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关于成立房地产开发公司可行性分析摘要：
房地产行业一直是一个高度利润和竞争激烈的领域。
对于想要进入该行业并成立自己的房地产开发公司的人来说，一个全面的可行性分析是非常重要的。
本文将对成立房地产开发公司的可行性进行深入研究，包括市场需求分析、竞争分析、财务分析等内容，以帮助有兴趣的人了解该行业的潜力和风险。
1. 引言
房地产行业在当今经济中扮演着重要角色。
随着城市化进程的加快，人们对住房和商业用地的需求不断增加。
因此，成立一个房地产开发公司似乎是一个有吸引力的商业机会。
本文将通过对市场需求分析、竞争分析和财务分析等方面的研究，确保成立房地产开发公司的可行性。
2. 市场需求分析
市场需求分析是评估成立房地产开发公司可行性的重要一步。
通过对当地市场的调查和研究，我们可以了解市场需求是否存在并
预测未来的发展趋势。
因此，我们需要考虑以下因素：
- 人口增长：人口增长是驱动房地产需求增长的关键因素。
通过研究人口统计数据、城市化趋势和移民情况，我们可以预测未来的
市场需求。
- 经济增长：经济繁荣将刺激住房和商业用地需求的增长。
因此，我们需要分析当地经济的健康状况和增长潜力，以确定房地产市场
前景。
- 政府政策：政府的住房政策和城市规划将直接影响房地产开发的可行性。
因此，我们需要了解当地政府的政策和规划，并评估其
对市场需求的影响。
3. 竞争分析
在房地产行业，竞争激烈是一个常见的现象。
了解竞争对手的
数量、实力和市场份额对于确保公司的成功至关重要。
因此，我们
需要进行以下竞争分析：。
房地产项目开发的整个流程十个阶段（一）开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。
开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。
这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。
（二）可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研究。
可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。
政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。
进行可行性研究，就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使开发商不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段。
目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气，在房地产项目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认真对待。
（三）申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。
在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。
因此，在土地市场上各种腐败事件层出不穷。
我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。
但在实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位）获得土地却是主要方式。
开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取《房地产开发项目手册》。
房地产开发项目可行性研究的作用房地产开发项目可行性研究的作用：（一）申请项目核准的依据为了充分发挥市场配置资源的基础性作用，确立企业在投资活动中的主体地位，保护投资者的合法权益，营造有利于各类投资主体公平、有序竞争的市场环境，促动生产要素的合理流动和有效配置，优化投资结构，提升投资效益，推动经济协调发展和社会全面进步，政府对企业投资的管理制度改革日益深化。
（二）项目投资决策的依据一个房地产开发投资项目，需要投入大量的人力、财力和物力，很难凭经验或感觉实行投资决策。
所以需要通过投资决策前的可行性研究，明确该项目的建设地址、规模、建设内容与方案等技术上是否可行，法律上是否允许。
还要研究项目竣工后能否找到适当的购买者、承租人或使用者，判断项目的市场竞争力，计算项目投资的绩效或经济效果等。
通过这些分析研究工作，得出项目应不应该建设、如何建设、以及哪种建设方案能取得的投资效果等，并以此作为项目投资决策的依据。
（三）筹集建设资金的依据房地产开发商基本上都需要就其拟开发的房地产项目实行权益和/或债务融资。
开发商要想吸引机构或个人投资者参与其拟开发项目投资，作为项目发起人和一般责任合伙人的开发商，必须要给这些潜在的有限责任合伙人提供项目可行性研究报告，以协助它们了解拟开发项目的投资收益水平和所面临的风险。
银行等金融机构都把可行性研究报告作为项目申请开发贷款的先决条件，需要对项目可行性研究报告实行全面、细致的分析评估，并据此完成房地产开发项目贷款评估报告，之后才能确定是否给予贷款。
（四）开发商与相关各部门签订协议、合同的依据项目所需的建筑材料、协作条件以及供电、供水、供热、通讯、交通等很多方面，都需要与相关部门协作。
这些供应的协议、合同都需根据可行性研究报告实行商谈。
相关技术引进和建筑设备进口必须在项目核准工作完成后，才能据核准文件同国外厂商正式签约。
（五）下阶段规划设计工作的依据在可行性研究报告中，对项目的地址、规模、建筑设计方案构想、主要设备选型、单项工程结构形式、配套设施和公共服务设施的种类、建设速度等等都实行了分析和论证，确定了原则，推荐了建设方案。
对房地产开发可行性研究的思考房地产开发是较复杂的综合性行业，它除了具备一般行业所具有的生产、流通、消费和服务特征外，还具有投资额度大、生产周期长、资金周转慢、产品体量大、生产环节多、经济风险、社会环境影响大等特点。
90年代以来，全国各地房地产开发不同程度出现了土地供应总量失控、开发规模过大、市场供给和需求脱节等问题，造成了供大于求、空置房面积居高不下和“半截子”项目的现象，对经济和社会发展带来了不良影响。
同时也造成部分房地产开发企业特别是国有企业经济效益差的局面，使企业陷入困境甚至有的达到破产的程度。
究其原因，固然有房地产开发规范化程度低、规范缺口多、约束力有限、规范效果不理想等客观因素，但房地产投资者以供给为导向、市场定位不准、选址不当、产品定位失误、规划设计落后等决策不当的主观因素还是造成这些问题的主要原因，而这些恰恰是房地产项目开发可行性研究的主要内容和重点分析的对象，也可说，不重视前期房地产项目开发可行性研究，是造成房地产项目开发失败的重要原因。
一、影响房地产项目开发可行性研究质量的因素简析1、理论指导上存在缺陷目前指导我国可行性研究的指导文件是国家计委和建设部于1993年颁发的《建设项目经济评价方法与参数》和建设部于2000年颁发的《房地产开发项目经济评价方法》，特别是《房地产开发项目经济评价方法》的颁布执行，弥补了房地产开发项目依据《建设项目经济评价方法与参数》进行经济评价的不足。
但是，房地产开发项目经济评价，仅仅是房地产项目可行性研究的重要组成部分，是房地产项目决策科学化的重要手段之一，它强调的是根据现行财税制度和价格体系，计算房地产项目的财务收入和财务支出，分析项目的盈利能力、清偿能力以及资金平衡状况，判断项目的财务可行性。
作为房地产项目开发可行性研究重要内容的市场调查与预测、规划设计、市场定位、经营方式、租售价格的确定等，如何在可行性研究中根据社会经济发展的需要和城市总体规划的要求，运用微观效益分析与宏观效益分析、定量分析与定性分析、动态分析与静态分析相结合的方法，对房地产项目开发进行评价，缺乏明确的、可操作性的指导意见。
房地产开发项目的可行性研究方法分析在房地产行业中，开发项目的可行性研究至关重要。
通过深入研究和分析，开发者可以确定项目投资的风险和回报，从而在决策过程中做出明智的选择。
本文将介绍几种常用的房地产开发项目可行性研究方法，以帮助开发者更好地规划和实施他们的项目。
一、市场调研和需求分析在进行房地产开发项目可行性研究时，市场调研和需求分析是必不可少的步骤。
开发者应该深入了解所处市场的特点、发展趋势和需求情况。
通过调查市场供需关系、人口统计数据和消费者偏好等信息，开发者可以获得对项目可行性的初步了解。
二、技术和工程可行性分析除了市场调研，技术和工程可行性分析也是不可或缺的一部分。
开发者需要评估项目的技术可行性，包括选址和用地条件、工程建设要求和成本等。
此外，他们还需要考虑项目的工程可行性，包括土地开发和建筑施工的可行性以及相关的工程风险。
三、财务可行性评估财务可行性评估是确定房地产开发项目是否具有经济可行性的重要步骤。
开发者需要预估项目的投资成本和预期收益，并进行财务分析。
这包括计算项目的现金流量、投资回报率和内部收益率等关键指标，以评估项目的经济效益。
通过财务可行性评估，开发者可以判断项目是否能够盈利并确定财务可行性。
四、环境可行性评估随着环境保护意识的增强，环境可行性评估在房地产项目中越来越重要。
该评估通常包括对项目对生态环境的影响和可持续性的分析。
开发者需要考虑项目的环境风险，例如土壤和水资源的污染等。
他们还需要评估项目是否符合当地环境法规和政策，以确保项目的可行性和可持续性。
五、法律和政策可行性分析在进行房地产开发项目可行性研究时，法律和政策可行性分析也是必要的。
开发者需要了解相关的法律法规和政策要求，以确保项目的合规性和可行性。
此外，他们还需要评估政府支持政策和潜在的政策风险，以在决策过程中考虑到法律和政策因素。
综上所述，房地产开发项目的可行性研究方法包括市场调研和需求分析、技术和工程可行性分析、财务可行性评估、环境可行性评估以及法律和政策可行性分析。
房地产可行性研究的必要性摘要:可行性研究是决定建设项目能否成功的重要因素，能在做投资决策判断前，对拟建项目进行经济因素、文化因素以及政治因素的分析的科学论证，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行分析考研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。
在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。
关键词：项目可行性；研究；重要性；建议1我国项目可行性研究的现状经过近20多年的努力与实践,中国在可行性研究理论和方法上已经取得长足的发展,对中国经济建设也起到至关重要的作用。
但在现实的应用中,由于受计划经济传统体制的深远影响,很多投资项目的可行性研究数据缺乏真实性、内容粗糙、研究不够深入等,使得投资项目可行性研究浮于表面,不能如实反映现实情况,项目建设完成后不能投入使用的现象屡屡出现,资源浪费严重不堪,具体表现在以下方面:1、企业为应付项目审批而编写可行性研究报告。
2、可行性研究报告无约束作用,流于形式。
3、可行性研究执业人员管理不规范,报告编写缺乏科学性。
4、项目可行性研究方法缺乏合理性和科学性。
【1】国内不少失败的房地产投资项目都是由一些可预见的因素造成的。
如早年在一个离市区较远的乡镇开发高层公寓,结果可想而知同一时间同一城市同类楼盘供应量过大导致需求短缺等。
事后,这些项目的开发商一谈起这些问题时通常会发出感叹“真没想到”,然而却是早该想到的。
再看一看这些项目“可行性报告”千篇一律,从多个角度论述项目投资的美好前景,对不利因素分析却一带过,项目没深入调研就先定调,可行性研究成了摆设。
归根到底是对可行性研究不重视。
因此由于企业对可行性研究不够重视，政府对可行性研究报告审核不够严厉，导致了我国目前建设中出现了严重资源浪费，项目建设质量普遍偏低的情况。
一个好的项目可行性研究报告不仅可以让我们很好地利用了资源，还大大的提高了我们的工作效率。
什么项目需要可行性研究报告可行性研究报告是一份对特定项目进行全面评估和分析的报告，从而确定项目的可行性和可行性。
在决策过程中，可行性研究报告是非常重要的工具，它提供了必要的信息和数据，以便决策者可以根据实际情况做出明智的决策。
以下是什么项目需要可行性研究报告的详细解释：一、新业务或产品引进项目当一个公司或组织考虑引入新的业务或产品时，可行性研究报告是必不可少的。
该报告将评估这个新业务或产品的潜在盈利能力、市场需求、竞争优势以及与现有业务或产品的关联性等因素。
通过可行性研究报告，决策者可以更好地了解是否应该继续推进这个项目并投入资源。
二、基础设施项目基础设施项目通常需要大量的投资和资源，并且对整个社区或地区的发展具有重要意义。
在决策是否实施这类项目之前，应进行可行性研究报告。
该报告将分析项目对土地利用、交通流量、环境影响和可持续性等方面的影响，并评估项目的经济效益和社会效益。
通过可行性研究报告，决策者可以权衡项目的利弊，以便做出明智的决策。
三、信息技术项目在当今数字化时代，信息技术项目在各行各业中扮演着重要的角色。
例如，公司可能考虑实施新的管理信息系统或升级现有系统。
在这种情况下，可行性研究报告将评估项目的技术可行性、成本效益、风险和实施计划等因素。
通过可行性研究报告，决策者可以更好地了解项目的价值和影响，以便做出明智的决策。
四、房地产开发项目房地产开发项目通常需要巨额的资金和大量的投资。
在进行该项目之前，应进行可行性研究报告，以确定项目的可行性和潜在收益。
该报告将评估项目的市场需求、地理位置、土地条件、销售预测以及与相关法规的合规性等方面的因素。
通过可行性研究报告，决策者可以更好地了解项目的风险和回报，以便做出明智的决策。
总之，可行性研究报告对于各种类型的项目都非常重要。
它为决策者提供了必要的信息和数据，以便他们能够全面了解项目的潜力和风险，并做出明智的决策。
无论是引入新业务、基础设施项目、信息技术项目还是房地产开发项目，可行性研究报告都是一个必不可少的工具。
一般来讲，专业机构编写一个项目的可行性研究报告应包括封面，摘要，目标，正文，附件和附图六个部分。
1．封面：一般要反映可行性报告的名称，专业研究编写机构名称及编写报告的时间三个内容。
2．摘要：它是用简洁明了的语言概要介绍项目的概况，市场情况可行性研究的结论及有关说明或假设条件，要突出重点，假设条件清楚，使阅读人员在短时间内能了解全报告的精要。
也有专家主张不写摘要，因为可行性研究报告事关重大，阅读者理应仔细全面阅读。
3．目录：由于一份可行性报告少则十余页，多则数十页，为了便于写作和阅读人员将报告的前后关系，假设条件及具体内容条理清楚地编写和掌握，必须编写目录。
4．正文：它是可行性报告的主体，一般来讲，应包括以下内容：
a．概况(包括：项目背景、项目概况、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的编写人员、编写的依据、编写的假设和说明)；
b．市场调查和分析：要求对项目进行宏观、区域和微观的市场分析和调查，及对未来的供给、需求和价格的预测。
不仅要有定性的分析，还要有定量的推导；
c．规划设计方案：要求写出项目所具备的规划设计方案及建设过程中市政条件是否具备。
市政条件包括水、电、煤、卫、通讯、供暖(部分地区)及道路等的配套情况，在报告中必须有这些市政条件是否具备的书面文件；
d．建设方式和建设进度：专业人员可对项目的建设方式的委托提出建议或由委托方提供建设方式和进度安排，他们一旦确定则为其后进行投资估算作了准备；
e．投资估算及资金筹措：要求写出项目建设过程中必须发生的各项费用并逐一计算资金筹措部分，要就整个项目投资额和相应的支付时间作出融资安排。
例如：自有资金、贷款和预售收入这三种主要资金来源的安排等；
f．项目财务评价：要求写出主要财务评价指标的计算结果，如净现值、现值指数、内部收益率和动态回收期等；
g．风险分析：一般要求计算出保本销售额、盈亏平衡点及对主要敏感因素在有利和不利情况下的敏感分析并计算出相应的财务评价指标；
h．可行性研究的结论：要求写出该项目可行性研究的结论，明确说明该项目是否可行，是否具有较强的抗风险能力；
i．研究人员对项目的建议：是专业机构的专业人员在进行可行性研究中发现的一些有利于项目获得更佳的经济效益、社会效益、环境效益等方面的建议，供委托方参考；
j．相应的附表：是可行性研究报告中涉及的诸多计算表，如投资匡算表、
销售收入表、资金筹措表、利息计算表、现金流量表、敏感性分析计算表等。
5．附件：它包含可行性研究的主要依据，是可行性研究报告必不可少的部分。
一般来讲，一个项目在做正式的可行性研究时，必须有政府有关部门的批准文件(如规划选址意见书，土地批租合同，土地证，建筑工程许可证等)。
专业人员必须依照委托书和上述文件以及相应的法律，法规方能编写项目可行性研究报告。
6．附图：一份完整的可行性报告应包括以下附图：项目的位置图、地形图、规划红线图、设计方案的平面图。
有时也包括：项目所在地区或城市的总体规划图等等。
二、关于可行性研究报告
可行性研究报告是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。
可行性研究报告主要是通过对项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等，从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会影响进行预测，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为项目决策提供依据的一种综合性的分析方法。
可行性研究具有预见性、公正性、可靠性、科学性的特点。
1.1 研究方法
可行性研究报告的研究方法主要有查询往年资料、发放问卷、集体商讨、数据共享、比较研究、专业人士把关等（望有人增补）。
1.2 一般要求
（1）首先必须站在客观公正的立场进行调查研究，做好基础资料的收集工作。
（2）可行性研究报告的内容深度必须达到国家规定的标准，基本内容要完整，应尽可能多地占有数据资料，避免粗制滥造，搞形式主义。
对于涉外项目，或者在加入WTO等外在因素的压力下必须与国外接轨的项目，可行性研究的内容及深度还应尽可能与国际接轨。
（3）在做法上要掌握好以下四个要点：①先论证，后决策；②处理好项目建议书、可行性研究、评估这三个阶段的关系，哪一个阶段发现不可行都应当停止研究；③要将调查研究贯彻始终。
一定要掌握切实可靠的资料，以保证资料选取的全面性、重要性、客观性和连续性；④多方案比较，择优选取。
（4）为保证可行性研究的工作质量，应保证咨询设计单位足够的工作周期，
防止因各种原因的不负责任草率行事。
1.3 阶段划分
可行性研究属于投资决策期所做的工作，它可分为三个工作阶段：投资机会选定阶段、初步可行性研究阶段、详细可行性研究阶段。
这三个阶段研究的内容、目的和深度各不相同。
根据开发项目的规模、类型、复杂程度和要求不同，可行性研究的工作阶段可以适当调整。
三个阶段的重要性有所差异，在精确度要求及时间费用上略有不同。
投资机会研究、初步可行性研究和详细可行性研究，三者并不存在必然的因果关系，主要是按研究的深度和粗细程度划分的，不是实际工作阶段的顺序。
在实际研究工作中，根据项目规模大小和繁简程度，可以实行三阶段研究，也可以只进行两阶段或一阶段研究，但详细可行性研究是不可缺少的。
在实行三阶段研究时，如果在机会研究之后，项目决策尚在两可之间，初步可行性研究就必须进行；如果已有足够的数据可供决策，就可以直接进入详细可行性研究阶段。
一般规模的小项目和简单项目，则只做详细可行性研究。
1.4 主要内容
三、关于可行性研究在房地产开发中的作用
3.1 对开发项目是否可行及可行程度作出全过程评估。
作为大型的投资项目——房地产开发，是以详细可靠的市场预测、成本分析、效益估算和准确的项目分为重要依据的。
可行性研究运用适当的技术经济研究方法对房地产拟建项目进行全面，系统的分析，试图对房地产开发项目作出可行或不可行的一种科学方法。
3.2 明确项目开发环境及市场趋势。
研究项目所在地的各项政策环境，是否有利于项目的实施。
研究政治环境是否稳定、研究经济政策是否利于房地产良性发展，研究建设条件如工程地质地震等情况是否利于项目建设等。
根据项目所在地的房地产市场发展状况、市场供需状况，明确项目的市场方向、依赖细分市场确定项目的对应功能。
3.3 及时调整项目定位。
依据可行性研究，确定细分市场的变化，及时调整项目的功能定位，提升产品的竞争力。
3.4 是房地产开发项目投资决策的重要依据。
3.5 是是房地产开发项目投资决策的首要环节。
可行性研究是指在投资决策之前，对拟建项目进行全面的技术经济分析论证并试图对其可行或不可行评价的一种科学方法，它是投资前期工作的重要内容，是投资建设程序的重要环节，是项目的投资决策中必不可少的一个工作程序。
在投资项目管理中，可行性研究是指在项目投资决策之前，调查、研究与拟建项目有关的自然、社会、经济、技
术等因素，在此基础上分析投资建设方案，预测、评价项目建成后的社会经济效益，综合论证项目投资建设的必要性、财务上的盈利性、经济上的合理性、技术上的先进性等。
同时在项目建设中，可行性研究报告又成为编制设计任务书所依赖的重要文件，及开发商与各方签订合同的指导框架。
