新旧收入确认准则的对比及应对研究--以恒大地产集团有限公司为例

一、新旧收入准则的主要差异（一）收入确认的时点新收入准则对于收入确认的时点强调以“控制权转移”取代“风险报酬转移”，这两者时点一般来说是一致的，但是在某些复杂交易下，也可能会出现不一致的情况。

按照旧收入准则的规定，企业只有在全部完工时才能将风险和报酬完全转移，一旦企业当期发生较大的成本，而取得较多收入不能及时确认，则不能真实反映企业的经营状况，也容易增加企业操纵利润的可能性。

新收入准则规定了企业应将履约义务合理的划分为时期和时点两种情况，既可以按照控制权的逐步转移在某一时段内确认收入，也可以按照客户取得控制权时的某一时点确认收入，增加了准则的实际可操作性。

（二）收入的计量标准旧收入准则对于不同的收入类型采用不同的收入计量标准，导致企业对收入的计量有较大的可操作空间。

为了弥补旧准则中收入核算存在的缺陷，新收入准则中统一以交易价格来计量收入，即企业因向客户转让商品而预期有权收取的对价金额（不包括代第三方收取或者预期退还的款项），计量标准的统一旨在提高收入确认的一致性与可比性。

（三）特定交易的收入确认与计量与旧收入准则相比，新收入准则细化了很多特定交易的收入确认和计量方法。

新准则修正了附有销售退回条款的销售收入确认方式，规定企业应当将预期退回商品转让时的账面价值在扣减收回该商品预计发生的成本（例如由企业自行承担的运输费、该商品被退回后的价值减损等）后的金额确认为一项资产；对于附有质保条款的销售、作为主要责任人或代理人的销售、附有客户额外购买选择权的销售、向客户授予知识产权许可等特殊交易给予了更加明确的指引，缩小浅谈新收入准则对房地产企业的影响及应对□/吴亦希【摘　要】我国财政部于2017年7月颁布了《企业会计准则第14号——收入（2017）》，弥补了旧收入准则的缺陷与不足，逐步实现了与国际收入准则的接轨。

新收入准则构建了统一的收入确认模型，更新了收入确认时点的判断标准，房地产企业因其业务的复杂性与交易金额较大等客观因素受新收入准则的影响较大，同时也带来了房地产企业运营模式的创新和变革。

新旧会计准则收入确认条件的对比思考随着时间的推移，会计行业也在不断发展。

随之而来的就是不断出台的新会计准则。

其中，收入确认是各家企业在推行新会计准则时需要特别注意的。

因为每一家企业都需要根据自己的业务特点来制定相应的收入确认政策。

因此，我们需要对比新旧会计准则收入确认条件，以便更好地理解这些政策有哪些重要变化。

在旧的会计准则下，企业确认收入的条件主要有两个：确认条件已满足和收入可以被明确地计量。

首先，确认条件已满足是指企业必须根据合同的条款和条件来识别收入，以确保企业已经履行了其业务责任。

此外，企业还需要能够证明与客户达成的合同条款已经得到履行；同时，企业需要拥有收益的所有权。

其次，收入可以被明确地计量是指企业在确认收入时应该能够合理地计量收入。

这意味着企业需要有足够的证据来支持收入的数额。

这些证据可能包括合同条款、收据、商业凭证等。

这两个条件是旧时代企业确认收入的基本原则，但这两个条件并不适用于一些新型的商业模式，例如Software as a Service（SaaS）（服务即软件）模式，这就要涉及到新的会计准则。

新会计准则下对于收入确认条件的要求和旧会计准则有很大的不同。

新会计准则已经将美国财务会计准则委员会（FASB）和国际财务报告准则委员会（IFRS）推出的准则进行整合。

另外，在新时代，企业需要遵循五大核心原则来确认收入，这些原则是：识别、能够界定、价值规定、系统设计和管理文档。

识别意味着企业需要确定合同的条款和条件，以确认哪些收入可以被认为是已经实现的。

能够界定则需要企业对于目标客户、合同条款、风险承担等进行评估，以决定哪些收入应该被视为已经实现，哪些需要等到更长时间后再确认。

价值规定意味着企业需要合理估算其交易中的内在价值，以换算为需要确认的收入。

系统设计需要企业确保其系统和流程支持确认、记录和报告收入。

管理文档则要求企业对于上述过程所作出的决策和执行过程进行记录和管理，以便发现和解决潜在问题。

新收入准则下房地产企业收入确认的实践与探究随着全球经济的发展和市场对财务信息披露的要求不断增加，国际会计准则理事会（以下简称“IASB”）于2018年发布了一项新的国际财务报告准则——《国际财务报告准则第15号：收入来自合同的确认》（以下简称“IFRS 15”）。

该准则规定了在合同范围内按照协议确定业务收入认定的方式和时间，为企业在制定财务报表时提供了更为准确和一致的收入确认方法。

对于房地产企业而言，这项新准则的发布对其收入确认和财务报表编制带来了新的挑战和变化。

本文就新收入准则下房地产企业收入确认的实践与探究展开深入讨论。

根据IFRS 15的规定，一项合同只有在以下五个步骤都满足时，才能按照合同确定的金额和时间确认收入：第一步，确认合同；第二步，识别合同的履行义务；第四步，按照合同的履行义务和交易价格确认收入；在这五个步骤中，识别合同的履行义务和确定合同的交易价格是房地产企业收入确认的关键步骤。

识别合同的履行义务要求企业识别并测量按合同的履行情况和预期收益的关键过程或交易，通常包括房地产企业的房地产销售和服务。

确定合同的交易价格要求企业根据合同的明确条款和条件以及预期收益来确定合同的交易价格，并在合同期间按照按比例法确认收入。

二、新收入准则与房地产企业的关系新收入准则下，房地产企业的收入确认面临以下三个方面的挑战：1. 定价和收入确认2. 合同变更和收入调整在实际操作中，房地产项目可能因为买卖双方或其他原因发生合同的变更，这将对收入的确认和调整产生影响。

根据IFRS 15的规定，房地产企业在确认收入时必须合理估计合同变更的影响，并进行相应的收入调整。

房地产企业需要建立完善的合同管理和变更管理制度，以确保合同变更对收入确认的影响能够得到及时和准确的调整。

3. 财务报表披露新收入准则要求房地产企业在财务报表中披露合同范围内的各项收入、合同成本和履行义务的变动情况，并就合同的履行情况、合同的交易价格和收入确认的基础进行充分的披露。

新收入准则下房地产企业收入确认的实践与探究
随着新收入准则的颁布，房地产企业的收入确认方式发生了重大变化。

在新的准则下，房地产企业需重点关注合同的订立和履行过程中，是否存在满足收入确认标准的交易。

首先，房地产企业需注意合同的订立过程是否符合新的要求。

新准则要求收入确认的
前提是存在合同，并可信赖地计量和收取收入。

因此，房地产企业需谨慎审查合同，确保
其中的条款合法、具体、可实现。

同时，应注意合同是否存在明显的第三方影响因素，如
政府补贴、法律规定等，这些因素可能会影响收入的确认时机。

其次，房地产企业需注意合同履行过程中收入确认的时机。

新准则要求收入仅有在商
品或服务传递给客户后，才可以确认相关收入。

这意味着，房地产企业在销售商品或服务
之前，应充分考虑交付时间、支付方式、质量控制等因素。

如存在退款、保修等情况，需
将这些因素考虑在内，并合理调整收入确认的时机。

最后，房地产企业需注重与客户的沟通。

新准则要求房地产企业在确认收入前，需与
客户沟通，并就还款计划、退款政策等方面达成协议。

这意味着，房地产企业需与客户建
立相互信任的关系，并在销售商品或服务时，要尽可能满足客户的需求。

新收入准则下房地产企业收入确认的实践与探究随着时间的推移，经济环境不断发展，市场需求不断变化，使得企业的商业模式和经营活动也在不断变化和调整。

新的商业模式、新的经营活动往往会给企业带来新的挑战和机遇，同时也需要企业适应新的会计准则，对企业经济活动的会计处理产生影响。

在2018年财政年度起实施的新收入准则(以下简称"新准则")是一项重大变化，对所有行业的企业经营活动都会产生影响，包括房地产企业。

本文将从新准则给房地产企业收入确认带来的变化以及实践中的问题进行探究和研究。

一、新准则对房地产企业的收入确认带来的变化1、变更时间点根据旧准则，房地产企业通常在合同完工或部分完工时确认销售收入。

但是根据新准则，在满足特定收入确认标准后，收入将在履行过程中逐渐确认。

企业需要重点关注收入确认时间点的变化。

最初，企业可能需要花费更多的时间和资源来确定收入确认的时间点，并且可能需要更改内部系统以支持新收入识别要求。

一旦这些系统和流程就位，企业可能会发现新准则减少了有关收入确认的争议。

根据新准则，收入逐渐确认，有助于避免因为合同变更或未来收入流失而引发的纠纷。

2、合同成本在新准则下，房地产企业要对合同成本进行相应的处理。

在旧准则下，企业通常将合同成本进行资本化，而在新准则下，企业需要对合同成本进行资本化和摊销。

对合同成本的新处理要求，可能使得企业需要花费更多的时间和资源来进行会计处理和税务处理。

3、业绩对比对于公开上市的房地产企业而言，新准则很可能会影响其业绩的比较。

因为新准则对收入确认时间点和合同成本处理方式的变化，可能导致企业的财务数据发生变化。

在进行业绩比较时需要对新旧准则的影响进行充分考虑，以避免因为准则变化给分析结果带来的误导。

以上仅是新准则对房地产企业收入确认带来的一些变化和影响，实际上准则的变化可能还涉及到许多具体的问题，需要企业进行更深入的研究和实践。

二、实践中的问题和探究1、合同边界的确定新准则对于合同边界的确定提出了新的要求。

房地产企业收入确认政策差异的成因及其财务影响--基于万科
与恒大集团的比较
周志勇;邓惠;陈玲
【期刊名称】《国际商务财会》
【年(卷),期】2022()16
【摘要】文章以我国房地产行业两家具有代表性的上市公司(万科和恒大集团)披露的公开信息为切入点,就两者的收入确认政策及其财务影响进行比较。

研究发现,这两家公司适用的收入准则并无重大差别,但他们的收入确认政策存在一些明显的细微差异,这些差异主要集中在对合同的安排与定价、收入确认条件的披露以及对收入确认时点的表述。

文章着重分析了恒大集团在新收入准则下确认收入方法的恰当性,并针对其收入确认政策所存在的问题提出建议,期望为其他上市房地产企业执行新收入准则提供参考。

【总页数】5页(P37-41)
【作者】周志勇;邓惠;陈玲
【作者单位】湛江科技学院
【正文语种】中文
【中图分类】F235.91;F234.4
【相关文献】
1.房地产企业会计收入确认与税法确认的差异处理
2.同行业企业收入确认政策差异的成因及影响——以贝壳和我爱我家公司为例
3.房地产企业财务报表分析
——以万科集团为例4.房企大佬跨界逃离万科、恒大、正中集团等大批房企正在开拓房地产以外的业务5.房地产企业财务风险的分析与防范研究——以万科集团为例
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C M Y K经济观察新旧收入准则在房地产行业的差异及其影响研究摘要：近年来，对于企业会计准则，财 政部时有新政推出。

为了与国际趋同，财 政部于2017年颁布了新的收入准则，这 对各个行业都带来影响，尤其是房地产行 业。

文章以房地产行业为研究对象，分析 新旧收入准则在房地产行业的差异并研究其影响。

文章在分析新收入准则的实施 背景和重要性基础上，从新收入准则的五 个步骤及列报六个方面，深入探讨了新收 入准则与旧准则在房地产行业的差异；并 以使用与新收入准则趋同的香港财务报告第15号的碧桂园为典型案例，从过渡 期如何调整、收入如何确认以及如何列报等方面，探索新收入准则对房地产行业将会产生的具体影响，研究发现：新收入准 则将使得房企 用“在某一时段确认收入”，而该方法也会提高房地产 行业的 收 。

关键词：新收入准则；房地产行业；收入—$引言近年来，对于企业会计准则，财政部 时有新政推出。

为了与国际趋同，财政部 于2017年颁布了新的收入准则，这将会 对各个行业都带来影响，尤其是房地产企 业我国旧的收入准则虽然在一定程度上 为各个行业确认收入提供了指引，但是却 仍然存在诸多问题。

随着各个企业经济业 务的曰益繁杂，旧准则的缺陷愈发明显，比如“风险 ”的定各收入的一为。

在这种情况下，新收入准则应运而生。

新收入准则 的到来将会影响各行各业，其中房地产行 业尤甚。

，在新收入准则 行之际，新准则旧准则在房地产行业的 带来的 影响，为房地产企业顺利实施新收入准则提供 有 的。

二、新收入准则与旧准则在房地产行业的差异1. 新收入准则概览与旧的收入准则同，新收入准则明确指出，收入的确认 应务的 为基础。

新收入准则从2010年一，虽然经 ，但是其 的却一 有发 。

新收入准则明确 了 在收入 时 5个 。

2. 新旧收入准则在房地产行业的来，新收入准则将有的收入同准则 为一，收入的一致，收入 同的收入确认，这 了旧收入准则在二明晰的缺点，提高了会计信息的可比性。

新收入准则下房地产企业收入确认的实践与探究随着经济的不断发展和金融市场的日益完善，房地产市场成为了投资者和开发商们关注的焦点。

在这个高度竞争的市场中，房地产企业面临着各种挑战，包括资金压力、政策变化等，而收入确认作为企业财务报表的核心内容之一，对于房地产企业的经营管理具有重要意义。

随着新收入准则的出台，房地产企业的收入确认方式也面临着诸多挑战和探讨，本文旨在对新收入准则下房地产企业收入确认的实践与探究进行深入分析。

新收入准则的出台使得房地产企业的收入确认方式发生了较大改变，主要体现在以下几个方面：1.合同履约责任的变化：根据新准则，收入确认要求更加注重合同履约责任的变化。

在过去的准则下，房地产企业往往会选择以交付物业的时点来确认收入，而新准则要求企业必须清晰地识别合同中的履约义务，并据此来确认收入。

2.收入的时间点：新收入准则对于收入确认的时间点进行了明确规定，要求企业必须在满足一定条件之后才能确认收入，这与房地产企业的传统收入确认方式产生了一定冲突。

3.未来可变考虑：在新准则下，企业需要对合同中的未来可变考虑进行充分的估计和调整，并据此来确认收入，这对于房地产企业而言需要更加谨慎和精密的算法和估计。

以上种种因素都对房地产企业的收入确认方式产生了一定的影响，使得原有的做法和惯例面临了重新审视和调整的困境。

3.收入确认时间点的延迟：根据新准则的要求，房地产企业可能需要将收入确认的时间点向后延迟，以等待合同履约责任的明确和合适的时机。

以上方式对于房地产企业来说都是一种新的收入确认实践，需要企业进行适应和调整，以满足新准则的要求和指导。

在新收入准则下，房地产企业的收入确认方式发生了很大变化，然而在实践过程中，房地产企业也面临着诸多问题和困难，需要进行深入的探讨和研究：1.合同履约责任的确定：房地产企业需要更加准确地确定合同中的履约责任，并据此来确认收入，但在实践中会面临诸多不确定因素，需要进行更加细致的研究和调查。

论新收入准则对房地产企业收入确认的影响收入确认是衡量企业经营状况的一个标准，也是优化企业内部管理方式的重要因素。

在企业发展过程中，加强对新收入准则的研究，利用此分析企业整体运行情况，探究管理工作中存在的问题与不足，并进行创新完善，以此解决经营问题，提升管理工作质量。

一、新收入准则重要变化与旧收入准则相比，新的收入准则内容主要发生以下变化：第一，收益计量方式理念。

在旧准则中“收入费用观”基础上，新收入准则中提出“资产负债观”这一收益计量方式理念，要求企业在明确成本资产、收益、负债的情况下，进行收入计量，凸显出其他综合收益的重要性与合理性，可以更加直观地反映出企业资金收入与支出状态。

第二，收入确认模式发生变化。

新收入准则中，要求不同行业的企业以合同的方式，完成收入确认。

该规定的出现，促使各个行业的统一，保证会计信息的准确性，提升工作效率。

第三，收入确定、计量流程发生变化。

旧收入准则中，要求企业将完工百分比作为确定计量的方式，根据合同中要求的内容及完工情况的百分比进行收入确认。

新收入确认准则改变原有收入确定及计量流程方式，要求企业根据合同要求按时完工，只有这样才能实现收入确认。

第四，信用风险防范方式发生变化。

新收入准则中，要求以期末计提坏账准备的方式进行信用风险预防，在保证企业收入确认工作效率的同时，减少不法行为出现，提升风险防范效果。

第五，合同成本内容更加完善。

新准则中，要求将资本条件、履行合同时发生的损耗、合同增量成本、合同成本相关的减值计在合同中体现，明确哪些是收入内容，这对于企业发展来讲十分有利，具有指导作用。

第六，信息披露内容逐渐增加。

与旧收入准则相比，新收入准则中，要求企业将合同资产、负债等内容体现出来，这对于收入确认工作来讲，不仅提供便利，同时还保证会计信息的准确性，避免出现收入不准确的问题。

二、新收入确认模型对房地产企业的影响（一）会计政策的转变新收入确认模型的出现，对房地产企业会计政策使用情况产生非常大的影响。

新收入准则下房地产企业收入确认的实践与探究一、新收入准则对房地产企业的影响在旧的准则下，房地产企业通常采用完工百分比法（POC法）来确认收入。

即在工程完工时，将整个合同价款列为收入。

但根据新的收入准则，企业必须根据合同实施的过程和客户对企业已实现的控制来确认收入。

根据ASC 606的要求，房地产企业在确认收入时需要完成以下几个步骤：1. 确定合同：企业需要确定与客户签订的合同，明确合同的条款和条件。

2. 认可合同中的收入：根据合同约定的价格和条件，企业需要根据实际履约过程中所实现的控制来确认相应的收入金额。

3. 确定交易价格：企业需要确定合同中的交易价格，包括支付金额、可变的交易价格和非货币性交易组成的交易价格。

4. 分配交易价格：对于多元素合同，企业需要合理分配交易价格到每个元素，以反映客户对每个元素的相对价值。

基于以上步骤，新收入准则对房地产企业的影响主要体现在两个方面：新准则要求企业根据合同的履约过程来确认收入，这意味着企业需要更加关注项目的进展和客户对企业已实现的控制，以及相应的交易价格分配。

这不仅需要企业加强内部控制，提高项目管理水平，还需要加强与客户的沟通，以确保合同条款的理解和履行。

新准则可能会影响企业的财务报告和盈利模式。

由于收入将根据实际履约过程来确认，可能导致项目周期内的收入及利润分布发生变化。

这将对企业的盈利预测、风险管理和绩效评估带来挑战。

二、房地产企业收入确认的实践在新准则下，房地产企业需要根据实际履约过程来确认收入。

具体实践中，企业需要做好以下几点：1. 完善内部管理制度：企业需要建立健全的项目管理体系，包括项目计划、进度管理、成本控制等，以确保项目按时交付并符合客户要求。

2. 保持与客户的及时沟通：企业需要与客户保持密切的沟通，及时了解客户的要求和变化，并及时调整工程进度及成本计划。

3. 明确合同条款及风险控制：企业在签订合同时需要明确合同条款和风险责任，避免出现合同漏洞和风险无法控制的情况。