江南国际花园一期价格体系及销售节奏建议

楼盘价格方案尊敬的购房者，为了更好地满足您对楼盘价格方案的需求，我们精心设计了以下价格方案供您参考。

在制定这些方案时，我们充分考虑了楼盘的地理位置、建筑质量、周边设施以及市场行情等因素，以确保价格的合理性和可持续性。

请您仔细阅读，如果有任何疑问或需求，请随时联系我们的销售代表。

一、基本信息楼盘名称：XXXXX楼盘地址：XXXXX二、房型和面积1. A 型户型- 户型结构：XXXXX- 建筑面积：XXXXX 平方米- 室内使用面积：XXXXX 平方米- 参考售价：XXXXX 元/平方米2. B 型户型- 户型结构：XXXXX- 建筑面积：XXXXX 平方米- 室内使用面积：XXXXX 平方米- 参考售价：XXXXX 元/平方米3. C 型户型- 户型结构：XXXXX- 建筑面积：XXXXX 平方米- 室内使用面积：XXXXX 平方米- 参考售价：XXXXX 元/平方米注：以上面积仅供参考，最终以实际测量结果为准。

售价可能会受市场行情波动影响，具体以购房合同为准。

三、购房政策1. 首付比例- 商品房首付比例为总购房款的 XX%- 共有产权房（或其他）首付比例为总购房款的 XX%2. 贷款政策- 支持购房贷款，具体贷款政策请咨询销售代表3. 优惠政策- 提前购房优惠：凡在某日期前下定并支付一定金额的购房者，可享受 XX 折优惠- 团购优惠：超过 X 人成团购房，每位购房者可享受 XX 折优惠四、付款方式1. 商品房付款方式- 首付款：在签订购房合同时支付 XX% 的首付款- 贷款款：通过银行贷款支付剩余购房款项2. 共有产权房（或其他）付款方式- 首付款：在签订购房合同时支付 XX% 的共有产权房（或其他）首付款- 分期付款：剩余购房款项可分 X 期支付，具体分期方案请咨询销售代表五、其他费用1. 交易税费- 购房者需承担的税费包括：个人所得税、印花税、契税等，请根据楼盘所在地的相关政策和购房合同中的约定支付相应的费用2. 物业费- 按照当地政府规定的标准和管理要求收取，具体费用请咨询销售代表六、购房流程1. 在线咨询或到售楼中心咨询2. 查看样板房和了解楼盘信息3. 确定房源和签订购房合同4. 支付首付款或共有产权房（或其他）首付款5. 办理贷款手续6. 支付尾款7. 办理交房手续8. 进入楼盘交付阶段9. 缴纳物业费、入住及交房验收请注意，以上价格方案仅供参考，最终价格以购房合同为准。

[xx房地产市场调查报告] 市场调查报告范文模板重点及新增个案情况江南片区■当代江南开发商：xx市阳光房地产开发有限公司楼盘位置：环城南路以南，紧邻兰溪街。

建筑面积：10万占地面积：104亩形态：多层60%，小高层10%，别墅30%主推：2幢16层高的小高层，约250户。

户型：130平方米三室两厅，96平方米两室一厅。

价格：小高层均价为3300元/平方米。

主推：1月30日将开盘沿兰溪街挑高5.2米，浅进深（7.5米～20米）大面宽（面宽达5米～7米）商铺。

目前小高层销售不多，低于20%，价格3300元，可优惠2%，曾荣获2003中国优秀环境住宅设计大赛金奖■当代华府开发商：xx市阳光房地产开发有限公司楼盘位置：当代江南的南边。

东起兰溪路，西至双龙南路，北靠金磐路，南临和信路。

业态：高层住宅建筑面积约为50589平方米；小高层建筑面积约为19463.8平方米；以多层公寓为主，建筑面积约为128558平方米；单身公寓为13427.8平方米，容积率为1.6，绿地率为35%，户数为1836户，开盘时间预计5月28日，目前方案正在修改中，增加了叠加别墅和排屋的物业类型。

■星月花园开发商：浙江中奥置业有限公司位置：婺州街以西，李渔路以南。

建筑面积：9万多平方米。

业态：多层22栋与4栋小高层。

户型：80～160平方米均有。

以110平方米～140平方米为主力户型。

开发周期：分三期推出。

2005年主推第二期4幢多层，2幢小高层。

目前正在销售中。

多层均价3200元/平方米价格区间3090--3300。

小高层均价3300元/平方米，价格区间2900--3800。

物业管理费：多层0.35元/平米，小高层0.6元/平米，目前可优惠1%--3%。

一期销售约95%，二期开盘预计6月28日，第三期将在春节后动工。

■天龙·南国名城开发商：中外合资浙江天龙置业发展有限公司位置：xx八一南街以西，清照路以北，金磐路以南，兰溪街以东围合地块。

竭诚为您提供优质文档/双击可除商业地产封顶文案策划案例ppt篇一：一个完整的房地产全套文案策划(经典案例)一个完整的房地产全套文案策划（经典）东润枫景全套文案东润枫景全套文案(1)标题：生命，可以浪费在美好的事物上正文：衡量生命厚度的坐标不是时间，而在于是否体验到更多美好的事物。

当然，这需要美好的心情和环境，在东润枫景，你会拥有这些：她离燕莎城2500米，时间和距离意义，在你就是省下尽量多的时间，去充分享受生活。

在枫丹白露树，听林风沙沙，虫儿啾啾；闲坐中央广场，看孩子跟鸽子姗姗学步；咖啡店一隅，心情如行云悠悠淡淡；往来的是，与你一样对美和品味的追求不曾妥协的邻人……在这，常感觉时间不够，实在有太多的美好让人沉醉。

东润枫景，发现居住的真意。

东润枫景标志说明标志为楼盘之形象识别物，它应该言简意赅传播出东润枫景的主题意念——的真意。

本组标志形似枫叶又象人形，活泼而唯美。

四个写意的元素，有大小、远近对比，显得生动有空间感。

“D”组标志以空灵的线条更勾勒出东润枫景悠闲、自由、轻松的生活氛围；四个动态“人形”的聚合，赋予东润枫景以人气，喻示她是张扬“人本主义”的社区。

标志的英文名意译为即“枫丹白露”，一个很美很格调的名字。

这是标志中另一闪光点，在“高级灰”们阅读她，心弦为之一动时，东润枫景四字已然感性起来。

东润枫景户外广告创意说明楼盘户外广告，作用是传播楼盘整体形象。

——这是纯生活的地方，完全抛离了压力，艺术而品位的生活。

所以，本创意选取名油画《大碗岛星期天的下午》、《草地上的午餐》和《枫丹白露的早晨》为主画面，感性地渲染出一种优雅迷人的生活环境和方式；配合标题“这里有生活，有艺术，有美，唯独没有压力”，点明小区是高级灰（高级白领）式纯生活。

我们深信，以高级白领的语言（油画、优雅的设计风格）和让人感动的生活观点，可以很好地与目标消费者沟通，并得到他们的认同和好感。

报纸广告创意说明（规划篇）引文：有根的稳固着无根的流浪着标题：东润枫景发现居住的真意正文：东润枫景，位于东四桥与亮马桥交汇处，燕莎城东2500米，一片叫枫丹白露林的地方。

江南国际策划方案前言本策划案主要解决江南国际2010年9月-2011年的项目定位、营销推广、广告、公关等一系列问题。

本着认真负责和一切从实际出发的态度，前期我公司对普洱市地产情况及商业业态等做了初步调查，经过分析，我们得出了相对客观的数据。

在客观数据的基础上，我们在方案里提出了我们自己的销售观点和推广建议，希望开发商在仔细阅读本方案的基础上提出宝贵意见。

希望开发商在项目执行阶段认真配合好我们的工作，相信在我们双方的共同努力下，项目的销售一定会取得圆满成功！————昆明XXXX机构江南国际项目组目录一、项目背景二、项目概况三、市场研究四、SWOT分析五、目标客户分析六、项目卖点分析七、项目定位八、营销策略九、广告策略十、公关策略十一、项目建议十二、小结一、项目背景江南国际项目位于云南省普洱市，普洱市由思茅市于2007年更名而来，位于云南省西南部，总面积44221.34平方千米。

总人口258万人（2007年）。

市人民政府驻思茅区月光路，距离省会昆明市570千米。

邮编：665000。

行政区划代码：532700。

区号：0879。

普洱市环境优美，资源丰富，具体情况如下：普洱市地理位置普洱市地处北回归线附近，与北美洲的古巴和中国的台湾省同处一个纬度。

普洱市位于云南省西南部，是云南省靠南边连接东南亚的一个中转枢纽中心，是云南省土地面积最大的地区。

具有“一市连三国、一江通五邻”的区位优势，东南部与越南、老挝接壤，西南部与缅甸毗邻，国境线长486公里。

普洱市交通普洱是云南省面积最大的一个地区。

东南与老挝、越南接壤，西南与缅甸比邻，国境线长达625公里，是祖国重要的西南门户，仅陆上边境通道就有18个，澜沧江、红河、南亢河三条水道直通境外，是著名的南方丝绸之路之一。

普洱市城区思茅区距离省会昆明市570公里，乘飞机40分钟即到，乘高快车8小时左右就可到达。

普洱市城区内有宁洱大道、振兴大道、茶城大道、磨思路等城市主干道贯穿全城，交通十分便利。

楼盘卖点库第一大类型卖点楼盘硬件产品时代与营销时代似乎是一个循环，然而好房子毕竟是决定购买行为的最终要素。

楼盘的硬件价值体现于每个细节当中，我们要从中发现最有打动力的一个。

卖点构成：户型卖点、配套设施、交通卖点、精装修卖点、板式住宅、建材与配置、景观卖点、新工艺新材料、使用率卖点、楼间距卖点、会所卖点、泳池卖点、户口卖点、大型超市进驻、规划卖点、专业组合、大规模卖点、创新技术、绿化率卖点第二大类型卖点建筑风格如果说两年前大家还在讨论建筑风格是否可以当作产品的核心要素，那么今天建筑风格几乎是影响住宅魅力的第一元素。

风格有很多种，哪些适合于我们的项目？哪些具有更强的杀伤力？卖点构成：建筑艺术、德国风格、欧陆风格、法国风格、意大利风格、海派建筑风格、和式筑居、新加坡风格第三大类型卖点空间价值空间与时间，构成了我们的生命。

年华似水，不可扭转。

好在人类对空间还有发言权，于是我们的时间里存放过去的记忆，在空间里自由打造未来的设想。

卖点构成：错层卖点、跃式卖点、复式卖点、空中花园、大露台卖点第四大类型卖点园林主题环境作为居住空间的重要组成，与住宅一起肩负了"天人合一"的使命。

也许没有卖点的环境是最好的，可是为了让房子卖得更好，我们非得要很多说法，但愿买房子的人民多年以后可以继续感觉那么好。

卖点构成：中心花园、加拿大风情园林、主题园林、艺术园林、亚热带园、园林规模、欧陆园林、江南园林、自然园林、树木卖点、新加坡式园林、岭南园林、园林社区、澳洲风情、海滨风情、热带园林第五大类型卖点自然景观拥有自然景观资源的房子，本身便构成了一道风景。

在风景与风景的对话中，我们渴望发现一种源自梦想的最大价值。

江、河、山、水、房子、以及人，将构成一幅完美图景。

卖点构成：全海景卖点、一线江景、二线江景、园景卖点、人工湖景、山水景观、山景卖点、河景卖点、一线江景、二线江景、自然湖景第六大类型卖点区位价值对于区位价值的争论其实没有意义，区位对不同定位的居所来说，影响各有不同，但都是决定性的。

目录一、项目待售产品分析1、待售产品统计2、待售产品分析二、项目年底冲刺目标1、总体冲刺目标2、目标进度计划3、销售代表每周销售计划分解4、各产品分周销售计划三、目前项目营销存在问题四、项目营销改进措施五、年底冲刺营销细化执行方案1、各产品推广节奏及主题安排2、推广策略3、活动营销措施4、物业配套服务策略5、推广执行安排六、推广渠道及营销费用预算1、推广渠道2、营销费用预算汇总一、项目待售产品分析1、待售产品统计（截止统计日期10月19日）沁林山庄在售高层产品余货一览表可售产品类型栋数待售套数待售面积(平方米)待售金额(万元)待售每套金额(万元/套)待售均价(元/平米)高层洋房39 36 4385.47 1989.2 55.3 4536 42 1 89.93 70 70 7784 96 38 4377.32 1847 48.6 4219 98 41 4816.12 1932.6 47.1 4013 100 2 185 120 60 6486总计 5 118 13853.84 5958.8 50.5 4301公寓47 269 11119 6243 23.2 561548 1 67 50 50 7463 沁林山庄在售美墅产品余货一览表2、待售产品分析✓至10月19日止，现存可售高层货量共有118套，总货值约5959万元；✓至10月19日止，现存可售公寓货量共有270套，总货值约6293万元；✓未推出高层新货是97栋有96套，99栋有100套，共196套，总货值约9800万元✓在售美墅余货共有217套，总货值约：2.08亿元(底价)，约96万元/套。

注：所有余货总值4.286亿元。

二、项目年底冲刺目标1、总体冲刺目标：10月15日-12月25日，冲刺72天，销售突破2亿元。

2、目标进度计划：➢其中10月15日-10月30日销售2528万元；➢其中11月份销售7072万元；目标分解如下：➢12月份销售10060万元；目标分解如下：月份平均完成147套/月，9329万元的销售额）。

锦绣江南策划案一、项目背景锦绣江南，这片充满诗意与魅力的土地，拥有着得天独厚的自然环境和丰富的人文底蕴。

它位于具体地理位置，周边交通便利，配套设施逐渐完善。

然而，目前该区域的发展仍有巨大的潜力尚未被充分挖掘。

为了将锦绣江南打造成为一个独具特色、令人向往的地方，我们精心策划了一系列的方案。

二、项目定位1、目标客户群体我们将目标客户主要定位于中高端收入人群，包括城市白领、企业高管、成功商人以及追求高品质生活的家庭。

这些客户群体对生活品质有较高的要求，注重环境、配套设施和社区文化。

2、项目主题以“江南水乡风情，现代舒适生活”为主题，将江南的婉约与现代的便捷完美融合，营造出一个既具有传统文化韵味，又充满现代活力的居住和休闲空间。

三、项目规划1、住宅规划设计多种户型，满足不同客户的需求。

建筑风格以江南水乡的白墙黑瓦为基调，融入现代建筑元素，打造独具特色的外观。

同时，注重房屋的采光、通风和空间布局，提高居住的舒适度。

2、配套设施规划（1）商业配套建设一条富有江南特色的商业街，引入各类品牌商店、超市、餐厅、咖啡馆等，满足居民的日常购物和休闲需求。

（2）教育配套规划一所优质的幼儿园和一所小学，引进先进的教育理念和师资力量，为居民子女提供良好的教育环境。

（3）医疗配套设立一家社区医院，配备基本的医疗设备和专业的医护人员，为居民提供便捷的医疗服务。

（4）休闲娱乐配套打造一个大型的中央公园，设置健身器材、儿童游乐设施、草坪和湖泊等。

同时，建设一个多功能的社区活动中心，提供健身房、游泳池、图书馆等设施。

3、交通规划优化内部道路网络，确保交通畅通。

设置足够的停车位，包括地下停车场和地面停车位。

同时，加强与周边公共交通的衔接，方便居民出行。

四、景观设计1、江南水乡特色景观引入河流、湖泊等水系，打造小桥流水的景观。

沿岸种植垂柳、桃花等植物，营造出江南的诗意氛围。

2、公共绿地景观在社区内规划多个公共绿地，种植各种花卉、树木，打造四季有景的花园式社区。

惠州市惠城区各片二手房地产评估价格参考表惠州市房地产中介管理协会一、住宅：二、顶级楼盘：7500元/㎡富力、帝景湾二期以上、城市花园三期以上、佳兆业、碧水湾江景房、华贸、万象江山、南湖明珠湖景房、泰豪绿湖新村湖景房、华晟豪庭、东方威尼斯第三期、荷兰水乡翡翠湾、方直珑湖湾、金山湖花园第三期、中信水岸城二期、奥林匹克花园、铂金府。

三、自建房：一层可做商业用途的按该地段的商业基准价下调20%，住宅参照片区基准价格。

四、市区写字楼：甲类：7000元/㎡（华贸、双子星、大隆、中信、德威、富力、凯宾斯基）乙类：4500元/㎡（2000年后建成，带电梯的商业综合楼宇）丙类：2500元/㎡（2000年前建成，商业住宅混合，并且无电梯）五、工业厂房1、框架结构厂房：900元/㎡2、混合结构厂房：700元/㎡3、钢架结构一层厂房：600元/㎡备注：工业厂房在价值评估中不包含地价。

六、商业（具体分为四类，类别参照地图色线所示区域，红色线为一类，蓝色线为二类，绿色线为三类，无标色线划归四类）：1、一类：19000元/㎡2、二类：13000元/㎡3、三类：9000元/㎡4、四类：4500元/㎡5、五类：3000元/㎡（实地勘察为小区内不能作为商业使用）七、特殊地段商业1、数码街：南段：30000元/㎡，中段：22000元/㎡，北段：23000元/㎡，临街：35000元/㎡，数码街二层：12000元/㎡。

2、世贸（海雅）：一楼临街：30000元/㎡，一楼：20000元/㎡，二楼：15000元/㎡，三楼：10000元/㎡，四楼：8000元/㎡，五-七楼：7000元/㎡。

3、女人世界：一楼临街：30000元/㎡，一楼：25000元/㎡，二楼：11000元/㎡，三楼：8000元/㎡，四楼：6500元/㎡，五楼：5000元/㎡。

4、沃尔玛：负一楼：23000元/㎡，一楼临街：40000元/㎡，一楼：28000元/㎡，二楼：23000元/㎡，三楼：20000元/㎡，四楼：16000元/㎡，五楼：8000元/㎡。

电梯平面媒共有社区数：161序号所属区域楼宇名称地址楼宇性质商圈描述楼盘级别入住日期62茶山和谐家园新石大路旁R-ap AAA5常平海霞新都会常平大道与公园路交汇处R-ap AAA6常平昇福楼中元街R-ap AAA7常平侨丰大厦市场路R-ap AAA8常平金汇大厦常平大道R-ap AAA9常平翠堤湾畔商住楼沿河东二路10号R-ap AAA137常平镇世纪康城东莞市常平镇横江厦H-ap其它商圈A++2005/7/1138常平镇蔚蓝城邦东莞市常平麦元村H-ap其它商圈A++2009/1/1139常平镇新天新天地花园东莞市常平镇常平火车站上坑段H-ap其它商圈A++2000/9/1140常平镇中央公园1号东莞市常平镇口岸大道H-ap其它商圈A++2007/3/110大朗金泓财富公馆长塘财富广场旁边R-ap AAA134大朗镇明上居莞市大朗富民大道中路（新体育公园旁H-ap其它商圈A++2007/4/1135大朗镇添一居东莞市大朗镇富民大道与美景大道交汇处H-ap其它商圈A++2004/10/1136大朗镇美好家园东莞市大朗镇体育馆旁H-ap其它商圈A++2007/9/171大岭山万家花园西正路R-ap AAA68道滘耀盈城市广场道滘汽车站旁边R-ap AAA32东城博客公寓东莞市东城区旗峰路288号B-ap东莞CBD A++2006/1/133东城尚书苑东莞市东城区金树路与鸿福东路交界B-ap东莞CBD A++2007/8/135东城新世纪豪园一期东莞市旗峰路288号H-ap东莞CBD A++2000/8/136东城新世纪豪园二期东莞市旗峰路288号H-ap东莞CBD A++2001/8/137东城新世纪豪园碧水蓝天东莞市旗峰路288号H-ap东莞CBD A++2002/8/145东城都市升园东莞市圃园西路H-ap其它商圈A+2009/11/162东城恒丰商业大厦东莞市八达路和元岭路交汇处Plaza沃尔玛商圈A++2005/10/164东城商贸中心东莞市东城区东城西路Plaza沃尔玛商圈A++1999/11/165东城兴业置业大厦东莞市城区元岭路Plaza沃尔玛商圈A+2001/5/168东城天海大厦东莞市东城区元岭路B-ap沃尔玛商圈A+2000/8/169东城华艺大厦东莞市城区温南路5号B-ap沃尔玛商圈A+2000/5/175东城豪峰大厦东莞市城区东兴路33号B-ap沃尔玛商圈A+1999/5/179东城望族家园商务中心东莞市东城区东城大道中段Plaza世博广场商圈A++2005/10/180东城新华大厦东莞市东城区东城大道188号Plaza世博广场商圈A++2008/1/181东城鸿怡大厦东莞市东城区东升路Plaza世博广场商圈A+2002/10/182东城金泽花园东城区东城大道中B-ap世博广场商圈A++2005/12/183东城芳桂园东莞市东城区东城中路B-ap世博广场商圈A++2005/1/184东城第一居东莞市东城南路168号H-ap世博广场商圈A++2002/11/185东城新世界花园东莞市东城区东城东路H-ap世博广场商圈A++2005/11/186东城新世界花园Ⅱ东莞市东城区东城东路H-ap世博广场商圈A++2006/12/187东城蔚蓝星湖东莞市东宝路蔚蓝星湖H-ap世博广场商圈A++2007/5/188东城星河传说荷塘月色东莞市东城东路H-ap世博广场商圈A++2010/8/2289东城星河传说迪纳酒店公寓东莞市东城东路H-ap世博广场商圈A++2010/9/190东城旗峰花园东莞市东城区东城大道188号H-ap世博广场商圈A++2008/1/1 91东城东华医院宿舍东莞市东城东路H-ap世博广场商圈A++2003/12/1 92东城怡丰翠云轩东莞市东城路H-ap世博广场商圈A++2009/1/1 93东城蔚蓝星湖三期东莞市东宝路蔚蓝星湖H-ap世博广场商圈A++2007/6/1 94东城鸿怡花园东莞市东城区东升路H-ap世博广场商圈A++2003/5/1 95东城侨苑山庄东莞市东城下桥H-ap世博广场商圈A++2002/6/1 99东城华润广场东莞市东城区育华路B-ap吉之岛商圈A++2002/9/1 100东城水利局宿舍东莞市东城区梨川加油站对面H-ap吉之岛商圈A+2005/1/1 154东城金晖家园东莞市东城区桑园H-ap其它商圈A+2008/1/1 74东城区蔚蓝星湖蔚蓝星湖R-ap AAA75东城区侨苑山庄下桥银珠街280号R-ap AAA76东城区景天花园/联华国际环城东路400号银丰假日酒店对面R-ap AAA77东城区光大景湖春晓长泰路R-ap AAA78东城区光大景湖明郡沥新源南路376号R-ap AAA79东城区景湖春天银述路R-ap AAA80东城区雍花庭东城东路R-ap AAA81东城区新世纪豪园旗峰路288号R-ap AAA82东城区东城中心东城路R-ap AAA83东城区宜景康源东城中路322号R-ap AAA84东城区丽阳时代莞樟路168号R-ap AAA69东坑草塘花园草塘路R-ap AAA1东坑东裕广场东坑大道中R-ap AAA2凤岗油甘埔公寓沙岭邮局旁边R-ap AAA3凤岗嘉辉豪庭嘉辉路R-ap AAA4凤岗鳯安大厦凤深大道R-ap AAA5凤岗永泰花园凤深大道195号R-ap AAA6凤岗世纪新潮豪园龙腾路R-ap AAA7凤岗风天阁龙腾路R-ap AAA8凤岗中银大厦永盛大街R-ap AAA9凤岗景泰花园凤岗人民医院旁边R-ap AAA10凤岗竹塘商住小区永盛北路R-ap AAA11高埗裕豪茶叶商贸城石美总站R-ap AAA12高埗加州花园莫屋路口R-ap AAA13高埗龙景小区莫屋路口R-ap AAA14莞城地王广场商务中心东莞市莞城区东纵大道Plaza沃尔玛商圈A++2005/6/1 15莞城中侨大厦东莞市莞城区旗峰路162号Plaza沃尔玛商圈A++2005/8/1 16莞城地王广场东莞市莞城区东纵大道B-ap沃尔玛商圈A++2005/6/1 17莞城国泰城市公寓东莞市莞城区罗沙路B-ap沃尔玛商圈A++2004/5/1 18莞城怡景楼东莞市莞城区八达路B-ap沃尔玛商圈A+2002/9/1 19莞城青云大厦东莞市莞城区罗沙路人民公园旁H-ap沃尔玛商圈A++1997/1/1 20莞城西城楼大街东莞市人民公园旁H-ap沃尔玛商圈A++2009/2/1 21莞城和阳大厦东莞市莞城区和阳路和阳大厦H-ap沃尔玛商圈A+2002/5/1 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金华房地产市场调查报告（2005年2月）2004年的金华楼市在经历了宏观调控的洗礼后，出现了许多引人关注和思考的现象，先扬后抑而后再逐步回暧的走势，宏观面不断的利空袭来，让我们不能不认真对市场进行一次理性的判断，以下我们从土地供应、开发与销售、二手市场交易情况、存量房等因素进行深入的分析。

土地交易情况2004年市区（除开发区外）共招标、拍卖出让土地1416.04亩，出让总金额198950.3119万元。

开发区共招标、拍卖出让土地220.32亩，出让总金额为63157.7573万元。

据市国土资源局统计，2004年出让土地每亩市区经营性用地公开出让共计51宗，包括城市规划建设用地范围内出让33宗，城市规划区外18宗,成交均价在100万元左右，与前两年基本持平，出让面积与2003年相近，但据观察04年出让地块郊区化现象明显，表明土地价格实际上是在进一步上涨，而且体量供应维持在高位，前两年积累下来的存量土地也将在今明两年集中上市，预计既使今年土地供应严格控制，仍将有相当巨大的供应量充斥在市场上。

商品房开发与销售情况2004年，市区商品房销售面积为114.69万平方米，同比增长48.3％，其中住宅为100.4万平方米，同比增长39.7％；商品房预售面积为127.42万平方米，同比减少7.8％，其中住宅为107.46万平方米，同比减少7.8％。

商品房新开工面积为182.71万平方米，同比增长39.9％，其中住宅为139.46万平方米，同比增长40.4％。

据金华市统计局资料，尽管受到宏观调控影响，但2004年金华市区房价仍呈上升态势，商品房平均每平方米价格为3645元，同比上涨12.9%。

其中住宅3185元，同比上涨14.1%，住宅中的多层和高层分别为2885元和3757元，同比分别上涨13.1%和19%；非住宅用房中的写字楼和商业性用房分别为3207元和6930元，同比分别上涨24.2%和10.2%。

市区共成交住宅8272套，成交面积93.97万平方米，成交金额181326.26万元；共成交商业营业用房1119件，成交面积7.69万平方米，成交金额82093.15万元；共成交办公写字楼202件，成交面积2.32万平方米，成交金额7979.98万元。

二期营销总结（2003年11月—2004年6月）深圳市黑马房地产经纪有限公司2004年6月二、营销推广情况：1）高举高价的定价策略，高价格=高品质领跑龙华地产。

锦绣江南二期定价策略相当精彩，不论多层还是小高层均是龙华天价，比龙华整体均价高出500—800元/平米，市场方面虽然没有得到部分低端客户群的认可，而大量的中高端客户群认可涨价策略，造成追涨效应，这也是江南二期热销的原因之一。

特别是小高层顶层复式的6500元/平米的定价，奠定了锦绣江南在龙华楼王的地位，并获得丰富回报。

同时，17楼的楼王比16楼的定价跳升1300元/平米大胆尝试，也应证了心理定价的原则，不要根据成本定价，应以客户的承受能力及心理认同价值而定价，才能保证即销售快，利润高。

二期定价有两个原则：第一是小高层供应量增加，做保守定价法，与一期只增加了100元/左右。

而多层均价3850元/平米与一期的多层3300元/平米定价相比增加了550元/平米左右，第二个原则是分两批推出，入市价根据客户的反馈，与客户的预期值稍高一些，第一批单位抢购保证了后期价位提升的可能，故第二批更是大胆的根据销售速度定价，畅销的对中心组团的多层单价高过部分小高层，这也在龙华是首次创举。

小高层不直接对景观的三房与享受无敌园林四房的价格持平。

第二批的根据销售速度的定价方法，不但保证了住宅的销售，而且也保证了产品的均衡销售。

2）尾盘销售策略：业主与发展商双赢住宅销售率持续在85%徘徊时，为了快速消化剩余大户型，减少宣传费用，通过业务员上门和电话拜访业主，深入挖掘潜在客户，有针对性的对老业主介绍新客户进行奖励，老业主介绍新客户成交，新客户送10000元购房优惠卡，老业主奖1000元现金。

此活动推出以后，老业主逐步由被动介绍变为主动介绍，根据老业主居住在江南的感受，以现身说法做活动广告，既减少了售楼员的销售难度，又省去了对剩余户型的广告宣传费用，真正意义的实现了业主与发展商双赢。

温江光华大道区域商业地产市场调查报告二、周边环境1、温江新区规划2、温江房地产市场的区域划分随着江安河片区金牌人居区域的肯定，各路开发商群情鼎沸，温江新城区建设已初具雏形，永宁板块、涌泉板块位于光华大道区域快速成长起来，从温江老城区到高新西区的无缝对接的开发链起码在悄然成形。

温江城区房地产市场的地域分类，可以初步划分为这样三大板块：其一沿光华大道呈带状散布发展的新城区，区域楼盘有：奥园、金河谷、彩叠园、春天大道、边城香格里、锦绣森林、春天大道、珠江国际花园、依云镇、西花汀、美茵河谷、上林宽境、塞纳河畔、锦里光华等项目为代表的连接温江城区及成都市区的温江新城片区。

其二以温江城区中柳城大道为中轴线、包括江南房子、海峡新城、柳城逸苑等项目在内的柳城片区。

其三为温江老城区东大街、北大街等为中心的西北片区及紧邻成温邛高速路的东北角住宅片区构成的传统住区。

从三大片区目前的房地产市场状况来看，新城片区集中了温江在建在售的绝大部分项目，且住宅价格最高，项目的整体品质和销售情况等都要明显好于温江城区其他区域的项目。

其深层次原因除了区域间的环境状况、基建配套、居家人气等各种地域差别因素外，项目本身的开发规模、品质、定位等相关的市场核心竞争因素都有着较为明显的差距。

3、周边现有楼盘分布状况4、温江主要区域物业基本情况国色天乡：占地1000多亩的国色天乡主题公园内，以前的六国风情馆早已告馨，现在售意大利馆，面积20㎡-300㎡，一楼销售价格1万左右，主要经营旅游商品及简快餐，二楼7-8000，三楼6-7000元/㎡，主要经营茶楼、咖啡及客栈；销售采用投资统一经营方式，以投资额的10%年回报给业主，前五年由开发商统一经营，第三年业主不满意可以按原价回购，业主所得年收益由开发商代扣个人所得税后约8%金额打入业主帐号（避税：业主写成三个人的名字可避个人所得税），五年后由业主自主经营。

因其置信品牌力度与项目规模，除意大利馆外的其余部分基本售完，园内游客众多，商业物业竞争虽然激烈但总体经营状况还算良好，致使租金居高至150元/月/㎡，与温江主城区最好的临街门市租金不相上下。