朝阳区高碑店乡北花园居住小区项目土地一级开发实施方案

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目录第一章摘要 (1)第二章基本情况 (1)一、项目区域位置 (1)二、土地利用现状情况 (2)三、地上物现状情况 (2)四、项目规划指标说明 (2)第三章征地工作方案 (3)一、征地情况概要 (3)二、征地政策依据 (4)三、征地费用构成及补偿标准 (4)四、征地补偿费用 (5)第四章拆迁工作方案 (5)一、拆迁情况概要 (5)二、拆迁政策依据 (6)三、拆迁补偿方式 (7)四、拆迁费用构成及成本核算 (7)第五章市政基础设施规划实施方案 (1)一、市政供水方案： (1)二、市政雨水方案 (2)三、市政污水方案 (2)四、市政供暖方案 (2)五、市政中水方案 (2)六、市政电信方案 (3)七、市政有线电视方案 (3)八、市政供电方案 (3)九、市政道路方案 (3)十、市政建设费用估算 (3)第六章土地供应方案 (1)一、供地计划 (1)二、开发进度 (5)第七章投资方案 (1)一、项目总投资估算 (1)二、项目预期收入估算 (3)三、项目预期收益 (4)四、项目现金流量分析 (4)附件 (9)第一章摘要1.朝阳区高碑店乡北花园居住小区项目位于北京市朝阳区高碑店北花园，规划用地范围：东至三间房乡，西至东五环路，南至双桥铁路编组站，北至通惠河。

2.本项目总用地面积为538328平方米，其中建设用地面积为248582.4平方米，代征道路用地用地为119273.9平方米，代征绿化用地面积为170471.7平方米；规划地上建筑面积：646300平方米。

本项目用地范围内涉及国有土地0.3431公顷，其余全部集体土地，共53.4869公顷，其中农用地5公顷，建设用地48.4869公顷。

需要注意的是，我们参照近期朝阳地区的征地案例，征地补偿费暂按：每亩40万元。

由于并未同当地镇政府及村委会进行协商，征地费用以实际发生的为准。

3.本项目征用北花园村和三间房村集体土地共53.4869公顷，涉及住宅拆迁953户，拆迁建筑面积135725.25平方米，集体企业60家，拆迁建筑面积共8.59万平方米。

国有土地涉及北花园小学拆迁，拆迁建筑面积1590.23平方米，占地面积3431平方米。

需要注意的是，该项目拆迁基础数据采用的是高碑店乡2002年5月调查的数据，该数据可能与项目实施过程中实际发生的数据有误差，最终数据以实际发生为准。

4.本项目土地一级开发成本主要包括征地、拆迁、市政基础设施建设（达到“九通一平”，即场地平整、通上水、通下水、通中水、通电力、通电信、通有线电视、通暖、通燃气、通路）、前期费用等直接成本和间接成本。

经测算，本项目土地一级开发总成本为182825.73万元，分摊至项目总用地地面一级开发成本为3396元/平方米，项目建设用地地面一级开发成本为7354元/平方米。

5. 本项目土地一级开发预计一级开发总体需要时间为18个月，预计供地时间为2009年2月, 预计土地出让金总额为27152万元，则可实现土地收益14512.98万元，成本收益率为6.9%。

第二章基本情况一、项目区域位置1.项目位置本项目位于北京市朝阳区高碑店乡北花园村，规划用地范围：东至三间房乡，西至东五环路，南至双桥铁路编组站，北至通惠河。

本项目总用地面积为538328平方米，其中建设用地面积为248582.4平方米，代征道路用地用地为119273.9平方米，代征绿化用地面积为170471.7平方米。

本项目位置示意图图2-1本项目航拍图图2-22.区域自然环境描述和分析本项目位于北京市朝阳区高碑店北花园村，紧邻通惠河，适宜居住。

但是与之相对应的现状是建筑物大部分较为陈旧，多为平房，村内环境、基础设施条件较差，亟需改造。

二、土地利用现状情况本项目用地范围内涉及国有土地0.3431公顷，为北花园小学；其余为集体土地，共53.4869公顷，其中农用地5公顷，建设用地48.4869公顷。

三、地上物现状情况从地形图上看，该项目范围内有居民点、企业以及村内的电线杆、道路等公共设施。

四、项目规划指标说明根据北京市规划委员会《规划意见书》（2007规意选字0054号），高碑店北花园居住小区项目的主要经济技术指标如下：总用地面积：538328平方米其中：建设用地面积：248582.4平方米代征道路用地用地：119273.9平方米代征绿化用地面积：170471.7平方米规划地上建筑面积：646300平方米容积率：2.6规划土地利用性质为住宅、公共服务设施、市政基础设施及公共安全设施。

第三章征地工作方案一、征地情况概要根据朝阳区高碑店乡提供的资料，本项目征用北花园村和三间房村集体土地53.4869公顷（合802.3亩），涉及953户。

二、征地政策依据1.《北京市建设征地补偿安置办法》（148号令）；2.《关于实施<北京市征地补偿费最低保护标准>的通知》（京国土征（2004）227号）；3.《北京市征收防洪工程建设维护管理费暂行规定》（市政府（1994）21号令）；4.《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市[2005]540号）；5.北京市实施《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》的办法（京政〔1987〕93号）；6.《北京市人民政府办公厅关于印发北京市耕地开垦费收缴和使用管理办法的通知》（京政发〔2002〕51号）。

三、征地费用构成及补偿标准1.土地补偿费：依据北京市人民政府148号令及京国土征（2004）227号文件，由于并未同当地镇政府及村委会进行协商，我们参照近期朝阳地区的征地案例，征地补偿费暂按：每亩40万元（该费用包括土地补偿费和安置补助费）。

2.防洪费：依据《北京市征收防洪工程建设维护管理费暂行规定》（市政府〔1994）21号令），项目总用地面积20元/㎡。

3.耕地开垦费：依据《北京市人民政府办公厅关于印发北京市耕地开垦费收缴和使用管理办法的通知》（京政发〔2002〕51号），一般耕地每公顷30万元。

4.耕地占用税：依据《北京市实施（中华人民共和国耕地占用税暂行条例）的办法》（京政发[1987]93号），朝阳的耕地占用税为9元/m2，在测算中，我们按照9元/m2计算。

四、征地补偿费用1.征地补偿费用802.3亩×40万元／亩=32092万元2.征地相关税费防洪费：802.3亩×20元/平方米×666.67= 1076.66万元耕地开垦费：30万元/公顷×2公顷=60万元耕地占用税：27元/平方米×2公顷=54万元3.征地总费用本项目征地总费用如下表：第四章拆迁工作方案一、拆迁情况概要高碑店乡2002年5月对北花园村进行了摸底调查，本项目拆迁涉及住宅共计953户，涉及拆迁建筑面积135725.25平方米。

个体经营户营业面积共计20358.79平方米。

非住宅拆迁涉及村集体企业共60家，拆迁建筑面积85900平方米；涉及国有土地拆迁1家，为北花园小学，占地面积3431平方米，因未提供建筑面积，从地形图上量得建筑面积1590.23平方米。

拆迁基础数据表表4-1二、拆迁政策依据1.《北京市城市房屋拆迁管理办法》（市政府87号令）；2.《关于修改并重新印发<北京市城市房屋拆迁管理办法实施意见>的通知》（京国土房管拆〔2007〕777号）；3.《关于印发<北京市房屋拆迁评估规则（暂行）>的通知》（京国土房管拆字[2001]1234号）；4．《关于北京市城市房屋拆迁补助费有关规定的批复》（京政函[2001]109号）；5.《关于发布<北京市房屋重置成新价评估技术标准>的通知》（京房管拆字〔2003〕808号）；6.《关于印发<北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准>的通知》（京房地评字（1999）656号）；7.《关于房地产中介服务收费的通知》(京价（房）[1997]第398号)；8.《关于房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费收费标准的复函》（京价(收)字(1993)第238号、京财综(1993)1465号）。

三、拆迁补偿方式本次拆迁补偿实行货币补偿方式。

四、拆迁费用构成及成本核算1.拆迁费用构成（1）拆迁补偿及奖励费：根据市政府87号令、京政函[2001]109号、京房管拆字〔2003〕808号、京房地评字（1999）656号等据实际情况确定。

（2）拆迁评估费根据北京市物价局、北京市房屋土地管理局《关于房地产中介服务收费的通知》(京价（房）[1997]第398号) ，按照拆迁补偿费用的0.8％计取。

（3）拆迁服务费根据北京市物价局、财政局《关于房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费收费标准的复函》〔京价(收)字(1993)第238号、京财综(1993)1465号〕，按照拆迁补偿费用的1％计取。

（4）拆除费根据全市拆迁市场的平均水平，并结合当地情况，取20元/平方米。

2.成本核算（1）农、居民拆迁补偿及奖励费①拆迁补偿及奖励费标准：（按市政府第87号令规定）。

A.基准地价按1600元/㎡计算（据市国土房管局《关于印发〈北京市房屋拆迁评估规则(暂行)〉的通知》京国土房管拆字〔2001〕1234号文件，该地块属于五类地区确定）。

B.基准房价按600元/㎡计算（据市国土房管局《关于印发〈北京市房屋拆迁评估规则(暂行)〉的通知》京国土房管拆字〔2001〕1234号文件，该地块属于五类地区确定）。

房屋重置成新价：800元/㎡（根据北京市国土资源和房屋管理局、北京市物价局关于发布《北京市房屋重置成新价评估技术标准》的通知京房管拆字〔2003〕808号进行测算确定，该重置成新价含房屋重置成新价、附属物补偿、树木补偿等）。

C.分体式空调拆装费：每台一次性补助400元。

D.电话移机费：每部一次性补助235元。

E.有线电视拆移费：每户一次性补助350元。

F.热水器改移费：每户一次性补助300元。

G.危电改造费：每户一次性补助150元。

H.临时过渡补助费：每户一次性补助5000元。

I.提前搬家奖：每户2000元。

J.工程配合奖：每户40000元。

K.一次性停产停业综合补助费：根据合法的营业面积，按照1100元/㎡的标准给予补助。

L.搬家补助费:按宅内房屋建筑面积20元/㎡计算。

M.购房补贴费用1500元/平方米（被拆建面）②拆迁补偿及奖励费：农、居民拆迁费用统计表表4－2（2）国有土地上企业拆迁补偿费①拆迁补偿及奖励费标准：A.拆迁补偿价：根据京房地字（1999）656号文确定非住宅房屋拆迁价格=区位价格×K1×K2×K3×建筑面积+地上物补偿价其中：K1为容积率调整系数K2为房屋原用途调整系数K3为规划用途调整系数，当规划用途为市政府确定的市政公益事业等重点工程时取0.7，其他情况取1.0。