

根据我国《刑法》第25条第1款规定，在明知他人犯罪的情况下，提供工具的行为属于帮助犯，可构成共同犯罪。

苏州市虎丘区法院依法判处蒋某和张某拘役一个月，并各处罚金2000元。

专家提醒：在司法实践中，危险驾驶的共同犯罪可以分为以下几种情况：一是在饮酒过程中，行为人明知驾驶员必须驾车出行，仍极力劝酒或胁迫、刺激其饮酒，且饮酒后不给其找代驾的行为;二是行为人明知驾驶员饮酒，教唆、胁迫或命令驾驶员驾驶机动车辆的行为;三是车辆所有人明知借车人已经醉酒且要求驾驶机动车时，仍将车辆出借给借用人的行为。

专家提醒，不要向醉酒的人员出借车辆，不向驾驶员强行劝酒，不要指派、胁迫醉酒的驾驶员驾驶机动车，否则将会受到法律制裁。

■一房二卖，赔了夫人又折兵专家提醒：在现实生活中，如何避免掉进“一房二卖”的陷阱？1.进行预告登记。

根据我国《物权法》第20条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权协议时，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

一房多卖案件涉及的重点法条及原则一、合同法根据《合同法》第十一条的规定，当事人订立的合同应当遵循自愿、平等、等价有偿和诚实信用的原则。

一房多卖案件中，卖方违反了等价有偿原则，通过多次签订合同来牟取不当利益。

二、物权法根据《物权法》第三十条的规定，不动产的转让自发性原则。

一房多卖案件中涉及的房屋转让应该遵循这一原则，即只有当前房屋所有人同意将其转让给他人，才形成有效的房屋买卖合同。

三、不正当竞争法四、侵权责任法根据《侵权责任法》第二十四条的规定，施行侵权行为的当事人应当承担侵权责任。

一房多卖案件中，卖方签订多份合同导致多个购房者产生权益冲突，购房者可以主张卖方的侵权责任。

五、履行原则根据《合同法》第九十一条的规定，当事人应当按照约定履行自己的义务。

一房多卖案件中，卖方签订多份合同后只履行其中一份合同，违背了履行原则。

六、查明事实原则根据《合同法》第七十九条的规定，当事人对合同实施的情况有权要求对方作出说明。

一房多卖案件中各方都有权对购房合同签署的真实情况进行调查和核实，以便揭示卖方签订多份合同的真实情况。

七、无过错原则根据《合同法》第八十三条的规定，当事人没有过错的，受害方不得解除合同。

在一房多卖案件中，对于购房者而言，如果其在购房过程中没有过错，可主张不解除合同。

八、合同解除原则根据《合同法》第八十六条的规定，合同当事人有权对他方的违约行为解除合同。

一房多卖案件中，对于购房者而言，如果其主张解除合同，可以依据此原则进行主张。

以上是一房多卖案件中涉及到的一些重点法条和原则。

在处理这类案件时，社会各界应确保公平正义，坚守法律原则，保护受害者的合法权益，同时对违法行为者予以惩处，维护社会秩序和公共利益。

如何防止开发商一房多卖为了保证买受人对其所购房屋拥有依法受保护的所有权，我国《民法典》规定了物权的“公示公信”原则，《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法律、法规也规定，房屋所有权的取得应当以房屋产权登记为标准。

但在实际的商品房买卖过程中，由于签订房屋买卖合同、付款与办理产权登记之间存在一定的时间差，不良房产商在此期间可能会一房多卖，最后也许只有出价最高的买受者得到了产权证，买受人的利益因此受到极大损害。

为防止这种情况的发生，《民法典》规定了预告登记制度，即买受人只要和开发商签订了预售买卖合同，即可向登记机构申请预告登记，保证将来获得对于不动产的所有权。

预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

《民法典》第二百二十一条【预告登记】当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

第二百二十二条【不动产登记错误的赔偿】当事人提供虚假材料申请登记，造成他人损害的，应当承担赔偿责任。

因登记错误，造成他人损害的，登记机构应当承担赔偿责任。

登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

如何查实一房多卖购房人可通过询问承租人或卖家、出租屋管理部门等途径查实所购的房屋是否已经有人租赁，如果有人租赁，应当确认承租人是否是已经与卖家签订买卖合同或者承租人是否已经放弃行使优先购买权等事项，如有承租人已经与卖家签订买卖合同或者承租人未放弃优先购买权，购房人最好别再购买该房。

叫停一房多卖作者：来源：《时代中国》2007年第04期一房两卖如何防范?预告登记制保护购房者百姓顾虑：在商品房或二手房买卖中，不良房产商或房东一房多卖。

物权法规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

解读：清华大学副教授申卫星称，物权法还规定了异议登记制，若一对同居人共同出钱买房，但产权证上只写了男方名字，男方试图私自卖房。

女方发现后可申请异议登记。

而买房者在看到此房存在争议后，一般不会匆忙购买。

七十年后家宅归谁?住宅用地期满后自动续期百姓顾虑：越来越多的城镇居民拥有自己的房屋，都有“70年大限到期后，我们的住房怎么办”的疑问。

物权法规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

解读：全国人大法律委员会委员王利明教授说，房子存在多久，地的期限就存在多久，续期没有条件限制，在任何情况下都可以续，百姓完全不必担心房子被炸掉，老无所居。

但到期后，土地使用权如何续期怎么收费等问题暂未细化。

基金股权可否质押?可以转让的基金股权可出质如果需要大规模融资，又拿不出足够的财产作为担保，能不能以未来的收益作为担保呢?物权法规定：应收账款，可以转让的基金份额、股权可以出质。

以基金份额、股权出质的，双方应当订立书面合同，出质后未经双方协商同意不得转让。

债务人或者第三人有权处分的法律、行政法规未禁止抵押的财产可以抵押。

解读：股权、基金份额允许出质是全世界通行的做法，这种质押行为在我国也会越来越多。

拾金不昧可否索酬?领取遗失物时应按承诺付酬百姓顾虑：拾金索酬一直被认为是不道德的，但如果丢金的人悬赏重谢的话，是否另当别论?如果悬赏重谢了，原物到手又反悔，拾金者是无可奈何还是有据可依?物权法规定：拾得遗失物，应当返还失主；若失主悬赏寻找遗失物，在领取遗失物时应当按照承诺向拾得人支付报酬。

解读：如果失主没有承诺，拾得人是否可以索要呢?比例是多少?中国政法大学教授李曙光称，国际上有将遗失物价值3％－20％作为报酬的惯例。

“一房两嫁”的法律问题分析【摘要】随着我国经济和房地产业的高速发展，房价亦大幅上涨，房产商和房产投资者为了获取更高的利润，“一房两卖”的情形屡见报端，如此行为损害了正常购房者的权益，更扰乱了房地产市场秩序。

本文根据我国物权法中物权变动模式，来探讨“一房两卖”下两个合同的效力、房屋所有权的归属及未取得房屋所有权一方如何维护自身权益。

【关键词】区分原则；所有权归属；违约近年来，随着房价的不断走高，房产商和房产投资者为获取更高的经济利益恶意将房产“一房两嫁”。

“一房两嫁”，法律上称之为“一房两卖”，是指出卖人就同一套房屋先后与两个人签订房屋买卖合同的行为。

因此，出卖人履行了其中一个合同，那么另一个合同必将陷入给付不能，此合同下的买受人的合同目得将无法得到实现。

“一房两卖”就会涉及如下法律问题：一、两个买卖合同的法律效力的认定；二、如何确定房屋所有权的归属；三、未取得房屋所有的一方的债权如何得到保护。

一、两个合同的效力——依合同法确定在物权变动上，我国物权法采用的是区分原则，认为引起物权变动的原因行为和引起物权变动的结果行为是两个不同的法律行为，即签订合同的债权行为和转移占有物的物权行为的效力是独立的。

具体而言，债权行为的成立以及生效依据合同法等债权性法律来判定；而物权行为的效力亦物权法来判定，即不动产物权的变动行为在登记时生效，动产物权的变动在交付时生效。

合同成立生效，能够发生债权法上的效果，但是不一定能够发生物权法上的效果。

债权具有平等性、相对性，物权为排他性、绝对权，要发生物权变动的效果，必须进行物权的公示行为，即动产的交付和不动产登记的行为。

如果合同成立生效而未发生动产的交付和不动产登记，则权利取得人就只是享有请求交付的权利，即债权法上的权利，而没有取得对物的支配权。

因此，在“一房两买”中，先后签订的两个合同，无论合同下的房产是否办理了过户手续，只要其具备合同生效的一般要件，都应是有效的。

二、如何确定房屋所有权的归属如两个买卖合同均有效，那么两个购房者均可要求出卖人根据合同交付房屋，但确定房屋所有权的最终归属，要区分不同情况予以处理。

Legal Sys t em A nd SO c-el yf叁垒!查垒金竺!堡型!!箧置翟藿从一则房屋二重娶窦案例看物权变动筷式薛璐摘要《(物权法》实施后，由于相关配套制度暂时缺失或不完善，导致不动产物权的变动仍具有不确定性，交易安全得不到保障．本文从一则案例出发，分析物权变动模式，并对如何在我国现行法律下避免纠纷进行了思考．关键词物权变动二重买卖登记公示中图分类号：D923．2文献标识码：A文章编号：1009-0592(2010)09-065．02案例‘：某房屋所有人A和房屋买受人B签订房屋买卖合同，房屋总价50万元，B首期支付了25万元，并约定余款待办理产权过户时付清。

后A未与B办理过户手续，而是与另一买受人c签订了标的物为同一房屋的买卖合同，C在A的催促下付清了全部房款，并与A到房地产交易中心提交了办理产权过户登记的申请。

随后，A将房屋交付给C使用。

B得知A与C的上述行为后，立即向人民法院申请了对此二重买卖标的物房屋的诉前财产保全，法院经审查做出保全裁定，房地产交易中心因此未予批准A与C的房屋产权过户和登记。

C于是根据买卖合同中的仲裁条款向仲裁委员会提起仲裁，请求A继续履行合同，使其取得房屋所有权；同时B亦以A为被告，向法院提起违约损害赔偿之诉，并要求A继续履行合同，交付房屋并办理登记过户。

现A 已携B、C支付的共计75万元购房款潜逃，且其并无其他财产可供司法机关强制执行。

分析：在此案例中，前后两个房屋买卖合同都是有效成立的，A与B，A与C间都存在合法的债权债务关系，但二者在目的上却存在着“非此即彼”的相互对立：只有一个债权人(B或c)可以最终得到标的房屋的所有权。

这就涉及到不动产物权变动的问题。

一、不同立法模式下不动产物权变动的效果分析大陆法系国家关于物权变动的立法模式，可以分为债权意思主义、物权形式主义、债权形式主义三种类型，各种立法模式所侧重保护的利益不同，也导致了二重买卖中物权变动的效果不同。

Journal of Radio&TV University!Philosophy&Social Sciences)No.2,2020(Sum No.193)“一房二卖"的权利保护顺位问题——兼论备案登记定性张菲菲（华东政法大学，上海200042）［摘要］在“一房二卖”法律关系中数买受人均主张合同的优先履行时，应当支持先行合法占有的买受人的诉请。

备案登记性质上系行政管理手段而非预告登记，不具有对抗第三人的物权效力。

仅当数份合同均有效且数买受人均未合法占有或未办理预告登记时，已备案登记的买受人依此主张优先履行的，法院可酌情予以考虑。

［关键词］一房二卖；合法占有；备案登记［中图分类号］7）923.2［文献标识码］A［文章编号］1008-0597（2020）02-0015-07D01:10.16161/j.issn.1008-0597.2020.02.0032007年12月21日，嘉豪房地产开发有限公司（以下简称嘉豪公司）与张国良订立商品房买卖合同，约定由前者将某小区房屋出售给张国良，并于2008年12月30日前交付，于2010年10月17日前办好房地产权属证书。

签约当日，张国良依约向嘉豪公司支付全部购房款，并将上述商品房买卖合同进行备案登记。

2009年8月18日，嘉豪公司与阳佳君签订商品房买卖合同，约定将涉案房屋出售给阳佳君，后者依约当日支付价款。

2010年1月20日，嘉豪公司将房屋交付阳佳君，阳一直居住。

2010年10月，张国良诉至秀峰区人民法院，该院判决支持其诉请;故嘉豪公司向桂林中院提起上诉，后被驳回。

2016年7月，阳佳君向桂林中院诉请撤销上述判决,亦被驳回;故其与嘉豪公司继续上诉，桂林高院判决支持二者上诉请求。

最终，张国良向最高法院申请再审被驳回。

最高人民法院认为,本案问题之一在于阳佳君对讼争房屋是否享有物权期待权。

讼争房屋属“一房二卖”情形，张国良的商品房买卖合同虽已备案登记，但系行政管理范畴，故其不享有物权期待权,不得对抗先行合法占有的买受人。

“一房二卖”相关法律问题探析作者：籍薇来源：《新西部下半月》2016年第11期【摘要】文章对我国近年来关于“一房二卖”现象从法律角度进行了探讨。

界定了一房二卖的概念，对审判实践及其法律解决规则做了综述：相关审判案例总结，审判中的法律解决规则。

对完善未取得房屋所有权买受人的救济方式进行了探讨：请求商品房合同变更，基于合同的损害赔偿请求权，完善不动产的善意取得，实际占有情形下的瑕疵担保责任，从现状出发，揭示现存问题，并为相关问题的解决提供方案。

【关键词】一房二卖;房屋买卖合同;房屋所有权;权利救济一、一房二卖的界定一物二卖现象自古有之，是指房屋出卖人在与先买受人签订房屋买卖合同后办理所有权转移登记之前，又与后买受人达成买卖该房屋的协议。

出卖人因以同一标的物订立合同而成立了不同的债权，但出卖人只能实际转移一个标的物的所有权，所以这对未取得房屋所有权的买受人来说可能是债法上不能充分补救到的。

因为房屋这类不动产标的特殊性，其不同于动产当合同的标的物存在替代品时，一旦发生违约，法院通常会选择损害赔偿进行违约救济，受害人可以通过赔偿重新购买替代品。

而不动产的价值高且具有很强的区位性与稀缺性，不可替代性或难以替代。

在我国，由于特殊的体制，一些不动产甚至还附带某些特殊的利益，如坐落在重点小学或中学附近的所谓“学区房”。

[1]因此买受人都希望出卖人实际履行合同以取得房屋的所有权。

这也是本文之所以选择讨论一房二卖问题的原因。

二、审判实践及其法律解决规则综述1、相关审判案例总结通过对近两年关于一房二卖案件的分析，可以得出以下结论：（1）此类案件案由多为房屋买卖合同纠纷;（2）当事人的诉讼请求，有的请求确认买卖合同效力，要求获得该房所有权;[2]有的请求解除买卖合同，要求返还购房款和利息，同时赔偿一倍的购房款;[3]还有的请求出卖人在承担赔偿一倍购房款的同时也要赔偿房屋涨价的损失;[4]此外，还有同时要求承担违约金责任的。

物权法案例2007年10月1日起，《物权法》将正式施行。

《物权法》历经8次审议，今年3月16日顺利通过，堪称中国立法史上里程碑式的一部法律，与老百姓的生活密切相关。

10月1日起，《物权法》开始正式实施。

这部惠及千家万户民生的法典，将对我们的生活带来哪些改变？从今天开始本报推出“法官案解物权法”系列报道，请北京市第一中级人民法院法官，结合现实中与群众生活关系最为密切的具体案例，解读《物权法》实施后将会带来的变化。

过去购买二手房的人经常会被卖房人突然反悔所困扰，一旦卖房人以所卖房屋是夫妻共有财产，夫妻一方对卖房一事并不知情也不同意，要求解除买卖合同，买房人在大多情况下只能干瞪眼，顶多获赔点违约金，而《物权法》实施之后，二手房主再想以这招儿反悔，就难以奏效了。

-现实案例李华和杨利1997年结婚，2003年两人购买了一套一居室住房，房屋产权证上登记的是张军的名字。

2006年底，张军家又购买了一套面积更大的商品房，就想把先购买的小房子卖掉。

张军通过中介公司与郭某签订了房屋买卖合同，约定将房子卖给郭某，后双方办理了房屋产权过户手续。

没想到在张军与郭某签订房屋买卖合同不久，一居室所在位置的房价从每平方米9000元，涨到了12000元。

张军和李丽向法院起诉郭某，以所售房屋是婚姻存续期间的共同财产，张军卖房未经李丽同意为由，要求法院判令郭某将该房屋返还张军和李丽。

-不同结果物权法实施之前———法院可能认为，根据我国《婚姻法》、《合同法》的有关规定，婚姻关系存续期间购买的房产系婚后共同财产，属于夫妻双方共同所有，一方擅自处置属于无权处分。

据此法院判令张军与郭某签订的房屋买卖合同无效，张军返还郭某价款，郭某腾退房屋并协助张军对房屋进行恢复登记。

物权法实施之后———法院在审理此案中重点审查郭某在购买该房屋时是否与张军有恶意串通行为？法院在查清买房人郭某与张军素不相识只是根据自己需要善意买房后，判决郭某取得房屋产权，不需要将该房屋返还张军和李丽。