购物中心经营案例分析研究报告-商业地产案例

50家购物中心屋顶儿童业态比重构成
在屋顶儿童业态中，儿童乐园比重达到75%。由于儿童业态在购物 中心中有消防条件限制，只能在三楼以下布局，因此儿童业态在屋 顶商业中进驻较少，多为购物中心投资建造的儿童乐园及不受限制 的萌宠动物园。
儿童乐园 75% 儿童教育 8% 萌宠动物园 17%
数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心
过冷，导致屋顶商业难以经营，数据显示88%的屋顶商业分布于南 方。值得注意的是，北京因地制宜，出现了两家季节性的屋顶滑雪 场，加之北京2022年的冬奥会竞标成功，或将对北京屋顶商业利用 起到借鉴和推动作用。
天空之城——中国购物中心屋顶商业研究报告
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屋顶商业的城市分布
北京 4
大连 1 烟台 1 青岛 1
景观风情
重庆万象城、成都万象城
温泉主题
长沙富兴世界金融中心
数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心
Tips
最具特色的主题商业—— 烟台大悦城“爱悦湾”海景屋顶花园
爱悦湾面积3516平方米，精准定位年轻顾客群社交需求， 利用自身无敌的海景优势，打通七层不同业态商户，组合 以国内首个以“星座”为内容的文创主题，拥有猫空书 店、漫咖啡、LUNA酒吧、豪布斯啤酒吧、韦德伍斯分健 身和海底捞火锅等6家店铺。作为大陆首个海景屋顶花 园，完美还原朱丽叶的阳台、欧式教堂景观，配以人文情 怀的留言墙、涂鸦墙、情人锁等，烟台大悦城爱悦湾将国 内购物中心方兴未艾的屋顶商业模式再次创新。爱悦湾将 屋顶不同业态的商户创意组合，将“爱悦湾”文创主题区 与商户豪布斯进行组合，提炼出“空中花园+欧式婚礼+ 求婚圣地”三色并艳的功能性组合；“屋顶海景花园+特 色商户”双翼齐展的新模式，让单纯的海湾景色，与小资 餐厅、品质咖啡、文艺书店有机的结合在一起，搭建满足 不同需要的体验空间，无论是情人间的呢喃细语，朋友圈 子的肆意欢聚，商旅精英的把酒言欢均可在爱悦湾坐下 来，享受一段慢时光。

100
30 45 32 35 20 --337
1992 进入上海
港汇广场·上海 开业 1999.12 Nhomakorabea2001.7
恒隆广场·无锡 进入 恒隆广场·沈阳 开业 济南 开业 2013 2015 2007 2009 2011 2010
进入 大连 进入 昆明 恒隆广场·济南 开业 恒隆广场·大连 开业
恒隆广场·上海 开业
恒隆广场·上海2001-2010年租赁物业租金收入情况
数据来源：高通智库报告
港汇广场 · 上海
位置： 总建筑面积： 购物中心 写字楼 服务式公寓 徐汇区徐家汇虹桥路1号 329400m2 120000m2 （6层） 123800m2（51层） 20500m2（18层）
住宅
建筑设计：
65100m2（34层）
内地项目累计建筑面积超过283万方，总投资逾337亿港币； 在上海、沈阳、济南、大连、天津、无锡、昆明共计7个城市10个项目； 截止目前已在3个城市开业5个购物中心。
项目
恒隆广场·上海 港汇恒隆广场·上海 皇城恒隆广场·沈阳
拿地时间 楼面面积（平方米）
1993.12 1992.12 2005.9 213300 329400 263800
1992 恒隆重组、成立 淘大置业 90年代前 90年代初
进军内地-上海 1992 1997 抛售高估资产、储 备大量现金
反周期拿地套 利住宅物业 1999-今
出租物业顺周期扩张、 大规模融资
企业战略
出租物业“顺周期”扩张，开发物业“逆周 整体 战略 期”套利。用稳定租金收益来支撑低谷套利 和维持股价，用丰厚的套利收益来推动出租 恒隆地产2002-2010年租赁物业租金收入情况

✓ 除此之外，整个购物中心移栽各类绿色植物，以打造纯粹的绿色购物空间，营造更为 舒适的购物环境。同时，购物中心旁还有重庆首个青年体验式社区商业，加上近2万 平方米市政广场与商业形成互动，体验感更强。
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产品情况
项目定位︱项目运营︱项目亮点︱业态分布
项目定位升级调整
2018年东原新新PARK引入Pradera Retail Asia 管理公司，升级为“东原·悦荟·新新PARK”提出新的发展定位方向
趣味横生的娱乐购物集结地，致力为千禧一代及摩登家庭群体带来独一无二的体验式购物
✓ Pradera Retail Asia成立于2016年9月， 由两家全球顶尖的行业巨头合资成立，投资方之一是拥有雄厚专业实力与卓越零售资产管理 能力的Pradera，另一方为在大中华区有逾20 载地产事务经验的麦格理基础设施及有形资产(MIRA)，双方强强联手开拓亚洲市场，致 力于在亚洲范围内提供整合、优质的资产管理服务。目前在中国管理物业还包括上海悦荟广场、青岛悦荟广场、西安悦荟广场。
楼层数 停车位 开业时间 商家入驻率 开发商
东原新新PARK 江北区大石坝 区域邻里中心 西南首家生态体验式购物中心
18万方 100% 地下4层（含车库层），地上6层 3000个 2014.12 95% 重庆东原地产
基本概况
项目区位︱城市交通︱辐射人口|物业规划
江北大石坝高密度居住区内，辐射观音桥商圈以西、冉家坝商圈以南、嘉陵江以北的区域，弥补了该地段中高端 购物中心的市场空白
✓ 新新park购物中心开业经营第二年，日均客流逾6万，同比增长30%，营业额7亿，同比增长40%。
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产品情况
项目定位︱项目运营︱项目亮点︱业态分布
亮点1——生态体验型购物中心 ➢ 东原新新PARK是西南首个生态型体验式购物中心，生态绿色、创新创意与科技感贯穿项目整体。

郊区大型购物中心：Blue Water工程简况工程名称：Blue Water ＜蓝湖购物中心)工程地点：英国肯特州DARTFORD 市工程开业：1999年3月16日工程占地面积：多达53英亩＜约21.45万平方M)工程零售面积：约15.57 万平方M建筑层数：2 层店铺数量：330 个主力店：JohnLewis、Mark&Spencer、HouseOfFraser停车位：13,000 个机动车位、另有50 个旅游巴士停车位建筑设计：Eric Kuhne 开发商：欧洲Lend Lease业主：Prudential plc (35%>Lend Lease Europe Limited (30%>The Lend Lease Retail Partnership (25%>Hermes (10%>b5E2RGbCAP总投资：7.3 亿美元Bluewater购物中心位于伦敦东南部的肯特州DARTFORD 市，于1999年3月16日正式开幕，总建筑面积达15.57 万平M ，是当时全英国最大的购物中心，在欧洲也是数一数二的。

工程所在地原为旧矿区的土地，由澳洲最大购物中心开发商LendLease公司＜欧洲分公司）开发。

共投资7.3 亿美金所建的豪华购物中心，为两层建筑，共有三个主力店，分别是玛莎百货、House of Fraser 及John Lewis 三家当地百货公司组成，各主力店主要销售其自有品牌的商品。

另外，该SHOPPING MALL 里面有超过330 家专卖店，55 家餐厅以及一家13屏幕的多屏幕电影院。

购物中心四周围绕着7 个大小不同的湖泊，到访的顾客可以参加丰富多彩的休闲活动，例如游湖、野餐、攀岩、高尔夫、垂钓、自行车、划船和电影等。

p1EanqFDPwBluewater 购物中心是大型郊区购物中心，在其1 小时车程主商圈内的人口即有千万人，它不但影响周围的购物中心，甚至吸引英国伦敦最主要的商业区WestEnd 的消费者。