“三书一证一表”是开发商交楼的必要条件(新房验房内容)

商品房“五证两书一表”详细释义商品房是由房地产开发商统一设计，批量建造后，作为商品出售的房屋，通常是作为居民住宅。

下面由店铺为你详细介绍商品房证件的相关法律知识。

商品房“五证两书一表”详细释义五证《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《国有土地使用证》《商品房销售(预售)许可证》两书《商品房质量保证书》《商品房使用说明书》一表《竣工验收备案表》开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的;未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。

《商品房预售许可证》配有镜框，要求悬挂，其它证书都是存档用的，没有张贴、悬挂的要求。

两书是在交房时交给业主的，也没有张贴的要求。

一、《建筑用地规划许可证》就是建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置、高度、容积率等符合城市规划的法律凭证。

二、《建设工程规划许可证》就是该建设工程项目符合城市规划需求的法律凭证。

三、《国有土地使用证》就是经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。

该证主要载明土地使用者名称、土地坐落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。

其中，“经济适用房”用地是《划拨土地》;“商品房”用地是《出让土地》。

两种土地性质不一样。

《住宅用地》的使用期限是70年，《商业用地》使用期限是40年、《综合用地》的使用年限是50年。

买房填写合同时一定要看实际使用年限还有多少年。

根据《物权法》相关条款：建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途;需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。

集体土地和耕地是不容许随意改变其性质、违法出租、买卖和搞房地产开发的。

四、《建设工程开工证》就是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有《建设工程开工证》的建筑属违章建筑，不受法律保护。

交房程序及注意事项房屋交付的注意事项及具体交付流程是什么第一步接收入住通知书通常，开发商约定的交房时限为通知书寄出30天内，所以购房者要安排好时间。

收房通知中包括收房时间、交纳费用、未按时收房的处理等。

购房者一定要注意查收，不要错过收楼日期。

第二步查看资料确保房屋符合交付条件1.《竣工验收备案表》(盖章原件)。

《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是收房环节中最应该留心的文件。

该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。

《竣工验收备案表》中的项目，只要送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责。

表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，购房者有权拒收。

2.《住宅使用说明书》(盖章原件可带走)。

《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。

3.房屋的《住宅质量保证书》(盖章原件可带走)。

《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺，必须作为购房合同的附件，与购房合同具有同等的效力。

所以提醒收房者要仔细审查其中的具体各款，特别注意保修期限。

房屋交付的注意事项及具体交付流程是什么4.面积实测表/测绘单位实测面积明细(可为复印件但要有盖章)。

5.管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)/工程竣工图纸或设计单位施工图(可带走)。

6.《建筑工程质量认定书》。

7.《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》。

第三步房屋检验购房者一定要先验后收，验收房屋之前决不可签署《住宅钥匙收到书》。

据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的规定，钥匙交了就算房屋已交付使用。

如果拿了钥匙之后才验房，就算出现了问题，开发商只用承担房屋质量包修责任。

1.检测房屋面积购房者要求开发商出具《实测面积测绘报告》，根据房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积，核对其与销售面积是否存在误差，误差率的范围有多大；若实测面积误差超出3%，可以中止收房。

验房步骤，每个人都应该留一份一、墙1、检查墙面是否有开裂。

2、检查墙面是否有空鼓，用小木锤或其他东西敲墙，敲到空鼓时发出的声音不实，很容易就可以听出来。

做上记号，装修时用腻子填平。

3、检查墙面的腻子，是否是防水腻子，可以带瓶矿泉水，往墙上泼水，用手去摸，看手上是否有泥浆，没有的话证明墙面的耐水腻子合格。

二、屋顶1、检查屋顶是否有开裂。

2、检查屋顶和墙面的阴阳角线是否是水平线，如果不是，在今后装修中要先用粉刷石膏找低再用耐水腻子找平即可。

三、地面1、检查地面是否平整2、检查是否有开裂和反砂：地面用脚搓地面时是否出现沙粒。

砂浆比或水泥质量不合格、搅拌不均匀都会出现此问题。

大面检查完，就开始检查细节了。

每个房子的建筑施工单位不一样，质量和设计方面也有所不同，监理的专业性在这些方面就起到了很明显的作用。

细节很重要哦，很多地方是我们看不到的，或是后期装修摆放家具会出现问题的。

四、门窗1、检查门窗的强度2、检查窗的功能:a.门窗推拉顺滑，表面平整光洁，无严重划痕，型材没有开裂或断裂现象。

b.五金配件：齐全，位置正确，牢固。

c.密封质量：门窗关闭时扇与框，扇与扇无明显缝隙，密封条不松动，不脱落，不外露。

d.门窗框，扇垂直，不弯曲。

e.玻璃无污染，无破损，双玻夹层无灰尘和水气，分隔条均匀。

f.窗子排水孔是否打通了。

未打通积水会流入型材里。

五、电路1、检查插座和开关是否设置的合理，电路在装修中是否需要改造，一是看个人的需求，二是看房屋中插座和开关设置的是否合理，方便使用。

2、检查每个电灯开关和电源插座是否可以正常使用，带个手机座充、或电笔插上就可检验电。

源插座是否通电，当然专业人员会采用专用插座检查。

六、水路水路主要是体现厨房、卫生间中。

卫生间中一般情况是2个地漏、一个座便下水管、一个浴缸下水管、一个洗手盆的下水管，看设置是否合理，再根据自己装修的需要来决定是否可更改，但具体改造的方案就要听专家的意见了。

出现问题最多的是，很多人都想改动座便器的下水管，已获得更多的空间，但改造座便器下水管需在楼下顶部的下水管路道进行改造，容易引起很多麻烦，为防止以后出问题楼下业主很难同意做这样的改动，所以不建议自己擅自改动（采用垫高地面的做法容易出现排水不畅），要听专业人士的意见。

超详细的收房流程及收房注意事项一、注意及时接收入住通知书1. 这是收房的第一步，要注意期限。

通常，开发商约定的交房时限在通知书寄出30天内，因此购房者要安排好时间。

2. 接到入住通知书后，首先应推断开发商是否如期交房。

若逾期交房，则应提出处理意见，并根据开发商的答复决定是否前往收房，按通知上约定的时间前往收房。

特别提示：1. 要注意收房的期限，错过收楼日期烦恼多。

2. 收楼日期可提早不可推迟。

若实际交楼日期超过了合同上约定的收楼日期，可考虑向开发商按合同索赔。

3. 有特殊情况不能如期到场的，能够书面形式委托亲友、律师进行，也可及时与开发商联系，商议另行约定时间，并以书面形式确认。

4. 若购房者在约定时间内没有到指定地点办理有关收房手续，从法律角度来说，则通常被视为开发商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。

二、确定房屋是否达到交付条件1. 《竣工验收备案表》――最重要《房屋建筑工程与市政基础设施工程竣工验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件。

该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监理、建设单位与施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。

《竣工验收备案表》中的项目，只要送交主管部门备案后，进展商就务必对楼盘终生负责。

因此《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，按照有关规定，表上的每一项都务必报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的，购房者有权拒绝收房。

2. 《住宅质量保证书》《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺，务必作为购房合同的附件，与购房合同具有同等的效力。

因此提醒收房者要认真审查其中的具体各款，特别注意保修期限。

3. 《住宅使用说明书》《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的有关说明与提出注意事项。

购房中的五证是哪⼏个证
买商品房时五证⼆书
1、五证
《国有⼟地使⽤证》
《建设⽤地规划许可证》
《建设⼯程规划许可证》
《建设⼯程施⼯许可证》、《建筑⼯程开⼯证》
《商品房销售(预售)许可证》
2、“⼆书”
《住宅使⽤说明书》
《住宅质量保证书》
《建筑⼯程竣⼯验收备案表》
《住户验房交接表》《楼宇验收记录表》等验收意见表
交付商品房时需要完成消防、规划、⼈防、竣⼯备案等法定的单项验收⼯作。

完成永久⽔、电、市政及煤⽓、通信、通邮等⽣活必需的基础设施项⽬建设后，⽅可将房屋交付业主使⽤。

(按原来的规定，商品房交楼时还要具备《竣⼯综合验收合格证》，依据《中华⼈民共和国⾏政许可法》，国务院在《国务院关于第三批取消和调整⾏政审批项⽬的决定》(国发[2004]16号)中取消了住宅⼩区等群体房地产开发项⽬《竣⼯综合验收》。

)
购房者⼀般记不住“五证”的名称和发证机关，购房时只需看⼀下《国有⼟地使⽤证》和《预售许可证》这“两证”就⾏了。

未取得《建设⽤地规划许可证》和《建设⼯程规划许可证》是拿不到《国有⼟地使⽤证》的，未取得上述两个《规划许可证》和《施⼯许可证》是拿不到《预售许可证》的。

开发商取得了《预售许可证》就可以证明开发的商品房具备进⼊市场交易的资格。

开发商交房需提供的资料及业主收房步骤解析(2011-09-03 11:03:36)转载▼分类：指导标签：房产商品房买卖合同住宅使用说明书竣工验收备案表住宅质量保证书1、房地产达到交房条件的证明材料2、交接文件，包括房地产交接书、质量保证书、使用说明书3、交房费用计算表及财务收款准备4、物业管理资料，包括业主公约、物业管理委托合同、装修规定及申请表格5、工程部陪同业主验楼的人员、整改记录单据国务院《物业管理条例》第二十九条：在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：1、产权方面的资料1)项目批准文件(土地使用批租合同、国有土地使用证);2)用地批复文件(规划许可证、规划红线图、投资许可证、施工许可证);3)建筑执照;4)拆迁资料;5)业主姓名、产权、位置、建筑面积清单。

2、技术方面的资料1) 竣工图(包括：总平面图，单位建筑，结构及设备竣工图，绿化竣工图，供电系统及公共照明图，附属工程及地下管网，隐蔽管线的全套图纸);2) 地质勘测报告;3) 图纸会审记录;4) 工程合同及开、竣工报告;5) 工程设计变更通知及技术核定单位(包括质量事故处理记录);6) 竣工验收证明书(包括：房屋单位工程竣工验收书，各种设备安装质量验收报告);7) 隐蔽工程验收签证;8) 水、电、暖、通、卫生器具，消防等设备的检验合格证书;9) 设备质量保证书或合格证书，供水、供暖、管道煤气的试压报告。

另外，交房后，收房业主会提出很多工程问题需解决。

一般开发商会按面积大小留守1-2名工程师在物业公司一年以上，帮助物业公司解决工程的相关问题。

1.开发商发出收房通知。

收房通知中包括收房的时间、须交纳的费用、未按时收房的处理等。

通知的形式有电话、传真、信件等。

稳妥起见，开发商在用电话、传真等方式通知之外，最好能同时使用挂号信件的方式，否则，很难证明自己已向购房者发出收房通知，有可能造成承担延期交房责任的不利后果。

专题八：毛坯房收房交房验房注意事项最佳收房流程核验业主材料→业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明→交纳剩余房款→业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》→业主做综合验收→业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案→开发商与业主协商并达成书面协议→根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议→业主签署《住交接单》。

同时要求，开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。

物业管理费一般交付后才开始计算，验收时要签前期物业合同．收楼的一般程序１、发展商在收楼前十几天通过挂号信将收楼通知单邮递给买家，告知具体收楼的时间及须准备的资料。

２、买家应在收楼通知单上注明的时间（通常是３０天左右）内带齐所需文件资料（包括收楼通知书、业主身份证复印件、原缴交房款收据等单据、购房合同等）到指定单位（楼盘现场）办理收楼入住手续。

如购房者在约定时间内没有办理相关手续，则视为发展商已实际将该房交付买家使用，买家从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。

３、楼房现场验收１）发展商应首先出示《建设工程质量认定证书》，向住户发放《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》及各种相关验收表格，如《住户验房交接表》（房间功能分区及标的物详列各项验收内容，如客厅楼板、阳台地面等等）与验收意见表（如《楼宇验收记录表》）；２）买家缴交身份证复印件、收楼通知书，领取房屋钥匙，并由商家接待人员带领，到所购楼房依双方约定的交楼标准查验楼房状况；３）依原合同约定标准验楼；４）验完楼后，买家按实际验收情况填写《住户验房交接表》，同时将水表、电表底数抄在指定表格（一般附在《验房交接表》中）；如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《楼宇验收记录表》中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。

验房需要带哪些资料在买了房⼦后⾸先涉及到的就是装修问题，如果装修得不好的话，那么在⽇后使⽤的过程中会⾮常的⿇烦，所以这个就需要⾃⼰进⾏验房，只要在验房的时候发现问题的就可以和开发商进⾏协商。

店铺⼩编通过你的问题带来了以下的法律知识，希望对你有帮助。

验房需要带哪些资料请带上购房合同、交房通知书、本⼈⾝份证(最好还询问⼀下售楼⼩姐或者物管，毕竟每个楼盘的规据不同，省得多跑⼀趟)，验房注意看⼀看房⼦有⽆损坏、漏⽔(如果楼上已装修了的话)等⾁眼可发现的问题，如果你验收都觉得OK，物管则会叫你签字、然后交房门锁匙、质量保证书、使⽤说明书等相关资料。

当然，如果你验收完房⼦后还要办理其它⼿续，建议你把购房有关的合同、收据(或发票)、证件都随⾝带上，省得真的需要时再跑⼀趟。

验房要点查看两书⼀表⼀数：房屋质量保证书;房屋使⽤说明书;竣⼯验收备案表;⾯积实测数据对照购房合同上的⾯积(⾃⼰可实测套内⾯积)。

《住宅⼯程质量分户验收管理规定》要求开发商在向购房者交房时，必须提供《住宅⼯程质量分户验收表》，该表必须详细记录该套住宅中房屋外观及尺⼨偏差、防⽔、⽔电安装等8项内容的验收过程、曾经存在的问题以及整改情况。

住宅⼯程质量分户验收的主要内容包括：依据设计图纸的要求，在确保⼯程地基基础和主体结构安全可靠的基础上，检查住宅观感质量和使⽤功能质量。

分户验收合格后，开发商必须按户出具由建设、施⼯、监理单位负责⼈签字(签章)确认的《住宅⼯程质量分户验收表》，并加盖建设、施⼯、监理单位⼯程质量验收专⽤章。

住宅⼯程质量分户验收如果不合格，建设单位就不能组织整个⼯程竣⼯验收。

⼆、不交费、不签字、先验房：发现问题后更不能交费、签字。

应先修房，同时取证、为⽇后必要时举证(即通过录⾳机、摄像机或照相机调好⽇期记录证据)奠定基础，特别保存好⾃⼰留存、交房代表签字的验房问题备案单。

核查房屋总⾯积：超出或减少百分之三以内的情况很普遍(多退少补，吃亏的是业主);套内⾯积不变、公摊⾯积增加的情况更多(实得⾯积减少，吃亏的还是业主)。

一、商品房预售或销售必须具备“五证一书”，并在预售或销售现场公示：（一）国有土地使用证；（二）建设用地规划许可证；（三）建设工程规划许可证；（四）建设工程施工许可证；（五）商品房预售许可证；（六）房地产开发企业资质证书。

二、房地产开发企业预售或销售商品房时，必须明确说明商品房位置、装修标准、竣工日期、公共面积分摊等情况。

三、购房人购买商品房时，必须签订国家有关部门印发的《商品房买卖合同示范文本》，并将《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》作为合同附件。

“五证一书”指的是商品房屋预售许可证、建设工程规划许可证、建设用地许可证、国有土地使用规划许可证、建筑工程施工许可证及项目选址意见书。

“五证一书”指的是商品房屋预售许可证、建设工程规划许可证、建设用地许可证、国有土地使用规划许可证、建筑工程施工许可证及项目选址意见书。

一般是五证两书即土地证用地证规划证施工证和预售证。

一般有预售证其他四证肯定有。

两书指《商品住宅使用说明书》和《商品住宅保证书》一般是在交房时提供五证两书一、《建设用地规划许可证》建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。

二、《建设工程规划许可证》有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。

三、《国有土地使用证》经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。

该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。

四、《建设工程施工证》建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。

五、《商品房销售(预售)许可证》市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件。

六、“两书” 《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》房地产开发项目中的“五证一书”指的是“五证”：建设用地规划许可证土地使用证建设工程规划许可证工程开工许可证商品房预售许可证“一书”：建设项目选址意见书。

2024年全新版国家商品房交房要求一、前言为了进一步规范商品房交付行为，保障消费者权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规，我国对商品房交房要求进行了全面更新。

本文档详细阐述了2024年全新版国家商品房交房要求，敬请关注。

二、商品房交付条件2.1 主体结构验收合格商品房交付时，开发商应保证主体结构验收合格。

主体结构包括：地基、基础、主体框架、屋面、墙面等。

2.2 配套设施验收合格开发商需确保商品房所属配套设施验收合格，包括但不限于：供水、供电、排水、供暖、燃气、通信、绿化、道路等。

2.3 室内装修及设备验收合格商品房交付时，室内装修及设备应验收合格。

包括但不限于：墙面、地面、天花板、门窗、卫浴、厨房设备、中央空调、电梯等。

2.4 消防安全验收合格开发商需确保商品房消防安全验收合格。

包括但不限于：消防设施、消防通道、安全出口等。

2.5 环保验收合格商品房交付时，应具备环保验收合格证明。

证明内容包括：空气质量、水质、噪音、土壤等环境指标。

2.6 房屋实测面积与合同约定面积误差比不超过3%商品房交付时，实测面积与合同约定面积误差比不超过3%。

如误差比超过3%，按《商品房销售管理办法》相关规定处理。

三、商品房交付程序3.1 开发商与购房者签订《商品房买卖合同》。

3.2 开发商按照合同约定，完成商品房建设及相关配套设施建设。

3.3 开发商组织相关部门对商品房进行验收，确保符合交付条件。

3.4 购房者对商品房进行验收，如发现问题，开发商应在规定时间内整改。

3.5 购房者与开发商办理房屋交接手续，支付相关费用。

3.6 购房者领取《房屋所有权证》、《土地使用权证》。

四、违约责任4.1 开发商未按照合同约定交付商品房的，应支付违约金。

4.2 开发商交付的商品房不符合交付条件的，应承担整改责任。

4.3 购房者未按照合同约定支付购房款的，应支付违约金。

4.4 购房者延迟接收商品房的，应支付违约金。

新房收房、验房经验1、收房流程
2、验房是否需要请专业验房师？
答：如果您熟悉相关规范，可以买常规工具，自行根据《住宅工程质量分户验收规程》《合同》进行逐项验收。

如果您不专业或不放心，可以请专业人士进行验房。

个人认为毛坯房自己验一下就可以了，多看看视频和规范，自己完全可以验。

如果是精装房感觉自己不专业，可以请人验。

（事先可以多加几个入小区群，里面有大家的验房问题，自己稍加注意）
3、飘窗和阳台是否算全面积？
答：很多人拿房后，测量面积发现和合同套内面积不一致，对于飘窗、阳台是否算面积等问题比较纠结。

首先有个概念要理清，建筑面积≠测绘面积（房产证、合同面积），建筑面积是根据《建筑工程建筑面积计算规则》确定的，飘窗如果距离地面高度小于0.45m且净高大于2.1m的，按1/2计算面积；阳台如果主体结构外侧的，算1/2，主体结构内侧算全面积；实际交付，房产证面积则是根据《房产测绘规范》规定，阳台按是否封闭计算，如果封闭的按全面积计算，未封闭的阳台算1/2面积。

两种规范标准不统一，这就给开发商打擦边球的机会，使得实际面积缩水。

新颁布的《民用建筑通用规范》统一了阳台计算规则，2023年3月1日以后批复设计的住宅，阳台按是否封闭计算和《房产测绘规范》规定保持一致。

4、开发商提出先收房再验房是否合理？
答：这种做法既不合理又不和合法，合同及法律规定，应当先验房再收房，业务一定要坚持自己原则，按法律规矩办事。