深圳万象城商业模式研究共42页

万象城案例分析项目简介万象城是华润集团在深圳投资的“华润中心”的核心组成部分。

华润中心由香港华润集团在深圳投资开发，集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等功能于一体，总建筑面积55万平方米，首期项目包括超大规模室内购物及娱乐中心“万象城”、国际标准5A甲级写字楼“华润大厦”；二期项目包括五星级商务大酒店、酒店式服务公寓及一个由商业步行街串联而成的特大型室外娱乐休闲广场。

万象城作为华润中心的核心部分，建筑面积达18.8万平方米，拥有近300个独立店铺，集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等于一身，是真正意义的“一站式”消费中心。

万象城的定位表述为“永不落幕的时尚舞台”，中国购物中心行业的领跑者，倡导国际化的消费理念，彰显时尚品味与优雅格调，引领全新的生活方式与消费潮流。

代表了中西合璧、引领潮流、富于品味的生活观念，符合人们追求高品质生活的价值取向。

截至到2005年12月万象城开业一周年，客流达2000万人次，日常客流为三四万人次，周末为六七万人次，商场出租率达97％，年销售总额达到10亿元。

1、项目地区特点 (3)2、项目规划与开发周期 (3)2.1独立规划设计，保证专业经营 (3)2.2开发周期 (4)3、项目开发策略借鉴 (6)3.1开业前期——主力店带动招商 (6)3.2开业初期——力推高品质，保持合理价格 (6)3.3发展阶段——保持较高的品质感和一致性 (7)3.4二期开发——高端品牌提升项目档次 (7)4、租赁/经营情况 (8)4.1市场经营管理模式 (8)4.2商业形态定位商业形态定位的原则 (9)4.3经营模式 (9)4.4经营策略 (9)5、商业规划设计 (10)5.1业态组合阐述定位 (10)5.2业态组合中心化、生活化 (13)6、动线设计 (14)7、项目形象品质 (14)7.1招商传播 (14)7.2活动传播 (14)7.3广告传播 (15)7.4创新营销渠道 (16)7.5项目对集团品牌的传播 (18)8、对本项目可借鉴之处 (18)1、项目地区特点深圳的消费能力在国内处于领先地位，但多年来大型百货零售业发育不良，大型百货商场的数量和规模普遍都比较少和小，而以低价和平价为特征的大卖场和超市的发展却如火如荼。

深圳万象城招商策略解读（掘金锦囊）深圳万象城招商策略解读（掘金锦囊）提要：深圳万象城运营期招商的品牌资源有三个，一是主动找上门的品牌商家，在深圳万象城商业面积全部出租的情况下更多资讯深圳万象城招商策略解读（掘金锦囊）选择比努力更重要，要做好购物中心，选商户比管理商户更重要。

深圳万象城的成功运作，得益于招商的成功，本文从招商组织与业务流程方面，分析深圳万象城的招商策略，归纳总结其招商管理特点。

一、组织特点：三种角色、矩阵管理深圳万象城由华润置地深圳公司负责经营管理，华润置地深圳公司下设投资管理部、商业地产管理部等多个职能部门，以及多个在建项目部和华润中心。

华润中心是购物中心、酒店、写字楼的统称，负责万象城的运营管理、君悦酒店的业绩管理、写字楼运营管理，其中万象城运营管理是其主要工作内容。

华润中心采用矩阵式管理模式，下设营运部、客户关系部、冰场管理部三个直管部门，设多个矩阵组（如图1），其中冰场管理部、写字楼组、酒店组负责冰场、写字楼和酒店的运营管理。

华润中心矩阵组人员由深圳公司及华润深圳物管公司对应部门指派，其中招商组由深圳公司商业地产管理部指定人员组成。

不少商业地产开发公司成立商管公司，负责商业项目的运营管理，商管公司下设地方分公司，负责地方商业项目运营管理，与之不同的是，华润置地没有商管公司总部，由各地方运营管理机构对万象城进行管理，通常是华润中心负责其商业运营管理。

虽然华润置地没有商管总公司或商管总部，但对各地万象城的管理，基本都沿袭深圳万象城的管理思路，很多异地万象城的运营管理人员，都是从深圳华润中心调派，因此，各个万象城在管理方式、管理方法上基本相同，深圳华润中心是华润置地内部管理标杆，发挥了了其他地产企业商管总部的部分职能。

华润中心隶属于地方公司，各地方公司承担万象城运营管理指标，从资产归属看，万象城的资产归属于各地方公司。

深圳万象城的招商由商业地产管理部负责，具体工作由华润中心招商组承担，工作范围包括开业前招商、开业后的补位招商和商户调整。