新城置业东方银座项目运营策略报告PPT361

东方银座整体营销策划方案第一部分：市场形势一、宏观经济1、国民经济：2003年启东市实现地区生产总值(GDP)154.05亿元，虽然是近五年来增幅最快的一个年头，但是总量仍不及上海青浦一个区。

2、人口收入：启东全市目前人口总量为116万，其中城区人口12万，约3.5万户。

2003年启东城镇居民人均可支配收入9165元，农民人均纯收入4848元。

根据行业惯例计算，城镇家庭可承受购房总价为16—22万元。

3、城市规划：根据“接轨上海，辐射苏北，融入上海一小时都市圈，把启东城区建成长江三角洲北翼最适宜创业和居住的生态型、园林型、现代化城市”的战略目标，到2005年将启东城区面积将扩展到20平方公里常住人口增至18万人，到2020年将启东建成30平方公里30万人口的中等城市。

4、利好机会：随着沪崇启大通道的规划立项，宁启铁路的建设、宁启高速的通车，不但有效解决了以往启动“交通盲肠”的瓶颈状态，也为启东迅速接轨上海、接轨苏南提供了捷径；随着启东城市化进程的加快、全民招商引资力度的加强，不但投资环境得到进一步的优化，同时经济发展也会得到大幅度的提升。

二、微观市场1、总体氛围：总的来说，启东房地产目前仍处于起步阶段，但是也正处于快速上升通道之中。

据统计启东市2003年全年房地产投资约为5亿元，同比增长为268.13%，商品房施工面积达到71万平方米，增长208.7%，其中普通住宅的投资仍占居主导地位。

2、产品类型：基本上仍以多层公寓为主、小高层及高层公寓为辅、别墅物业偶有出现，类似酒店式公寓的高端产品目前空白。

另外，最近一年来，大型商业中心风起云涌。

3、销售价格：目前启东新建商品房中，公寓的销售价格范围为1400元/平米—2760元/平米，销售均价为2100元/平米左右，其中小高层公寓均价为2300元/平米左右；主流户型单套总价为20万元左右；消费者心理可承受购房总价为16—22万元；商铺价格范围为4000元/平米—30000元/平米，底层商铺均价为15000元/平米。

东方银座营销策划案【营销策略】房地产销售是一种专门微妙的的事，房地产成功的50%在于地块选择，３０％在于规划设计，２０％归功于销售，但前两者的占的８０％，是通过后者的２０％来加以实现的。

至祥在东方银座项目中所使用的操盘手法保持了原先的“短、频、快”战术特点。

除了我们常见的以强势媒体为裁体，充分利用DMI派发、SP促销、客户举荐、电话回访、班车定点接送等“点、线、面”相结合的营销途径外，还实施了许多针对性强、立竿见影的具体方法。

１，销售人员培训和“二对一”销售策略担纲东方银座项目销售的售楼员差不多上要达到：大专以上学历，从业２年以上；在往常销售的楼盘中的表现不俗，且必须是通过上岗考核的“钻石级”的售楼员。

另外，由于此项目的专门定位，至祥和瑞雅国际对销售人正式进场之前进行了专门的酒店培训，每个销售人员都要达到五星级酒店的服务员标准。

另外，考虑到售楼员面对将会是６００位顶级人士，个人素养专门高。

至祥还制定了“二对一”的销售策略，即二个售楼员应对一个顾客。

一个负责讲解，一个负责接待，如此既发挥了各自特长，幸免了单兵作战的劣势，又体现了对顾客的重视程度，让顾客在服务中感受五星级酒店的奢华和细致。

２，销售的整合运作针对东方银座项目的个性特点及市场运营的风险性，按照项目市场销售的不同时期，在营销概念及市场推广上“至祥”制定了切实可行的销售系统，对项目进行整合包装，进而强化市场形象、扬长避短。

通过对物业硬件和软件上改造，最大限度在未开盘之前制造了综合优势，出奇制胜。

具体途径如下：□加大投入□完善项目环境的建设：如将原先造价100多万元的售楼中心拆掉，搬入大堂；样板间的装修设计持续改良。

□提升物业治理水平：邀请世界闻名的瑞雅国际参与项目物业治理。

□弱化市场抗性３，产权式酒店的投资模式随着社会的进步，房地产的功能已不再是仅仅停留在满足居住的功能，现实社会中已有专门多人将它变成投资的工具。

“首付7万（现在首付１３.8万），在20年按揭期内将使用权托付给酒店治理公司集约经营，以治理经营收益代付供楼款。

东方银座营销策划案例分析深圳，用十年时间奠定了中国房地产的“样板房”的地位，无数崛起的建筑群，是这座城市荣耀的象征。

然而，当人们在无尚的光环下享受着来自四面八方顶礼膜拜的时候，除了屈指可数的圈内人，有谁给了“为着这座城市的辉煌孜孜探索与实践着的中介机构”客观的评价？“折戟沉沙铁未销，自将磨洗认前朝”。

对于中介机构的褒奖贬斥，如果我们依旧局限在肤浅的层面上，那么对房地产的长远健康发展而言，无疑是莫大的伤害……谁持彩练当空舞——东方银座营销策划案例分析【案例简介】位于竹子林片区的东方银座首期推出230套，于2003年11月15日正式开盘销售，到2003年12月15日，短短30天时间，共计售出156套，占首期推出总套数67.8%，平均每天售出5.2套。

真正实现了持续热销和持续高温效应，其销售速度和成交率在深圳众多的楼盘中也名列前矛。

东方银座的均价从6000元起到8000元，再到如今的12000元，提高了一倍；首付起价也从7.3万元攀升到13.8万元……在不温不火的深圳地产界刮起一股迅猛的“红色旋风”——现象背后孕育着多少耐人寻味的东西——但看朗朗乾坤，谁持彩练当空舞？【策划背景】成立于1997年的深圳市广森投资有限公司，通过几年的励精图治，虽然成功打造了诸如嘉景苑、苏豪名厦、笋岗大厦、观澜中心市场等深圳区域性坐标，赢得了良好的市场效益（经济效益）。

但由于项目的规模和地理环境的限制，并未形成良好的社会效益（品牌效益）。

2001年，广深投资有限公司在深南大道旁竹子林片区拿下一块44323㎡地皮（即现在东方银座项目用地）。

鉴于此地段的特殊性和稀缺性，踌躇满志的广深人打消了单纯建一座写字楼的初衷，决定聘请高水平“外脑”参与东方银座项目的策划营销，借以在竞争激烈的市场中脱颖而出，达到鱼（市场效益）和熊掌（社会效益）兼得的双赢局面。

同年，至祥投资策划有限公司凭借十年不败的业绩以及与广深两次成功的合作（嘉景苑、笋岗大厦项目）的背景，昂首走进东方银座，开始了长达两年的探索、实践……【策划精要】某种意义上讲，策划是一种超越情感和理性的思维，房地产策划是一项复杂而系统的工程，它统筹所有宣传推广及销售工作的展开。

新城综合体研究ppt教学课件pptxx年xx月xx日•新城综合体概述•新城综合体规划设计•新城综合体建设实施目录•新城综合体运营管理•新城综合体发展前景与挑战01新城综合体概述定义：新城综合体是一种新型城市发展模式，以现代化城市理念为指导，综合交通枢纽、商务办公、居住、文化、体育等功能，形成具有良好城市景观和生态环境的综合性城市新区。

特点综合性：新城综合体以综合功能为主导，融合了多种城市功能，形成了一个完整的城市生态系统。

生态性：新城综合体注重生态环境建设，强调绿色建筑、绿色交通和绿色能源等，打造低碳、宜居的城市环境。

创新性：新城综合体注重创新理念和技术应用，以适应城市发展和人们生活需求的变化。

定义与特点010*******新城综合体概念起源于欧美国家，我国在20世纪90年代开始引入这一概念，近年来逐渐成为新型城市化的重要模式之一。

历史随着城市化进程的加速和人们对高品质城市生活的需求增加，新城综合体建设逐渐成为各地政府关注的焦点之一，在城市规划、基础设施建设等方面得到了大力推进。

发展新城综合体的历史与发展类型根据功能和特点，新城综合体可以分为商务综合体、文化旅游综合体、体育休闲综合体、生态宜居综合体等。

分布新城综合体分布在全国各地，尤其是大中城市和区域性中心城市，其中京津冀、长三角、珠三角等地区较为集中。

新城综合体的类型与分布02新城综合体规划设计1规划理念与原则23在规划设计中注重环境保护、资源节约和生态平衡，追求经济、社会和环境的可持续发展。

可持续发展理念注重科技创新、模式创新和理念创新，提升新城综合体的竞争力和发展潜力。

创新发展原则以市场需求为导向，满足居民、企业和政府的不同需求，提升城市品质和生活质量。

市场需求导向规划要素与流程合理规划城市空间布局，明确功能分区、交通路网和公共设施布局，提高城市空间利用效率。

空间布局规划生态环境规划公共服务设施规划城市设计导则注重环境保护和生态修复，强化绿地、湿地和公园等公共空间的建设和管理，打造宜居生态环境。

燕郊东方银座商业广场招商策略方案盈利模式：以招商聚集商家与人气，以商业运营情况作为商业物业增值的基础，确保商业稳定租金。

以包租反租的形式最大幅度降低投资者的投资风险，增强投资信心，增加投资回报率，促进商业出售，加快商业去化速度，实现短期内迅速资金回笼，实现盈利。

方案如下：大体上项目分三部分：1、沿街一栋主楼２万平2、１.８万平１５６套每套１２０平的商贸区3、５千平交易大厅招商策略：项目位于燕郊东部与大厂交界处，远离燕郊主城区，周边如新坐标、户耀华西苑、户吉祥公寓雷捷时代广场等居民区数量稀少，常住人口有限，所以招商不应定位于购物商城或综合性购物世界。

位于项目一侧的国际渔具城营业已达十余年，可以看出项目地理局限并不能束缚特色商业的发展。

所以我项目应该定位立足对特色商业，专业市场之上，对立燕郊没有，北京三河少有的单一或综合性交易平台。

燕郊专业市场参考：运河源建材城，汽配城，雷捷时代广场（轻纺为主），福成建材城，成功时代广场（室内最大主题乐团），金山电器城（电器，手机，电脑），电子城，行宫市场（食品百货）一、用主楼带动商贸区和交易大厅发展：方案１：主楼招商引入大型综合性娱乐城，比如天津东方之珠，采用一票通的政策，内部包括，桑拿洗浴，ＫＴＶ，足疗，保健，自助餐，棋排室，网吧，健身室，台球厅，休息大厅，客房等。

·优势：一站式娱乐，一次买票，全项目享……走中底端大众消费路线，消费门槛底。

与目前燕郊单一娱乐场所形成鲜明对比，突出自身优势。

因为消费低廉，受空间距离影响小，人气聚拢快。

·劣势：大型洗浴综合性项目招商难度大。

入驻租金会被大幅度压低。

项目缺少与之对应的大型停车场。

入驻后的装修周期。

白天客流少。

·综合：娱乐城入驻后可以吸引大量人群客流，商贸区部分可作美食广场，大排档及相应休闲娱乐产业与之呼应，形成在广场就餐、休闲，在主楼娱乐休息的消费动线。

方案２：主楼招商引入酒店管理公司，将主楼改造成快捷酒店，产权式酒店，酒店式公寓。