2004年房地产市场呈现快速发展之势头解析

- 1 -2004年长沙市房地产市场形势分析报告- 2 -2004年，受国家宏观调控政策的影响，长沙市房地产开发投资增速有所回落，但是在旺盛的市场需求拉动下，房地产开发仍保持了较快增长，房地产市场供销两旺，商品房价格增幅较大，房地产业已成为拉动长沙经济不断发展的支柱产业。

一、2004年长沙房地产市场运行基本情况1、房地产开发规模继续增长,房地产开发投资增速趋缓。

2004年长沙市共完成房地产开发投资175.54亿元，比去年同期增长了43.23%，达历史新高。

房地产投资继续保持了高速增长的局面，社会资本介入房地产市场的热情高涨。

但从增速来看，受上半年国家宏观调控政策的影响,增速有所下降， 2004年的房地产开发完成投资增幅较2003年回落6.61个百分点,回落趋势较明显。

见图一。

2004年,长沙市房屋施工面积共1462.40万平方米,同比增长32.19%,房屋竣工面积591.90万平方米,同比增长33.54%。

房地产开发规模继续保持较高增长。

2、商品房上市量呈负增长,商业用房供应量呈现理性回调- 3 -2004年长沙市共有449.60万平方米商品房批准预售，同比增长-4.10%。

商品房上市量自98年来第一次出现负增长。

其中, 批准住宅预售面积361.67万平方米,同比增长-5.28%;批准办公用房预售面积21.45万平方米,同比增长-2.94%;批准商业用房预售面积36.35万平方米,同比增长-29.62%。

商业用房的供应量比2003年减少了15.30万平方米，仅占预售总面积的8.08%，所占比重也较2003年回落了3个百分点。

2004年长沙市商业用房的供应量呈现出理性回调。

3、消费者购房需求旺盛，商品房价格涨幅提升2004年，全市共成交商品房38671套，成交面积450.22万平方米，成交金额99.17亿元，又创历史新高，分别比去年同期增长44.69%、50.44%和57.03%，增幅较大，增速加快。

2004年成都房地产市场走势分析报告纬联地产顾问（重庆）有限公司策划中心/销售中心2004-2-24第一部分：2003年成都房地产市场总体特征1、成都房地产市场持续健康发展2003年的成都房地产市场，呈现出开发规模稳步扩大、商品房销售持续走旺、房价稳中有涨的特征，共完成投资245.4亿元，占成都各项投资领域的20.7％；同时商品房销售面积达到966.35万平方米，比上年度增长18.5％，三年翻了一番，实现了整个行业对经济增长的推动作用。

2、民间投资不断增加来自成都市统计局的数据显示，全年房地产开发投资达245.4亿元，其中，民间投资192.8亿元，占房地产开发投资的78.6％；商品房在建规模2717.46万平方米，同比增长22.4％。

其中住宅、写字楼、商业营业用房在建规模分别达到2234.1万平方米、70.83万平方米、323.5万平方米，规模在全国大中城市处于上游水平。

3、商品房销售持续走旺成都的商品房销售，已连续几年保持旺盛的势头。

据了解，2000年成都商品房销售仅434万平方米，2003年一跃达到966.35万平方米，3年时间翻了一番多，商品房销售额达到202.58亿元，同比增长24.6％。

另据统计，97.4％的商品房均由个人买走，与此同时，个人住房贷款消费也迅速增长，此举表明，以住房消费刺激经济发展的政策，已取得了卓越的成效。

4、房价稳中看涨2003年的房价稳中看涨，全市含经济适用房在内的商品房平均房价2096元，与上年相比每平方米上涨103元，涨幅为5.1％。

导致房价上涨原因有三：一是成本推动，主要体现在土地实行公开拍卖后，土地成本的提高导致开发成本的上升；二是需求拉动，大规模旧城拆迁改造，城市化进程的加快，以及居民收入的提高等所带来的巨大消费需求；三是房屋自身品质的提高。

5、郊区楼盘热火朝天2003年郊区（市）县房地产开发投资、商品房在建规模、销售面积分别占到全市总量的29.2％、37.4％、40.3％。

2004年成都房地产市场解读及2005年趋势预测2004年，成都市区房地产市场呈现出供求稳定、需求旺盛的市场特征，郊区房地产高速增长。

由于受沿海城市房价上涨、建筑材料涨价、地价上涨以及人们购房预期变化等因素的影响，老百姓购房热度高涨，市场价格受短期需求膨胀的影响较大，价格的上涨随之引发了一些非理性购房行为，排号购房普遍，人们对房地产市场现状的和后市发展的理解混乱，某些不恰当的市场舆论误导了消费者。

通过对成都房地产近几年（特别是2004年）市场发展数据分析得出：成都房地产市场基本处于良性运行态势，但同时也出现一些值得关注、引导和调控的问题。

一、宏观环境自2003年以来，我国宏观经济运行正处于经济周期的上升阶段。

随着经济增长速度的提高，也出现了一些不稳定、不健康的因素，特别是一些盲目投资、低水平重复建设问题严重，引发了宏观经济局部出现过热现象。

针对这一现象，为了保持经济持续快速健康发展，党中央、国务院自去年下半年以来实施了新一轮的宏观调控措施。

到目前为止，已经取得了一定的成果。

宏观经济保持平稳运行，继续向着宏观调控的预定目标发展，国民经济总体形势好转。

预计我国国民经济在2005年仍可以继续保持较快的增长，GDP增长率将超过自亚洲金融危机爆发以来的平均水平。

（一）经济环境2004年，成都经济实现稳步增长势头，国民经济发展速度指标均保持了稳步增长。

2004年，成都市全社会固定资产投资额为1085.2亿元，同比增长25.7%。

其中房地产开发投资额291.41亿元，同比增长18.8%，其中住宅投资额增长18.1%。

2004年，成都市社会消费品零售总额为875.28亿元，比上年增长13.5%；生活物价方面，市区居民人均可支配收入为10394元，市区居民人均消费性支出达到8997元，比2003年同期增长27.4%；2004年成都市的城市居民消费价格指数达到103.9，高于2003年水平。

以上宏观数据显示，成都市的经济经过多年的发展，目前正处一个较高速度的发展阶段，当前经济发展取得的一系列丰硕成果，为成都未来经济的发展已经奠定了一个十分良好的基础。

中原地产月刊：2004年房地产市场呈现快速发展之势头2004年3月2日一. 房地产相关政策及影响2004年初北京市出台了《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》(4号令)。

4号令规定从2004年1月9日起，所有经营性项目的土地协议出让方式停止，并将全部采取招标、拍卖、挂牌的方式在土地市场公开交易。

同时对33号令规定的下列经营性用地，需要办理国有土地使用权出让的，均须通过招标、拍卖、挂牌方式在土地交易市场公开交易：1)绿化隔离地区建设项目用地；2)小城镇建设项目用地；3)开发带危改项目用地；4)国家级开发区和科技园区外非生产加工型一般性高科技项目用地。

4号令的颁布将是土地交易走向市场化的标志，将吸引更多的优秀企业进军北京房地产业，同时将进一步促使房地产的利润、价格趋于合理化。

二. 城市建设及房地产开发动态一) 城市建设北京 2004年北京将调整城市空间布局、大力发展公交系统。

北京市将调整空间结构及城市功能布局，形成“两轴、两带、多中心”。

同时，将大力发展公交系统以解决目前严重的堵车问题。

今年年内，北京市将开工建设一亩园公交枢纽和北京西站南广场交通枢纽，加上此前已经开工建设的四座交通枢纽，今年共六大交通枢纽全部在建。

到2005年，北京市规划的八大交通枢纽将全部建成，交通拥堵状况将有望进一步缓解。

北京市城市空间布局的的调整及城市交通条件的改善将进一步促进房地产市场的发展。

上海上海市将控制中心城人口规模，引导人口向郊区重点城镇集中。

新增的城市建设用地主要分布在浦东新区、郊区新城、“试点城镇”、临港综合经济开发区及嘉定、松江、青浦的工业园区。

新增规划居住用地主要分布在外环线外的重点城镇、内外环之间的大型居住基地、中心城内的旧区改造用地。

上海的城市规划从现在起要把更多的公共空间还给市民，如在中心城内办公楼容积率不得超过4.0，住宅容积率不得超过2.5。

广州今年，广州市市政园林建设将投入67亿，重点建设污水治理和青山绿地两大工程。

长沙房地产市场分析1. 需求分析1.1 人口、家庭和人口统计特征据2000年第5次人口普查数据：湖南省总人口6440.57万。

其中，0-14岁的人口为1427.51万人，占22.17%；15-64岁的人口为4543.18万人，占70.54%；65岁及以上的人口为469.38万人，占7.29%。

同1990年第四次人口普查相比，0-14岁人口的比重下降了5.80个百分点，65岁及以上人口的比重上升了1.69个百分点。

又据湖南省统计局公报，2001年末，湖南省总人口为6595.85万人，比上年末增加33.8万人，增长比例为0.5%。

长沙市2000年人口总人口613万，人口年龄构成见表1。

2000年长沙市劳动适龄人口（男16—59岁，女16—54岁）共4157313人，占总人口的67.72%，据有关部门估计，长沙市未来劳动年龄人口年龄构成基本属于年轻型。

2003年末全省65岁及以上老年人口为556.92万人，占全省总人口的比重为8.36%，比上年提高0.31个百分点，超过国际公认的7%老龄化社会标准，我省事实上已进入老龄化社会。

2000年第五次人口普查数据显示，长沙市家庭户为170.59万户，比1990年第四次人口普查增加了24.76万户，增长16.98%，平均每年增长1.53%；家庭户人口为546.33万人，占总人口的比重为88.99%，家庭户平均规模为3.20人，比1990年的3.59人减少了0.39人。

从家庭户规模看，三人户比例最高，占家庭户总数的31.93%，其余依次为四人户、二人户、一人户、五人及以上户，分别为21.55%、20.17%、10.31%、16.04%。

与1990年第四次人口普查相比，一人户、二人户和三人户比重分别提高1.78个百分点、6.06 个百分点和6.13个百分点，四人及以上户家庭比重都有不同程度的下降，其中四人户和五人户降幅较大，分别为5.73个百分点和4.20个百分点。

首先，从土地供应方面来看，2004年福建省政府加大了土地供应力度，通过拍卖、划拨等方式增加了房地产用地供应量。

这使得房地产开发商有更多的土地资源可供选择，进一步推动了房地产市场的活跃度。

其次，从房地产销售情况来看，2004年福建省房地产市场呈现出较好的发展势头。

一方面，由于经济的快速增长和城市化进程的推进，人们对于购房的需求日益增加，这对于房地产市场的销售起到了积极的推动作用。

另一方面，房地产开发商也通过推出各种购房优惠政策以及赠送装修等方式吸引购房者，进一步提升了销售量。

然而，值得注意的是，在房地产销售增长的同时，市场竞争也日趋激烈。

不同房地产开发商之间的竞争日益激烈，价格战、营销手段等竞争手段层出不穷。

这也给房地产开发商带来了一定的压力，需要加强市场定位和产品差异化。

再者，关注2004年福建省房地产开发的一个重要指标就是房价走势。

在2004年，由于房地产市场供需矛盾的加剧、投资热情的高涨，福建省的房价呈现出明显的上涨趋势。

尤其是一线城市如福州、厦门，房价涨幅较大，不少购房者感叹房价过高。

最后，对于2004年福建省房地产开发情况的分析要关注开发质量和城市规划。

虽然房地产市场的快速发展为经济增长作出了积极贡献，但也暴露出公共设施的滞后、城市规划的不完善等问题。

这些问题在2004年已经显现，需要政府和开发商的重视和改进。

综上所述，2004年福建省房地产开发呈现出供需矛盾加剧、房价上涨等趋势，市场竞争激烈。

在此背景下，房地产开发商需要加强市场定位、提高产品差异化，同时政府也需要加强监管，促进房地产行业的健康发展。

同时，开发商和政府也应加强合作，共同优化城市规划，提高城市发展的整体质量。

2004年中国房地产市场形势报告报告类别：分析报告行业分类：房产一、2003年房地产市场形势2003年是我国房地产市场发展较好的一年，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（以下简称“18号”文件）的发布，对于统一认识，增强房地产投资和消费信心，促进房地产市场持续健康发展起到了重要作用。

各地认真贯彻落实国务院“18号”文件精神，积极出台鼓励住房消费的有关政策，注重适时、适度调控房地产市场。

房地产投资和消费仍然保持了较快增长、供求基本平衡、结构基本合理、价格稳中有升，为扩大内需、拉动经济增长做出了贡献。

1.投资继续保持较快的增长速度全国房地产开发完成投资首次突破1万亿元，同比增长29.7%，高出同期固定资产投资增幅（26.7%）3个百分点。

东、中、西部地区房地产开发完成投资平均增幅分别为28.0%、40.2%、33.0%，增幅超过50%的省区主要集中在中、西部地区。

中、西部地区增幅明显高于东部，客观上有基数小的因素。

近几年房地产市场快速发展，主要得益于国民经济持续快速增长、居民实际收入的提高和住房消费观念的转变及城镇化进程的加快。

同时，住房供应市场化程度的提高、新建商品住房品质的改善、以“以房带路、以路养房”为特征的城镇基础设施建设力度加大等,也是房地产开发投资持续快速增长的重要原因。

如北京奥运会、上海世博会等带动的城市基础设施和公建设施建设，传导到房地产市场，促进了当地房地产开发投资的增长。

大多数地方近几年城镇住宅竣工量中单位自建房比重逐年下降，非商品住宅向商品住宅的转化明显加快。

上海精装修商品住房2001年仅3000套左右，2003年达10万多套,住宅品质的提升在一定程度上也带动了房地产开发投资增长。

2.供销总量基本平衡全国商品房竣工面积（含开发企业自用和出租，下同）3.95亿平方米，同比增长21.5%；销售面积3.2亿平方米，同比增长29.1%，增幅高出竣工面积增幅7.6个百分点。

其中，商品住宅竣工面积3.22亿平方米，同比增长21.0%；销售面积2.85亿平方米，同比增长28.9%，增幅高出竣工面积增幅7.9个百分点。

（此文档为word格式，可下载之后保存）附录：2004年长春房地产总体分析第一篇 2004年长春房地产总体分析一、2004年房地产市场总体分析2004年，政府对房地产市场高度重视，明确提出“引进全国知名房地产品牌企业和本地开发商共同提高开发水准，搞活二手房市场，包括政策调整、创造良好的市场环境和条件”的想法，从各项指标看，做到了整体水平逐渐提高，供销结构基本平衡、市场价格基本稳定。

房交会的成功举办，为百姓了解长春房地产现状和购房提供了便利的条件。

在房交会期间，各有关部门、开发企业及相关商业企业均不同程度地给百姓购房提供便利条件，两届房交会交易手续费减免达80万元，房交会的交易量预计占全年交易总量的近20%。

在行业管理上，开发企业注重企业形象，诚信程度、服务水平有所提高，百姓对开发企业的信可程度也有所提高。

在政府加强行业管理力度的情况下，开发企业也在积极地遵守市场规则，严格规范开发行为，形成了良好的房地产市场氛围。

按城市化水平的程度和人均居住面积等指标分析，明年，长春市房地产市场还有很大的发展空间。

在国家宏观调控大环境下的长春地产市场，2004年虽然受到了来自政策和市场等多方面的压力，但整个市场环境却趋于良性发展，整个行业更加的成熟与规范。

从2001年到2004年的几年间，长春的地产销售一致在稳步小幅攀升，整个地产界也已经从曾经的浮躁变为冷静，购房者更是从盲目走向理性！虽然 12月份的数据没有统计，但较2003年不会有太大的波动。

2004年，是长春房地产市场经历“转身”的一年，楼市少了几分躁动，多了几分平和。

上半年，市场几乎处在无为的状态，几家最能够影响长春楼市的开发商在八、九、十月份集中发力，显现了长春房地产市场存在的旺盛需求。

整体来看，今年长春楼市无论在开发量、成交量等方面的投入量上均呈现增长态势，发展速度在东北部都是一个亮点。

2004年1-11月，长春市辖区房地产交易情况如下：（1）从今年的房屋交易情况看：长春市房屋转让成交446.8万平方米，同比增浮33.1%；比去年年末交易总量多了63.7万平方米，增浮16.6%，创造了历史最好水平。

今年上半年上海房地产市场形势分析报告今年以来，本市坚决贯彻落实中央宏观调控政策，坚持和落实科学的发展观，紧紧围绕国务院18号文件明确的各项任务，采取有力措施，努力实现房地产市场供求总量基本平衡、结构基本合理，有效控制房价上涨过快的趋势，防止大起大落，使房价的增幅与GDP的增幅和城镇居民家庭可支配收入的增幅相接近，使房地产业的发展与上海国际化大都市的目标相一致，与上海社会经济发展相协调，并取得了初步成效。

一、近阶段市场调控工作的进展情况1、继续加大土地供应的调控力度。

按照“优化结构、控制增量、盘活存量”的原则，着力于优化土地供应的结构。

重点是土地招投标中增加普通商品房的供地量，控制高档商品住房的供地，停止别墅项目供地。

今年以来，在开展土地市场秩序整顿、基本没有安排土地招标出让的情况下，对配套商品房继续供地。

1-6月，已完成配套商品房项目招标487公顷（包括去年结转项目），其中，四高“配套商品房示范居住区用地119公顷，各区配套商品房项目用地368公顷。

2、进一步优化市场供应结构。

一是适度控制中心城区拆迁总量。

在确保市重大工程、市政基础设施基地拆迁工作的基础上，进一步压缩中心城区商品房项目用地的拆迁量。

今年1-5月，批准拆迁居民5705户，拆除居住房屋54.7万平方米，同比分别下降72.2%、73.9%；实际动迁居民1.5万户，拆迁居住房屋85.1万平方米，同比分别下降53.7%、60.8%。

同时，严格拆迁审批制度，提高拆迁许可标准，拆迁许可指标下达数与可安置房源等挂钩，除市政项目外，用于动迁安置的房源，必须达到被拆迁量的50%。

二是加快配套商品房建设和上市进度。

去年开工的300万平方米配套商品房年内要全面竣工，今年以来已竣工126万平方米；今年再新开工350万平方米。

降低了配套商品房的上市预售标准，截至6月底上市供应量已达260万平方米。

同时，着力于完善配套商品房的建设、供应和租赁等具体管理办法和实施细则。

2004年1～3季度深圳房地产市场形势分析报告深圳市国土资源和房产管理局2004年以来，深圳市国民经济继续保持健康、协调、较快的发展势头，前三季度全市生产总值完成2414.39亿元，按可比口径计算，比去年同期增长17.3%，高出去年同期增幅0.6个百分点，累计增幅创1996年以来的新高。

在良好的宏观经济背景下，我市房地产市场继续保持稳健的发展态势，供给规模明显得到控制，市场需求持续旺盛，商品房空置面积继续减少，房地产价格继续保持在合理区间内，整个市场继续呈现健康、平稳的发展局面。

（一）房地产开发投资增速减缓，商品房在建规模继续减少今年1～3季度，全市完成商品房开发投资315.23亿元，同比增长5.11%，大大低于2002年和2003年房地产投资的同比增长速度（分别为27.3%和9.43%），房地产投资的增速继续下降。

从房地产开发投资占同期固定资产投资的比重来看，今年1～3季度全社会固定资产投资额累计完成751.96亿元，房地产投资占固定资产投资的比重为41.92%，大大低于前几年的水平，使固定资产投资结构进一步优化。

从商品房建设规模看，今年1～3季度，商品房施工面积为2386.82万平方米，同比下降6.57%，其中商品住宅施工面积1800.02万平方米，同比下降9.16%；商品房新开工面积637.34万平方米，同比减少4.42%；商品房竣工面积398.35万平方米，同比减少20.99%，其中商品住宅竣工面积300.42万平方米，同比减少26.61%。

以上数据表明，在国家宏观调控的作用下，今年以来，我市房地产开发投资增长速度和建设规模继续得到控制。

此外，针对目前我市房地产投资增速有所下降的趋势，有关部门正在进行相关的政策研究。

（二）商品房新增供给规模基本保持稳定，需求继续增长，供求总量基本平衡从供给来看，自2002年我市减少房地产用地供应规模以来，商品房新增供给下降明显。

2003年，我市商品房批准预售面积870.29万平方米，比上年同期下降17.76%，其中住宅批准预售面积为716.9万平方米，比上年同期下降25.43%，供给下降幅度较大。

2004年云南省房地产业市场研究分析2005-03-162004年国家从源头上加大宏观调控的力度，紧紧抓住土地和信贷两个闸门不放松，有效地抑制了局部地区房地产投资过热的局面。

在国家宏观政策的作用以及市场机制的调节下，云南房地产业朝着健康、快速的轨道有序发展，呈现出产销两旺，开发、销售同步增长的良好局面。

据初步统计，2004年全省房地产开发投资完成149.93亿元，比2003年增长30.4%，预计2004年全省房地产业可完成投资158亿元，增长37%，占全社会固定资产投资的比重将由上年的11.3%上升至11.9%，提高0.6个百分点。

房地产投资的快速增长也有力地促进了全省经济的快速增长。

一、2004年云南房地产业发展的特点（一）房地产开发投资持续快速增长，各月度投资增幅超过35%。

2004年是全省房地产业自99世博会以来增长最快的一年，各月度投资增幅（二月份除外）均超过35%，其中八至十一月份连续四个月投资增幅超过40%，而且这四个月房地产业投资增幅超过全省城镇固定资产投资增幅。

据年快报统计数据显示，2004年全国房地产开发投资完成13158.25亿元，比2003年增长28.1%，比我省低2.3个百分点。

从全国情况看，我省房地产开发投资规模在全國排第22位，西部地区列第5位，增幅列全国第18位，西部第5位。

从云南房地产开发投资增幅来看高于全国平均水平，总体上保持健康快速发展的势头。

（二）商品房市场供求关系协调发展，市场销售看好。

从供给方面看，全省房地产开发企业投资和施工面积同步增长。

2004年全省房地产投资比上年增长30.4%，商品房施工面积1828.73万平方米，比2003年增加465万平方米，增长34.1%，其中本年新开工面积948.18万平方米，比上年增加246万平方米，增长35.1%，房地产开发企业投资热情较高。

从市场需求方面看，2004年全省商品房销售市场十分活跃，不少楼盘甚至出现了排队抢购的火爆场面，前11个月（2月份）除外，全省商品房销售面积与上年相比增幅均超过50%，商品房销售额的增幅超过60%，预计全年商品房销售额增幅将30%。

2004年1-7月成都房地产市场分析据市统计局统计，今年1-7月全市累计完成固定资产投资456.49亿元，同比增长20.6％，增幅下降16个百分点。

投资增速逐月下降，国家宏观经济调控成效显现，3至7月投资增速分别为32.4％、29.7％、26.4％和24.5％。

基建、技改、房地产开发分别完成投资187.31亿元、82.99亿元、144.91亿元，同比增长18.7％、25.2％、23.9％。

国家严控土地，紧缩金融贷款，投资增速放缓。

在建重点建设项目进展缓慢，上报项目仅完成全年计划投资的33.3％。

成都南部新区基础设施建设进度很快，已完成进度的49.7％。

在基建、技改投资增速回落的情况下，房地产投资健康发展。

房地产开发呈现出在建规模增大、新开工面积不足、开发资金充足、空置面积逐渐变少等特点。

一、全市房地产市场运行特征(一)房地产开发投资保持快速增长年初，成都市房地产开发投资较弱，呈现低速增长，从4月份开始，房地产开发投资开始加速，5月至7月表现出持续快速增长之势。

1—7月全市房地产开发投资完成144.91亿元，比去年同期增长23.9％，其中住宅投资完成103.76亿元，增长19.4％；商业营业用房完成投资24.58亿元，增长85％；办公用房完成投资3.43亿元，下降34.4％。

住宅和商业用房的投资增长迅速，特别是商业用房的投资增强表现尤其活跃，而与之相反的是，办公用房投资力度不强。

在房地产开发投资中，港澳台和外商投资增长迅猛，外商投资增势喜人。

1—7月，港澳台商投资12.35亿元，增长91.8％，外商投资13.33亿元，增长4.19倍。

其中，中海兴业(成都)发展有限公司完成投资5.1亿元；成都盛吉利房地产开发有限公司完成4.5亿元；成都熊猫万国商城有限公司完成投资2.7亿元。

(二)土地购置面积继续增长，动工延缓导致新开工面积不足1—7月成都市累计购置土地617.6万平方米，同比增长62.7％，增长较快。

2004年房地产市场要素分析文／杨继瑞　曹洪　卓武扬 摘要：２００４年国家积极财政政策将明显淡出。

然而国民经济的持续增长、居民消费结构升级、城市化进程的加快，以及出台改善低收入家庭住房条件等因素，仍然将有利于２００４年我国房地产业保持持续增长的势头。

但是，房地产开发成本的上升和央行１２１号文件，仍会对２００４年我国房地产业发展产生一定的影响。

因此，推进房地产金融的多元化和以经济适用房为核心增加有效供给，将成为２００４年我国房地产业关注的重点。

一、２００４年有利于我国房地产业发展的因素分析（一）宏观经济的持续增长将激发我国房地产供求的上升２００３年我国国内生产总值比上年增长９．１％，人均国内生产总值首次超过１０００美元，成为我国经济发展史上的里程碑。

２００４年，根据各种经济参数的运行轨迹，我国经济将承接２００３年的稳健发展势头，继续演绎高增长态势。

从２００３年国民经济高速增长的实际情况看，拉动国民经济快速、高效增长的行业中，房地产业占了很重要的一席。

２００４年我国几乎没有政策性增收因素，而政策性减收因素则增加较多。

所以，２００４年我国经济的高速增长和确保财政收支的基本平衡，离不开房地产业的可持续发展和为财政提供的贡献。

２００４年我国将把扩大消费作为拉动经济可持续增长的着力点，进一步提高消费在国内生产总值中的比重。

城镇居民在这一轮的消费升级过程中将更加注重发展和享受，住宅消费正在成为产业升级和经济增长的主要动力。

２００３年８月３１日，国务院１８号文件明确指出，房地产业的关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业；其后的中央经济工作会议，又从宏观经济的层面，再度对我国房地产业的稳健发展作了充分的肯定。

笔者以为，２００４年宏观经济持续增长的乐观形势和确保财政增长的压力，将从房地产供给和需求两个层面为房地产业的增长提供动力。

（二）居民消费结构的升级和城市化进程将带动房地产业需求的增长笔者以为，２００４年有几大有利因素促使房地产消费需求的有效增长：首先，居民消费结构的改善和升级，将增加我国的房地产消费需求。

2004年武汉房地产市场情况分析报告前2004年，武汉市房地产市场按照国家宏观调控政策，为城市建设和社会经济发挥了积极有效的促进作用，武汉房地产业保持了整体向上、理性发展的趋势。

从投资情况看，全市房地产投资保持37.6 %的增长速度，施工面积增长24.7 %，竣工面积增长2.9 %，销售面积增长21.2 %;从价格情况看，商品住房平均价格上涨13.4%,二手住房平均价格上涨37.1%，全市房地产市场基本实现了供应结构合理、总量平衡。

本报告由房地产市场基本运行情况、市场特征、市场影响因素、市场警情分析和预测、展望2005年五个部分组成，概括分析了2004年一一2005年武汉市房地产市场的发展状况和前景。

第一部分房地产市场基本运行情况、房地产基本经济指标（一）房地产开发投资情况2004年我市房地产开发投资为233.3亿元，同比增长37.6%，占全社会固定资产投资的28.4%;其中，房地产住宅投资为167.9亿元，同比增长34.5%，占房地产开发总投资的72.0%。

（二）土地供给情况2004年城市公开出让土地面积为3742.88亩，同比增长42.96%;交易实现金额78.63亿元，同比增长91.59%。

（三）商品房供给情况近三年土地供应面积近三年土地交易实现金额2004年全市房屋施工面积为2439.12万平方米，同比增长24.7%。

其中：住宅施工面积为2012.49万平方米，同比增长24.2%,占总施工面积的82.5%;经济适用住房（不含集资建房）施工面积为108.14万平方米，同比下降25.0%,占住宅施工面积的5.4%。

历年房地产施工面积表单位：万平方米2004年全市房屋新开工面积为1055.22万平方米，同比增长39.5%，占总施工面积的43.3%。

其中：住宅新开工面积为897.22万平方米，同比增长36.1%,占总新开工面积的85.0%,占住宅施工面积的44.6%。

历年房地产新开面积表单位：万平方米2004年全市房屋竣工面积为702.29万平方米，同比增长2.9%。