房地产例题(精)

四、计算题某开发商拟购一块商住混合用地，地块的规划条件是：土地总面积是10000平方米，允许建筑容积率为7.5，建筑覆盖率不大于55%。

通过市场调查，确定以下地块利用方案：建筑覆盖率50%，地上建筑总面积70000平方米，地上建筑物层数14层，各层建筑面积相同，地上一层至地上二层为商店，总面积为10000平方米，3~14层为住宅，总面积60000平方米。

预计建设期为3年，项目建造完工后，其中商业楼即可全部售出，住宅楼的30%在完工后售出，50%半年后售出，其余一年后售出。

预计商业楼出售时平均售价为5000元/平方米，住宅楼出售时的平均售价为2500元/平方米。

估计建造开发成本为7000万元，管理费用为建造成本的5%，销售房屋时的广告宣传费为其售价的2%，房地产交易中卖方需交纳的营业税等为交易价格的6%，开发商购买土地需缴纳的契税等为交易价格的3%，贴现率取12%，在未来3年的建设期内，开发成本的投入情况如下：第一年为20%，第二年为50%，第三年为余下的30%，用折现法测算开发商能承受的地价及楼面地价。

解：1公式：土地价格=开发完成后的房地产价值-（开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润+开发商购买土地的税费）2计算的基准时间定为该块土地的出售时间。

（1） 开发后的房地产价值=()⎥⎦⎤⎢⎣⎡+⨯⨯+⎥⎦⎤⎢⎣⎡+⨯⨯+⎥⎦⎤⎢⎣⎡+⨯⨯+⎥⎦⎤⎢⎣⎡+⨯45.333%121%2062500%121%5062500%121%3062500%12115000）（）（）（=13712.74万元 （2） 开发成本=()⎥⎦⎤⎢⎣⎡+⨯+⎥⎦⎤⎢⎣⎡+⨯+⎥⎦⎤⎢⎣⎡+⨯5.25.15.0)%121(0.37000%)121(0.57000%1212.07000=5857.61万元 （3）销售税费=13712.74⨯（2%+6%）=1097.02万元 （4）管理费用=5857.61⨯5%=292.88万元 （5）购买该宗土地的税费总额=地价⨯3% （6）地价=13712.74-（5857.61+292.88+0+1097.02+0+地价⨯3%）=6276.92万元 （7）楼面地价=62769200/70000=896.70元/平方米。

房地产估价试题及答案一、选择题（每题2分，共20分）1. 以下哪项不是房地产估价的基本原则？A. 独立性原则B. 客观性原则C. 可比性原则D. 合法性原则答案：C2. 房地产估价中，市场比较法的比较基础是：A. 土地面积B. 建筑面积C. 土地使用权年限D. 房地产的市场价格答案：D3. 房地产估价时，以下哪项不是估价师需要考虑的因素？A. 地理位置B. 周边环境C. 建筑质量D. 估价师个人偏好答案：D4. 房地产估价报告中，以下哪项不是必须包含的内容？A. 估价目的B. 估价对象描述C. 估价方法D. 估价师的个人简历答案：D5. 以下哪种方法不适用于房地产估价？A. 成本法B. 收益法C. 市场比较法D. 折旧法答案：D6. 房地产估价中，收益法的计算公式是：A. 收益/成本B. 收益/市场利率C. 成本/市场利率D. 收益×市场利率答案：B7. 房地产估价报告的有效期一般为多长时间？A. 3个月B. 6个月C. 1年D. 2年答案：B8. 房地产估价中，成本法主要适用于以下哪种情况？A. 土地交易B. 新建房地产C. 旧房地产D. 房地产租赁答案：B9. 以下哪项不是房地产估价报告的使用者？A. 银行B. 房地产开发商C. 政府D. 估价师个人答案：D10. 房地产估价中，市场比较法的比较对象应该是：A. 任何房地产B. 同一区域的类似房地产C. 不同区域的类似房地产D. 同一区域的不同类型房地产答案：B二、判断题（每题1分，共10分）1. 房地产估价师在进行估价时，必须保证估价的独立性和客观性。

（对）2. 房地产估价报告可以随意修改，不需要遵循估价原则。

（错）3. 房地产估价时，估价师可以根据个人经验随意选择估价方法。

（错）4. 房地产估价报告的有效期通常为一年。

（错）5. 收益法适用于评估有稳定收益的房地产。

（对）6. 成本法适用于评估所有类型的房地产。

（错）7. 估价师在估价过程中不需要考虑房地产的地理位置。

房地产考试试题一、单项选择题（每题2分，共20分）1. 房地产是指土地、建筑物及其附属物，以下哪项不属于房地产的范畴？A. 土地B. 建筑物C. 家具D. 附属设施2. 在房地产市场中，以下哪项不是影响房价的主要因素？A. 地理位置B. 交通便利性C. 房屋面积D. 房屋颜色3. 根据城市规划法，以下哪项不属于城市规划的内容？A. 土地使用规划B. 交通规划C. 人口规划D. 绿化规划4. 房地产交易中，以下哪项不是买方需要考虑的主要成本？A. 购房款B. 税费C. 装修费D. 贷款利息5. 在房地产抵押贷款中，以下哪项不是贷款人需要评估的内容？A. 借款人的信用B. 抵押物的价值C. 抵押物的位置D. 借款人的烹饪技能6. 以下哪项不是房地产投资的优点？A. 潜在的资本增值B. 稳定的租金收入C. 高风险性D. 资产的多样性7. 房地产经纪人在提供服务时，以下哪项不是其职责？A. 提供市场分析B. 协助交易谈判C. 收取高额服务费D. 协助办理过户手续8. 在房地产销售过程中，以下哪项不是销售策略的一部分？A. 定价策略B. 促销活动C. 客户关系管理D. 限制信息披露9. 以下哪项不是房地产评估的常用方法？A. 比较法B. 成本法C. 收益法D. 投票法10. 根据房地产法规，以下哪项不是房地产权属转移的合法方式？A. 买卖B. 赠与C. 继承D. 盗窃二、多项选择题（每题3分，共15分）11. 以下哪些因素可能影响房地产的价值？A. 周边环境B. 房屋的新旧程度C. 房屋的装修风格D. 房屋的法律纠纷12. 房地产投资的风险包括哪些？A. 市场风险B. 利率风险C. 流动性风险D. 政治风险13. 在房地产交易中，以下哪些文件是必须审查的？A. 产权证B. 土地使用权证C. 房屋买卖合同D. 装修合同14. 以下哪些属于房地产中介的服务内容？A. 房屋评估B. 法律咨询C. 代办贷款D. 房屋清洁15. 以下哪些行为可能构成房地产欺诈？A. 虚假广告B. 隐瞒房屋缺陷C. 提供虚假贷款文件D. 延迟交房三、判断题（每题1分，共10分）16. 所有房地产交易都必须通过房地产经纪人进行。

楼面价计算公式例题楼面价是指以建筑物的总建筑面积为基础，计算出的每单位面积的价格。

在房地产市场中，楼面价是一个重要的指标，用于确定房产的市场价值。

计算楼面价的公式可以根据不同的情况有所差异，下面将通过一个具体的例题来详细说明楼面价的计算公式。

例题：房地产项目的总建筑面积为5000平方米，总价值为2500万元，请根据该项目的情况计算出每平方米的楼面价。

解答：根据题目所给的信息，我们可以按照以下步骤计算出每平方米的楼面价。

步骤1：确定总建筑面积和总价值。

总建筑面积：5000平方米总价值：2500万元步骤2：计算每平方米的楼面价。

楼面价=总价值/总建筑面积将所给的数值代入公式中，我们得到：楼面价=2500万元/5000平方米步骤3：进行计算。

进行除法运算，我们得到：楼面价=5000万元/5000平方米简化计算，我们得到：楼面价=5000万元/5000=1万元/平方米因此，该房地产项目的每平方米楼面价为1万元。

在实际情况中，楼面价的计算公式可能更加复杂，会考虑到项目的地理位置、建材成本、土地成本、市场供需等多种因素。

此外，不同类型的物业（如住宅、商业写字楼、工业厂房等）和不同地区的市场行情也会对楼面价有所影响。

因此，在实际应用中，需要根据具体情况调整公式和参数。

总结：楼面价是根据建筑物的总建筑面积和总价值计算出的每单位面积的价格。

在实际应用中，楼面价的计算公式需要根据具体情况进行调整，并考虑多种因素的影响。

以上是一个简单的例题，希望能够帮助你理解楼面价的计算公式。

房地产估价师练习题（附答案）一、单选题（共70题，每题1分，共70分）1、在房地产区位状况描述中,下列不属于对周围环境的描述的是( )。

A、景观B、自然环境C、人文环境D、施工环境正确答案：D2、某宗房地产交易中,合同约定成交价格为2500 元/m2,交易税费均由卖方负担。

已知该地区的房地产交易,卖方按正常价格的5%缴纳有关税费;买方按正常价格的3%缴纳有关税费,则该宗房地产的正常成交价格最接近于( )元/m2。

A、2427B、2500C、2575D、2632正确答案：A答案解析：由于合同约定的成交价格是由买方承担的,所以用买方的公式,正常成交价格=买方实际得到的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)=2500元/m2/(1-5%)=2631.58元/m2。

3、某幢建筑物由于发生了地震,估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额,这种折旧属于( )。

A、设备折旧B、功能折旧C、物质折旧(因为是属于材料受损)D、经济折旧正确答案：C4、在选取可比实例时,主要在于精而不是多,一般来说可以选取( )个可比实例。

A、3~5B、5~6C、1~2D、2~3正确答案：A5、房地产市场上没有大量相同的房地产供给,不同的房地产之间不能完全替代,房地产市场不是完全竞争的市场,房地产价格千差万别。

这体现的房地产的特性是 ( )。

A、易受限制B、不可移动C、相互影响D、独一无二正确答案：D6、在人流量很小的地方建造商场,无论谁来建造该商场,都需要花费很多成本,但该商场却不会有那么高的价值,这说明了( )。

A、应在实际成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整B、应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整C、应结合估价委托人的要求,对成本法估价进行调整D、应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整正确答案：B7、下列有关假设开发法中,后续开发的必要支出,描述错误的是( )。

A、以房地产为主的整体资产,后续开发的必要支出通常还应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费等支出B、投资利息只有在动态分析法中才需要测算(应是静态)C、一项费用的计息期的起点是该项费用发生的时点,终点通常是建设期的终点D、销售税费一般不计算利息正确答案：B8、甲拥有的某宗房地产初次抵押估价价值为100 万元,银行为甲提供80 万元贷款担保。

房地产知识试题及答案一、选择题1. 房地产是指土地及其附着物，包括建筑物、构筑物等。

以下哪项不属于房地产的范畴？A. 土地B. 建筑物C. 家用电器D. 构筑物答案：C2. 以下哪个选项是房地产评估的常用方法？A. 成本法B. 收益法C. 市场比较法D. 所有以上选项答案：D3. 房地产交易中，以下哪个术语表示买方对卖方的房产进行实地考察？A. 看房B. 签约C. 过户D. 交房答案：A二、填空题1. 房地产的________是指土地及其附着物，包括建筑物、构筑物等。

答案：定义2. 房地产评估中的________法是通过估算房地产的重置成本减去折旧来确定其价值。

答案：成本法3. 在房地产交易过程中，________是指买方对卖方的房产进行实地考察。

答案：看房三、判断题1. 房地产评估时，收益法只适用于投资性房地产。

（）答案：错误2. 房地产交易中，过户是指将房产的所有权从卖方转移到买方。

（）答案：正确3. 房地产的评估价值是固定不变的，不会受到市场因素的影响。

（）答案：错误四、简答题1. 简述房地产评估的基本步骤。

答案：房地产评估的基本步骤包括：确定评估目的、收集评估所需资料、选择评估方法、进行市场分析、估算房地产价值、撰写评估报告。

2. 描述房地产交易过程中的“签约”环节。

答案：房地产交易过程中的“签约”环节是指买卖双方就交易条件达成一致后，签订正式的房地产买卖合同，明确双方的权利和义务。

五、案例分析题案例：张先生购买了一套位于市中心的住宅，成交价为200万元。

在交易过程中，他支付了3%的契税，1%的中介费，并承担了2万元的过户费用。

请计算张先生的总购房成本。

答案：张先生的总购房成本包括房屋成交价、契税、中介费和过户费用。

计算如下：- 成交价：200万元- 契税：200万元× 3% = 6万元- 中介费：200万元× 1% = 2万元- 过户费用：2万元- 总购房成本：200 + 6 + 2 + 2 = 210万元张先生的总购房成本为210万元。

单选题1．房地产旳特点不是（D ）。

A、不可移动性B、保值性C、个别性D、短暂性2．不属于房地产法律关系构成要素旳是（C ）。

A、主体B、客体C、房地产法D、内容3．我国土地所有权旳归属不也许是（D ）。

A、全民所有B、国家所有C、集体所有D、个人所有4．土地使用权出让市场由（D ）经营, 任何部门、单位和个人不得擅自经营。

A、政府和公司共同经营B、公司代理经营C、国家委托经营D、政府垄断经营5．土地使用权出让旳最高年限为（D）。

A、40年B、50年C、60年D、70年6．土地使用权出让用于工业用地旳最高年限为（C ）。

A、70年B、60年C、50年D、40年7．土地使用权出让用于商业、娱乐、旅游旳, 其最高年限旳为（D ）。

A、70年B、60年C、50年D、40年8．以划拨方式获得土地使用权旳, 转让房地产时, 应当由受让方办理土地使用权出让手续, 并根据国家有关规定缴纳土地使用权（A ）。

A、租金B、出让金C、使用费D、补偿安顿费9、如下不是公房租赁原则旳是（）。

A、主客两利, 承租人有房可住, 出租人有利可得B、充足运用、合理分派一、C.实行"以租养房"、"合适照顾职工承当" D、逐渐提高公房租金, 增进住房商品化、私有化二、1．房地产旳（C）是房地产投资最重要旳一种特性, 房地产不能脱离周边旳环境而存在, 就是强调了位置对房地产投资旳一种重要性。

三、A适应性B对专业管理旳旳依赖性四、C位置旳固定性D互相之间旳影响性五、2．某投资者耗费80万元购一店铺,每月净租金收入为1.583万元,考虑月投资收益率为0.8%,则(C )个月可收回投资.六、A 50.5 B 60 C 65 D 75七、解析：80=1.583/0.8%[1-1/(1+0.8%)n] 解得n =65八、3．某项目未考虑通贷膨胀状况下,其收益率为18.27%,目前通货膨胀率为5%则该项目旳实际收益率为(B )九、A11.38% B12.64% C15.46% D 16.22%十、解析：由(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求得Rr=12.64%十一、4．下列房地产交易活动处在房地产一级市场旳是（C ）十二、 A 房屋出租 B 房地产抵押十三、C 土地使用权出让 D 土地使用权转让十四、5．一般来说, 认知定价法所拟定旳价格（Ａ）价值定价法所拟定旳价格。

房地产基础知识考试试题及答案一、单项选择题（每题2分，共20分）1. 房地产是指（）。

A. 土地及其附着物B. 土地及其上建筑物C. 土地及其上建筑物和构筑物D. 土地及其上建筑物和附着物答案：C2. 房地产的所有权是指（）。

A. 土地使用权B. 土地所有权C. 土地和建筑物的所有权D. 土地和建筑物的使用权答案：C3. 房地产的评估通常包括（）。

A. 土地评估B. 建筑物评估C. 土地和建筑物评估D. 土地、建筑物和构筑物评估答案：C4. 房地产交易中，买方需要支付的主要税费是（）。

A. 契税B. 营业税C. 个人所得税D. 增值税答案：A5. 房地产抵押权是指（）。

A. 债权人对抵押物的占有权B. 债权人对抵押物的处分权C. 债权人对抵押物的优先受偿权D. 债权人对抵押物的使用权答案：C6. 房地产的预售是指（）。

A. 房地产开发商将未竣工的房地产出售B. 房地产开发商将已竣工的房地产出售C. 房地产开发商将未竣工的房地产出租D. 房地产开发商将已竣工的房地产出租答案：A7. 房地产的租赁合同中，租赁期限超过（）年的，应当签订书面合同。

A. 1B. 2C. 3D. 5答案：B8. 房地产的转让包括（）。

A. 买卖B. 赠与C. 继承D. 所有上述答案：D9. 房地产的登记是指（）。

A. 土地使用权的登记B. 建筑物所有权的登记C. 土地和建筑物的登记D. 土地和建筑物的使用权登记答案：C10. 房地产的征收是指（）。

A. 政府对土地的强制购买B. 政府对建筑物的强制购买C. 政府对土地和建筑物的强制购买D. 政府对土地和建筑物的强制征用答案：C二、多项选择题（每题3分，共15分）1. 房地产的分类包括（）。

A. 商业地产B. 住宅地产C. 工业地产D. 农业地产答案：ABC2. 房地产评估的方法包括（）。

A. 成本法B. 比较法C. 收益法D. 市场法答案：ABC3. 房地产交易中，卖方需要支付的主要税费包括（）。

房地产考试试题及答案考试试题：1. 请简要说明房地产行业的发展历程和现状，并分析未来的发展趋势。

2. 解释以下房地产术语：土地使用权、不动产登记、物业管理、楼面价、建筑面积、预售许可证。

3. 列举并解释房地产市场中的主要参与者，包括开发商、中介机构、购房者、政府等。

4. 请简述房地产投资的风险与回报，并给出投资建议。

5. 解释以下房地产融资方式：商业银行贷款、信托融资、企业债券、房地产投资基金。

6. 描述并解释不同类型的房地产物业，如住宅、商业、办公、工业物业等。

7. 解释以下房地产市场调控政策：限购政策、限售政策、房产税、贷款利率调整、土地供应控制。

8. 请简要说明房地产估值的方法和指标，包括市场比较法、成本法、收益法等。

9. 分析房地产行业的经济和社会影响，如就业机会、经济增长、城市发展等方面。

10. 解释以下房地产相关法律法规：不动产登记法、商品房预售管理办法、房地产开发企业资质管理办法。

考试答案：1. 房地产行业的发展历程始于20世纪80年代，经过改革开放以及经济快速发展，房地产市场迅速兴起。

目前，房地产行业已成为中国经济的重要支柱之一。

未来发展趋势包括城市化进程的推进、产业结构升级、绿色建筑和智能化发展等。

2. - 土地使用权：指土地所有权人将土地使用权授予他人在一定时限内使用、收益和处置的权利。

- 不动产登记：指将不动产的权利状况进行登记备案，确保权益的保护和交易的合法性。

- 物业管理：指对房地产物业进行维修、保养、秩序管理、设施设备管理等工作的管理活动。

- 楼面价：指建筑物每平方米的建筑面积所对应的价格。

- 建筑面积：指建筑物各层的平面面积的总和，包括室内空间、墙体、柱子等。

- 预售许可证：指房地产开发商在施工前必须从相关部门获得的证书，用于预售房屋。

3. - 开发商：房地产项目开发的主要参与者，负责土地开发、房屋建设与销售等。

- 中介机构：包括房地产经纪公司、评估机构、咨询机构等，为买卖双方提供信息中介和服务。

市场法—房地产评估1. 有一待估宗地需评估，现收集到与待估宗地条件类似的4宗土地A、B、C表内交易情况中的正号表示案例价格高于正常交易价格，负号表示低于正常交易价格，对于区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中负号表示案例宗地条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。

试根据以上条件，回答下列问题：（1）为什么要进行交易情况修正？（2）在上述可比案例中，已知有一个是收购邻近房地产，一个是急于出售，根据表中提供的信息，请问这两种情况分别应该是A、B、C、D中的哪一个？（3）根据所提供条件，评估该宗土地2004年8月1日的价值。

（若需计算平均值，为简化计算，要求用算术平均法。

）（1）因为可比案例价格是个别价格，应该修正到正常交易情况下的价格。

（2）B是收购邻近房地产。

D急于出售。

（3）案例修正计算A．71499100102100100100110115690=⨯⨯⨯⨯B．71798100100100107100107115700=⨯⨯⨯⨯C8099910097100100100108115730=⨯⨯⨯⨯D70310810010310095100113115730=⨯⨯⨯⨯（4）评估结果答案一案例C的值为异常值，应予剔除。

（1分）其它结果较为接近，取其平均值作为评估结果。

因此，待估宗地G的评估结果为：（714+717+703）÷3=711（元/平方米）答案二（714+717+809+703）÷4=736。