2011年青岛房价波动对青岛居民生活影响调研资料报告材料

2011年房价波动对居民生活影响调查研究2008级金融学二班 xx指导老师 xx【摘要】近年来房价问题成为一个热点问题，对居民生活产生重要影响，本文以的房价波动情况为例，借鉴国外房价波动研究的优秀成果，根据政府2011年在经济和房地产方面的政策，通过一系列数据，综合运用文献研究法，数量分析法，经验总结法，个案分析法等研究方法对2011年的房价波动情况，房价波动的原因以及房价波动对城市居民生活的影响进行分析，旨在研究房价波动与城市居民生活之间密切关系，并在此基础上针对房价波动产生的不利影响提出抑制房价波动的对策和看法。

【关键词】房价；居民；；影响；对策The 2011 Qingdao housing prices fluctuation on Qingdaoresidents' life researchxx【Abstract】In recent years the price problem has become a hot issue, on the lives of the residents have important implications, this article take the Qingdao house price fluctuation situation as an example, draw lessons from domestic and international price fluctuations on the outstanding achievement in 2011, according to the government in the economy and real estate policy, through a series of data, using literature research method, the method of quantitative analysis, experience summary method, case analysis and other research methods for the Qingdao 2011house price fluctuations, Qingdao house price fluctuation and price fluctuation of Qingdao city residents on the impact analysis, aims to study the house price fluctuation and the Qingdao city residents living between close relations, and on this basis for fluctuations in the prices of the adverse effects ofinhibition of Qingdao house price is proposed fluctuations of the countermeasure and view.【Key words】House prices；Resident ；Qingdao ；Influence ；Countermeasures1 引言1.1 研究目的和意义1.1.1 研究目的从2011年开始以来，物价不断上涨，随之而来的房价也不断膨胀。

投机、投资、自住性购房三管齐下，在本来就通货膨胀的经济形势下，房价扶摇直上，房企销售强劲，但业绩差距继续扩大，超大型房企远远领先。

过高的房价对居民的生活产生了很多有利或不利的影响，房价一时间成为热点问题，政府不得不采取宏观政策抑制过快增长的房价，以及有效控制投机性购房，使房产市场能够健康有序的发展。

随着政府一系列政策的推出，加之对经济通货膨胀的调节，房价逐渐回落，房价波动趋于平缓。

作为一个经济高速发展的现代化都市，它的房价波动情况在我国的城市中很具有代表性，本文意在通过研究房价波动对于市民的影响，剖析房价波动产生的原因、影响，针对房价波动问题提出合理的建议对策，减轻房价波动对于城市居民的不利影响，促进城市房地产行业健康发展。

1.1.2 研究意义房价问题是近几年来一个热点问题，房价问题关系到居民的日常生活，关系到房地产行业的兴衰，关系到我们国家经济的健康发展，因此研究房价问题具有十分重要意义。

第一，对于个人来说，研究房价波动情况，可以及时了解房地产信息，特别是对于需要买房的人来说，可以选择在合适的时候购买房子，避免因为盲目而损失的买房差价，也可以在房价较高的时候选择租房，在房价低谷的时候选择购入；对于房地产商来说，也可以根据房价波动情况，适时地调整房地产价格，以便获取可观的利润。

第二，对于政府来说，由于房地产行业是国家的支柱行业，因此研究房价波动情况，可以及时发现房地产行业存在的问题，以便及时对哄抬房价，炒房，囤积行为进行管理，促进房地产行业向健康的方向发展，如若房地产行业出现低迷也可以及时进行调整，使房价在合理的围波动，从而带动整个国民经济的迅速发展。

第三，对于房地产行业本身来说，研究房价波动问题，可以对房地产正确估算成本，以便对房产进行合理定价，投资者也可以适时地进行投资，这样不仅能够获得利润，还可以给房地产行业注入活力，促进房地产行业发展。

1.2 文献研究综述1.2.1 国外学者对于房价问题的研究房价问题不仅是困扰我国居民的一个重要问题，在国外房价问题也是一个热点问题，近年来很多国外学者运用经济模型就房价问题进行研究，并提出了自己的看法。

Gabriel，Mattey和Wascher（1999）运用经济学理论，来解释加利福尼亚州最大的两个城市近些年来住宅价格的变化模式。

研究结果表明巨大净人口迁移是近几十年来加利福尼亚州住宅价格变化的主要因素。

Geoffrcy Meen（2002）通过对英国、美国住宅价格的时间序列分析发现，无论是暂时性收入还是长久性收入，对房价的弹性都很大，尤其是在美国对于供给弹性欠佳的市场上，长期收入的弹性更高。

房地产具有消费品和投资品的双重特性，因此消费者的消费理念和投资者的预期对房价也产生相当大的影响。

国外学者的研究对于解决我国国的房价波动问题有很大的借鉴意义，但是由于国外经济发展情况，政治制度情况都有所不同，因此不能完全照搬国外的研究成果，必须结合我国的实际情况进行研究。

1.2.2国学者对于房价问题的研究国学者对于房价的研究主要集中在需求供给问题，成本问题，汇率利率问题等方面，例如：国学者先国和黄炜华（2001）进行了“地价与房价的关系”研究，他们认为地价与房价有关联，但并非线性关系，即使地价上涨，房价也并不一定随之上涨。

只有其他成本都呈刚性再无下降空间，而开发商已到了无利可图的地步，地价的上升才会全部反映到房价上，成为房价上涨的直接原因。

现有房价取决于居民有支付能力的需求，房价上涨主要是由于需求推动而非成本推动。

高波，毛丰付（2003）以1999-2002年土地季度价格指数和房地产季度价格指数为样本，通过格兰杰因果关系检验和回归分析，对房价与地价间的影响关系进行了分析，得出长期房价走势决定地价走势、短期两者存在相互影响的结论。

克诚、卫东（2006）认为，随着土地级别的下降，地价对房价的影响程度逐步降低等等。

国学者的研究对于解决房价波动问题有重要意义，但2011年的新形势对这个问题提出了新的要求，需要根据市场经济不断发展的情况，结合中国近来发展的现状做进一步的补充研究。

1.2.3 房价问题的现状国外很多学者都对房价问题进行了研究，提出了自己的看法，但是由于国外背景环境差距的问题，以及市场经济的发展现状，近几年投机行为炒房行为增加的情况还有其他各方面的因素，房价波动问题并没有真正解决，或者说影响房价波动的各种因素并没有得到有效的控制，就目前社会发展的状况来看，房价问题越来越成为影响居民生活的重大问题，而房价波动问题的解决也迫在眉睫。

而作为生活必需品的房子，在未来的经济发展过程中，必然也是相当重要的一个因素。

早年间就是我国的沿海开放城市，半岛蓝色经济区的中心，有很多国际知名企业和众多房地产公司，经济发展速度居全国前列，也是全国城市中人口众多的城市之一，因此的房价具有很强的代表性，是房价波动的一个典型例子，通过对房价波动的研究可以影射其他城市房价波动情况，因此本文以作为典型例子进行房价波动对居民生活影响方面的研究。

1.3 研究方法（1）文献研究法。

通过去图书馆查阅相关书籍，在网上搜索资料等等，从而全面地、正确地了解掌握所要研究问题，了解有关房价波动问题的历史和现状，能得到现实资料的比较资料，有助于从中了解房价波动问题的原因。

（2）数量分析法。

通过对房价波动的价格指数等数量关系的分析研究，认识和揭示房价的变化规律和发展趋势，以便通过数据分析出房价在2011年的波动情况，全面了解房价问题，正确解释出现这种状况的原因。

（3）经验总结法。

通过对实践活动中的具体情况，进行归纳与分析，使之系统化、理论化，上升为经验的一种方法。

总结推广以往的先进经验有利于对房价波动问题的不利影响提出相应的对策。

（4）个案研究法。

通过针对房价波动情况进行研究，反映中国城市发展过程中的房价波动情况对于居民的影响，以便提出相应的对策促进整个国家经济的发展。

2 2011年房价波动情况分析2.1 2011年房价波动价格指数分析表1 2011年城市住宅销售价格指数数据来源：中国房地产网图表中的数据来自中国房地产网，它显示了2011年一整年城市住宅销售价格指数情况，其中包括新建住宅价格指数，新建商品住宅价格指数，二手住宅价格指数，可以反映出2011年房价的波动情况。

从图表中定基价格指数可以看出2011年的新建住宅价格指数，新建商品住宅价格指数，二住宅价格指数相比2010年来说都都有不同程度地上涨，其中二手房的涨势最小，新建商品住宅价格涨势最高。

从同比来看，每个月相比较2010年来说都有上涨，但是涨幅在不断下降，说明2011年总体的房价高于2010年，但是经过调控房价不断回落，因此同比指数越来越小，从环比来看，前半年基本每月都有涨幅，但是涨幅越来越小，特别是下半年房价开始下跌，环比价格指数下降，本月房价都比上个月下降了，说明上半年政府的宏观调控政策在2011年下半年起到了显著的效果。

2.2房价波动的原因分析2.2.1 影响2011上半年房价仍上涨的原因分析2.2.1.1房价波动受需求因素影响国外早期的研究主要认为，房地产价格的波动影响因素有两大方面：一是经济水平的提高；二是城市人口的增长，而这些因素都是通过影响需求来影响房价波动的。