世联杭州绿城诚园项目研究定位战略报告
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2020城投绿城诚园推广提案
2019，登月50周年，回顾人类不断
探索的精神。 绿城，发展24年，拥有登月一样的 精神内核。微信公众号：地产全案
1.发起热潮—致敬探索
成都本地权威《科幻世界》杂志。 #纪念探月50周年，致敬人类的一大步 #
1.发起热潮—致敬探索
成都本地权威《科幻世界》杂 志。#纪念探月50周年，致敬 人类的一大步#
2.话题落地
#极致可以发光# 诚园，全息互动光影展
梦幻虚拟的花朵能与观众产生实时互 动。手碰到会开始凋谢，人群聚集的 地方则会百花齐放，展示出因果循环 的哲学意味，吸引白领、亲子家庭拍 照打卡
3.后宣传播
#极致可以发光# 诚园，全息互动光影展
绿城品牌和成都故事
绿城24年，有很多故事可以挖掘。 把这些故事和成都进行关联，形 成新的内容，对品牌进行传播。 针对性的客户阵地，更好的效果。
大类
线上 线下
分类
小类
社交类 自媒体
KOL 论坛类 信息流
门户媒体矩阵
专业网站矩阵
其他媒体 交通类
公共空间类
媒体组合选择
具体媒体
微博、微信朋友圈 微信公众号、微信大V 建筑类、地产类KOL
天湖湾
怡心湖正统 三大品牌 香港置地，亚洲豪宅缔造者 龙湖地产，中国园林专家 金科地产，花园洋房之父 百米楼间距，双入户大堂， 公建化立面，折纸艺术园林 一水两带，四园六点 （书吧、浮岛、戏水、影院） 龙湖物业
西派国樾
3000亩湖区景观 3阶台地园林 400米中轴景观 7.8-8.1米客厅 中海墅血统，全国第六座 商业，中海环宇坊
KOL 论坛类 信息流
门户媒体矩阵
专业网站矩阵
其他媒体
交通类
公共空间类
媒体组合选择
探索的精神。 绿城，发展24年，拥有登月一样的 精神内核。微信公众号：地产全案
1.发起热潮—致敬探索
成都本地权威《科幻世界》杂志。 #纪念探月50周年，致敬人类的一大步 #
1.发起热潮—致敬探索
成都本地权威《科幻世界》杂 志。#纪念探月50周年，致敬 人类的一大步#
2.话题落地
#极致可以发光# 诚园，全息互动光影展
梦幻虚拟的花朵能与观众产生实时互 动。手碰到会开始凋谢，人群聚集的 地方则会百花齐放，展示出因果循环 的哲学意味，吸引白领、亲子家庭拍 照打卡
3.后宣传播
#极致可以发光# 诚园，全息互动光影展
绿城品牌和成都故事
绿城24年，有很多故事可以挖掘。 把这些故事和成都进行关联，形 成新的内容，对品牌进行传播。 针对性的客户阵地，更好的效果。
大类
线上 线下
分类
小类
社交类 自媒体
KOL 论坛类 信息流
门户媒体矩阵
专业网站矩阵
其他媒体 交通类
公共空间类
媒体组合选择
具体媒体
微博、微信朋友圈 微信公众号、微信大V 建筑类、地产类KOL
天湖湾
怡心湖正统 三大品牌 香港置地，亚洲豪宅缔造者 龙湖地产，中国园林专家 金科地产，花园洋房之父 百米楼间距，双入户大堂， 公建化立面，折纸艺术园林 一水两带，四园六点 （书吧、浮岛、戏水、影院） 龙湖物业
西派国樾
3000亩湖区景观 3阶台地园林 400米中轴景观 7.8-8.1米客厅 中海墅血统，全国第六座 商业，中海环宇坊
KOL 论坛类 信息流
门户媒体矩阵
专业网站矩阵
其他媒体
交通类
公共空间类
媒体组合选择
杭州市豪宅调研专题
第30页/共107页
8.衣柜智能感应自动开关，轻推衣柜门，柜里灯亮。
新绿园
材料、人性化设计
• 大量石材的运用，包括地面、踢脚线、墙面石材等
• 专门设立儿童洗手间，体现出细 致入微的关怀。
第31页/共107页
杭州市豪宅调研专题——3.蓝色钱江
第32页/共107页
蓝色钱江
项目规划
绿城•蓝色钱江在沿江260余米的水岸线上，规划豪华 住宅、白金五星级酒店及精致商业街（名品街），组 成高端复合型国际化街区的都市综合体。
E2户型 约145平米 三室二厅二卫
第27页/共107页
优点：
1.户型方正，全明设计 2.两个卧室与客厅朝南， 较舒适 3.客厅面宽大，主卧带独 立卫生间，豪华舒适 4.阳台功能区分明确
缺点：
主卧与卧室门对开
新绿园
新绿园－户型
D1户型 约195平米 四室二厅二卫
第28页/共107页
优点：
1. 全明设计 2.客厅面宽大，主卧带独立卫生间，豪华舒适 3.阳台功能区分明确，有设备阳台
2. 4.1米地下车库层高、高度宽度升级的电梯轿厢、单元门厅、电梯厅、地下室门厅以及大堂全 面精装设计，尊崇礼遇，尽显生活品位；
3. 户均设置地下储藏室、户内各个细节尺度的舒适性设计、增加的室内储藏空间、灯光一键总关、
卫生间夜间微光指引等人性化细节提升，都隐含着高品质的生活关怀。
第11页/共107页
新绿园
新绿园-规划
1）总建筑面积约118000平方米，4栋19-26层高层、2栋
12层小高层；
2）规划布局采用围合建筑形式。
不但保证建筑之间的有效楼间距，而且阻隔外界干扰，形
成安定、和谐、完整的内院式住宅组群，赋予业主更多的
8.衣柜智能感应自动开关，轻推衣柜门，柜里灯亮。
新绿园
材料、人性化设计
• 大量石材的运用，包括地面、踢脚线、墙面石材等
• 专门设立儿童洗手间，体现出细 致入微的关怀。
第31页/共107页
杭州市豪宅调研专题——3.蓝色钱江
第32页/共107页
蓝色钱江
项目规划
绿城•蓝色钱江在沿江260余米的水岸线上，规划豪华 住宅、白金五星级酒店及精致商业街（名品街），组 成高端复合型国际化街区的都市综合体。
E2户型 约145平米 三室二厅二卫
第27页/共107页
优点：
1.户型方正，全明设计 2.两个卧室与客厅朝南， 较舒适 3.客厅面宽大，主卧带独 立卫生间，豪华舒适 4.阳台功能区分明确
缺点：
主卧与卧室门对开
新绿园
新绿园－户型
D1户型 约195平米 四室二厅二卫
第28页/共107页
优点：
1. 全明设计 2.客厅面宽大，主卧带独立卫生间，豪华舒适 3.阳台功能区分明确，有设备阳台
2. 4.1米地下车库层高、高度宽度升级的电梯轿厢、单元门厅、电梯厅、地下室门厅以及大堂全 面精装设计，尊崇礼遇，尽显生活品位；
3. 户均设置地下储藏室、户内各个细节尺度的舒适性设计、增加的室内储藏空间、灯光一键总关、
卫生间夜间微光指引等人性化细节提升，都隐含着高品质的生活关怀。
第11页/共107页
新绿园
新绿园-规划
1）总建筑面积约118000平方米，4栋19-26层高层、2栋
12层小高层；
2）规划布局采用围合建筑形式。
不但保证建筑之间的有效楼间距，而且阻隔外界干扰，形
成安定、和谐、完整的内院式住宅组群，赋予业主更多的
杭州绿城翡翠城溪上玫瑰考察报告(一)
可编辑ppt
杭州绿城考察9报告
二、绿城·翡翠城
2.3.1、硬景材料设 计：埃及米黄：石 质细腻、颜色较浅， 与建筑形成强烈对 比（特别是在阴雨 天气），荒料市场 价格几乎是山东黄 金麻的两倍。
可编辑ppt
杭州绿城考察10报告
二、绿城·翡翠城
2.3.2、铺装设计： 铺装形式以矩形石 材为主，米黄色石 材为主调，镶边石 材采用暗红色花岗 岩。石材饰面均无 光面材料。不同功 能分区以铺装形式 来区分。
可编辑ppt
本次考 察地点
杭州绿城考察4报告
二、绿城·翡翠城
2.1、项目概况：本 次考察地点位于翡 翠城的东北区的南 段。法式花园洋房， 容积率1.1。
可编辑ppt
杭州绿城考察5报告
二、绿城·翡翠城
2.2、建筑：建筑采 用标准层3.0米， （一楼3.3米）的建 筑层高。采用无机 房电梯、精装修门 厅。采用三段式立 面，造型轮廓整齐、 庄重雄伟，给人以 沉稳、庄重的理性 美。天然石材立面， 显示法式花园洋房 恒定、坚固、沉稳 与庄重的形体与气 度。
可编辑ppt
百慕大
杭州绿城考察20报告
二、绿城·翡翠城
2.3.5、小品设计： 以点式水池、花池、 柱墩、花钵为主， 少量矮墙。
可编辑ppt
杭州绿城考察21报告
二、绿城·翡翠城
2.3.5、小品设计： 围墙设计为高墙。 没有设计廊架、亭 子、座椅等。无导 视系统、监控、垃 圾箱。
可编辑ppt
杭州绿城考察22报告
可编辑ppt
杭州绿城考察6报告
二、绿城·翡翠城
2.3、景观：景观形 式为欧式园林，中 轴对称、层层进深， 极具尊贵感、立体 感。庭院空间、优 美的植物及水景、 小品等景观元素精 妙搭配，形成层次 丰富、移步换景的 华美景致。
浙江省杭州市房地产项目营销策划定位报告
全国70个大中城市房屋销 售价格指从四月份开始数 持续回升，预示全国房地 产行业大趋势发展逐渐向 好。
注：数据来源国家发改委
全国房地产市场房价已经企稳回升，增长速率稳健，全国整体 房地产市场进入一个稳定发展期。
全国房地产市场——价升量跌后市 仍须谨慎
随着今年上半年房地产价格理性回归，房产销售率迅速回升，同时国家政策
下沙、留下
别墅排屋 高档楼盘 中档楼盘 中低档楼盘
由市场现状得出，本案所在版块 为杭州市高档楼盘聚集地，其中 分布有杭州市大部分排屋和豪华 公寓。因此在高档产品竞争较强 的板块中，提升项目产品力是立 于不败之地的根本。
西溪区域分析
西溪区域分析
区域高端产品成就“西贵”板块
区域分析
西溪板块倍受关注，需求旺盛
最新动态 北京：7天中，期房、现房累积签约1119套，同比去年下降50%。
价格：“二手房均价为11625元每平米，较9月份下降500元每平米。 购房者：与新浪网联合调查结果显示，62.7%的网友近期不打算买房， 25.4%的人认为明年3 月是买房的最佳时机。
上海：十一七天内，住宅成交8.46万平方米，较最高峰2007年的
16.7万相比，几乎被腰斩，逼近最低谷的2008年。价格上，住宅成交 均价为13845元每平米。 买房者：82%的受访者有购房计划，31%的受访者希望总价能控制在 70万元以下。
成都：十一期间，为期5天的2009年秋交会上，成交各类房屋48
71套。价格：整体均价5819元每平米。 买房者：各种优惠政策，让买房人看到了买房的希望。
区域主要在售项目汇总
大华·西溪风情——项目概 况
项目位置：文一路延伸段，西溪风景区以西 总建面积：50万㎡ 开盘时间：五期从08年10月至今多次开盘 近期09年8月、9月两次 入住时间：2009年12月，2010年10月 绿 化 率：50％ 容 积 率：0.74 当前报价：33000元/平米 建筑形态：排屋别墅 主力户型：五期悦宫286-370平米 开 发 商：浙江大华房地产开发有限公司
注：数据来源国家发改委
全国房地产市场房价已经企稳回升，增长速率稳健，全国整体 房地产市场进入一个稳定发展期。
全国房地产市场——价升量跌后市 仍须谨慎
随着今年上半年房地产价格理性回归，房产销售率迅速回升，同时国家政策
下沙、留下
别墅排屋 高档楼盘 中档楼盘 中低档楼盘
由市场现状得出，本案所在版块 为杭州市高档楼盘聚集地，其中 分布有杭州市大部分排屋和豪华 公寓。因此在高档产品竞争较强 的板块中，提升项目产品力是立 于不败之地的根本。
西溪区域分析
西溪区域分析
区域高端产品成就“西贵”板块
区域分析
西溪板块倍受关注，需求旺盛
最新动态 北京：7天中，期房、现房累积签约1119套，同比去年下降50%。
价格：“二手房均价为11625元每平米，较9月份下降500元每平米。 购房者：与新浪网联合调查结果显示，62.7%的网友近期不打算买房， 25.4%的人认为明年3 月是买房的最佳时机。
上海：十一七天内，住宅成交8.46万平方米，较最高峰2007年的
16.7万相比，几乎被腰斩，逼近最低谷的2008年。价格上，住宅成交 均价为13845元每平米。 买房者：82%的受访者有购房计划，31%的受访者希望总价能控制在 70万元以下。
成都：十一期间，为期5天的2009年秋交会上，成交各类房屋48
71套。价格：整体均价5819元每平米。 买房者：各种优惠政策，让买房人看到了买房的希望。
区域主要在售项目汇总
大华·西溪风情——项目概 况
项目位置：文一路延伸段，西溪风景区以西 总建面积：50万㎡ 开盘时间：五期从08年10月至今多次开盘 近期09年8月、9月两次 入住时间：2009年12月，2010年10月 绿 化 率：50％ 容 积 率：0.74 当前报价：33000元/平米 建筑形态：排屋别墅 主力户型：五期悦宫286-370平米 开 发 商：浙江大华房地产开发有限公司
项目管理-绿城蒋村项目(西溪诚园)商业定位及规划
2011 3年
2014 3年
2015 1年
整个大区域 成熟约需 4—5年时间
44..44消消费费群群体体特特征征分分析析
消费群体特征
核心消费群体：项目预定售价约2.5万元/平米；总户数约2900户，按每户2.7人口计算，约有7830 人入住。
年龄结构判断：35~45岁左右的成功人士，一家三口居多数。 从业性质判断：商业贸易类公司高级管理层，属高端消费人群。 消费需求判断：消费者商业需求访谈要点提炼。 1.车位充裕，小区居民与外来消费者车位要有区分。 2.会所服务，要具备健身康体功能、商务活动功能、餐饮休闲功能、针对老年人及儿童的服务功能。 3.生活服务，便于满足生活所需，诸如：银行、美容美发、超市、书店、咖啡厅 ……。 4.接待服务，便于接待亲朋好友短期居住所需的便捷酒店。
44..11商商业业部部分分属属性性分分析析
区域环境
商业地产 性质用途
受众群体
社区商业
本社区居 民为主导
商业 地产 社区 消费群体
商业部分 属性
与区域环境融合 与项目所需融合 与开发条件融合 与消费群体融合
44..22社社区区商商业业概概念念
社区的 概念
社区是指同一地、同一地区或同一国的人所构成的社会，它 大到一个国家的某一人种构成的团体、如美国华人社区；小 到某个小区。
消费群体分析
相对于对住宅品质的细节关注，消费群体对于家门口所需要的商业范畴并未有清晰明确的 认识，从访谈的效果感觉，消费群体对于商业的需求仅仅是以满足最为基础的日常所需上 面，并未有更高的期望，尤其是对于商业的表现方式上缺乏足够的认知。
由此判断，对于高端社区配套商业的操作过程中，更需要对消费群体对于商业需求欲望的 开发，以及商业感知的引导上，使其尽量脱离开基础消费的层次，从因需消费转变为高端 体验式消费，产生归属感，形成一个固定综合消费的圈子，从而深度发掘其自身的消费潜 力及频率。
二三线城市高品质住宅解析与考察之杭州绿城集团规划设计与产品价值创新
二三线城市高品质住宅解析与考察之杭州绿城集团规划设计与产品价值创新主讲人：袁笑雨——绿城集团副总经理兼浙江绿城建筑规划设计管理有限公司董事长时间：2010年4月24日下午16:40-17:30一、绿城集团产品内涵我们的房产品，与其把它们看成一个功能建筑产品，不如把它们看成一个文化产品。
房产品中的文明和艺术，是我们这个行业永恒的主题。
我们应着眼于产品的本质，寻求人类文化中那些永恒不变的东西在房产品中的展现和创造。
——宋卫平房地产产品内涵是绿城核心价值观的集中体现。
绿城一直没有把自己当成一个商业化的房地产公司，而是一直希望通过房地产的开发和建设能够追寻建筑的所谓永恒之道。
房产品所具有的属性：◆科技产品◆文化产品◆艺术产品◆精神产品房产品除了是科技产品之外，同时是富有文化艺术和精神的产品。
二、绿城集团产品发展历程第一阶段（1995年~1998年）这个阶段是绿城公司草创阶段，在这个阶段是以舒适型的房产和环境第一的房产开发理念奠定了绿城的品牌，也就是为公司高品质房产奠定了基调。
第二阶段（1999年~2002年）在这一阶段，绿城以创造城市的美丽为品牌主张并成功开发桂花城，向第二代产品过渡，1999年，宋总首次提出了真诚、善意、精致、完美的产品核心价值，这也成为绿城的核心价值。
第三阶段（2003年~2006年）这一阶段，绿城开始全面布局，在这个时期桂花城系列进入了在异地的复制阶段，同时绿城开始进入高层产品的开发营运，并且涉足了酒店式公寓，开发了第三代别墅。
同时绿城“为城市创造美丽”的主张也为大多数消费者所信服。
第四阶段（2007年至今）2007年，绿城集团全面实施精品战略，同时正式启动了园区服务体系，延伸到了城市综合体、高星级酒店、大型城区建设、旧城改造等等领域。
在这个阶段绿城致力于提高成熟产品的标准化，开拓精品的创新，成功实现了从地方品牌向全国品牌的转型。
目前绿城房产开发足迹遍及了浙江省内的杭州、宁波、温州等等城市，以及国内的北京、上海、天津、广州等等一共有四十多个城市，到10年3月底待建项目达到了103个，土地储备总占地2253万平方米，规划总建筑面积3539万平方米。
某地产项目定位策划报告
某地产项目定位策划报告尊敬的XXX领导：根据您的要求，我对我们即将推出的某地产项目进行了定位策划。
经过市场调研和分析，我提出如下报告：1. 项目背景在这里简要描述项目的背景和目的。
比如，该项目位于一个发展迅速的城市，项目的目的是满足当地居民对高品质住宅的需求，并为他们提供一个舒适便利的生活环境。
2. 市场分析对当地的房地产市场进行全面的分析，包括供需情况、竞争对手情况、目标客户群体、市场趋势等等。
通过深入了解市场，我们能够确定项目的差异化和竞争优势。
3. 定位策略基于市场分析的结果，我们决定将该项目定位为高档住宅。
其中的关键要素包括：- 高品质：项目将采用现代化的建筑设计和高品质的装修材料，致力于提供一个精致舒适的居住空间。
- 便利性：项目将位于交通便利的地段，附近配套设施完善，包括商场、学校、医院等，为居民提供便捷的生活条件。
- 绿化环境：项目将注重绿化设计，营造一个和谐宜居的生活环境，提供居民一个放松身心的空间。
4. 目标客户群体在确定定位策略后，我们需要确定项目的目标客户群体。
通过市场分析，我们认为以下人群将是我们的主要目标客户：- 中产阶级：他们有一定的经济实力和消费能力，并且追求高品质的生活。
- 年轻购房者：这些年轻人正处于事业的发展阶段，他们希望享受现代化的居住环境和便利的生活方式。
- 家庭人群：有孩子的家庭也是我们的潜在客户，他们注重居住环境的安全和舒适。
5. 营销策略在吸引目标客户的过程中，我们将采取以下营销策略：- 品牌建设：通过品牌宣传和营销活动，提升我们在该地区的知名度和美誉度。
- 线上线下结合：利用互联网平台进行宣传，以及参加当地的房地产展览会等线下活动，增加项目的曝光度。
- 打造样板房：在项目现场建造精美的样板房，吸引潜在客户参观，并展示项目的高品质。
- 社交媒体运营：通过社交媒体平台，与客户进行互动，传播项目的信息和优势。
- 合作伙伴关系：与当地房地产经纪机构建立合作关系，借助他们的渠道和客户资源来推广项目。
世联杭州闲林项目整体定位与发展战略(终稿)
*二、三产业人口加大，并占主导。
13%
33%
2004年余杭各产业产值占GDP百分比
9.6% 33.6%
产值结构的演变轨迹看，第一产业 增加值占生产总值的比重逐年下降 ， 从2000年的13%，下降为2004年的 9.6%，下降了4个白分点。
而第二、三产业的比重不断上升。
第一产业
第二产业
54% 第三产业
56.8%
第一产业 第二产业 第三产业
从就业结的从业人员的比重
加速下降，由1978年高达72.4%下
降到2004年的28.0%，下降了44.4
80
个百分点。
70
第二产业由1978年的22.4%上升至
60
2004年的38.1%，上升15.7个百分
50
点。
40
第三产业从业人员所占比重上升较 快，由1978年的5.2%上升到2004年
城市化进程前沿
交通： 文一路、02省道的开通，将打破 制约新城西发展的交通瓶颈，加 速新城西的城市化进程； 配套： 留下商业圈、五常商贸圈正在积 极建设中； 人口导入： 承接主城区人口转移，余杭组团 （含余杭、闲林、仓前、中泰、 五常）现有人口16.3万，计划 2020达到28万人。
与主城区联系紧密
文化中心。
临平城
主城
卫星
下沙城
江南城
－下沙城：“一个大学城，一个公共中心，
三个片区次中心，一个特色中心”。 次中心包 括九堡片区。
闲林、五常将主动纳入新城西范围。
一主三副，双心双轴 六大组团，六条生态带
资料来源：杭州规划局网站 5
项目的城市价值
随着杭州的城市化进程，良好的区位优势令闲 林处于主城区西扩的辐射地带，并在加速发展
绿城_杭州绿城西溪诚园项目推广策略视觉提案_67PPT_华坤PPT资料68页
建筑大师贝聿铭是苏州贝氏家族的十五世， 贝家祠堂也是他的祖祠，参与了祠堂的 修复建议。
历史诚信足迹
• 《宋史 舆服志》记载：“方胜宜男锦绶为第三等，左右仆射至龙图、天章、宝文阁学 士服之”，文中所提到的这种高官所穿的朝服，它的图案是方胜、萱草的纹图。
• 传统书信折叠法叫做“同心方胜”，王实甫《西厢记》三本一折有句云：“不移时把 花签锦字，叠作个同心方胜儿。”这句话可以说是方胜的日常应用。
其他视觉
Thanks!
更多精品资源请访问
docin/sanshengshiyuan doc88/sanshenglu
連生貴子圖
結合男孩和「方勝」， 代表吉祥畫裡 有數不盡的男孩。
玉佩「四善人」
即是以最少的人數 表達無窮大的概念。
清代 浙江金钱会铸会钱义记金钱背 方胜大样
Байду номын сангаас
清乾隆 剔红雕漆庭园高士图
方胜盖盒
青白玉方胜洗
十七世紀波斯的 「兩頭四馬圖」， 與「四善人」 有異曲同工之妙
古以诚信之物流传千年
——清道光 掐丝珐琅方胜盒 “定府行有恒堂珍赏”款为鉴
中国传统吉祥符——方胜
1、取意“方”的“正直”， “诚挚”；“胜”的“优 美”、“优胜”。
2、取形菱形交合的“真诚 同心”、“昌盛”之意。
3、千年来作为同心相合， 彼此相通的诚意符。
4、传递源远流长、生生不 息、相辅相成、诚心诚意的 哲学思想。
5、该元素在饰品、编织、 雕刻工艺上广为应用，带有 方胜图案的物品通常被作为 人与人交往的真诚信物相传。
精致-完美-安定-永恒……
平面视觉
Plane Visual
LOGO
Logo释义
与区位的关联 • 形似神合，菱形图案与八点的组合，宛若西溪湿地绝美风景的抽象表达，地脉传诚。 • 两个菱形图案相合，代表了项目左拥西溪，右揽城西的精华核心地段。八点汇聚象征人
历史诚信足迹
• 《宋史 舆服志》记载：“方胜宜男锦绶为第三等，左右仆射至龙图、天章、宝文阁学 士服之”，文中所提到的这种高官所穿的朝服，它的图案是方胜、萱草的纹图。
• 传统书信折叠法叫做“同心方胜”，王实甫《西厢记》三本一折有句云：“不移时把 花签锦字，叠作个同心方胜儿。”这句话可以说是方胜的日常应用。
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連生貴子圖
結合男孩和「方勝」， 代表吉祥畫裡 有數不盡的男孩。
玉佩「四善人」
即是以最少的人數 表達無窮大的概念。
清代 浙江金钱会铸会钱义记金钱背 方胜大样
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清乾隆 剔红雕漆庭园高士图
方胜盖盒
青白玉方胜洗
十七世紀波斯的 「兩頭四馬圖」， 與「四善人」 有異曲同工之妙
古以诚信之物流传千年
——清道光 掐丝珐琅方胜盒 “定府行有恒堂珍赏”款为鉴
中国传统吉祥符——方胜
1、取意“方”的“正直”， “诚挚”；“胜”的“优 美”、“优胜”。
2、取形菱形交合的“真诚 同心”、“昌盛”之意。
3、千年来作为同心相合， 彼此相通的诚意符。
4、传递源远流长、生生不 息、相辅相成、诚心诚意的 哲学思想。
5、该元素在饰品、编织、 雕刻工艺上广为应用，带有 方胜图案的物品通常被作为 人与人交往的真诚信物相传。
精致-完美-安定-永恒……
平面视觉
Plane Visual
LOGO
Logo释义
与区位的关联 • 形似神合，菱形图案与八点的组合，宛若西溪湿地绝美风景的抽象表达，地脉传诚。 • 两个菱形图案相合，代表了项目左拥西溪，右揽城西的精华核心地段。八点汇聚象征人
【房地产】新绿园产品策划书
【房地产】新绿园产品策划书杭州钞票新绿城房地产开发有限公司目录一、前言9（一）项目可行性研究结论91. 投资环境可行性结论92. 市场可行性结论103. 项目本身可行性结论164. 经济可行性结论17（二）项目开发理念18二、项目地块状况19（一）项目地块规划指标19（二）地理位置及现状19（三）自然条件20（四）自然灾难21（五）地块周边的自然和历史文化资源21三、项目所在的都市经济文化背景22（一）历史文化内涵与底蕴22（二）地点文化习俗23（三）项目所处区域建筑特点301. 核心区的规划特色302. 钞票江新城区域住宅建筑特点31（四）都市经济概况32四、市场定位33（一）项目SWOT分析 331. 优势332. 劣势343. 机会344. 威逼35（二）项目初步定位351. 定位依据352. 产品初步定位36（三）目标客源初步定位361. 定位依据362. 目标客户初步定位373. 目标客户特点分析374. 价格定位405. 产品初步设想41五、产品规划设计42（一）项目地块现状及周边规划情形分析421. 地块现状422. 周边规划情形42（二）规划布局421. 规划布局思路422. 功能区块的划分433. 邻里单位组织形状434. 院落空间形状435. 天际轮廓线436. 配套设施布点447. 综合管线布置448. 竖向设计46（三）道路交通组织461. 道路骨架的构建462. 小区出入口设置473. 交通组织规划474. 道路系统布局形状485. 道路分级496. 步行系统的设定497. 停车场地景观因素的考虑49（四）公共空间系统501. 公共空间形状502. 公共空间中的环保503. 公共空间中的无障碍设计52六、建筑设计52（一）当地户型的评述和分析52（二）建筑户型551. 户型设计原则552. 户型功能结构、分类、面积配比553. 各类户型的功能布局564. 功能空间设计要求57（三）建筑单体581. 建筑类型582. 建筑层数583. 建筑朝向584. 建筑间距585. 建筑通风596. 建筑防风597. 建筑风格598. 外观色彩599. 建筑外观与设备（如空调、雨水管等）59（四）结构形式60（五）建筑节能60（六）精装修621. 杭州精装修住宅产品的历史沿革、存在咨询题、产品特点以及进展趋势632. 对本案住宅产品精装修认知633. 对本案住宅产品精装修的建议63七、景观环境设计67（一）景观设计总体指导思想67（二）软质景观671. 绿化隔离带682. 集中绿地683. 组团绿地684. 宅间绿地695. 道路绿化696. 滨水绿带697. 屋顶绿化708. 停车场绿化709. 地下停车库绿化导入71（三）硬质景观711. 园区出入口门户的景观设想712. 景观小品布置713. 围墙74八、小区生活配套设施74（一）周边公共配套设施现状及规划情形74（二）各级公共服务设施布点要求75（三）公建设施配套751. 生活服务类设施内容的选择752. 关于会所的有关建议763. 物业治理及经营用房774. 社区用房77九、基础设施配套78（一）给排水系统781. 给水工程782. 排水工程793. 管材选用79（二）电气系统791. 回路数量及供电方式802. 供电容量配置要求803. 变配电所804. 配电系统：805. 住宅电气配置要求806. 配表方式817. 照明系统818. 防雷爱护、安全措施及接地系统：82（三）弱电系统831. 安全保卫系统832. 三表自动采集系统893. 背景音响系统894. 公共照明自动操纵系统905. 设备监控系统906. 物业运算机治理系统917. 供电系统928. 家居智能化系统92（四）其他951. 供（采）暖系统952. 空调系统953. 中央新风系统964. 中央除尘系统965. 中央热水系统966. 电梯967. 环保978. 废气排放979. 防噪处理9810. 卫生防疫98十、形象系统99（一）企业形象在项目形象设计中的导入与运用99（二）项目整体形象标识（LOGO）的要求991. 入口标志牌设计要求992. 园区布局导向标志牌、园区信息栏、告示牌的设计要求及位置设定的要求993. 组团、幢名（幢号）标志设计的要求994. 单元入口标识及户号牌标识设计要求1005. 公共配套服务设施的标识要求1006. 邮政信箱（订奶箱）的样式、位置及设计要求1007. 交通标识系统100（三）施工时期的楼盘形象考虑100十一、物业治理100（一）物业治理公司资质要求和时刻界定100（二）物业治理公司的治理要求101（三）开发商一次性投入内容的要求1011. 治理用房1012. 基础设施：1023. 生活服务设施102（四）服务内容1021. 公共服务（费用已含入物业治理费）1022. 免费代办服务1033. 专项有偿服务1034. 配套有偿服务：104（五）服务及物管收费标准1041. 物管费标准的制订原则1042. 物管费支出范畴：104（六）治理人员的配备要求104十二、经济估算105（一）销售价格估算1051. 可比楼盘1052. 价格估算105（二）成本估算105（三）销售时序及收入107（四）项目利润估算107（五）不确定性分析1071. 盈亏平稳点1072. 敏锐性分析108（六）结论：108前言“新绿园”项目是绿城集团和钞票江新城建设开发有限公司在杭州以后的中央商务区钞票江新城合作开发的住宅项目，鉴于钞票江新城的高起点、高标准都市定位，客观限定了项目高品质、高档次、精品化的开发方向，在强强联合的基础上，双方秉持专业、求实、创新的开发理念，通过在资源、体会、资金、专业等方面的优势互补，努力打造精品，通过项目的成功，形成市场轰动效应，树立杭州具有代表性的新一代经典产品形象，巩固和提升合作双方的品牌效应，实现共赢。
房地产项目定位报告
房地产项目定位报告1. 引言本报告旨在对某房地产项目进行定位分析，以提供房地产开发商进行决策的依据。
在此报告中，我们将对项目的地理位置、目标市场、产品定位和竞争优势等方面进行详细分析，并提出相应的建议和战略。
2. 项目概述本房地产项目是一座综合性住宅小区，位于城市中心地带，总占地面积为XXX平方米。
小区将提供多种户型的住宅，包括公寓、别墅和联排别墅等，满足不同客户的需求。
此外，小区还将提供配套设施如公园、商场和儿童乐园，为居民提供便利和舒适的生活环境。
3. 地理位置分析项目地理位置是一个重要的因素，对项目的销售和市场接受度有着直接的影响。
本项目位于城市中心地带，附近有多条主要交通干道，交通便利。
该地区也拥有良好的教育资源和商业服务设施。
此外，附近还有大型商业中心和旅游景点，为项目吸引潜在购房者提供了优势。
4. 目标市场分析本项目的目标市场主要包括两类客户：一是首次购房者，二是投资购房者。
针对首次购房者，项目将注重提供价格适中的住宅产品，力争为他们提供一个安全、舒适和便利的居住环境。
同时，项目将提供灵活的付款方式和购房政策，以吸引这一目标客户群体。
针对投资购房者，项目将强调房产的升值潜力和租金回报率。
项目将提供高品质的住宅产品，并加强项目周边的配套设施以增加投资回报。
5. 产品定位本项目的产品定位是高品质、舒适和多功能的住宅。
项目将采用现代化的建筑设计和高品质的建材，以确保住宅的舒适度和稳定性。
同时，项目将提供多种户型选择，以满足不同客户的需求。
此外，项目还将注重绿化和景观布置，为居民提供优美的生活环境。
6. 竞争优势分析在市场竞争激烈的情况下，项目需要具备一定的竞争优势。
以下是本项目的竞争优势：6.1 地理位置优势项目位于城市中心地带，交通便利，附近有多个商业中心和旅游景点，为项目吸引潜在客户提供了优势。
6.2 产品优势本项目注重提供高品质、舒适和多功能的住宅产品，以满足不同客户的需求。
项目采用现代化的建筑设计和高品质的建材，确保住宅的舒适度和稳定性。
绿城_杭州绿城西溪诚园项目推广策略视觉提案_67PPT_华坤.
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某楼盘整体定位及营销策略报告
某楼盘整体定位及营销策略报告报告内容：一、整体定位：该楼盘定位为高端住宅楼盘，旨在为追求品质生活的买家提供舒适且豪华的居住环境。
该楼盘的建筑设计以现代风格为主，注重细节和功能性，打造出现代舒适的家居空间。
同时，该楼盘位于城市中心区域，交通便利，周边配套设施齐全，满足居民日常生活的各种需求。
二、目标人群：该楼盘的目标人群主要包括有稳定收入和较高购房能力的中高收入群体，他们注重生活品质，希望拥有一个舒适、豪华的居住环境。
此外，该楼盘还适合中小家庭、企事业单位高管以及高端创业人群等。
三、营销策略：1. 强调品质和舒适：在营销活动中，重点强调该楼盘的品质和舒适性，突出其高端住宅的特点。
通过展示楼盘的豪华装修和现代化设施，吸引目标人群的关注和兴趣。
2. 优质服务：提供优质的售前、售中和售后服务，从预售咨询到签约手续、装修等各个环节，确保购房者体验到无忧的购房过程。
此外，该楼盘可考虑提供贴心的物业管理服务，提供便利的生活配套设施，提高居民的居住品质。
3. 多渠道宣传：采用多种营销渠道进行宣传，如线上线下媒体广告、户外广告、电视、网络公关等，提高知名度和曝光率。
同时，利用社交媒体平台和楼盘官方网站建立有效的在线沟通和互动，吸引潜在购房者的注意。
4. 与品牌合作：与知名品牌合作，如建材、家居、家电品牌等共同开展营销活动，提供购房者优惠和礼品，增加复购率和品牌认知度。
5. 推出优惠政策：结合市场需求和竞争情况，针对目标人群制定差异化的价格和付款方式，推出一定的优惠政策，吸引购房者的关注和购买欲望。
综上所述，该楼盘整体定位为高端住宅楼盘，通过强调品质和舒适、提供优质服务、多渠道宣传、与品牌合作以及推出优惠政策等营销策略，旨在吸引并满足追求品质生活的目标人群的购房需求。
四、销售策略：1. 强调楼盘特色：在销售过程中，突出该楼盘的独特性和特色，如绿化环境、景观设计、配套设施等。
通过展示楼盘的优势，引起购房者的兴趣和想象力，增加购买的动力。
绿城·西溪诚园精装修营造交付总结
工程
主要工作职责 施工管理 施工管理 施工管理 施工管理 施工管理 施工管理 施工管理
备注
20
目录
精装修产品定位
精装修设计定位 室内户型设计 室内材料的介绍
21
西溪诚园总平面
西溪诚园总平图
致诚苑
正信苑 守纯苑
知敬苑 明礼苑
22
知敬苑总平图
知敬苑（B-10地块）总平图
知敬苑
23
精装修设计定位
1. 精装修设计定位 西溪诚园是绿城第二代高层公寓的典范作品，
Ⅳ标 上海康业 图森木业 上海吉信
Ⅴ 标 杭州绿城 浙江龙达 福建东升
18
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
姓名 刘晓云 黄元广 徐燕 吴海霞 黄立波 方志松 郑耀敏 汪靓 林曦 张健
项目团队介绍
性别 男 男 女 女 男 男 男 男 男 男
岗位 经理 设计管理 设计管理 设计管理 工程管理 工程管理 工程管理 工程管理 工程管理 工程管理
此地块项目集商业、商务办公、科技研发、休闲娱乐、 旅游服务、居住等多功能于一体的杭州西部复合型公共中 心与生态住区。西溪天堂、悦容庄超五星级酒店、西溪新 天地、花蒋路商业街、河渚街高档商业配套、浙大国际医 疗中心(规模足有四个浙一医院)等医疗配套，为蒋村新区 的高端定位打了坚实的基础。
5
项目地理位置
11
销售中心大堂西面VIP室
12
F3户型样板房客餐厅实景照片
13
F3户型样板房主卫实景照片
14
GY户型样板房一层客餐厅实景照片
15
GY户型样板房地下室吧台区实景照片
16
项目团队介绍
刘晓云 精装修负责人
汪靓 Ⅴ标段管理员
主要工作职责 施工管理 施工管理 施工管理 施工管理 施工管理 施工管理 施工管理
备注
20
目录
精装修产品定位
精装修设计定位 室内户型设计 室内材料的介绍
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西溪诚园总平面
西溪诚园总平图
致诚苑
正信苑 守纯苑
知敬苑 明礼苑
22
知敬苑总平图
知敬苑（B-10地块）总平图
知敬苑
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精装修设计定位
1. 精装修设计定位 西溪诚园是绿城第二代高层公寓的典范作品，
Ⅳ标 上海康业 图森木业 上海吉信
Ⅴ 标 杭州绿城 浙江龙达 福建东升
18
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
姓名 刘晓云 黄元广 徐燕 吴海霞 黄立波 方志松 郑耀敏 汪靓 林曦 张健
项目团队介绍
性别 男 男 女 女 男 男 男 男 男 男
岗位 经理 设计管理 设计管理 设计管理 工程管理 工程管理 工程管理 工程管理 工程管理 工程管理
此地块项目集商业、商务办公、科技研发、休闲娱乐、 旅游服务、居住等多功能于一体的杭州西部复合型公共中 心与生态住区。西溪天堂、悦容庄超五星级酒店、西溪新 天地、花蒋路商业街、河渚街高档商业配套、浙大国际医 疗中心(规模足有四个浙一医院)等医疗配套，为蒋村新区 的高端定位打了坚实的基础。
5
项目地理位置
11
销售中心大堂西面VIP室
12
F3户型样板房客餐厅实景照片
13
F3户型样板房主卫实景照片
14
GY户型样板房一层客餐厅实景照片
15
GY户型样板房地下室吧台区实景照片
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项目团队介绍
刘晓云 精装修负责人
汪靓 Ⅴ标段管理员
绿城诚园建设管理有限公司介绍企业发展分析报告
Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告绿城诚园建设管理有限公司免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:绿城诚园建设管理有限公司1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分绿城诚园建设管理有限公司综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。
该企业的综合评价得分需要您得到该公司授权后，我们将协助您分析给出。
1.2 企业画像类别内容行业房地产业-房地产开发经营资质空产品服务管理；企业管理咨询；工程造价咨询；工程技1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.4行政处罚-工商局4.5税务评级4.6税务处罚4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.11产品抽查-工商局4.12欠税公告4.13环保处罚4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。
绿城·西溪诚园绿城第二代高层公寓价值梳理报告
绿城·西溪诚园绿城第二代高层公寓价值梳理报告目录【前言】光荣时代与理想人居的协奏曲(真诚、善意、精致、完美)1.创造城市的美丽2.中国高端物业营造专家3.人文理想的坚实摇篮——绿城在城西4.十六年经典回归的理想作品——西溪诚园【第一篇】探寻先进城市文明的方向(绿城第二代高层公寓定义)1.以客户需求为出发点2.以绿城第一代公寓为基础3.以系统整合提炼为导向4.绿城第二代高层公寓升级要素【第二篇】精细安定恒久(绿城第二代高层公寓核心内涵)1.精细——每一处细节都以精细考量2.安定——每一种场所都具有归属感3.恒久——每一个领域都具有历史感【第三篇】根植人文的价值典范(绿城·西溪诚园价值体系构成)1.文化价值体系2.产品价值体系【第四篇】精诚之至至真至纯(绿城·西溪诚园价值体验与解读)1.基于城市文明之上的新空间秩序（规划价值）2.留给城市的历久弥珍之美（建筑价值）3.穿越礼制花园的场所精神（景观价值）4.尊贵流露于精细之处的肌理（精装修价值）5.量身定制尊贵属性的安定要素（配套价值）6.以人为本的可持续科技提纯（科技价值）7.共同社区价值观的高贵礼遇（园区服务价值）8.城市历史与城市脉络的深层阅读（区域价值）9.闪耀诗意栖息之摇篮的人文气质（人文价值）【前言】光荣时代与理想人居的协奏曲——真诚、善意、精致、完美1.创造城市的美丽绿城房地产集团有限公司（以下简称绿城），国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级开发资质，公司总部设在浙江省杭州市。
绿城成立于1995年，2005年转制为外商独资企业，是香港上市公司——绿城中国控股有限公司（股票代码：3900）的全资子公司。
历经16年的发展，绿城已辖有70多家成员企业，拥有员工2871余人，房产开发足迹遍及浙江省内的杭州、宁波、温州、湖州、绍兴市、舟山、台州、临安、桐庐、淳安、海宁、德清、长兴、上虞、绍兴县、新昌、象山、慈溪、诸暨以及国内北京、上海、合肥、长沙、青岛、济南、南京、无锡、南通、郑州、乌鲁木齐、海南陵水、大连等38个城市。
绿城可行性研究报告
绿城可行性研究报告第一章绪论1.1 研究背景随着城市化进程的加快和人们生活水平的不断提高，人们对生活环境的要求也越来越高。
绿色环保、清新空气、舒适宜居的居住环境成为了广大市民的追求。
绿城的概念应运而生，在中国大力倡导和推广绿城理念。
然而，关于绿城的概念、定义以及如何实现绿城建设的问题，需要深入的研究和探讨。
1.2 研究目的和意义本研究旨在通过对绿城建设的可行性进行深入探讨，为绿城建设提供理论依据和实践指导。
研究的意义在于：1）为政府决策部门提供科学的建设规划和政策制定依据；2）为相关企业和机构提供切实可行的项目方案和发展策略；3）为广大市民提供更加清洁、环保、舒适的居住环境，提高生活质量。
1.3 研究内容和方法本研究主要包括以下内容：1）绿城概念及特征分析：对绿城的概念、特征进行深入剖析，明确绿城的内涵和外延。
2）绿城建设的现状和问题：对当前我国绿城建设的现状进行梳理和分析，发现存在的问题和不足。
3）绿城建设的可行性：通过实地调查、问卷调查、文献资料搜集等方法，进行实证分析，探讨绿城建设的可行性及发展前景。
4）绿城建设的对策和建议：根据绿城建设的现状和可行性分析结果，提出相应的对策和建议，为绿城建设提供科学指导。
第二章绿城概念及特征分析2.1 绿城的概念与内涵“绿城”一词最早可以追溯到20世纪70年代初期，当时是美国园艺师、作家、设计师David Engwicht提出了城市的概念。
绿城的内涵主要包括环境友好、生态保护、景观美化、公共服务等内容。
绿城不仅仅是指城市中绿色植被的覆盖率，更是指城市的生态环境和人居小区的舒适性。
2.2 绿城的特征和要素绿城的特征主要包括以下几个方面：1）绿化率高：绿城首先是指城市中绿色植被的种植率，绿化率高，不仅可以美化城市环境，还可以吸收有害气体，净化空气。
2）生态健康：绿城建设需要大力推进生态健康理念，建设生态湿地、生态农业、生态园林等，保护城市的生态环境。
3）公共设施完善：绿城建设需要配备完善的公共设施，包括公园、文化设施、教育设施、交通设施等。
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技术层面问题： ➢ 公建如何做？ ➢ 物业发展建议 ➢ ...
学习改变命运,知 识创造未来
世联杭州绿城诚园项目研究定位战略报告
•豪宅发展趋势 •案例借鉴
学习改变命运,知 识创造未来
报告结构思路
•项目解析
•项目目标 •项目核心问题
•市场分析
•发展战略及策略 •整体定位
•物业发展建议
•城市背景
•房产形势与政策走向 •杭州豪宅市场现状分析
•目•？问问亮题题点22？：：规B1划地绿块地如如何何协协调调A地两块地，块甚联至动成开为发整，个甚项至目成亮为点项
学习改变命运,知 识创造未来
世联杭州绿城诚园项目研究定位战略报告
问题结构化
战略层面问题－正确的方向： ➢ 把握豪宅发展方向，走在正确的趋势上。
策略层面问题－突围： ➢ 面对区域价值瓶劲，如何实现价值突围？
•环渤海城市群特征：中心化城市强化 阶段，即极化阶段。北京、天津成为一 个磁石核心，强烈地吸引着周边城市的 产业功能。
•珠江三角城市群特征：中心城市的轴 向扩散带动中小城市发展，点——轴系 统形成，即扩散阶段。以香港为核心， 深圳为代言人，周边城市形成产业分工 ，并向特色性方向发展。
•长三角城市群特征：信息化与产业高 技术化高速发展，区域生产力向均衡化 发展，空间结构网络化，形成点——轴 ——网络系统，整个区域成为一个高度 发达的城市化区域。
•弱势因素
学习改变命运,知 识创造未来
•1. 地块：1号、2号地块分离，地块开发的联动空间存在i定 障碍。
•2. 资源：项目不占有西溪湿地的核心资源，对于地块价值 的提升有限 •3、公建：如何处理市政规划绿地、幼儿园与1号、2号地块 的关系为两地块联动开发的难点
世联杭州绿城诚园项目研究定位战略报告
•项目属性界定 ：
世联杭州绿城诚园项目 研究定位战略报告
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月1日星期一
•区域属 性
•项目属 性
•区位、交
通
•生活配套
u地理位置:位于杭州市 主城区域文一西路北侧 ,距市区中心武林广场 7.6公里，距西湖6公里 。
u交通情况：区域交通 主要依赖道路交通，有 文一西路、紫荆花路、 绕城公路、留祥路。
项目品牌 利润最大化
学习改变命运,知 识创造未来
•打造杭州市场上的高 端豪宅项目的一极
世联杭州绿城诚园项目研究定位战略报告
•豪宅发展趋势 •案例借鉴
学习改变命运,知 识创造未来
报告结构思路
•项目解析
•项目目标 •项目核心问题
•市场分析
•发展战略及策略 •整体定位
•物业发展建议
•城市背景 •房产形势与政策走向 •杭州豪宅市场现状分析
世联杭州绿城诚园项目研究定位战略•报资告料来源：文献检索
中国已经形成了三大城市群,长三角城市群地区的经济最为 发达，城市一体化程度最高，逐渐形成以上海为核心的世 界第六大都市圈
•2006年全国GDP分布 •41.3％
学习改变命运,知 识创造未来
•环渤海京津翼地区 •长江三角州地区 •珠江三角州地区
学习改变命运,知 识创造未来
世联杭州绿城诚园项目研究定位战略报告
杭州城市经济产业结构正在从“二三一”向“三 二一”转变，第三产业的迅速发展促成了大量中 产阶级，甚至富豪阶层的形成
•表1：杭州产业结构变化
u第三产业在杭州市经济 发展中的作用举足轻重 ，也是未来杭州市经济 结构转型与提升的关键 所在。
•豪宅发展趋势 •案例借鉴
学习改变命运,知 识创造未来
报告结构思路
•项目解析
•项目目标 •项目核心问题
•市场分析
•发展战略及策略 •整体定位
•物业发展建议
•城市背景 •房产形势与政策走向 •杭州豪宅市场现状分析
•客户定位 •形象定位 •产品定位
世联杭州绿城诚园项目研究定位战略报告
※绿城的品牌决定了本项目与生俱来便是市场的领导者而非跟随 者 ※区域的优越条件决定了本项目的起平高度以及豪宅价值实现的 必然性
•区域核心区域
•＋
•邻近景观资源
•＋
•高端住宅项目
项目属性界定：杭州核心区域边缘区域，具有 一定景观资源的、中等规模的、城市高端豪宅 项目
属性界定 描述
地段
杭州蒋村综合 区核心居住区 域
资源
未来发展 临近西溪湿地 一处规划绿地
本体
地块本身高价 公建配套
诠释
位于蒋村综合区规划的住宅核心区域； 将建设成为和谐杭州示范区核心区块的
配套服务中心和"新水乡"式的高标准住区 。
项目临近西溪湿地，距离西溪湿地北侧 直线距离700米，处于西溪湿地外围保护 带范围内。
政府规划一处绿地，可融入项目开发；
平均10000多元/平米的高地价，注定成 为豪宅。
公建幼儿园是项目的必须配套。
学习改变命运,知 识创造未来
世联杭州绿城诚园项目研究定位战略报告
u第三产业中贡献度较大 的行业：金融类、贸易 类、旅游类、会展类、 咨询类（含会计、法律 服务）、物流类
u杭州市政府提出要大力 发展现代服务业，促成 产业结构由“一二三” 向“三二一 ”转变。
•43.8 ％
•表2：00-05年杭州市第三产业生产总值表
第三产业产值 （单位：亿元）
增长率
2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 569.28 662.98 765.37 883.86 1043 1277.1 21.1% 16.5% 15.4% 15.5% 18.0% 22.4％
商品生产交易基地
•永康：全国最大的小五
金生产交易基地
•温州：模具8400多家 （占国内市场的70％）、鞋
业5000多家（占国内市场20％）、打火机8000多家（全 球市场的70％，国内市场的95％）、低压电器900多家 （国内市场的65%)以及塑料薄膜、眼镜
学习改变命运,知 识创造未来
•浙江全省88个县市区中，有85个县市区形成了以特色产业为 标志的块状经济据2004年统计，目前浙江有中小企业108万家 ，税收占全省的60%，外贸出口交货值占销售产值比例达16％ ，涌现了1500多家年销售收入超过亿元的中小企业。亿元以 上商品交易市场463个，摊位数28万个 。
•关键词二 ：
拥有成熟的高品级生活配套
u区域内公交系统完善， 距蒋村公交总站仅数百 米，与主城无缝连接。 同时紧靠文一西路延伸 段，具备高度的城市生 活效率。
u教育资源丰富，项目地 块周边有绿城育华学校 、西溪试验学校、学军 中学、浙大紫金港校区 等数家中高等教育机构 。
u商业：
项目距西城广场、城西 商业中心近在咫尺。
•嘉善：木业集群，
3000多家
•慈溪：净水器、帘
子部件、微小轴承
•宁波：塑料模具、家
用电器、服装
•绍兴：全国最大的
轻纺生产交易基地
•嵊州：领带1000多家（国内市
场80％，国际市场的30％）
•大唐：袜业8500多家占国内
市场的70％，国际市场的70％
•台州：全国著名泵类生产
基地、塑料、阀门产业集群
•义乌：全国最大的小
世联杭州绿城诚园项目研究定位战略报告
杭州，长三角“城市副中心”
随着区域内产业分工加强，杭州已经不仅是“上海后花园 ”，更多地承担起长三角“城市副中心”的功能
学习改变命运,知 识创造未来
•资料来源：杭州统计年鉴 世联杭州绿城诚园项目研究定位战略报告
通过各项指标对比，杭州民间的富裕度 及消费潜力和意识在各城市中名列前茅
学习改变命运,知 识创造未来
•资料来源：世联分析 世联杭州绿城诚园项目研究定位战略报告
杭州是浙江的杭州
浙江省内“藏富于民”、“家庭作坊式产业”的经济特点 ，培育出了大量的财富阶层
70
11142.29 元/平方米
项目地块方正，地势平坦，规模在片区属于 中等水平，内部不存在拆迁问题
•地块内部1
•地块内部2
•关键词五
中：等规模 ，地块平整， 易于规划
学习改变命运,知 识创造未来
地块内部为荒地，不存在拆 迁问题
地势平坦，无明显高差
2号地块为不规则梯形，给规 划带来难度
1号地块与2号地块规划又市 政绿地，2号地块规划有幼儿 园 世联杭州绿城诚园项目研究定位战略报告
区域核心地段
无强势景观资源 ，但距强势景观资源
较近
u东至东至紫金港路
u西至规划中蒋村东路
u南依规划中蒋村一号 路
u北北临规划中的双龙 路。
位于片区的核心地段，两侧临路，通达性极 佳，周边楼盘档次较高，无强势的景观资源 ，但与强势景观资源西溪湿地近在咫尺
•东至
•南至
学习改变命运,知 识创造未来
•西至
世联杭州绿城诚园项目研究定位战略报告
西溪天堂项目具有旅游 集散换乘、旅游服务和 商住休闲三大功能，涵 盖湿地博物馆、国际品 牌的五星级度假酒店、 超五星级度假酒店、精 品商业、顶级产权式酒 店、五星级标准酒店式 公寓、旅游集散中心等 多重复合功能。
世联杭州绿城诚园项目研究定位战略报告
•区域属 •地块四至
性 •项目属
•地块指标
性
•关键词三、四：
世联杭州绿城诚园项目研究定位战略报告
•区域属 性
•项目属 性
学习改变命运,知 识创造未来
•区位、交 通
•生活配套
•西溪天堂
•绿城育华学校
•西城广场
片区发展已进入成熟临界点，交通系统发达
，商业、旅游、教育等高品级生活配套即将
成熟
•西溪天 堂
•浙大紫 金港校区
•西城广 场
•西溪 实验学 校Leabharlann •育校绿华城学•公中蒋交心村
学习改变命运,知 识创造未来
世联杭州绿城诚园项目研究定位战略报告
•豪宅发展趋势 •案例借鉴
学习改变命运,知 识创造未来
报告结构思路
•项目解析
•项目目标 •项目核心问题
•市场分析
•发展战略及策略 •整体定位
•物业发展建议
•城市背景
•房产形势与政策走向 •杭州豪宅市场现状分析
•目•？问问亮题题点22？：：规B1划地绿块地如如何何协协调调A地两块地，块甚联至动成开为发整，个甚项至目成亮为点项
学习改变命运,知 识创造未来
世联杭州绿城诚园项目研究定位战略报告
问题结构化
战略层面问题－正确的方向： ➢ 把握豪宅发展方向，走在正确的趋势上。
策略层面问题－突围： ➢ 面对区域价值瓶劲，如何实现价值突围？
•环渤海城市群特征：中心化城市强化 阶段，即极化阶段。北京、天津成为一 个磁石核心，强烈地吸引着周边城市的 产业功能。
•珠江三角城市群特征：中心城市的轴 向扩散带动中小城市发展，点——轴系 统形成，即扩散阶段。以香港为核心， 深圳为代言人，周边城市形成产业分工 ，并向特色性方向发展。
•长三角城市群特征：信息化与产业高 技术化高速发展，区域生产力向均衡化 发展，空间结构网络化，形成点——轴 ——网络系统，整个区域成为一个高度 发达的城市化区域。
•弱势因素
学习改变命运,知 识创造未来
•1. 地块：1号、2号地块分离，地块开发的联动空间存在i定 障碍。
•2. 资源：项目不占有西溪湿地的核心资源，对于地块价值 的提升有限 •3、公建：如何处理市政规划绿地、幼儿园与1号、2号地块 的关系为两地块联动开发的难点
世联杭州绿城诚园项目研究定位战略报告
•项目属性界定 ：
世联杭州绿城诚园项目 研究定位战略报告
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月1日星期一
•区域属 性
•项目属 性
•区位、交
通
•生活配套
u地理位置:位于杭州市 主城区域文一西路北侧 ,距市区中心武林广场 7.6公里，距西湖6公里 。
u交通情况：区域交通 主要依赖道路交通，有 文一西路、紫荆花路、 绕城公路、留祥路。
项目品牌 利润最大化
学习改变命运,知 识创造未来
•打造杭州市场上的高 端豪宅项目的一极
世联杭州绿城诚园项目研究定位战略报告
•豪宅发展趋势 •案例借鉴
学习改变命运,知 识创造未来
报告结构思路
•项目解析
•项目目标 •项目核心问题
•市场分析
•发展战略及策略 •整体定位
•物业发展建议
•城市背景 •房产形势与政策走向 •杭州豪宅市场现状分析
世联杭州绿城诚园项目研究定位战略•报资告料来源：文献检索
中国已经形成了三大城市群,长三角城市群地区的经济最为 发达，城市一体化程度最高，逐渐形成以上海为核心的世 界第六大都市圈
•2006年全国GDP分布 •41.3％
学习改变命运,知 识创造未来
•环渤海京津翼地区 •长江三角州地区 •珠江三角州地区
学习改变命运,知 识创造未来
世联杭州绿城诚园项目研究定位战略报告
杭州城市经济产业结构正在从“二三一”向“三 二一”转变，第三产业的迅速发展促成了大量中 产阶级，甚至富豪阶层的形成
•表1：杭州产业结构变化
u第三产业在杭州市经济 发展中的作用举足轻重 ，也是未来杭州市经济 结构转型与提升的关键 所在。
•豪宅发展趋势 •案例借鉴
学习改变命运,知 识创造未来
报告结构思路
•项目解析
•项目目标 •项目核心问题
•市场分析
•发展战略及策略 •整体定位
•物业发展建议
•城市背景 •房产形势与政策走向 •杭州豪宅市场现状分析
•客户定位 •形象定位 •产品定位
世联杭州绿城诚园项目研究定位战略报告
※绿城的品牌决定了本项目与生俱来便是市场的领导者而非跟随 者 ※区域的优越条件决定了本项目的起平高度以及豪宅价值实现的 必然性
•区域核心区域
•＋
•邻近景观资源
•＋
•高端住宅项目
项目属性界定：杭州核心区域边缘区域，具有 一定景观资源的、中等规模的、城市高端豪宅 项目
属性界定 描述
地段
杭州蒋村综合 区核心居住区 域
资源
未来发展 临近西溪湿地 一处规划绿地
本体
地块本身高价 公建配套
诠释
位于蒋村综合区规划的住宅核心区域； 将建设成为和谐杭州示范区核心区块的
配套服务中心和"新水乡"式的高标准住区 。
项目临近西溪湿地，距离西溪湿地北侧 直线距离700米，处于西溪湿地外围保护 带范围内。
政府规划一处绿地，可融入项目开发；
平均10000多元/平米的高地价，注定成 为豪宅。
公建幼儿园是项目的必须配套。
学习改变命运,知 识创造未来
世联杭州绿城诚园项目研究定位战略报告
u第三产业中贡献度较大 的行业：金融类、贸易 类、旅游类、会展类、 咨询类（含会计、法律 服务）、物流类
u杭州市政府提出要大力 发展现代服务业，促成 产业结构由“一二三” 向“三二一 ”转变。
•43.8 ％
•表2：00-05年杭州市第三产业生产总值表
第三产业产值 （单位：亿元）
增长率
2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 569.28 662.98 765.37 883.86 1043 1277.1 21.1% 16.5% 15.4% 15.5% 18.0% 22.4％
商品生产交易基地
•永康：全国最大的小五
金生产交易基地
•温州：模具8400多家 （占国内市场的70％）、鞋
业5000多家（占国内市场20％）、打火机8000多家（全 球市场的70％，国内市场的95％）、低压电器900多家 （国内市场的65%)以及塑料薄膜、眼镜
学习改变命运,知 识创造未来
•浙江全省88个县市区中，有85个县市区形成了以特色产业为 标志的块状经济据2004年统计，目前浙江有中小企业108万家 ，税收占全省的60%，外贸出口交货值占销售产值比例达16％ ，涌现了1500多家年销售收入超过亿元的中小企业。亿元以 上商品交易市场463个，摊位数28万个 。
•关键词二 ：
拥有成熟的高品级生活配套
u区域内公交系统完善， 距蒋村公交总站仅数百 米，与主城无缝连接。 同时紧靠文一西路延伸 段，具备高度的城市生 活效率。
u教育资源丰富，项目地 块周边有绿城育华学校 、西溪试验学校、学军 中学、浙大紫金港校区 等数家中高等教育机构 。
u商业：
项目距西城广场、城西 商业中心近在咫尺。
•嘉善：木业集群，
3000多家
•慈溪：净水器、帘
子部件、微小轴承
•宁波：塑料模具、家
用电器、服装
•绍兴：全国最大的
轻纺生产交易基地
•嵊州：领带1000多家（国内市
场80％，国际市场的30％）
•大唐：袜业8500多家占国内
市场的70％，国际市场的70％
•台州：全国著名泵类生产
基地、塑料、阀门产业集群
•义乌：全国最大的小
世联杭州绿城诚园项目研究定位战略报告
杭州，长三角“城市副中心”
随着区域内产业分工加强，杭州已经不仅是“上海后花园 ”，更多地承担起长三角“城市副中心”的功能
学习改变命运,知 识创造未来
•资料来源：杭州统计年鉴 世联杭州绿城诚园项目研究定位战略报告
通过各项指标对比，杭州民间的富裕度 及消费潜力和意识在各城市中名列前茅
学习改变命运,知 识创造未来
•资料来源：世联分析 世联杭州绿城诚园项目研究定位战略报告
杭州是浙江的杭州
浙江省内“藏富于民”、“家庭作坊式产业”的经济特点 ，培育出了大量的财富阶层
70
11142.29 元/平方米
项目地块方正，地势平坦，规模在片区属于 中等水平，内部不存在拆迁问题
•地块内部1
•地块内部2
•关键词五
中：等规模 ，地块平整， 易于规划
学习改变命运,知 识创造未来
地块内部为荒地，不存在拆 迁问题
地势平坦，无明显高差
2号地块为不规则梯形，给规 划带来难度
1号地块与2号地块规划又市 政绿地，2号地块规划有幼儿 园 世联杭州绿城诚园项目研究定位战略报告
区域核心地段
无强势景观资源 ，但距强势景观资源
较近
u东至东至紫金港路
u西至规划中蒋村东路
u南依规划中蒋村一号 路
u北北临规划中的双龙 路。
位于片区的核心地段，两侧临路，通达性极 佳，周边楼盘档次较高，无强势的景观资源 ，但与强势景观资源西溪湿地近在咫尺
•东至
•南至
学习改变命运,知 识创造未来
•西至
世联杭州绿城诚园项目研究定位战略报告
西溪天堂项目具有旅游 集散换乘、旅游服务和 商住休闲三大功能，涵 盖湿地博物馆、国际品 牌的五星级度假酒店、 超五星级度假酒店、精 品商业、顶级产权式酒 店、五星级标准酒店式 公寓、旅游集散中心等 多重复合功能。
世联杭州绿城诚园项目研究定位战略报告
•区域属 •地块四至
性 •项目属
•地块指标
性
•关键词三、四：
世联杭州绿城诚园项目研究定位战略报告
•区域属 性
•项目属 性
学习改变命运,知 识创造未来
•区位、交 通
•生活配套
•西溪天堂
•绿城育华学校
•西城广场
片区发展已进入成熟临界点，交通系统发达
，商业、旅游、教育等高品级生活配套即将
成熟
•西溪天 堂
•浙大紫 金港校区
•西城广 场
•西溪 实验学 校Leabharlann •育校绿华城学•公中蒋交心村