第五章资源资产评估

• 1.流动资产评估是单项评估
• 流动资产评估是以单项资产为评估对象，根据其 本身的特点进行评估，不需要以其综合获利能力 进行综合价值评估。
• 2.流动资产评估要合理确定评估基准日
• 资产评估是确定资产在某一时点上的价值，而流动资产由于其流 动性和波动性，使得不同形态的流动资产随时都在变化，不可能 人为地停止流动资产的运转，
• （三）清查核实流动资产 • 实物资产：质量检测、技术鉴定 • 债权资产：回收的可能性+回收时间+回收费用
• （四）合理选择评估方法 • 实物类：市场法或成本法 • 货币类：清查值 • 债权类：可变现净值
• （一）流动资产的概念
• 流动资产是指企业在生产经营活动中，可以在一 年或超过一年的一个经营周期内变现或者耗用的 资产。
• 包括：货币资金、应收及预付账款、交易性金融资产和存货等。
• 它是企业资产的重要组成部分，在企业资产评估中占有着重要的 地位。
• （二）流动资产的特点 • 1.周转速度快与价值转移的一次性 • 2.变现能力强 • 3.形态多样性
• 四、流动资产的评估程序 • （一）制定计划、组织人员 • （二）确定评估对象和范围 • （三）清查核实流动资产 • （四）合理选择评估方法 • （五）评定估算流动资产并出具评估结论
• （二）确定评估对象和范围 • 注意： • 1.划清界限：流动资产与固定资产 • 2.查清核实待查流动资产的产权归属 • 3.被评估流动资产清单以实存数量为依据
• 流动资产评估往往需要根据不同企业的生产经营特点和 流动资产分布的特点，对其分清主次、重点和一般，选 择不同的方法进行清查和评估。
• 清查采用的方法可以是抽查、重点清查和全面盘点。
• 当抽查核实中发现原始资料或清查盘点工作可靠性较差 时，要扩大抽查范围，直至核查全部流动资产。

第五章房地产评估（答案解析）一、单项选择题1. 根据国家有关规定，用于体育用途的国有土地使用权最高出让年限为（）。

A．30 年B．40 年C．50 年D．70 年【正确答案】C【答案解析】参见教材155 页。

2. 某一宗土地用于住宅开发时的价值为300 万元，用于商业大楼开发时的价值为500 万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。

城市规划确认该土地可用于住宅或工业。

该宗土地的价值应评估为（）。

A. 500 万元B.300 万元C.280 万元D.360 万元【正确答案】B【答案解析】最佳使用原则的运用3. 某宗土地1000 平方米，国家规定容积率为5，建筑密度小于或等于60% ，下列建设方案比较起来最可行的方案是（）A. 建筑物建筑总面积为5000平方米，底层建筑面积为700平方米B. 建筑物建筑总面积为1500平方米，底层建筑面积为300平方米C. 建筑物建筑总面积为4800平方米，底层建筑面积为600平方米D. 建筑物建筑总面积为7000平方米，底层建筑面积为400平方米正确答案】C答案解析】容积率=建筑总面积/土地总面积;建筑密度=建筑物底层建筑面积/土地总面积，综合比较，C方案最可行.A不满足建筑密度的要求,B没有充分利用土地，D超过了国家规定的容积率。

4. 单位建筑面积地价是指平均到每单位建筑面积上的土地价格，称为（）。

A. 单位价格B. 土地使用权价格C.总价格D.楼面地价【正确答案】D【答案解析】参见教材164-165 页楼面地价，又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。

楼面地价=土地总价格/建筑总面积容积率：指地块的建筑面积与地块总面积的比率容积率=建筑总面积/土地总面积楼面地价=土地单价/容积率5. 根据《城市房地产管理法》的规定，我国实行房地产交易价格（）制度。

A. 评估B.申报C.公示D.登记【正确答案】B【答案解析】参见教材165 页6. 某房地产土地价值600万元，建筑物价值1400 万元，综合资本化率为8.5%，建筑物资本化率为10%，则土地资本化率最可能为（）A. 8%B. 6%C. 5%D. 4%正确答案】C答案解析】参见教材179 页(L+B)刈二L 氷1+ B M2所以：(600+1400) X8.5%= 600M1+1400X I0%，从而有r1=5%7. 假定土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，土地价值为1000 万元，建筑物价值为5000 万元，房地产的综合资本化率应为( )。

5.2 资产评估假设
◦ 2）资产评估环境假设 （1）宏观环境假设 （2）微观环境假设
◦ 3）评估对象利用程度假设 （1）整体资产利用程度假设 （2）单项资产利用程提假设在资产评估中的作用
5.3 资产评估假设与评估价值
5.3.1 资产的效用与评估价值 5.3.2 资产的效用与资产的使用方式 5.3.3 资产的效用与资产的作用空间 5.3.4 资产的作用方式、作用空间与资产评估的特
5.1 资产评估目的
5.1.2 资产评估的特定目的
◦ 资产评估界通常把引起资产评估的资产业务对评估结果 用途的具体要求称为资产评估的特定目的。
◦ 由于资产评估的特定目的是引起资产评估的资产业务对 评估结果用途的具体要求，在资产评估实际操作中，评 估人员应当十分关注各类引起资产评估的资产业务，以 及这些资产业务对评估结果具体用途的要求。
5.1 资产评估目的
◦ 引起资产评估的资产业务主要有以下几类： （1）国有资产管理法规规定的需要进行资产评估的国有资 产产权变动及相关的经济行为。例如，资产转让、企业兼 并、企业出售、企业联营、股份经营、中外合资、合作、 企业清算、抵押担保、企业租赁、债务重组等等。 （2）公司法、证券法等法规规定的需要或可以进行资产评 估的投资、融资及相关的经济行为。 （3）其他法律法规规定的需要或可以进行资产评估的涉及 财产、经济赔偿等的案件、事项等。 （4）市场投融资活动和交易活动。 （5）其他行为。
定目的和资产评估前提假设的关系 5.3.5 资产评估假设与评估结果的价值类型
5.2 资产评估假设
5.2.1 资产评估假设及其种类
◦ 资产评估假设包括了前提假设、环境假设、评估对象利用程 度假设，以及特殊假设等等。
◦ 1）资产评估前提假设 （1）资产评估基本情景假设 （2）资产评估市场条件假设 ①公开市场假设 ②非公开市场假设 （3）评估对象状况假设 ①在用续用假设 ②转用续用假设 ③移地续用假设

第五章资产评估基本事项掌握1.资产评估相关当事人的构成、权利及义务。

2.资产评估目的的作用及确定。

3.资产评估常见经济行为的类型、评估目的、评估对象及评估范围。

4.资产评估对象及其组成和确定。

5.资产评估范围的类别及确定。

6.资产评估基准日与资产评估报告日的区别、作用及法律意义。

7.主要价值类型的种类、特征及选择。

8.资产评估假设的作用及主要评估假设的内容与使用。

熟悉1.资产评估结论的使用期限。

2.资产评估基准日的选择和期后事项的处理原则。

3.价值类型的作用。

了解1.现实性评估、追溯性评估和预测性评估的差异。

2.非真实性假设及特别假设。

资产评估的基本事项主要包括资产评估的相关当事人、评估目的、评估对象、评估基准日与报告日、价值类型及评估假设等。

这些事项是资产评估专业人员确定资产评估程序、选择评估方法、形成及编制评估报吿的基础。

评估主体——谁来评？——机构＋人员，资产评估工作的主导者评估客体——评什么？——被评估的资产，即评估对象评估依据——凭什么？——有关的法律、法规、经济行为文件、重大合同协议，取费标准和其他参考依据评估原则——坚持什么？——内在行为规范，是调节评估当事人各方关系、处理评估业务的行为准则（工作原则，经济技术原则）评估目的——做何用？——资产评估结果具体用途。

如产权变动、融资业务、资产纳税、咨询服务等。

直接或间接的决定和制约着价值类型选择价值类型——质的规定——对资产价值的质的规定，它对资产评估参数的选择具有制约性评估方法——特定技术——是分析和判断资产价值的手段和途径评估程序——怎么做？——从开始到结束的顺序评估假设——前提条件？——评估得以进行的前提条件假设等第一节资产评估相关当事人内容概要相关当事人委托人、资产评估机构及专业人员、产权持有人（或被评估单位）、报告使用人（指的是委托人之外的报告使用人）。

一、评估委托人（一）概念资产评估法规定签合同人即是委托人。

《资产评估法》规定，资产评估委托人应当与评估机构订立委托合同，资产评估作为一项民事经济活动，是建立在委托契约基础上的，与资产评估机构就资产评估专业服务事项签订委托合同的民事主体，就是资产评估的评估委托人。

第五章习题1、有一待估宗地需评估，现收集到与待估宗地条件类似的四宗土地A、B、C、D时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5％；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3％。

该类土地的折现率为8％。

表内交易情况中正号表示案例价格高于正常交易价格，负号表示低于正常交易价格，对于区域因素，个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中负号表示案例宗地条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。

试根据以上条件，回答下列问题:（1）为什么要进行交易情况修正？（2）在上述可比案例，已知有一个是收购邻近房地产，一个是急于出售，根据表中提供的信息，请问这两种情况分别应该是A、B、C、D中的哪一个？（3）根据所提供条件，评估该宗土地2004年8月1日的价值。

2、有一宗“七通一平”待开发的建筑用地，面积为1 000平方米。

使用期限为50年，容积率为5，拟开发建造写字楼，建造期为2年，建筑费用3 500元/平方米，专业费用为建筑费用的10％，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入。

写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元/平方米.日。

管理费用为年租金的2％，维修费用为建筑费用的1.5％，保险费用为建筑费用的0.2％，税金为年租金的17.5％。

贷款利率为6％，房地综合还原利率为7％，开发商要求的利润率为地价和开发成本（建筑费用＋专业费用）之和的20％。

要求：试评估该宗地地价。

3、待估宗地为待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为住宅建设，允许容积率为6，覆盖率为≤50％，土地使用权年限为70年，要求按假设开发法估测该宗地公平市场价值。

有关数据如下：预计建设期为2年，第一年投人60％的总建设费，第二年投入40％的总建设费，总建设费预计为1000万元。

专业费用为总建设费用的6％，利息率为10％，利润率为20％，售楼费用及税金等综合费率为售楼价的5％，假设住宅楼建成后即可全部售出，楼价预计为3000元／平方米,折现率10％。

❖ 4、宗地:权属界址线所封闭的地块。一般 情况下，一宗地为一个权属单位；同一个 土地使用者使用不相连接的若干地块时， 则每一地块分别为一宗。宗地是土地登记 的基本单元，也是地籍调查的基本单元。 理论上一块宗地可包多个小班，一个小班 只能在一块宗地内。
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❖ 5、胸径：是胸高直径的简称，是指离地面 1.3米处的树干直径，在坡地上是指在上坡 方向上1.3米处的树干直径。
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En=K×Kb×G ×M
En：林木资产评估值 K：林分质量调整系数
Kb：物价指数调整系数 G：参照物单位蓄积的交易价格
M：被评估林木资产的蓄积量
所谓林分是指内部特征大体一致而与临近地段又有明 显区别的一片林子。不同的林分常要求采取不同的森 林经营措施。
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林分质量调整系数是对同一林分中不同地段林木 的差别而设置的系数。
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20Βιβλιοθήκη ❖ 16、森林资源，包括森林、林木、林地以 及依托森林、林木、林地生存的野生动物、 植物和微生物。
森林，包括乔木林和竹林。 林木，包括树木和竹子。 林地，包括郁闭度0．2以上的乔木林地以及竹 林地、灌木林地、疏林地、采伐迹地、火烧迹 地、未成林造林地、苗圃地和县级以上人民政 府规划的宜林地”。
K=K1XK2
K1=被估林分的单位面积蓄积/参照林分单位面积 蓄积 K2=被估林分的平均胸径/参照林分平均胸径
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3. 收获现值法收益净现值法
是将被评估林木资产在未来经营期内各年的净 收益按一定的资本化率折为现值，然后累计求和 得出林木资产评估价值的方法。
En

n i1

第五章资产评估程序第05讲收集整理评估资料六、收集整理评估资料（一）评估资料及其分类【熟悉】（二）评估资料核查验证的一般要求【掌握】1.核查验证的概念指资产评估专业人员依法对评估活动中所使用资料的真实性、准确性和完整性，采取适当的方式进行必要的、审慎的核查验证，筛选出作为评估依据的资料，以保证评估结果的合理性。

收集权属证明、财务会计信息和其他资料并进行核查验证。

可以在其力所能及的条件下，剔除不具有可靠来源和不合理的资料，增强评估结论的合理性、科学性和准确性。

2.核查验证的常用方式包括观察、询问、书面审查、实地调查、查询、函证、复核等。

①观察关注观察方式的有效性和充分性。

对重要的观察事项，应当记录观察对象、观察时间、观察地点、观察人员、观察结果，并对观察到的现象与核查验证对象是否一致发表明确意见。

②询问形成询问记录，并要求询问人和被询问人对询问记录采用签字或盖章等方式予以确认，被询问人拒绝签字或拒绝以其他方式确认的，评估专业人员应当在书面记录中注明。

③书面审查分析相关书面信息来源的可靠性，并通过核对原件等方式对准确性和完整性进行核查，同时要求提供方在原件复印件上盖章。

④实地调查形成书面记录，由相关当事人签字；如为企业法人，需要根据调查事项的重要性和相关性判断是否需要单位盖章确认。

当事人拒绝签字或盖章，应在书面记录中注明。

⑤查询查询公告、网页或其他载体相关信息，对查询的信息内容、时间、地点、载体等有关事项形成查询记录。

⑥函证可以采用邮寄、快递、跟函、电子形式函证（传真、电子邮件、直接访问网站）等方式发出和收回。

信件回执、查询信函底稿和对方回函应当由经办资产评估专业人员签字。

被询证者以传真、电子邮件等方式回函的，可以要求被询证者寄回询证函原件。

被询证人未签署回执、未予签收或在函证规定的期限内未回复的，由经办人对相关情况作出书面说明。

⑦复核应当结合核查验证对象的特点，采取验算、校对等具体措施判断核查验证对象的真实性、准确性和完整性。

同步练习一、单项选择题1．下列各项中属于不可确指资产的有( )。

A．商标B．专利权C．著作权D．商誉2．无形资产的经济寿命受到技术进步、市场变化等外在不确定性因素的影响更大，这体现了无形资产的特点中的( )。

A．非实体性B．垄断性C．经营效益性D．价值的较大不确定性3．一项无形资产的寿命期，主要取决于它的( )。

A．重置成本B．损耗程度C．机会成本D．使用价值4．在进行无形资产评估时，应该确定无形资产评估的前提，即它的( )。

A．有效期限B．成熟时期C．重置成本D．能产生超额收益5．在无形资产转让价格评估中，转让价格的计算公式可以是( )。

A．销售利润×销售利润率B．销售利润×销售收入分成率C．销售利润×销售利润分成率D．销售收入×销售利润分成率6．用成本法评估某项专利技术，已经在开发该专利的过程中耗费的材料费用20万元，工资费用30万元，管理费用5万元，专用设备费10万元，营销费用5万元，咨询鉴定费5万元，其直接成本为( )。

A．75 B. 50 C.65 D. 207．同一内容的技术发明只授予一次专利，对于已取得专利权的技术，任何人未经许可不得进行营利性实施。

这是专利权的 ( )。

A．独占性B．专有性C．时间性D．不可转让性8．专利的成本费用与专利可以带来的额外收益之间( )。

A．有必然联系B．没有多大联系C．没有必然联系D．有一些联系9．商标的评估对象是（）。

A．商标所带来的总体收益B．商标注册时所花费的费用C．商标产品的价格D．商标所带来的额外收益10．决定商标权价值高低的因素为( )。

A．商标的基本构成和设计B．商标所能带来的效益C．商标具有法律保护的专用权D．商标所能发挥的作用及具有的特点11．商誉评估值指的是企业超额收益的( )。

A．本金化价格B．重置成本价格C．变现价值D．最高收益值12．某企业外购一项无形资产，法定年限为15年，现已使用了3年，经评估其重置成本全价为100万元，则此项无形资产的重置成本净值为( )。

第五章资产评估基本事项一、单项选择题1、下列关于资产评估委托人的说法中，错误的是（）。

A、法定和非法定业务的委托人均可以自愿协商确定B、委托人可以由一个主体或多个主体共同组成C、企业价值评估业务的委托人可以是自然人D、委托人并不一定是评估对象的产权持有人2、Z特殊普通合伙企业的合伙人需要进行产权转让目的的评估，则评估对象是（）。

A、该企业的相关合伙人权益B、该企业的全部资产C、该企业的可辨识资产D、该企业的全部负债3、现在我国国有资产评估大多为（）。

A、现时性评估B、追溯性评估C、预测性评估D、未来性评估4、影响因素具有客观性，不会受到个别市场参与者个人因素的影响的价值类型是（）。

A、投资价值B、在用价值C、清算价值D、市场价值5、当经营主体出现所谓相反的证据证明其未来不能持续经营时，就需要进行清算。

当不满足持续经营的原因是经营期限届满或者协议终止经营等由经营主体的所有者自主决定的清算，则应该选择（）。

A、原地续用假设B、强制清算假设C、有序清算假设D、持续经营假设6、下列各项中，不属于股东可用于出资的资产的是（）。

A、货币B、商誉C、实物D、土地使用权7、当评估报告引用的专业报告是审计报告时，审计的截止日一般应与评估基准日保持一致。

作为特殊的情形，涉及参股权转让不宜单独进行专项审计的，转让方应当取得转让标的企业（）。

A、最近一期年度审计报告B、最近一期股权评估报告C、最近一期单项资产评估报告D、最近一期矿权评估报告8、机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产等的拆零变现价值属于（）。

A、市场价值B、残余价值C、在用价值D、投资价值9、下列各项中，不属于评估专业人员执行资产评估业务，选择和使用价值类型时，应当充分考虑的因素的是（）。

A、评估目的B、会计准则C、市场条件D、评估对象自身条件10、关于产权持有人，以下说法错误的是（）。

A、产权持有人，是指评估对象的产权持有人B、资产评估的委托人是评估对象的产权持有人C、评估对象一般受产权持有人控制D、当评估对象为股权或所有者权益时，“产权持有人”是指股权或所有者权益的拥有者二、多项选择题1、资产评估假设的作用表现在（）。

• 3、木材经营成本 • (1)伐区设计费：按蓄积7元/m3 • (2)检尺费：8元/ m3 • (3)直接采伐成本：90元/m3； • (4)道路维护费；5元/m3 • (5)短途运输成本：15元/m3 • (6)销售费用：销售价的1% • (7)管理费：销售价的3% • (8)不可预见费：销售价的2%
• 4、税费 • (1)育林费：按统一计征价的12%征收。 • (2)维简费：按统一计征价的8%征收。 • (3)森林植物检疫费：按调运木材统一计征
价的0.2%征收。
• (4)增值税：按不含税价的6%征收。 • (5)城建税：按增值税额的5%征收。 • (6)教育附加税：按增值税额的3%征收。 • (7)所得税：按不含税价的2%征收。 • 5、经营利润率：直接木材生产成本的15%
• 用材林林木资源资产评估类型
• 依据森林资源资产产权单位提供的资源清 单的详尽程度、确定的评估范围以及资源 资产评估结果是否要求落实到山头地块的 实际要求，用材林林木资源资产评估可分 为两种评估类型，即：小班评估法、总体 平均数评估法。
• （一）小班评估法
• （一）小班评估法
• 小班评估法是在用材林资产评估中以小班 为单位，充分应用二类清查、三类调查等 小班调查资料，收集有关的小班经营类型、 经营措施以及小班林分生长经营状况，结 合评估基准日当地的技术经济指标，分小 班对森林资源资产进行评估。在评估中幼 龄林的培育成本，成熟林资源资产的经营 成本、木材价格和出材率皆按各小班实际 进行测算，中、近熟林的生长收获预测则 根据小班所在的森林经营类型进行拟合， 并按小班实际情况进行调整。
– 3.合理地综合确定评估值
（三）年净收益现值法
将被评估林木资产在未来经营期内各年的净收益按

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第五章 资产评估行业管理
第一节资产评估业管理
二、资产评估行业自律管理
(二)中国资产评估协会履行的职责
制定行业发展目标和规划，并负责组织实施；制定资产评估执业准则、规范和行业自律管理规 范，并负责组织实施、监督和检查；负责组织注册资产评估师及分专业全国统一考试；负责注 册资产评估师注册和会员登记管理；负责对会员执业资格、执业情况进行检查、监督，对会员 执业责任进行鉴定，实施自律性惩戒，规范执业秩序；组织开展资产评估理论、方法、政策的 研究，负责资产评估行业教育培训工作；编辑出版协会刊物，组织编写、出版与行业发展相关 的书籍、资料，对资产评估行业和评估专业进行宣传；负责向政府各界和市场主体反映会员意 见、建议及有关需求，维护会员合法权益；为会员提供专业技术支持和信息服务；协调行业内 外关系，改善外部执业环境；代表行业开展对外交流、国际交往；参与行业有关的法律、法规、 规章和规范性文件的研究、起草工作；推动行业文化建设，组织行业党建工作；指导地方协会 工作，领导本会专业分会及地方派出机构；办理法律、法规规定和国家机关授权或委托的有关 工作；承办其他应由本会办理的事项。
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第五章 资产评估行业管理
五、资产评估机构的年检制度
（一）年检内容
(1)评估机构内部机构设置及人员配备情况,综合性资产评估机构是否设有独立 的评估部门,是否建立了正常的工作制度,评估人员的数量、年龄结构、专业结 构、技术职务结构是否符合规定,评估人员内部培训及参加外部培训的情况。 (2)评估机构的业务开展情况,评估的项目类型、数量、规模。 (3)评估工作质量情况,主要检查项目的评估依据、过程、方法、结果是否科学、 合理,是否符合有关规定和内容。 (4)资产评估机构信誉情况。 (5)对法律法规的执行情况及遵守职业道德情况。 (6)评估机构的收费情况等。

• 第六章 林地资源资产评估运作技巧
• 第一节 林地资源资产评估概述
• 1．林地的概念
• 根据《中华人民共和国森林法实施细则》第二 条的规定：“林地，包括郁闭度0.2以上的乔木 林地、疏林地、灌木林地、采伐迹地、火烧迹地、 苗圃地和国家规划的宜林地。”
• 2．林地的特性 • （1）林地面积的有限性 • （2）林地位置的固定性 • （3）林地具有永续利用性 • （4）差异性 • （5）林地具有一定的生产力 • （6）林地的自然与经济的统一性
• ⑥ 林地使用费评估值的确定
• （2）几点说明
• ①小班的植被类型常由于实际情况较为复杂，与数 量化地租得分表中的植被类型有所差异，其数量化 地租得分值由评估人员根据植被种类、植被高度、 树种、立地质量综合平衡后打分。这部分内容是常 规森林资源调查所没有的。为此，要采用小班评估 法进行小班地租的评估，就必须在森林资源清查中 增加这部分的调查内容。
• 同龄林是林分中林木年龄相对一致的森林，同龄 林的结构单一，经营措施易于实施。其林地资源 资产的评估方法比较成熟，主要的方法有现行市 价法、林地期望价法、地租资本化法、林地期望 价修正法和林地费用价法。
• （一）现行市价法
• 现行市价法是在同一林地区位内选取三个或三个 以上与被评估林地类似条件的其他林地的实际交 易案例的价格进行比较调整，来评定林地资源价 值的方法。
（二）林地资源资产
• 1．林地资源资产的概念
• 作为林地资产的林地资源必须具备有资产的特性，是 以林地资源为物质财富内涵的财产。
（1）作为资产的林地必须有明确的产权关系，为特定 的法律经济主体所占有，并实施有效的控制。换句话 说，就是作为资产的林地，其所有权、使用权必须是 清楚的，而且是能够有效控制的。

答案：直接成本
61 800 元
其中：买价
60 000 元
运杂费
1000 元
安装成本
800元
其中：原材料
300元
人工
500元
间接成本（安装成本）
400元
重置成本合计
62 200元
重置成本＝（60000＋1000＋800）＋400＝62200
重置核算法举例
CASE 1
某企业重置购建设备一台，现行市场 价格每台8万元，运杂费2000元，直接安 装成本1000元，其中原材料200元，人工 成本800元。根据统计分析知，该企业当 期总人工成本为4000元，总间接成本为 3000元，则该机器的重置成本为多少？
3.按间接成本百分率法计算： 间接成本=直接成本*间接成本占直接成本百分比
例题：
重置设备一台，现行市价每台6万元，运杂费 0．l万元，直接安装成本800元，其中原材料 300元，人工成本500元。
根据统计分析计算，安装成本中每元人工成 本的间接成本为0．8元。
该机器设备重置成本为多少？
间接成本（安装成本=总间接成本*该资产人 工成本/总人工成本）
参考答案：
直接成本=80000+2000+1000=83000（元） 其中：买价80000元
运杂费2000元 安装成本1000元 （其中：原材料200元；人工 800元） 间接成本（安装成本=总间接成本*该资产人工成本/总人工成本） =3000*800/4000=600元 故重置成本合计83600元
物价变动指数，可从物价指数推算，物价指数分为 定基物价指数、环比物价指数
评估思路及基本计算公式
资产评估价值=资产的重置成本—资产实体 性贬值—资产功能性贬值—资产经济性贬值

▪ 市场售价类比法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。 替代原理说明，作为一个理性的投资者，在市场上购置一宗房 地产时，他所愿意出的最高的价格不会超过近期市场上已经成 交的与所要购置房地产基本相同的房地产交易实例的交易价格。
▪ 从房地产评估的角度来看，作为投资者所参照的房地产交 易实例的交易价格便可作为确定房地产评估价值的基本依据， 即以通过对房地产交易实例的交易价格的适当修正，得出评估 对象房地产的评估价值。
算所需要的资料数据进行。
第二节 市场途径及其方法在房地产评估中的应用
▪ 一、市场售价类比法 ▪ （一）市场售价类比法的基本思路 ▪ 1.市场售价类比法的含义 ▪ 市场售价类比法又称市场比较法、交易案例比较法等,它
是将作为评估对象的特定房地产与在近期交易的类似房地产加 以比较对照，并根据已发生交易的类似房地产的价格，经过因 素修正得出评估对象房地产在评估基准日可能实现的合理价值 的评估方法。 ▪ 该方法既可以对房地产（房地合一）价值进行评估，也可 以单独对土地价值进行评估。
分，如后来增加的装修； ▪ （9）房地产局部，如某栋公寓中的某套房；
▪ （10）包含有其他资产（如电梯、锅炉）的房地产； ▪ （11）作为企业整体的一部分的房地产。 ▪ 2.明确评估对象的实体状况 ▪ 房地产的用途（如工业建筑、商业建筑、住宅建筑、农业
建筑、公共建筑等）； ▪ 土地面积、土地形状、临街状态、土地开发程度、地质、
▪ 这个投资者所要求的最低收益率可能高于也可能低于该房 地产的风险程度对应的社会平均收益率。
▪ （四）明确评估基准日 ▪ 评估基准日，是指房地产评估结果所对应的日期，通常
用公历年、月、日表示。
▪ 评估基准日通常由委托方提出，评估机构与委托方协商确 定，一般选择与评估目的实现日较近的某个日期。房地产评估 基准日的确定可有以下3种情形：

第五章资产评估方法【考情分析】本章以考选择题和计算题，分值一般在20分左右。

本章的单选题中较多的计算性选择题。

在考试中应重点关注资产评估的各种方法公式的理解和运用。

为了让大家更好地理解收益法及灵活运用货币时间价值，本章增加了货币时间价值的内容。

【主要考点】1.市场法：可比性的理解、直接比较法的运用等（重难点）2.收益法：折现方法的理解和运用（不要死记公式）（重难点）3.成本法：各个参数的计算方法和成本法的基本原理（重难点）本章内容第一节市场法第二节收益法第三节成本法资产评估的基本方法按照分析原理和技术路线不同可以分为三种基本类型（方法）：市场法、成本法和收益法第一节市场法一、市场法概念二、市场法的应用前提三、市场法的基本步骤及可比因素四、市场法常用的具体评估方法五、市场法的适用范围与局限一、市场法概念1.定义利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估算资产价值的各种评估技术方法的总称。

2.市场法的理论依据【替代原则】根据替代原则，采用比较或类比的思想及其方法判断资产价值的评估技术规程。

二、市场法的应用前提1.要有一个活跃的公开市场。

2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动（1）功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同一般情形下，功能越强，价值越大。

有时需要考虑评估的价值类型是市场价值还是投资价值，针对特定主体来作评判。

（2）市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等（3）参照物成交时间与评估基准日间隔不能够过长，同时时间对资产价值的影响是可以调整的三、市场法的基本步骤及可比因素（一）市场法的基本步骤1.选择参照物对参照物的要求关键是一个可比性问题，与被评估资产相同或相类似的参照物越多，越能够充分和全面反映资产的市场价值。

2.在评估对象与参照物之间选择比较因素（1）确定具有可比性的交易实例作为与评估对象对比分析、评估量化的比较参照物。

（2）不同种类资产价值形成的特点和影响价值的主要因素不同影响房地产价值的主要因素是地理位置、环境状况等因素；技术水平则在机器设备评估中起主导作用；收入状况、盈利水平、企业规模等因素在企业价值评估中相对更突出。

资产评估师《资产评估实务一》章节基础练习第五章森林资源资产评估森林资源资产评估概述单项选择题下列各项中，可以划分为森林资产的是（）。

A.没有依法认定的森林资源B.完全没有经济利用价值的森林资源C.由特定主体所拥有或控制，并能够带来经济利益的森林资源D.在现有技术条件下不可计量的森林资源正确答案：C答案解析：资产必须是由特定主体所拥有或控制，并能够带来经济利益的经济资源。

没有经济利用价值或在当今知识与技术条件下尚不能确定其有经济利用价值的森林资源不能成为资产，如没有依法认定的森林资源，完全没有经济利用价值的森林资源，在现有技术条件下不可计量的森林资源。

单项选择题下列各项中，不属于森林资源资产评估特点的是（）。

A.森林资源资产价值的关联性B.森林资源资产的可再生性C.森林资源资产效益的多样性D.森林资源资产的地域性不明显正确答案：D答案解析：森林资源资产的地域性明显，是森林资源资产评估的特点之一，所以选项D不正确。

单项选择题通过科学合理的森林经营，森林资源资产的消耗可以得到补偿，不存在折旧问题，可长期实现保值增值，这体现的是森林资源资产的（）。

A.功能的多样性B.分布的辽阔性C.再生的长期性D.经营的永续性正确答案：D答案解析：森林资源资产经营的永续性是指森林资源资产属于可再生资源性资产，在没有受到自然灾害和人为破坏时，通过科学合理的森林经营，森林资源资产的消耗可以得到补偿，不存在折旧问题，可长期实现保值增值。

多项选择题森林资源资产按其内涵可划分为（）。

A.森林生物资源资产B.森林土地资源资产C.森林景观资源资产D.公益性森林资源资产E.经营性森林资源资产正确答案：ABC答案解析：森林资源资产按其内涵可划分为森林生物资源资产、森林土地资源资产和森林景观资源资产。

多项选择题森林资源资产的评估结果受森林经营的长周期性的影响很大，主要表现为（）。

A.供给弹性小，成本效应滞后B.投资收益率的微小变化将对评估结果产生重大影响C.限制森林的某些经营效益的发挥D.对未来投入产出的预测较为困难E.林地价值与林木、森林景观以及森林资源相关的其他资产密不可分正确答案：ABD森林经营的长周期性对资产评估结果有着较大影响。

资产评估师-资产评估实务（一）-强化练习题（参考）-第五章森林资源资产评估[单选题]1.下列各项不属于林地资源资产评估方法的是()。

A.模拟开发法B.市场成交价比较法C.林地期望价法D（江南博哥）.年金资本化法正确答案：A参考解析：模拟开发法是森林景观资产评估的方法，不属于林地资源资产评估方法。

掌握“林地资源资产评估”知识点。

[单选题]2.集体承包国家所有和集体所有的宜林荒山营造的林木，承包后一般情况下归()所有。

A.农民B.个人C.集体D.国家正确答案：C参考解析：集体承包国家所有和集体所有的宜林荒山荒地荒滩营造的林木，归承包的集体所有，合同另有约定的从其约定。

掌握“森林法律制度”知识点。

[单选题]3.下列各项中，不属于森林资源资产评估特点的是()。

A.森林资源资产价值的关联性B.森林资源资产的可再生性C.森林资源资产效益的多样性D.森林资源资产的地域性不明显正确答案：D参考解析：森林资源资产的地域性明显，是森林资源资产评估的特点之一，所以选项D不正确。

掌握“森林资源资产评估概述”知识点。

[单选题]4.森林资源资产主要分布在偏远山区，外业调查或核査专业技术性强、工作量大，工作条件艰苦主要体现出森林资源()。

A.可再生性B.调查和资产核查的艰巨性C.地域性明显D.价值的关联性正确答案：B参考解析：森林资源资产不同于其他资产，主要分布在偏远山区，那里山高路陡，人烟稀少，交通不便，外业调查或核查专业技术性强、工作量大，风险高，费时耗力，工作条件极为艰苦体现出了森林资源调查和资产核查的艰巨性。

但这项工作是森林资源资产评估工作中不可或缺的重要环节，是森林资源资产评估风险控制的关键。

掌握“森林资源资产评估概述”知识点。

[单选题]5.成熟、过熟林的林木资源评估常用的方法是()。

A.市场成交价比较法B.年金资本化法C.重置成本法D.木材市场价倒算法正确答案：D参考解析：木材市场价倒算法主要用于成熟、过熟林的林木资源资产评估。