澳门房地产市场分析

澳门房地产价格分析澳门作为亚洲的拉斯维加斯，面积不到30平方公里，不及深圳市罗湖区的一半，人口也只有60万左右，但这座城市的活力却因博彩业的蓬勃而光芒四射。

就在2014年一季度，澳门博彩业的季度毛收入首次突破了千亿澳门币，同比增长20%。

2010年，澳门本地生产总值仅为2173.2亿澳门币，2013年就达到4135亿澳门币。

与澳门博彩业和经济齐飞的是当地房价。

“澳门氹仔的泉福新村现在呎价接近9000澳门币，一套700呎左右的单位要价近600万澳门币(折合每平方米72000元人民币)。

”安世地产置业顾问谢经理对证券时报记者表示，“别看这房子看起来挺旧，格局也一般，现在却一房难求，放卖的人很少，月租金可以到12000澳门币。

”“要知道这房子10年前才25万澳门币，10年涨了20多倍!”谢经理面带无奈地说，“作为一个澳门人，我也觉得房价涨得太快，而且根本停不下来，去年这个时候这里每呎才卖7000多澳门币。

”的确，这样的价格在内地不少城市可以买到高档豪宅，而在澳门，却只能买到相当普通的房源，很可能还是楼距很近而且不带正常阳台的户型。

除了涨得快，澳门楼市也有其特别之处。

在内地，商品房的土地年限一般为70年。

但在澳门，发展商从政府手上取得年限为25年的“批租地”，盖楼之后卖给业主。

25年到期以后，业主需向政府缴纳一笔续租费用。

不过，谢经理告诉记者，这笔费用不高。

尽管租期结束时政府可以收回，但暂时澳门还没有出现过此类案例。

近段时间以来，内地购房即便是利率最低的首套房贷款，能够申请到6.55%的基准利率已很难得。

据谢经理介绍，在澳门贷款买房相对“幸福”很多，利率一般在2.5%至3.5%之间，不少澳门人会选择买一套物业并用租金还月供。

1、90平方米以下普通住房，且该住房属于家庭住房的，减按1%税率征收契税，超过144平米(含)调整为1.5%，非居住用房仍为3%。

90平方米(含)以上普通住宅1.5%，通常契税跟着首付款一起缴，开发商代收。

对出初入行业的商业新人来说，有时把商业名称，以及对应的档次定位和开发商搞清楚，需要一个熟悉的过程。

加之，越来越多商业地产集团开始实行多产品线战略，市场更加多元和复杂。

因此，本文对在国内市场比较活跃的连锁集团的产品线和重点项目，进行了相对全面的梳理盘点。

本文总共涉及到28家集团企业，主要以全国性布局的商业集团为主。

包括：新鸿基地产 | 恒隆地产 | 太古地产 | 九龙仓瑞安房地产 | 香港置地 | 新世界中国 | 嘉里建设华润万象生活 | 凯德集团 | 大悦城控股 | 龙湖商业印力集团 | 银泰商业集团 | 合生商业 | 正大商业地产英格卡 | 光大安石 | 世茂股份 | 中海环宇商业益田旅游商业集团 | 仁恒商业 |合景商业 | 金鹰国际集团星盛商业 | 招商商管 | 金茂商业 | 爱琴海集团1新鸿基地产新鸿基地产1972年在中国香港上市，专注发展住宅、写字楼、商场及酒店等优质项目，致力兴建多项地标物业。

在内地，聚焦于一线和具备持续经济增长潜力的重要城市，主要发展的商业项目包括：上海及长三角：上海国金中心、上海环贸广场、中环广场、上海ITC（预计整个项目于2024年分阶段落成）、上海天荟（商业13万平方米，筹备中）、南京国金中心（商业9.3万平方米，筹备中）等等。

广州及珠三角：天汇广场、天环广场、广州南站项目（2025年分阶段落成）、南沙庆盛项目等等。

北京：北京APM、NTP新城广场。

成都：成都环球贸易广场（商场部分为环贸ICD，由12万平方米购物中心及1.7万平方米商业街组成，筹备中）。

2恒隆地产恒隆地产总部设于中国香港，发展及管理多元化的国际级物业组合。

在内地市场，业务覆盖9个城市，物业组合均以恒隆广场“66”品牌命名，定位高端。

在营项目包括：上海恒隆广场、上海港汇恒隆广场、沈阳市府恒隆广场、沈阳皇城恒隆广场、大连恒隆广场、天津恒隆广场、济南恒隆广场、无锡恒隆广场、昆明恒隆广场、武汉恒隆广场。

澳门旅游地产业发展现状及趋势分析作者：魏颖来源：《旅游纵览·行业版》2012年第12期摘要：近年来，随着澳门回归、博彩经营权的开发、CEPA的签订实施、内地港澳“自由行”的推出、“澳门历史城区”申遗的成功以及内地改革开放的深入，澳门的旅游业、地产业和旅游地产都实现了快速发展，澳门旅游地产业发展在不同阶段也呈现的不同特点，并在此基础上预测出未来的几个发展趋势。

关键词：旅游地产业；现状；趋势旅游地产作为旅游业发展到一定阶段的产物，已经有许多学者进行过相关的理论探讨，但缺乏专门针对澳门旅游地产的研究，仅局限于针对中国内地及其相关理论研究。

本文在一系列研究的基础上，对澳门旅游业、地产业以及将两者相结合的旅游地产的现状与发展进行了探讨。

一. 地产业发展现状与趋势分析（一）澳门地产业发展概况澳门近几年的地产业状况可分为三个阶段：1999年至2003年回归初期地产业低靡，2004年至2007年快速增长，2008年以后进入调整。

1.1999年到2003年地产业低靡期。

在90年代初大量热钱涌入澳门，导致地产业过热发展，供给远远大于需求，大量新增建筑单位卖不出去，空置单位数量巨大，百业萧条。

2002年经济持续低靡，不少投资者对地产业前景持观望态度，大量投资项目处于停工状态。

特区政府继于2001年再度推出《购买房屋四厘利息补贴计划》后，继而推出《投资居留政策》，鼓励本澳居民置业并积极吸纳外地投资者购买澳门不动产，这些政策对调节市场上大量空置商住单位的销售起到积极的作用。

2003年，经济逐步走出低靡，多项大型工程及区域重整建设项目相继开工，年经济增长率高于2002年。

2.2004年到2007年地产业快速增长期2004年，开放博彩业的政策，吸引数百亿资金涌入澳门，澳门年经济增长率超过20%。

2005年祖国出台多项积极政策，推动港澳地区经济快速增长。

博彩旅游业的持续兴旺带动澳门整体经济快速发展。

大量外来投资涌入澳门，地产业持续兴旺。

中国澳门经济适度多元化发展研究作者：殷知行李晓楠来源：《中国市场》2023年第28期摘要：博彩业的“一业独大”是导致澳门经济脆弱以及本地经济适度多元化发展困境的主要原因。

在疫情防控常态化的背景下，国内外游客骤减，经济萎缩严重。

为强化澳门经济的抗风险能力并维持澳门作为微型经济体所应当具备的单一产业专业性，学界以及澳门特区政府在较早时期便提出了一系列学说及指导方案。

然而，由于主观及客观方面因素造成的对于推进经济适度多元化方面的困境，澳门至今未能完成其预想的“一业为主，多产业并存”的稳健发展理念。

然而过去多年间诸多学者、科研机构和国家政府所进行的相关研究及政策支持这一问题仍然有巨大的价值，尤其是横琴新区对于澳门地区发展中的重大作用更是不容忽视。

关键词：澳门；经济适度多元化；新冠肺炎疫情；横琴新区中图分类号：F832.7文献标识码：A文章编号：1005-6432（2023）28-0031-04DOI：10.13939/ki.zgsc.2023.28.0311引言在世界范围内，微型经济体经济结构中“一业独大”的现象虽具有一定的合理性，但为了提高当地经济的抗风险能力，这些微型经济体均存在推动经济结构的适度多元化的动力。

如今的澳门是世界上最大的赌城，2019年其博彩及博彩中介业占全年产业增加值的51.02%，而在更早的2013年，这个比率甚至高达63%。

博彩业及其衍生业务在澳门当地的经济中处于绝对的主导地位，这种单一的产业结构也造成了澳门的命运与博彩行业深刻地绑定，博彩业十余年的繁荣发展造就了澳门经济腾飞的奇迹，从一个回归前夕经济连续四年衰退、落后贫穷的小渔村，一跃成为人均生产总值世界第三的高度发达地区。

然而2019年年末爆发的新冠肺炎疫情无情地击碎了澳门20年来建立在博彩业主导下脆弱的经济结构。

其地区生产总值在2020年相较于上一年暴跌了60%。

到2021年，其他内地城市经济相继恢复并有所增长时，澳门却深陷经济衰退的泥沼，其地区生产总值仅相当于2010年水平。

澳门楼市泡沫风险如何破？在珠海等珠三角城市徘徊于解除限购时，澳门政府高层正式抛出楼市泡沫风险的论调。

澳门运输工务司司长刘仕尧昨日在立法会坦言，本地楼市有泡沫风险、价格与居民收入脱节，已推出调控的具体想法；将重视金融稳定，避免一旦泡沫爆破造成大冲击。

司长：若楼市泡沫爆破此前措施将降低影响澳门官方再次传来楼市警示风险的信号。

在坊间有“批地、楼市司长”之称的运输工务司司长刘仕尧，昨日在立法会口头质询大会上遇到数名议员质疑。

刘再次坦言：澳门楼市有泡沫，政府此前已推出收紧按揭成数等措施，一旦楼市泡沫爆破时，将会看到这些措施对稳定金融、减低泡沫影响的作用。

国际货币基金组织日前公布的报告中，曾警告澳门存在“房地产泡沫威胁”的迹象。

刘仕尧承认，澳门楼市存在泡沫风险，楼价与居民收入脱节，政府也一直劝喻投资者和置业人士需注意。

昨天会上，刘未详细解释楼价缘何反而创出均价逾12万澳门元的新高。

他将更大量的篇幅放在了保障性住房方面，而并非行政手段调控商品房的价格。

按刘透露的数据，近年已有4个商品房项目获发“入住许可证”，有19个项目竣工正在验楼。

施工中楼宇共有86项，涉及1 .4万多套房，预计可于今年至未来二至三年陆续竣工。

而澳府公布的未来数年内的公屋数量，则完全可与商品房数量并驾齐驱。

刘仕尧坦言，按目前澳门人口的增长，土地和公屋已足够，但仍无法预计外来人口等因素。

议员：政府是否出招调控司长：已有初步想法过去几年伴随着澳门政府的调控，楼价涨了3倍，对调控的质疑也一直是立法会的热点。

例如议员何润生昨日质询澳府会否再出招调控。

运输工务司司长刘仕尧回应，过去几年的多项楼市措施，涵盖了土地、楼宇兴建、登记、销售、税务、中介活动等，目的是加强风险管理，防范资产泡沫。

资料显示，2011、2012及2013年比较，申报结算资产移转印花税的住宅分别为15469、15310及11306套，呈持续减少的趋势。

今年1月至6月共有4256套，较去年同期减少四成。

从区域经济一体化看澳门产业发展对策澳门位于广东境内珠江和西江三角洲的南端，范围包括澳门半岛、凼仔岛和路环岛三个部分，总面积为23.5平方公里。

一、澳门产业发展现状澳门的产业结构有其独特的特征：第一产业微不足道，农渔业地位微弱；第二产业薄弱，工业中主要以纺织成衣业为主；第三产业处于绝对重要的地位，旅游博彩业在澳门经济中举足轻重。

2008年尽管受全球金融风暴影响，博彩税收入仍超过140亿澳门元，同比增长31%。

目前，出口加工业、旅游博彩业、金融业和建筑房地产业构成澳门经济的四大产业支柱。

（一）博彩旅游业澳门的博彩业一直举足轻重，是澳门经济中最具特色的产业。

其历史可追溯到150年前的鸦片战争。

1847年，澳葡政府鉴于当时香港作为自由港的崛起，澳门转口贸易的衰落，宣布赌博合法化，将赌业列为一种特殊的合法商业贸易。

自此，澳门赌业发展迅速。

20世纪60年代初，澳门传统的赌业开始向旅游博彩业转化。

目前，澳门博彩旅游业已形成了以博彩业为核心，包括游览观光业、酒店业、饮食业、娱乐业以及旅客运输业、珠宝金饰业等多元化的行业架构。

长期以来，博彩旅游业一直是澳门经济的第一大产业，每年吸引了数百万旅客前来博彩、消费、观光。

2008年，来澳旅客达到2700万人次，创历史纪录。

近年来，博彩旅游业在澳门本地生产总值中的比重逐年上升，到1997年已占45％，实际上成为澳门经济的半壁江山。

此外，博彩旅游业还是澳门政府财政收入的主要来源。

据统计，1993-1997年博彩税在直接税中所占比重一直高达75％以上，博彩税收入达到64.03亿澳门元，在澳门政府一般收入中所占比重从45.1％上升到59.5％，其中1995年达到61.1％。

可以说，博彩税对维持政府运作和公共投资具有举足轻重的作用。

澳门的这种经济结构特点在世界现代城市中，不能不说是一种特殊现象。

（二）出口加工业澳门出口加工业从17世纪初铸造铜炮和制造帆船开始，已有300多年的历史，但一直发展缓慢。

澳门基本情况汇编（经济篇）经济澳门经济规模不大，但外向度高，是中国两个国际贸易自由港之一，货物、资金、外汇、人员进出自由，亦是区内税率最低的地区之一，具有单独关税地位，与国际经济联系密切，更与欧盟及葡语国家有着传统和特殊的关系。

因此，澳门在区域性经济中占有重要地位，是连接内地和国际市场的重要窗口和桥梁。

鼓励投资澳门为来自世界各地的投资者提供公平竞争的投资环境。

同时，由于特区政府实施一些列鼓励投资的政策，包括向投资者提供各项税务和财务优惠，因而澳门已逐渐成为投资者的理想投资地。

税务鼓励措施为促进澳门经济的长远发展，特区政府对于有利于澳门发展的计划提供税务优惠。

申请人在申请书所列出的计划必须符合下列至少一项：推动经济多元化，对增加输往新市场的产品做出贡献，在生产过程中能增加附加产值/或对科技现代化有帮助。

一旦申请获接纳，申请人获其公司可获多方面的税务优惠，例如：1.房屋物业方面，如购入的不动产是作工业厂房的用途，可全部豁免。

而所租用的不动产是作工业用途时，可部分豁免。

若厂房设在澳门半岛，豁免期为5年。

若厂房设在离岛，豁免期为10年；2.营业税方面，预先批给个案可全部豁免。

而离岛的营业场所享有50%的免税额（离岸银行除外）；3.所得补充税方面，可享50%的免税额；4.凡有关工业用途的物业转移均可能享有50%至100%的物业转移印花税扣减，包括贸易、行政、离岸公司、长期租约及非牟利组织，而少于5万元的捐赠也可享有物业转移印花税扣减。

除此之外，特区政府还提供以下优惠：1.公寓、饭店及饮品营业场所免纳旅游税；2.供特区政府机关使用的机动车辆、旅游车、集体运输车辆及货运车辆等免纳机动车辆税。

2009年，获准享受税务优惠的企业主要从事食品及饮品制造、音像制品制造以及家具制造行业，批给的税务项目包括减免50%所得税及50%印花税。

财务鼓励根据底23/98/M号法令规定，投资者向银行要求澳门元贷款，以用作建造、购置或融资租赁工业设施、设备时，可申请享受利息补贴。

澳门经济2011年回顾及2012年展望一、2011年澳门整体经济状况澳门是开放经济体，2011年面对复杂多变的外部环境，在主流行业的强劲带动下，整体经济保持了较快发展。

港珠澳大桥、轻轨、公屋等大型公共工程进展顺利，推动本地固定投资增长；粤澳合作和横琴开发进程的不断加快，进一步拓展澳门未来的发展空间。

（一）GDP实现快速增长，居民收入水平进一步提高在服务出口强劲增长的带动下，2011年GDP为2,921亿元（澳门元，下同），实质增长率为20.7%。

全年人均本地生产总值为531,723元，较上一年增长34.2%。

就业水平持续改善，2011年12月末全澳失业率降至2.1%的历史低位；居民收入进一步提高，2011年第四季度收入中位数达10,000元，较去年同期上升11%。

（二）政府收入及外汇储备持续增加博彩旅游业的高速发展，带动特区政府财政收入的快速增加。

2011年财政收入较上一年增长41.5%至1127.2亿，财政盈余达637.3亿，较上一年增长52.2%。

博彩税是澳门财政收入的主要来源，占比达88.4%。

2011年特区外汇储备已达2833亿元，同比增长47.6%。

特区立法通过《财政储备制度》，为特区建立起更为规范的公共财政管理模式，对长期规范公共储备的合理运用提供保障机制。

（三）贸易规模进一步扩大澳门货物贸易长期处逆差，贸易总量持续上升。

2011年货物进口额为624.9亿元，较上一年增长41.6%，中国大陆、欧盟、香港和日本为主要的货物进口地，内地占澳门货物进口额30%；全年货物出口额为69.74亿元，较上一年微增0.21%，主要出口地为香港、中国大陆、美国和欧盟。

（四）通胀走高受进口原材料价格、租金及人力成本上升的影响，澳门通胀水平攀升。

2011年12月通胀水平按年达5.81%，较2010年底上涨3个百分点，但从下半年起上涨幅度已有放缓趋势。

二、澳门主流行业2011年发展状况（一）博彩收入再创历史新高，持牌公司积极规划新的项目2011年博彩收入延续高速增长态势，不断刷新历史纪录，全年博彩收入达2690.6亿元，增长幅度达42%。

澳门投资环境分析报告澳门投资环境分析报告2005021258 姚文竞拟：日本东京三菱银行有意对中国进行投资，考虑投资地为澳门，三个月前委派本小组对东莞进行实地考察，以下是本小组对东莞环境的评价。

一、自然环境澳门地处日本东南面，位于中国大陆东南部沿海，正处珠江口西岸，东隔伶仃洋与香港相望，距离约40海里，南临浩瀚的南海，位居东南亚与东北亚航线的中继点，北接珠海和珠江三角洲，具有优越的地理区位。

澳门地区面积23．5平方公里，包括澳门半岛与氹仔、路环两个离岛，澳门半岛面积7．65平方公里，氹仔岛5．69平方公里，路环岛8．07平方平方公里。

大多数人居住在澳门半岛，人口密度为2500人/平方公里，呈超级过密状态。

澳门属季风区、亚热带海洋性气候，冬暖夏热，湿润多雨，年平均气温在22．3摄氏度左右。

二、政治环境澳门政治环境稳定，《澳门基本法》的颁布，为澳门的繁荣稳定提供了法律保证。

回归中国后的澳门，实行“一国两制”、“澳人治澳”、高度自治，保持原有的资本主义制度和生活方式不变。

三、基础设施澳门有着很高的道路密度，机场的建设与发展为澳门的博彩业旅游业相关主导产业和国际化水平的提高创造了有利条件，第三座跨海大桥的兴建和有轨交通的筹建将增强其基本设施国际竞争力。

但澳门工业用电成本很高，互联网络建设也略显不足，需进一步提高。

图1是2000—2004年澳门基础设施在60个国家和地区中排名的情况，由图可以看出，澳门基础设施竞争力处于中等水平，小有波动但基本保持稳定。

30252000 2001 2002 2003 2004图1 2000—2004年澳门基础设施国际竞争力变化趋势四、外资政策由于澳门是自由港，没有关税保护，税率比较低，居于世界低税率地区之列。

澳门特区政府一直鼓励外商投资，为吸引外资，出台了一系列的投资优惠计划，其中包括《利息补贴计划》和《税务鼓励》。

《利息补贴计划》实施旨在透过补贴贷款利息之方式，鼓励工商行业机构发展其业务，从而达致优化产业结构、协助企业革新及转型以加强其竞争力和业务趋向现代化。

使用SWTO来分析澳门产业结构作者：陈理来源：《智富时代》2017年第06期（广西民族大学东南亚语言文化学院，广西南宁 530000）【摘要】澳门博彩业历史悠久，从1847年澳葡政府颁布法令宣布赌博合法化至今已经有160多年的历史。

但是由于资源、历史、社会、政策等因素的影响，使得博彩业逐渐占据澳门经济的主导位置，形成澳门产业特点：第一产业微乎其微，第二产业日渐弱化、萎缩，第三产业迅速递增但过于早熟。

产业结构单一，连带效应弱，波动性大及抗风险能力差的特点。

本文希望通过SWTO来研究和分析澳门产业结构，提高博彩业本身高技术含量的同时，以内地第二、第三产业为依托，建立更加完善的多元化产业结构。

【关键词】澳门博彩业；SWTO分析；多元化产业结构一、SWOT分析澳门产业优势第一，区位优势。

澳门地处南海之滨，珠江口西侧，北与广东珠海市相邻，东与香港约60公里隔海相望。

临近庞大的市场和客源地——中国内地。

据了解，在访澳旅客中中国大陆的旅客占到一半以上，到2012年所占比重已经达到60.19%。

第二，政策优势。

在“一国两制，澳人制澳”高度自治下，澳门是目前中国境内唯一承认的博彩业合法化的地区。

随着近年来内地经济不断发展，人民的收入和生活水平有所提高，加上“自由行”政策的放宽，近年内地越来越多人来澳门观光旅游，使澳门博彩业、零售业、酒店业等行业不断在发展。

特区政府也一度下调税率及实施各种税收优惠政策，以至于澳门税制呈现税种少、负税轻的特点，是全球低税率的地区之一。

有利于本地中小企业的发展、吸引外来投资，使经济适度多元化的发展。

劣势第一，土地资源有限。

澳门土地面积约有32.8平方公里（包含2009年11月29日国务院批准澳门填海造地360公顷合3.6平方公里的澳门新城区），小小的土地上不仅要容纳58万的本地居民，每年还要接待上千的游客。

以博彩旅游为龙头的澳门，博彩业用地占用了许多土地面积，在带动房地产价格上涨的同时，也挤压了中小企业的生存空间，增加了澳门产业向多元化发展的难度。

澳门的建筑地产业历史及现状建筑地产业是澳门经济的重要组成部分，也是澳门商品交易最活跃的市场之一。

在澳门四大支柱产业中，房地产建筑业排列第三，仅次于工业制造业和旅游博彩业，1997年占澳门本地生产总值的10%左右。

澳门的绝大部分居民居住在澳门半岛上，当地的人口密度达到每平方公里5万多人，高居世界第一位。

人多地少，使土地成为澳门十分紧缺而又宝贵的资源。

从1987年起，澳门政府每年以公开拍卖的形式批出30多公顷土地，每次均以高出底价数倍的价钱卖出。

1992年，澳门政府从卖地收益以及从物业交易中征收的税款接近30亿元，占当年财政总收入约40%。

1993年后，澳门半岛基本上已无现成的土地供应，新的土地来源只能依靠填海造地和收购旧住宅区进行重建。

数十年来，澳门的建筑地产业几经起伏，成为澳门经济的寒暑表。

60年代，西方经济特别是香港经济的迅速发展，直接带动了澳门出口加工业和旅游业的发展，澳门人均收入水平也出现较大提高;再加上70年代后期，内地实行改革开放政策，外资纷纷流入澳门市场刺激了整体经济的发展。

这期间大批内地移民获准来澳定居，使澳门人口增多。

这些都为当时地产业的发展创造了良好的供求氛围，引发澳门建筑地产业的急速发展。

在这第一个蓬勃发展期，土地供应和交易的数量超过了以往20多年的总和。

1980年的楼价较1979年大约上升了52%，高质量的物业升幅更达60%以上，地价则跳升1至3倍。

好景不长，到了1981年下半年，由于受西方经济不景气、银行利息高以及香港房地产业转淡等因素影响，澳门建筑地产业因而从高峰滑落。

经过了1981年至1984年的低潮，1985年下半年澳门建筑地产业重趋活跃，并于1986年开始进入第二个高潮。

然而，新地盘的不断增加，楼价的飚升，对物业的实际承接力造成相当压力，到80年代未，空置住宅单位估计已达6000至8000个，供求呈现不平衡。

1989年下半年，澳门建筑地产业发生了戏剧性的变化，市道从高峰回落并进入了为期长达1年多的调整期。