房地产集团公司景观、装饰设计管理

房地产公司设计策划及设计管理制度总则第一条：制定本制度的目的是为了使集团公司设计策划及设计管理工作程序化、规范化，在明确项目设计各项业务主体职权的同时，用科学规范的流程指导工作的进行，以获取高效及时的工作成果。

第二条：设计工作业务是指以“项目”为单位进行调研、策划、规划设计（概念、控规、详规）、建筑方案设计、建筑初步设计、施工图设计、项目施工阶段设计管理与服务、设计变更等工作；设计工作过程中所涉各项业务工作均有开始条件、标准时限、工作单位、所涉单位、工作事项、工作流程（见附图一至附图六）等内容，在公司实际运营中所涉业务主体参照执行。

第三条：集团公司总工办是设计策划及设计管理工作的指导组织、协调部门，负责设计策划及设计管理中的研讨、成果审核审定工作。

第一章投资意向前期市场调研第四条：投资意向前期市场调研一、开始条件：土地信息的获取、项目投资意向书经集团公司批准。

二、标准时限：30天三、工作成果：市场调研报告，移交单位：集团公司总工办四、所涉单位及部门1.主办单位：集团公司总工办、销售公司营销总监、集团公司造价总监（可委托专业机构运作）2.协助部门：项目公司综合管理部、设计部五、工作事项1.区域市场基本状况调研，包括区域市场总体供需、价格水平、客户群体、产品特性、竞争对手和发展趋势分析；对当地物业服务市场调研包括业主期望物业公司提供服务的内容、物业服务政策、收费水平、各类能源费用收取标准等。

2.区域基础配套现状调研，项目周边区域生活、交通、文教、卫生、休闲购物及其他配套等。

3.项目区域市场需求调研，包括需求意向，需求区域单价、总款，需求偏好，建筑形态、内部结构、功能格局、产品配套等，需求群体特征。

4.出具市场统计数据区域市场调研报告①调研的目的和内容说明；②调研的方法说明；③项目初步定位（目标客户群体、产品、价格）建议；④财务指标分析。

第二章项目市场定位及产品定位第五条：项目市场定位及产品定位一、开始条件：市场调研报告经集团研发中心审定。

人力资源配置是指在具体的组织或企业中，为了提高工作效率，实现人力资源的最优化而实行的一、项目人员配置标准的影响因素（一）项目特点多角度分析项目特点，包括物业形态及其复杂程度、产品创新要求、项目周期、区位、开发规模（二）管控模式对项目进行细分，分成特殊项目和普通项目。

特殊项目是企业从未开发过的区域、物业类型、地（三）业务外包房地产企业的市场竞争力之一就是资源整合能力，设计、营销、成本预算、财税等业务均可外包（四）开发阶段房地产项目开发分为项目论证、项目策划、设计管理、工程管理、营销管理和入伙阶段。

其中设（五）人员职责各专业人员的职责主要由项目各专业所承担的职能决定，但在调研过程中也需了解各专业对其他二、项目人员配置标准的试算（一）试算理想情况下的人员配置首先，总结已开发项目中人员配置有哪些经验和教训；其次，征询各专业负责人意见，了解他们（二）潜在前提假设的澄清理想情况下的人员配置是最高效的配置，但在企业经营管理过程中，也不可避免的存在制约高效（三）参考标杆企业的人员配置标准标杆企业积累了多年的项目开发经验，对项目的复制，不仅包括产品的复制，也包括人员配置的三、项目人员配置标准及应用（一）前提条件第一，项目同期设计或开工建筑面积为10万平米；第二，物业类型不超过三种，交房标准为毛坯（二）项目人员配置标准结合项目开发人员配置经验，在上述条件下，六大开发阶段的人员配置标准如下：1、论证阶段：项目总经理，高级建筑设计师，土建预算工程师，策划师，项目拓展，行政人事，2、项目策划阶段：项目总经理，高级建筑设计师，土建预算工程师，高级策划师，策划师，报建3、设计管理阶段：项目总经理，高级建筑设计师，建筑设计师助理，电气设计师，水暖设计师，4、工程管理阶段：项目总经理，建筑设计师，结构设计师，景观设计师，工程经理，电气工程师5、营销管理阶段：项目总经理，营销经理，销售主管，行政专员，人事专员，司机，会计，出纳6、入伙阶段：项目总经理，土建工程师，电气工程师，营销经理，行政人事，财务经理，各1人房地产企业一般在工程管理阶段开始期房预售，此时营销管理阶段提前，营销类的人员配置应参（三）应用本文研究的项目人员配置标准以10万平米开发面积为基准，开发面积成倍增加时，设计、工程、优化而实行的对组织或企业的人力资源进行科学、合理的配置，人力资源配置分析涉及人与事的关系，人自身的各方面条件和位、开发规模、同期设计开工面积、合作单位能力等，并针对这些特点向各专业负责人征询意见，了解其对人员配置的影响程物业类型、地标建筑、高端建筑或重点项目，需要企业全权参与项目开发全过程的管控。

目录
一、设计管理中心的工作方式及思路 (2)
二、设计管理中心组织架构 (2)
三、设计管理中心部门职责 (3)
四、设计管理中心各岗位职责 (4)
五、主要工作流程 (7)
5.1设计管理中心工作总流程图 (7)
5.2规划方案设计流程图 (8)
5.3建筑单体方案设计流程 (9)
5.4建筑、结构、设备专业施工图设计流程 (10)
5.5设计变更流程图 (11)
5.6施工现场配合流程图 (12)
设计管理中心的职责和工作流程
设计管理部门是把公司（或客户）对产品的需求转变成设计的语言，对设计委托单位提出设计思路和设计要求。

设计管理范畴：设计管理贯穿于项目开发的始末，针对设计成果，兼顾任务管理，资源管理，进度管理、技术管理的系统化的管理工作。

一、设计管理中心的工作方式及思路
1、工作思路：设计管理中心作为房地产公司的核心部门，基本上参与了项目开发各阶段的工作；设计管理中心主要是控制项目规划布局、建筑外立面形象、户型设计、景观设计和室内设计的效果，也对各个专业的质量控制、成本控制，从施工图设计、施工过程、材料选择给出技术支持，设计管理中心的工作目的就是要做出高品质、高性价比、符合公司要求和符合市场的产品，为公司的发展做出应有的贡献和支持；
2、工作方式：设计管理中心以及设计管理中心的各工作人员，在进行对内与公司各部门及子公司和对外与各专业设计公司的对接工作时，站在一个服务者的角度来对待问题，注意与公司各部门和设计公司工作时的和谐。

二、设计管理中心组织架构
组织结构图
四、设计管理中心各岗位职责
五、主要工作流程
5.1设计管理中心工作总流程图
5.4
5.6。

融创精装设计管理制度第一章总则第一条为规范和加强融创精装设计管理工作，保证项目设计的质量和进度，特制定本制度。

第二条本制度适用于融创精装设计管理工作。

第三条设计管理部门是融创精装项目设计管理的专门组织，负责项目设计的全过程管理。

第四条设计管理部门的主要职责是：根据公司委托的项目要求，组织设计单位进行设计工作，协调各设计单位之间的工作关系，保证设计质量和进度，提出改进建议及维护设计单位和公司的合法权益。

第二章设计前期管理第五条在项目开发之初，设计管理部门应当与相关部门一同确定项目规划，包括但不限于项目整体构想、规划、建筑设计、景观设计、室内设计和装饰设计。

第六条设计管理部门应当根据项目规划的要求，制定项目设计管理计划，并提交公司领导审批。

第七条设计管理部门必须建立健全与设计相关的技术规范、工程标准和设计要求，并进行及时修订。

第八条设计管理部门应当按照公司相关规定进行设计单位的评审，合格设计单位方可承担项目设计工作。

第三章设计过程管理第九条设计管理部门在设计过程中，应当加强对项目设计的管理，并与设计单位加强沟通，确保设计过程中的技术参数、质量标准和审查意见得到认真执行。

第十条设计管理部门应当加强对设计变更的管理，确保变更的必要性和合理性，并及时向公司领导汇报变更情况。

第十一条设计单位在设计过程中，应当及时向设计管理部门提交设计成果，设计管理部门应当按照相关规定对设计成果进行审查和组织评审。

第十二条设计管理部门应当配合相关部门对设计成果进行审核，确保设计成果符合相关法律法规和技术标准。

第四章设计成果管理第十三条设计管理部门应当建立并完善设计成果归档制度，对设计成果进行存档，并建立档案管理系统。

第十四条设计成果应当遵循保密原则，未经公司允许，不得私自向外泄露。

第十五条设计成果应当按照项目进度要求及时提交，确保项目的设计进度。

第十六条设计管理部门应当根据项目要求，确定设计成果的验收标准，并进行设计成果的验收。

第一章总则第一条为规范公司设计部的管理，提高设计质量，确保设计进度，降低设计成本，特制定本制度。

第二条本制度适用于公司设计部全体员工及参与设计工作的相关人员。

第三条设计部应遵循以下原则：1. 质量第一，进度优先；2. 以客户需求为导向，创新设计理念；3. 强化团队协作，提高工作效率；4. 严格执行国家相关法律法规和行业标准。

第二章组织架构第四条设计部设经理一名，负责设计部的全面工作，下设以下部门：1. 规划设计部：负责项目的整体规划设计和可行性研究；2. 建筑设计部：负责项目的建筑设计、结构设计和设备设计；3. 景观设计部：负责项目的景观规划和设计；4. 室内设计部：负责项目的室内装饰设计和家具配置。

第三章设计流程第五条设计流程包括以下阶段：1. 项目策划：根据客户需求，制定项目策划方案；2. 可行性研究：对项目进行技术、经济、市场等方面的可行性研究；3. 设计方案：根据可行性研究结果，制定设计方案；4. 设计评审：对设计方案进行评审，确保方案符合要求；5. 设计变更：根据项目实施过程中出现的问题，对设计方案进行变更；6. 设计审核：对设计方案进行审核，确保设计方案符合相关法规和标准；7. 设计交付：将设计方案交付给客户。

第四章设计规范与标准第六条设计规范与标准包括：1. 国家相关法律法规和行业标准；2. 公司内部设计规范和标准；3. 项目具体要求。

第五章设计质量管理第七条设计质量管理包括以下内容：1. 设计质量检查：对设计方案、施工图等进行质量检查；2. 设计评审：对设计方案进行评审，确保设计方案符合要求；3. 设计变更管理：对设计变更进行管理，确保变更合理、合规；4. 设计资料管理：对设计资料进行整理、归档和保管。

第六章设计进度管理第八条设计进度管理包括以下内容：1. 设计计划编制：根据项目需求，编制设计计划；2. 设计进度跟踪：对设计进度进行跟踪，确保项目按期完成；3. 设计进度调整：根据项目实施过程中出现的问题，对设计进度进行调整。

房地产公司建筑项目工程部装修管理工作流程装修手续的办理程序：1.将装修方案、装修图纸向消防部门申报。

2.物业管理处将安排工程管理人员向业主/租户或装修施工单位进行技术交底，了解大厦状况。

3.装修施工单位应提供营业执照及资质证明复印件并加盖公章（选择的装修施工单位资质应在二级以上）。

4.在贵方完成设计后，请将装修方案、图纸、技术资料及已填写好的《装修申请表》提交给物业管理处,物业管理处将以书面形式回免审核意见。

5.装修施工单位应提交的图纸：1）平面图：①总体布置包括办公家具位置图；②所有隔墙的位置、厚度、高度和材料；③地面装修类型；④摆放重型设备的位置。

2）立面图：①各立面详情及高度，用料明细；②户门的设计及安装方法。

3）综合天花图：①吊顶类型、布置及高度；②照明灯具位置及类型；③消防烟感原来位置及更改后的位置，新增加的烟感的位置；④所有检查口位置及大小；⑤送风口、回风口位置；⑥水喷淋头位置。

4）强电设计图:①拟增改的电气设备系统图；②最大用电电流、功率，以及分项功率计算（可标注在电气设备系统图上）；③室内电源，插座的线路走向，室内照明的线路走向和开关位置。

5）弱电设计图：①电话布线及电话插座位置图；②电脑网络布线及位置图；③电视插座布线及位置图。

6）空调设计图：①空调控制器的原来位置及更改后位置；②空调出风口和回风口原位置及更改后位置。

7）其它应提供的图纸6.业主/租户收到装修方案审批意见书后，到物业管理处签署《装修期间环境保护协议》、《消防、安全责任书》、《异产毗连房屋装修协议》，缴付装修管理费及装修保证金。

7.装修施工单位将施工人员名单、身份证复印件、一寸照片2张交到物业管理处，并办理施工人员出入证。

（施工出入证30元/个，其中押金20元/个、工本费10元/个）8.《装修许可证》张贴在单元门外，装修工程便可以开始进行。

9.如有隐蔽工程须向物业管理处申请隐蔽工程验收，防水工程应做24小时闭水试验。

设计部构架及工作职能
1、设计部架构
设计部总监
设计部副总监
(结构专业)
建筑设计师电气设计师水暖设计师景观装饰设计师
2、部门使命
对设计效果进行把控；负责组织实施限额设计；在规范允许范围内从设计的角度严格控制工程造价在可控成本范围以内。

通过概念设计、方案设计管理，包括省内项目的施工图设计管理，将市场客户需求转化为可实施的产品设计图纸，从设计环节发掘打造产品的功能价值，并通过设计优化和产品研发，不断提高公司的产品竞争力。

3、部门主要职能
设计部总监岗位说明书
1.基本目标
组织设计管理工作，不断提升、优化公司设计技术管理能力，改善设计质量，保持项目整体的经济性、提高产品竞争力。

2.职责权限
设计副总监岗位说明书
1.基本目标
协助设计总监进行部门管理，负责协调管理建筑、结构、给排水、暖通、电气、景观装饰、装饰等专业人员。

2.职责权限
建筑设计师岗位说明书
1.基本目标
在部门负责人的领导下，具体负责本专业设计管理工作，实现项目设计管理目标。

电气设计师岗位说明书
1.基本目标
在部门负责人的领导下，具体负责本专业设计管理工作，实现项目设计管理目标。

3.职责权限
暖通/给排水设计师岗位说明书
1.基本目标
在部门负责人的领导下，具体负责本专业设计管理工作，实现项目设计管理目标。

2.职责权限
景观装饰设计师岗位说明书
1.基本目标
在部门负责人的领导下，具体负责本专业设计管理工作，实现项目设计管理目标。

2.职责权限。

房地产开发公司工程质量管理制度第一章总则第一条为规范房地产开发公司的工程质量管理，确保工程质量达到规范要求，保障工程安全和居民安全，制定本制度。

第二条本制度适用于房地产开发公司的所有工程项目，包括土地开发、房屋建设等。

第三条工程质量管理包括工程项目的规划、设计、施工、验收等环节，要求全程控制，全员参与，才能保证工程质量的有效管控。

第二章工程规划管理第四条工程规划管理是工程质量管理的起点，包括项目选址、用地规划、建筑设计、景观规划等。

第五条项目选址要符合当地规划要求，且具有良好的交通、基础设施和环境条件。

第六条用地规划要合理布局，注重生态环保，符合绿色建筑和可持续发展的要求。

第七条建筑设计要满足功能需求，合理布局，并符合相关规范和标准。

第八条景观规划要与建筑设计相协调，注重环境美化和人性化设计。

第三章工程施工管理第九条工程施工管理包括施工准备、施工组织和施工监管等环节。

第十条施工准备要充分、详细，包括施工图纸的编制、施工方案的制定、施工材料的选用等。

第十一条施工组织要合理，包括施工人员的配置、施工进度的安排、安全生产的措施等。

第十二条施工监管要严格，包括现场巡查、施工材料质量检验、施工过程记录等。

第十三条施工安全是施工管理的重点，要确保施工现场安全，防止事故发生。

第四章工程验收管理第十四条工程验收管理是对工程质量的最终评估，包括竣工验收和质量评定。

第十五条竣工验收要依据国家相关规定，对工程的设计、施工、材料质量等进行全面检查。

第十六条质量评定要根据验收结果，对工程质量进行评价，包括评定合格、基本合格、不合格等。

第十七条工程质量评定结果要及时向相关部门和居民公示，确保信息公开和透明。

第五章工程质量管理措施第十八条工程质量管理要加强内部控制，建立工作制度、流程和责任制。

第十九条工程质量管理要加强对外部资源的控制，确保施工材料的质量和供应的可靠性。

第二十条工程质量管理要加强对人员的培训，提高工作人员的质量意识和技术水平。

设计变更管理制度第一条为加强工程设计变更的管理工作，使之程序化、规范化，结合本部具体情况，制定本办法。

第二条总工办负责设计方案及施工阶段施工图的设计变更。

第三条设计变更分类一、一般变更是指涉及建筑外观、建筑功能布局、装饰装修方案、景观设计方案、结构形式、给排水方案、暖通方案、电气方案、智能化方案，对质量和工期不产生影响，引起的费用增减在5万元以下的设计变更。

二、重要变更是指不涉及建筑外观、建筑功能布局、装饰装修方案、景观设计方案、结构形式、给排水方案、暖通方案、电气方案、智能方案的变更及对质量和工期影响较小的变更设计，引起的工程费用增减在5万元以上的变更。

第四条设计变更控制程序一、一般变更，由工程部出《设计变更通知单》，由各设计主管、项目经理、成本主管、总工办会签，报主管领导批准，一般变更通知须在3日内完成。

二、重要变更，由综合办公室出《重要变更会签单》，由各相关设计主管、项目经理、成本主管会签，报主管领导批准后下发。

该类变更由综合部安排设计。

重要变更设计一般应在5日内完成。

三、对涉建筑外观、建筑功能布局、装饰装修方案、景观设计方案、结构形式、给排水方案、暖通方案、电气方案、智能化方案的变更，以及对工程质量和建设周期有明显的变更，由综合办公室根据方案调整情况提出；也可由工程部以上工作联系单的方式提出，由综合办公室安排进行变更。

该类变更由部长核决。

该类变更一般应在提出后一周内完成。

第五条变更费用控制流程一、凡属有适用定额和适用合同单价的变更，其单价仍执行定额单价或合同价。

二、上述变更以外的变更，其单价须经预算部审批，认可后方可执行，具体操作流程如下：施工单位在接到变更通知后，按规定的格式向监理单位申报变更单价（价款），监理单位根据合同规定审核。

审核结果经预算监理工程师和总监工程师签字，并加盖公章后报建设单位；建设单位预算部成本主管负责审核，审核结果经项目经理复核签字后，再报主管领导签字批准，加盖公章后正式生效。