【老会计经验】房地产开发企业营业税税收筹划--营业税税款的缴纳

房地产开发企业税务筹划分析房地产业是中国经济中的重要支柱之一。

随着市场经济的发展，房地产行业已成为越来越多企业的选择。

在竞争激烈与政策不断调整的环境中，税务筹划对于房地产开发企业来说显得尤其重要。

本文将从两个方面进行探讨：L房地产开发企业税务筹划的主要内容；2.税务筹划对房地产开发企业的实际效益。

一、房地产开发企业税务筹划的主要内容1.选择合适的企业税务制度房地产开发企业应该选择合适的企业税务制度，从而避免不必要的税收。

我们可以选择小额固定资产投资扣除制度，这样能够享受到当期的税收优惠，使企业的固定资产投资能够得到较好的补贴。

2.把握契税政策，合理避税众所周知，契税对于房地产开发不可或缺。

但开发商必须掌握好相关政策，确保在交纳契税过程中节省尽可能多的税费。

一般来说，开发商可以采取合并买卖、减免、征地拆迁等多种方式来避免或减少契税负担。

3.积极参与税收优惠为促进房地产行业的发展，政府在税收上也给予了相应优惠政策。

开发商应当及时监测相关政策，并积极参与税收优惠活动。

比如说，在房地产企业有利政策开展之时，可以优先办理各种证照。

4.合理运用资本金，减轻财务负担资本金是房地产行业不可或缺的一部分。

开发商可以适时地根据资本金的经营策略进行优化，减轻财务负担。

同时，我们可以通过以下途径降低成本：股权融资、银行贷款、增资等。

这样，资本金的获得和运用就可以得到最大化的创造价值。

二、税务筹划对房地产开发企业的实际效益1.减轻财务负担，提升企业利润房地产开发企业的利润主要来自于出售房产的售价和租金。

通过积极参与税收优惠、选择合适的税务制度、合理运用资本金等方式来减轻税负，就能减轻企业的财务负担，最终提升企业的利润。

2.降低企业经营成本，改善市场竞争力税务筹划可减少企业在税费方面的支出。

这样，开发商就可以得到财务成本减少并引入优良信誉的企业形象。

此外，由于减少了税费支出，房地产开发企业还能够低价出售房产，从而进入优惠市场，增强市场和行业竞争力。

每年1至5月份，房地产企业异常忙碌，因为一年一度的企业所得税汇算清缴又开始了。

较其他行业来说，房地产行业有其特殊性，其所得税汇算清缴也相对繁琐。

为了方便纳税人掌握房地产企业所得税汇算清缴的相关问题，本文结合实例对房地产开发企业所得税汇算清缴和纳税申报的相关政策进行解析。

相关政策及处理房地产企业所得税汇算清缴涉及的主要文件包括：国家税务总局《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》(国税函[2008]299号)、国家税务总局《关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知(国税发[2009]31号，以下简称国税发[2009]31号)、国家税务总局《关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》(国税函[2009]342号)、《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》(国税函[2010]201号，以下简称国税函[2010]201号)等。

在所得税汇算清缴时，房地产企业除了需要遵循一般企业所得税政策外，还应注意以下几项特殊政策。

1.企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。

国税函[2010]201号规定：房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。

房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。

2.开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。

企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入;未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

财政部《关于施工、房地产开发企业的财务制度》(财发[2003]55号)第六十二条明确：房地产开发企业开发的土地、商品房在移交后，将结算账单提交买方并得到认可时，确认为营业收入的实现;代建房屋及代建其他工程，在工程竣工验收办妥交接手续，价款结算账单经委托单位签证后，确认为营业收入的实现。

【老会计经验】房地产企业出租开发产品的所得筹划房地产开发企业将自行开发完工的房产对外出租是一种常见的行为。

在实际操作中，一般可分临时性租赁和经营性租赁两种。

根据会计制度规定，房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，统一设置“出租开发产品”科目进行核算。

期末，对于意图出售而暂时出租的开发产品的账面价值，应在资产负债表的“存货”项目内列示；对于以出租为目的的出租开发产品的账面价值，在资产负债表的“其他长期资产”项目中列示。

可见，这两种租赁方式在会计处理上基本一致。

但是，根据《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发[2003]83号，以下简称83号文）规定，这两者的所得税处理方法却不尽相同。

其主要区别如下：一、关于收入的确认83号文第五条规定：房地产开发企业将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：1、将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。

2、将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。

二、关于视同销售收入的确认83号文第三条（一）项2款明确规定，房地产开发企业将开发产品转作经营性资产的行为应视同销售确认收入。

三、关于折旧的扣除83号文第五条（八）项规定，房地产开发企业将待售开发产品按规定转作经营性资产，可以按规定提取折旧并准予在税前扣除；未按规定转作本企业经营性资产和临时出租的待售开发产品，不得在税前扣除折旧费用。

可见，上述规定势必会给不同的租赁行为带来不同的税收负担。

为了更直观地反映这些差别，下面，我们结合实例来计算两者应纳的所得税。

甲公司是一家内资房地产开发企业，2004年6月30日，将一栋刚刚开发完工的房产出租给乙公司，租期为两年半，年租金额为60万元。

该房产的账面价值为500万元，市场价格为600万元。

房地产企业税收筹划房地产企业作为国民经济的重要支柱行业，扮演着关键的角色。

税收筹划是房地产企业经营管理的一个重要环节，对企业的发展和盈利能力有着重要的影响。

合理的税收筹划可以帮助房地产企业降低税负、优化税务成本，提高企业整体盈利水平，有助于企业长期稳健经营。

本文将从税收筹划的基本概念、房地产企业面临的税收问题、税收筹划的意义和方法等方面展开探讨。

一、税收筹划的基本概念税收筹划是指通过合法手段，采取一定的税收管理措施，合理地安排企业的生产、经营和投资活动，降低税负，达到减轻税收负担、提高企业经济效益的目的。

税收筹划是企业经营管理的一种重要手段，是企业根据国家税法规定，通过合法的税收规划和财务安排，降低企业的税收负担，合理分配收入，增加企业盈利的一项活动。

税收筹划的原则包括合法合规、效益最大化、风险可控、长远规划等原则。

合法合规是税收筹划的首要原则，企业必须遵守国家税法规定，合法纳税。

税收筹划的目的是为了在合法范围内，最大限度地利用税法规定的各种减免、优惠政策，降低企业税负，提高经济效益。

税收筹划应该是一项长期规划，要充分考虑未来发展趋势和可能出现的税收变化，提前做好准备。

二、房地产企业面临的税收问题房地产企业在税收方面面临着诸多问题，主要包括土地增值税、企业所得税、房产税和印花税等税种。

房地产开发和经营涉及到大量的资金投入、销售回笼、资产重组等环节，因此税收管理十分复杂，存在诸多难题。

土地增值税是房地产企业面临的重要税种之一。

土地增值税是指在土地使用权出让、转让和转租等行为中，因土地价值增值所应纳税款。

房地产开发企业在取得土地使用权后，经过开发和建设，将房地产转让给购房者，若房地产经过升值，就需要缴纳土地增值税。

土地增值税的税负高，对企业经营带来了很大的负担。

企业所得税是房地产企业必须面对的另一大税种。

企业所得税是对企业生产经营所得和其他所得按法定税率征收的一种税种。

房地产企业作为参与房地产开发和销售的主体，其取得的销售收入和利润将纳税。

房地产企业会计核算和税务处理大全如：会计分录，会计科目、会计报表、要缴纳哪些税，怎样少纳税。

内容好多，先发给您一部分吧：房地产会计全套账务处理和涉及税目一、房地产涉及的税种：房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。

1、营业税：税率5%。

2、城市维护建设税计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。

税率分别为7%（城区）、5%（郊区）、1%（农村）。

计算公式:应纳税额=营业税×税率。

3、教育费附加计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳,附加税率为3%。

计算公式:应交教育费附加额=营业税×3%。

4、印花税：（1）财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千分之一；（2）加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据，税率为万分之五；（3）购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同，税率为万分之三；（4）借款合同，税率为万分之零点五；（5）对记录资金的帐薄，按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴花；（6）营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。

5、个人所得税：工资、薪金不含税收入适用税率表级数应纳税所得额(不含税) 税率(%) 速算扣除数(元)1 不超过500元的部分5 02 超过500元至2000元的部分10 253 超过2000元至5000元的部分15 1254 超过5000元至20000元的部分20 3755 超过20000元至40000元的部分25 13756 超过40000元至60000元的部分30 33757 超过60000元至80000元的部分35 63758 超过80000元至100000元的部分40 103759 超过100000元的部分45 15375计算公式：应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数应纳税额=工资薪金收入-2000-“三险一金”6、所得税（1）所得税的征收方式有两种：查帐征收和核定征收。

房地产行业怎么做税务筹划方案营改增后，房地产企业由缴纳营业税改为缴纳增值税，增值税税款的计算方法和纳税申报方式等都出现了较大变化，比营业税复杂得多，税务筹划的空间也相应扩大。

企业要及时根据房地产企业营改增后的新变化，研究税务筹划的新思路，新方法。

在说这个新方法之前，小编先来纠正一下5大错误的做法，大家千万不要去犯。

1、收未收房款，冲抵应付未付费用有的房地产开发公司采取以商品房部分价款(应收未收)交换广告服务(应付未付)的方式，进行收支冲抵，并不据实列入收入(支出)项目进行核算，计算申报相关税费，导致少交营业税及附加和企业所得税(营业税正式废除前)。

2、隐瞒临时出租房产收入有的房地产开发企业将大量临时未售出的空置房屋出租给个人或集体，取得租金收入，采取不入账的方式或记入往来账，隐瞒匿报应税收入。

待出售时将销售房地产收入记入销售收入，申报销售不动产营业税及相关税金。

3、收到预售房产款记入其他应付款有的房地产开发公司收到预售房产款不记入预收账款，而是记入其他应付款。

更有甚者，收到款项不入账，而是通过对法人或关联方的借款将资金挪入账内，导致企业少交营业税及附加和企业所得税(营业税正式废除前)。

4、以合作建房之名掩盖房产开发之实有的房地产开发企业以某人等虚构团体的名义(未列出)缴纳征地费后，征用土地自行建造房地产进行销售，故意将房地产开发混淆为合作建房，仅申报建筑安装营业税，偷逃销售不动产环节的营业税及附加和企业所得税(营业税正式废除前)。

5、费用冲抵收入或购房款有的房地产开发公司收到销售房屋预收的款项和预售房屋收到的款项记入预收账款，支付客户赔偿款、违约金、诉讼费、工程款、煤款等直接冲减预收账款。

有的企业将支付的费用与收到的购房款冲抵后以差额记入收入或预收账款，导致少交营业税及附加和企业所得税(营业税正式废除前)。

上述5种方法均是采取隐瞒收入、不作或少作收入的方式，违反税收相关法规，构成偷税漏税行为，严重者构成偷税罪。

房地产开发企业缴纳营业税规定第一篇：房地产开发企业缴纳营业税规定房地产开发企业缴纳营业税规定：（一）应税范围：根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产开发企业，发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面：1、转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。

土地租赁，不按本税目征税。

2、销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。

不动产，是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产。

本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。

（1）销售建筑物或构筑物销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。

以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。

（2）销售其他土地附着物① 销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。

② 其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。

③ 单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。

④ 在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。

⑤ 以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。

⑥ 不动产租赁，不按本税目征税。

（二）销售不动产的营业税计税依据根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定：（1）纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。

（2）单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定确定。

对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。

（3）营业税暂行条例实施细则第十五条规定：纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：① 按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；② 按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；③ 按下列公式核定计税价格：计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1—营业税税率）上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。

【老会计经验】房地产开发企业开发产品转让筹划涉税分析目前，房地产开发企业将开发产品以合理的方式在企业集团间进行分配或投资等，乍一看似乎是房开企业的个别行为，实为时下税收筹划在该领域初露锋芒。

在财税专家的精心筹划和企业的准备配合下，越来越多的企业在该看似简单的事项中，成为税收筹划的受益者。

H集团下属子公司A为房地产开发企业，具有房地产开发一级资质，在某市区开发大型综合项目，包括住宅、精装酒店、配套商场、写字楼等。

H集团为多元化经营的大型企业集团，其内部各分子公司间所涉领域各有分工，其精装酒店将由集团内具有五星管理资质的B公司负责营运；商场将由集团内全国连锁的C百货公司营运。

对于，该物业将以怎样的方式在集团内运行，所涉税负最低，集团所获利益最大？为简化分析，我们只考虑A房地产开发公司与B酒店相关的涉税业务。

假设该物业产权年限40年，目前公允价值为6000万元；目前，同类物业的租赁费用约350万/年。

（备注：相关毛利率及经营成本率，均参照川渝地区可比同类上市公司相关财务数据，其可能代表同行业先进的经营管理水平及最优的效率。

由于企业实际经营、管理效率可能与本文所假设的前提条件不一致。

）下面，我们来简单分析一下不同情形下的涉税情况：所涉税率假设如下表：税种税率营业税 5% 城市维护建设税 7% 教育费附加 3%地方教育费附加 2% 价格调节基金 0.10% 契税 3% 印花税-产权转移书据0.05%土地增值税 30%-60% 企业所得税 25% 房产税(从租） 12% 房产税（自用） 1.2% 1、A公司将房产以租赁形式提供给B公司使用：A公司涉税分析税种及税目税费率税额/年 40年总税额房产税(从租） 12% 420,000.0016,800,000.00 印花税-租赁合同 1% 35,000.001,400,000.00营业税 5% 175,000.007,000,000.00城市维护建设税 7% 12,250.00490,000.00教育费附加 3% 5,250.00210,000.00地方教育费附加 2% 3,500.00140,000.00价格调节基金 0.10% 3,500.00140,000.00企业所得税 25% 711,375.0028,455,000.00 小计：1,365,875.0054,635,000.00 B公司涉税分析税种及税目税费率税额/年 40年总税额印花税-租赁合同 1% 35,000.001,400,000.00营业税 5% 175,000.007,000,000.00城市维护建设税 7% 12,250.00490,000.00教育费附加 3% 5,250.00210,000.00地方教育费附加 2% 3,500.00140,000.00价格调节基金 0.10% 3,500.00140,000.00小计：234,500.009,380,000.00 第一种处理方式集团合计40年应缴= 64,015,000.00 元2、A公司以房产作价6000万元投资B公司，并参与B公司税后利润分红；A公司涉税分析税种及税目税费率税额/年 40年总税额营业税 5.00% - - 城市维护建设税 7.00%- - 教育费附加 3.00% - - 地方教育费附加 2.00% - - 价格调节基金 0.10% 60,000.0060,000.00印花税-产权转移书据0.05% 30,000.00 30,000.00土地增值税 30%-60% 3,600,000.003,600,000.00企业所得税-投资当年25.00% 5,077,500.00 5,077,500.00企业所得税-B公司以后年度分红25.00% - -小计：8,767,500.008,767,500.00 备注：1、按目前土地增值税现行法规，该物业土地增值税核定征收率为6%；2、该物业销售毛利率约为40%，则企业所得税=25%*（销售毛利60,000,000*40%-价调基金60,000-印花税30,000-土地增值税3,600,000）=5,077,500.00元；B公司涉税分析税种及税目税费率税额/年 40年总税额营业税 5% 500,000.0020,000,000.00 城市维护建设税 7% 35,000.001,400,000.00教育费附加 3% 15,000.00600,000.00地方教育费附加 2% 10,000.00400,000.00价格调节基金 0.10% 10,000.00400,000.00契税 3% 1,800,000.001,800,000.00印花税-产权转移书据0.05% 30,000.00 30,000.00企业所得税 25% 500,000.0020,000,000.00 房产税（自用） 1.2% 504,000.0020,160,000.00 小计：3,404,000.0064,790,000.00 备注：3、假设经营年收入为10,000,000元；4、酒店经营企业所得税应税收入所得率为20%，则酒店企业所得税=25%*10,000,000*20%= 500,000.00元第二种处理方式集团合计40年应缴=73,557,500.00 元3、企业分立，再转让股权：即：A房地产开发公司分立为A1房地产开发公司和A2公司，并由原股东按原投资出资比例持股，相关税费分析如下：3-1、营业税《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则：营业税的征收范围为有偿提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的行为。

房地产开发企业的税种及税率简介房地产开发企业是指从事房地产开发和销售的企业。

在中国，房地产行业是一个重要的支柱产业，对于国民经济的发展起到了至关重要的作用。

然而，作为一个特殊行业，房地产开发企业需要承担不同的税种和税率，这对于企业运营和财务管理有着重要的影响。

本文将介绍房地产开发企业所涉及的税种及其税率，以帮助企业了解税务政策，合理规划财务，降低税务风险。

1. 增值税增值税是房地产开发企业最核心的税种之一，也是最常见的税种。

根据国家税务局的规定，房地产开发企业应当按照销售额的17%交纳增值税。

具体的计税方法是：•销售额 = 售房价款 - 销售服务费需要注意的是，对于一些特定的房地产项目，如公租房、廉租房等，可以享受部分或全部的增值税减免政策，具体情况需要根据国家税务局的规定来确定。

2. 消费税房地产开发企业在销售过程中，可能会涉及到一些特殊商品的销售，如高档家具、豪华装修材料等。

对于这些商品，房地产开发企业需要依法交纳相应的消费税。

消费税的税率根据不同的商品有所不同，具体的税率标准请参考国家税务局的相关规定。

3. 城市维护建设税房地产开发企业在取得房地产开发收入时，需要交纳一定比例的城市维护建设税。

具体的税率根据不同的城市有所不同，通常在5%至12%之间。

需要注意的是，一些地方政府为了吸引外来投资，可能会对房地产开发企业给予税收优惠政策，具体情况请咨询当地税务部门。

4. 房产税房产税是对房地产所有者征收的一种财产税。

房地产开发企业在取得房地产项目的所有权后，需要按照一定的比例交纳房产税。

具体的税率和征收标准根据当地政府的规定有所不同，请咨询当地税务部门了解具体情况。

5. 土地增值税土地增值税是指在房地产开发企业将土地进行转让时，需要缴纳的一种税种。

土地增值税的税率根据不同的地区有所不同，通常在30%至60%之间。

具体的税率和征收标准请咨询当地税务部门。

6. 企业所得税房地产开发企业在经营过程中，所获得的收入需要按照一定的比例交纳企业所得税。

房地产企业涉及税种及其计算缴纳方法房地产行业是一个涉及多个税种的行业，其中涉及的主要税种包括土地增值税、企业所得税、契税、居民个人所得税、增值税等。

以下是对这些税种及其计算缴纳方法的详细解释。

1.土地增值税:土地增值税是指在土地变现时，增值部分需要纳税的税款。

计算方法一般为出让价款减去土地成本、土地收购税和相关费用后的销售额，再按税率要求计算缴纳税款。

2.企业所得税:企业所得税是指企业利润的一部分需要纳税的税种。

计算方法为企业年度利润减去允许扣除的项目后的应纳所得额，再按适用税率计算缴纳税款。

3.契税:契税是指在买卖不动产时，按照买方支付的房屋交易价格的一定比例来计算缴纳的税款。

具体的税率根据不同的省份和城市而有所不同。

4.居民个人所得税:居民个人所得税是指个人在获取各种收入时需要缴纳的税款。

房地产行业相关的个人所得税主要涉及出售不动产的差额收入和出租不动产的租金收入。

计算方法为差额收入（或租金收入）减去相关抵扣项后的应纳税额，再按适用税率计算缴纳税款。

5.增值税:增值税是指在销售商品、提供劳务时，按照销售额的一定比例计算缴纳的税款。

对于房地产企业来说，增值税主要涉及房地产开发中的销售额。

计算方法为销售额减去销售成本后的增值额，再按适用税率计算缴纳税款。

在房地产企业的税务管理中，需要提前认真规划，合理安排税款的计算和缴纳。

同时，房地产企业还需要严格遵守税收法律法规，及时、正确地申报纳税，并按规定缴纳税款。

对于不同的税种，还需要掌握相关政策和法规的变化，确保税务工作的合规性。

此外，房地产企业还可以通过合理的税务筹划和优化税务结构，降低企业税负，提高经营效益。

这包括合理利用相关税收优惠政策、合理安排资金流动以减少税费支出、合理设置企业的投资和融资结构等等。

总之，房地产企业涉及的税种众多，对于企业来说，合规缴纳税款，遵守税收法律法规是重要的责任和义务。

加强税务管理，提升税收合规性，是房地产企业可持续发展的重要保障之一。

一、背景随着我国房地产市场的持续发展，房地产销售业务在国民经济中的地位日益重要。

然而，房地产销售企业在经营过程中，面临着复杂的税务问题，如增值税、企业所得税、个人所得税等。

为了降低企业税负，提高企业效益，本文提出以下房地产销售税务筹划方案。

二、税务筹划方案1. 增值税筹划（1）合理确定销售价格：企业在销售过程中，应根据市场行情、开发成本、预期利润等因素，合理确定销售价格。

在保证企业利润的前提下，适当降低销售价格，以降低增值税税负。

（2）利用税收优惠政策：企业可关注国家针对房地产行业的税收优惠政策，如土地增值税、契税等。

在符合条件的情况下，充分利用这些政策降低税负。

（3）优化采购渠道：企业应积极寻求优质的供应商，降低采购成本，从而降低增值税税负。

2. 企业所得税筹划（1）合理确认收入：企业在确认销售收入时，应遵循权责发生制原则，合理确认收入，避免因收入确认不及时导致税负增加。

（2）优化成本费用结构：企业应加强成本费用管理，合理分摊成本，降低企业所得税税负。

（3）利用税收优惠政策：关注国家针对房地产行业的税收优惠政策，如高新技术企业、小微企业等，充分利用这些政策降低税负。

3. 个人所得税筹划（1）合理确定薪酬：企业应根据员工的工作岗位、业绩等因素，合理确定薪酬水平，降低个人所得税税负。

（2）优化福利待遇：企业可提供一定的福利待遇，如住房补贴、交通补贴等，以降低个人所得税税负。

（3）关注税收优惠政策：关注国家针对个人所得税的税收优惠政策，如子女教育、住房贷款等，充分利用这些政策降低税负。

4. 跨区域经营税务筹划（1）合理划分经营区域：企业应根据业务需求，合理划分经营区域，降低跨区域经营税负。

（2）优化业务流程：企业应优化业务流程，提高经营效率，降低跨区域经营成本。

（3）关注税收优惠政策：关注国家针对跨区域经营的税收优惠政策，如税收返还、财政补贴等，充分利用这些政策降低税负。

三、总结房地产销售企业在经营过程中，应充分了解税收政策，结合自身实际情况，采取合理的税务筹划措施，降低税负，提高企业效益。

房地产板块税务业务指导手册一、概述房地产板块是经济发展的重要领域，涉及大量的税收问题。

本手册旨在为房地产企业提供一套全面、实用的税务业务指导，帮助企业合规经营，降低税收风险。

二、税务政策梳理1. 营业税：根据国家税务总局规定，房地产企业应按照销售额的一定比例缴纳营业税。

企业应关注政策变化，及时调整经营策略。

2. 企业所得税：房地产企业应按照利润的一定比例缴纳企业所得税。

企业应合理规划利润，降低税负。

3. 个人所得税：房地产企业涉及的员工薪酬、福利等问题，应按规定缴纳个人所得税。

企业应建立完善的薪酬管理制度，确保员工权益。

4. 其他税种：房地产企业可能涉及土地增值税、印花税、契税等其他税种，企业应了解相关政策，合规纳税。

三、税务管理流程1. 税务登记：企业应在取得营业执照、领购发票前办理税务登记，取得税务登记证。

2. 纳税申报：企业应按照规定的时间节点，准确填报纳税申报表，并按规定缴纳税款。

3. 税款缴纳：企业应及时足额缴纳税款，避免滞纳金和罚款。

如有疑问，应及时与税务机关沟通。

4. 发票管理：企业应按规定领购、使用、保管发票，确保发票的真实性、合规性。

5. 税收筹划：企业应根据自身情况，合理规划经营、投资等活动，降低税收负担。

四、税务风险防范1. 确保资料完整：企业应妥善保存各类税务资料，确保税务机关检查时能提供完整、准确的资料。

2. 及时报告：如发生税务违规情况，企业应及时向税务机关报告，配合调查，争取从轻、减轻处罚。

3. 建立风险评估机制：企业应建立风险评估机制，定期对税务风险进行评估，及时发现并处理问题。

4. 强化内部管理：企业应加强内部管理，规范财务行为，降低税务风险。

五、实际案例分析以某房地产公司为例，分析其在税务管理方面的不足和改进措施。

该公司在过去几年中因未按规定缴纳税款和发票管理不规范等问题受到税务机关处罚。

为了改善这一情况，该公司采取了以下措施：1. 加强内部培训：公司组织员工学习税务政策，提高员工的税务意识和合规意识。

房地产开发商都需要缴纳哪些税费一、房地产开发商都需要缴纳哪些税1、契税建筑用地在承接出让土地时，房地产开发商需向土地管理部门缴纳3%~5%税率的契税2、营业税自建筑物出售，按建筑业3%税率计缴营业税，出售建筑物，按销售不动产的5%税率计缴营业税。

3、城市维护建设税和教育费附加在缴纳营业税的同时，应以实际缴纳的营业税税额为计税依据，按适用率税缴纳城市建设维护税和3%的教育附加。

城市建设维护税为比例税，按纳税人所在地区不同，适用不同档次税率，具体是：纳税人所在地为城市市区的，税率为7%；纳税人所在地为县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在城市市区或者镇的，税率为1%。

4、城镇土地使用税房地产开发商使用国有土地，已使用的土地面积为计税依据，按照规定的适用税额计缴。

年应纳税额=计税土地面积（平方米）*适用税额土地使用税按年计算，分期向土地所在地税务机关缴纳。

根据《国家税务总局关于房地产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发【2003】89号）文件的规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税。

5、房产税以拥有的房产的计税余值为计税依据，按1.2%税率计缴房产税。

应纳税额=房产余值*（1-10%~30%）*1.2%房产税按年计征，分期向房产所在地税务机关缴纳。

根据国税发【2003】89号文件的规定，房地产开发企业建造的商品房在售出之前不征收房产税，但售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。

6、车船使用税以拥有自用的应税车船适用的计税标准、年税额分别计税。

车船使用税按年征收，分期缴纳，纳税期限由各省、自治区、直辖市人民政府确定。

汽车适用的车辆使用税税额是每年每辆60~320元，由纳税人所在地税务机关征收。

纳税人所在地，对单位是指经营所在地，对个人是指住所所在地。

房地产企业税收筹划房地产企业税收筹划是指企业根据税收法律法规，通过合法的税收手段和技巧，降低税负、提高税收效益的一种管理活动。

税收筹划可以使企业在合法的前提下减少负担，增加收益。

（一）合法原则。

房地产企业税收筹划必须遵守税收法律法规，不得违反国家法律法规，不得进行违法的税收行为。

（二）有效原则。

房地产企业税收筹划必须是有效的，能够在保证合法的前提下降低税负、提高税收效益。

（三）稳定原则。

房地产企业税收筹划必须考虑到税负变化的稳定性，不得频繁更改税收筹划。

（一）积极利用税收优惠政策房地产企业可以通过积极利用税收优惠政策降低税负。

例如，根据国家有关政策和规定，房地产企业在购置自用的商业用房、办公用房、生产用房等方面可以享受减免税费等优惠政策。

（二）合理规划资金运作房地产企业可以通过合理规划资金运作来降低税负。

例如，可以优化资产结构，降低存货、应收账款等资产占比，减少应纳税所得额。

（三）运用合理的债务融资结构（四）建立投资控制机制房地产企业可以通过建立投资控制机制来降低税负。

投资控制机制包括项目审核机制、投资决策机制、收益分配机制等，可以规范投资行为，减少不必要的投资，避免不必要的税负。

三、税收筹划过程中需要注意的问题（一）遵守税法原则。

在实施税收筹划过程中要遵守税法原则，不得违反税法、非法避税、漏税等不当行为。

（二）审慎使用无实质经济意义的交易。

虚拟交易不可过度使用，如果存在不当转移成本，则有可能受到税务机关的重重审视。

（三）注意证据保存。

税收筹划过程中应当注意证据保存，保留和整理凭证和相关文件，以应对可能的税务查验。

（四）慎重选择税务顾问。

永远不要选择给你提供非法的减税措施或鼓励你违反税法的税务顾问。

要选择经验丰富、具备执业资质、备受信任的税务专业人士。

房地产企业税收筹划方案引言房地产行业作为我国经济的重要组成部分，不仅为国民经济健康发展提供了良好的支撑，也对税收收入有着巨大的贡献。

然而，随着税法法规的不断变化和税务管理的加强，房地产企业需要不断进行税收筹划，以最大程度地减少税负、合法避税。

本文将介绍房地产企业可以采取的税收筹划方案，以帮助企业降低税负、提高经济效益。

1. 合理运用企业所得税优惠政策房地产企业可以合理利用企业所得税优惠政策，降低企业所得税负。

具体筹划方法如下：•合理选择税务优惠地：在开展房地产经营活动时，应根据当地的税收政策，选择税负较低的地区进行投资。

•合理安排项目结构：将资产配置到各个子公司，通过合理的股权结构和交易安排，实现税收优惠。

•积极开展技术开发与研究：房地产企业可以利用企业所得税优惠政策，加大对于技术创新和研发的投入，以提高企业所得税优惠额度。

2. 合理利用土地增值税政策房地产开发商在购置土地和销售房地产时，需要缴纳土地增值税。

然而，合理利用土地增值税政策可以有效减少土地增值税负担。

•合理选择税收方式：开发商可以根据实际情况，选择适合自身的土地增值税纳税方式，如一次性纳税、分期纳税等。

•制定合理的项目规划：在规划房地产项目时，可以合理进行区域规划和用地设计，以降低土地增值税负。

3. 合理利用房地产税优惠政策房地产税作为一种旨在调节房地产市场的税收手段，房地产企业可以通过合理利用房地产税优惠政策，减少税负。

•合理选择开发形式：房地产企业可以根据实际情况选择开发方式，如住宅、商业、办公等，以享受不同的房地产税优惠政策。

•积极参与政府合作项目：与政府合作开展房地产项目，可以获得税收优惠和减免。

4. 合理运用资产重组和股权结构调整房地产企业可以通过资产重组和股权结构调整，实现税收优化。

•合理调整资产结构：房地产企业可以根据实际情况进行资产重组，以实现资产优化配置和税收优化。

•合理调整股权结构：通过合理的股权结构调整，可以实现资本顺畅流动，降低税负。

房地产开发企业税务筹划策略随着中国经济的发展，房地产行业成为了一个非常重要的支柱产业。

房地产开发企业是房地产行业中的重要一环，它们不仅承担着提供房地产产品的责任，还需要进行良好的税务筹划，以降低企业的税负，提高企业的盈利能力。

本文将探讨房地产开发企业的税务筹划策略。

一、企业所得税筹划1. 合理利用税收优惠政策房地产开发企业可以充分利用国家对于房地产行业的税收优惠政策。

根据相关规定，房地产企业可以享受到增值税减免、企业所得税优惠等政策。

企业可以通过减少税负的方式来增加企业的利润。

2. 合理安排企业收入和成本房地产开发企业可以通过合理安排企业收入和成本，来降低企业的所得税负。

企业可以将一部分利润转化为固定资产投资，享受到相应的税收优惠政策。

企业还可以通过增加成本、降低利润来减少所得税的缴纳。

3. 合理使用税务筹划工具房地产开发企业可以利用税务筹划工具，如企业重组、并购、分立等来降低企业的税负。

通过这些手段，企业可以充分利用国家政策的利好，减少企业的所得税和其他税种的缴纳。

二、增值税筹划1. 合理选择征税方式房地产开发企业应根据自身经营状况，合理选择增值税征税方式。

根据相关规定，房地产开发企业可以选择一般纳税人或小规模纳税人身份。

企业应结合自身实际情况，选择合适的纳税方式，以降低企业的税负。

2. 合理使用增值税扣税政策房地产开发企业可以通过合理使用增值税扣税政策来降低企业的税负。

房地产开发企业的成本主要包括土地购置费、建筑安装工程费等，企业可以根据相关规定，合理使用增值税扣税政策，减少增值税的缴纳。

3. 积极申请增值税发票抵扣房地产开发企业应积极申请增值税发票抵扣，合理使用增值税专用发票。

通过抵扣增值税，企业可以减少增值税的负担，提高企业的盈利能力。

2. 合理安排土地出让收入房地产开发企业在进行土地出让时，应合理安排土地出让收入。

企业可以通过合同安排、资金调拨等方式，将土地出让收入分散到不同的财务年度，以减少土地增值税的缴纳。

房地产纳税筹划初步方案本方案仅就房地产企业三大税种及工资薪金的筹划进行思考分析一、营业税1、房地产开发企业应交纳销售不动产之营业税，税率5.5%(含城建与教育附加)，以销售收(或预收款)的全部价款与价外费用作为计税依据。

2、从房地产行业本身来看,营业税筹划空间非常小，因其没有扣除项目，同时，又在销售时(或预售时)必须开具发票，因此使得减少收入也很困难。

3、筹划思路及措施(1)可以考虑争取地方政府的先征后返,减半征收等优惠政策,并形成文件；(2)尽量减少价外费用以消除非销售收入被合并缴纳营业税的风险，可以采用由政府部门出具文件允许代收费用但不作为价外费用征收营业税；(3)采取房屋价格转移的方式。

二、土地增值税1、土地增值税是就房地产的增值额部分征收四级超率累进税率的一个税种，最高税率为60%，因此对房地产行业来说是一个非常重要的税种。

2、增值税是指销售收入减去扣除项目后的部分。

扣除项目有：土地出让金及相关税费，开发成本，期间费用，可扣税金，加计扣除。

（1）土地出让金及相关税费基本没有多大筹划空间；（2）成本包括土地征及拆迁补偿费，前期工程费，基础设费施，公共配套设施费，建筑安装工程费，开发间接费用；（3）期间费用包括财务费用，销售费用，管理市费用。

期间费用可扣除并不合理，则可以据实扣除，同时销售费用与管理费按（1）（2）两项的5%扣除；若财务费用不能取得金融机构证明，核算不清，则期间费用整体以（1）（2）两项的10%扣除。

（4）可扣税金主要指营业税及附加；（5）加计扣除为（1）（2）两项的20%；3、筹划思路（1）增加扣除项目金额以减少增值额，达到降低增值率减少税负目的；（2）临界点分析，减少收入以减少增值额，达到降低增值率减少税负目的；（3）利用或争取优惠政策。

4、措施（1）土地征用及拆迁补偿费方面可以适当考虑增加一些费用，但风险较高；（2）加大与建筑承包商的沟通，以期以一定代价达到提高成本的目的，但此法，一定要注意与承包商之间的关系，及账务处理等；（3）其他开发成本项目也可根据地实际情况适当增加，但注意合理性；（4）注意公共配套设施费用的支出与提取关系，也可作为筹划方法之一；（5）注意项目整体与部分间的关系，进行临界点分析，扩大或缩小范围，以达整体税负减轻的目的；（6）采用价格分离，双合同法降低收入；（7）充分利用国家对普通标准住宅的优惠政策，使项目达到普通标准住宅条件，同时进行相应筹划控制增值率在20%以内，以达到免征土地增值税的优惠政策；（8）土地增值税属地方税种，可以考虑争取政府先征后返等政策。

房地产开发企业税务筹划策略房地产开发企业是一个资金密集型行业，税务筹划对于企业的发展至关重要。

本文将从企业所得税、增值税和土地增值税三个方面介绍房地产开发企业的税务筹划策略。

一、企业所得税筹划策略1. 合理设置企业组织结构和业务模式：根据企业发展规模和业务性质，选择合适的组织形式和业务模式，避免产生额外的税负。

对于大型的房地产开发企业可以采取分立法人模式，将不同项目独立设立法人，按照利润中心进行核算和纳税，降低整体税负。

2. 合理选取核算方法：房地产开发企业可以选择与实际业务相符的核算方法，如实施完工进度法和产权交易法，根据楼盘销售进度和产权转移情况确定利润确认时间，合理调整纳税时间，避免自己的应交税额被提前扩大。

3. 合理利用税收优惠政策：房地产开发企业可以合理利用税收优惠政策，如享受房地产开发业九年免税政策、抵扣税收政策和区域税收差别政策等，降低企业税收成本。

二、增值税筹划策略1. 合理选择适用税率：根据房地产项目的性质和用途，合理选择适用增值税税率。

对于居民住宅项目，可以选择适用3%税率；对于商业、办公楼等非居民项目，可以选择适用建筑业增值税6%税率。

2. 合理控制发票开具时机：在销售房地产项目时，可以合理控制发票开具时机，将一部分销售额延后到下一纳税期，降低纳税额。

3. 合理利用增值税专用发票：房地产开发企业可以积极开展增值税专用发票的管理和使用工作，及时索取增值税专用发票，确保发票真实有效，避免因发票问题导致税务风险。

三、土地增值税筹划策略1. 合理选择方式计算土地增值税：根据房地产项目的具体情况，选择合适的土地增值税计算方式。

对于在一定期限内从事土地开发的企业，可以选择按照差额计征方式计算土地增值税，避免了按照土地出让金和市场价格之差计征土地增值税的高税率。

2. 合理评估土地增值税税务风险：房地产开发企业应详细了解土地增值税的计税依据和计税方法，合理评估自己的土地增值税税务风险，确保依法纳税，避免产生税务纠纷。