项目踩盘报告

（ 东方银座公馆 ）踩盘报告

开发商 深圳市南山罐头厂有限公司 代理商 世联

开盘时间 2010-05-23 装修标准 精装修

项目区位情况 粤港经济合作，前海被定位为深圳未来发展的重点，具有良好的发展和巨大的发展潜力；临近宝安中心区，前海物流区，后海中心区，资源相对丰富，适合投资；邻近有公车站，还有一个地铁1号延长线（大新站），无论是自驾车还是乘坐公交车或是地铁都是很便捷；

项目发展方向 酒店式公寓

客户到访情况 周1-周5 周六日 近期和前期

10-15批 20-35批 近期来访人数减少

原因：政策；房贷；热销户型售出

周边人、车流量 在十字路口上，周围人流量和车流量都较大

配套设施 中小学、幼儿园、综合商场、医院、邮局、银行、南山图书馆、南山文体中心

建筑总面积 31213.36 土地面积 4414.98

绿化率 30% 容积率 6.60

管理费（元/㎡·月） 4.68 停车位 210

套数及价格情况 商业 5721 ㎡ 住宅( 374) 套28000 /㎡

目标客户定位情况 投资型客户、白领、年轻夫妇、

推广变动情况 阶段 蓄热期 开盘期 持续销售期 尾盘期

推广主打媒体 短信、道旗、楼墙标语、新浪 短信、道旗、楼墙标语、新浪

媒体力度

有效性 价格变动情况 记录 最高价（㎡） 均价（㎡） 最低价（㎡） 详情

2010-06-28 28000 目前无优惠

2010-06-22 28000 目前无优惠

2010-06-12 22000 具体优惠信息根据户型不同而定

客户心态 价值点 排斥点

1. 小复式户型方便出租

2. 交通便利

3. 赠送超大面积、空调、厨具

4. 酒店式服务

5. 精装修

6. 关内少有的酒店式公寓、复式 1. 价格过高，泡沫化趋势大

2. 管理费太高

3. 政策、房贷、观望

4. 入手价格太高，转手难，不适合投资

5. 绿化少

皖新文化广场（图1） 皖新文化广场 （图2）

小结： 皖新文化广场整体风格协调，展示文化气息，不足地方是在外围没有设置指示牌、刀旗；温莎公馆没有注意到细节的处理，如看房通道草坪景观过于单调。

皖新文化广场 高速时代城 温莎公馆

外围引导 指示牌不明显，数量少，缺少围挡展示 有围挡展示 但无刀旗引导 围挡破烂无更换 无引导标志

入门展示 无刀旗引导，门前水池干涸 门前拥堵无序 小门进入

入门2米到接待台 纵深短 门前不够宽敞 显得拥堵

区位图 金属质感背景偏深标志亮色吸引眼球（如图1）

物料展示 有单页、优惠信息展示、影像 单页摆放不够明显、无影像

售楼部布局 入门沙盘区挑高大堂，纵深感强，与其他区域之间有层次感

接待区、沙盘区、洽谈区、水吧、儿童活动区、办公区分区合理 接待区、洽谈区、水吧等功能分区不明显，无层次感

接待区、沙盘区、户型展示区设在一起，整体较拥挤，环境嘈杂 功能分区不够明显，室内摆放比较杂乱

整体风格 整体采用诚品书店风格营造文化氛围，摆放书架及文化物件凸显文化（如图2） 无统一的风格 售楼部风格与产品英伦风格不搭

样板间 装修布置合理 整洁有序 样板间无明显指示标志且有做大样板间嫌疑

参观通道 楼梯走道没有物料展示和其他包装 景观通道颜色没有跳跃感

置业顾问 统一着装服务一般 统一着装服务一般

服务 安保、迎宾、茶水、保洁 无 安保、保洁 合肥区域

万科蓝山（图3） 中海滨湖公馆（图4）

万科蓝山 淮矿东方蓝海 中海滨湖公馆

入门展示 门前设有刀旗，梯形门设计独有特色（如图3） 门前小喷泉，挑高石板大门

入室楼梯，右边 门前有刀旗但不明显

商业街 英伦风商业街（图4）

项目调查分析报告

一，调查人：向浩天

二，调查时间：2011年8月9号

三，调查项目：香年广场，蜀都中心，无国界，环球中心，凯旋南城

四，调查目的：1，了解所调查项目的基本技术指标；2，了解所调查项目周边经济，区位，

环境等；3，了解所调查项目的一些细节，比如销售人员素质，案场包装及一些营销方面的感受；4，可以调查到一些网上无法查到的数据信息；5，了解客户需求及找出自身项目的优势。

五，调查项目的基本数据：

1， 香年广场：位于高新区天府大道中段西侧。总占地面积30亩，总建筑面积约25万平米，是一个集写字楼，精装商务公馆，艺术酒店和商业于一体的城市商务综合体。目前，香年广场销售均价13000元左右。写字楼物管费16元每平米每月。区隔化电梯设计，日历电梯，运行速度4m/s。一次性付款客户优惠3%，按揭优惠2%。2000多个停车位。交房时间2012年9月30号。

2， 蜀都中心：位于高新区天府大道德赛一街138号。项目总体量50万平米，集写字楼，住宅，行政公寓，精品商街四大业态整合开发。目前写字楼均价15500左右，公寓9800左右。配备中央空调，3.6米层高，约500平米豪华大堂，无梁楼盖，5.7米大堂，LOW-E玻璃，大堂管家等。写字楼物管费14元每平米每月。停车位仅1400余个。13台高速电梯，平均等候时间35秒。全款优惠2%。于2012年12月30号交房。

3， 无国界：位于天府大道天府一街。由4栋24层高建筑围合而成。纯写字楼及商业。单栋9部电梯，2800余车位。中央空调系统。LOW-E中空玻璃。配备会务中心及商务中心。由于目前该项目尚未开盘，所以具体数据都不太清楚。开盘时间大约在9月底或10月初。

4， 环球中心：位于天府大道北段1700号。环球中心单体建筑面积150万平米。集合五星级酒店群，海洋乐园，艺术中心，中央商务城，西部最大商业集群，购物中心，景观绿地等项目于一体。14个独立办公入口，3.8—7米办公层高，14米挑高大堂，244台超高电梯，速度3m/s，中央空调，新风系统，15000个停车位，LOW-E中空玻璃。目前销售均价16000左右。物管费16元每平米每月。于2012年12月30号交房使用。

碧桂园·金沙滩踩盘报告

一、项目基本信息

项目地址：海南省临高县龙波湾滨海旅游度假区

占地面积：258796平方米

建筑面积：170968平方米

房源：当期户数2353户

容积率：1.09

绿化率：40%

装修状况：精装修

产权年限：70年

二、项目分析

项目定位：住五星级的家，享夏威夷的海

优势：

 品牌：中国十强、20载旅游地产专家、海外开发逾120个项目、服务超60万业主；

 区位：原生态纯美湾区、旅游度假投资洼地；

 自然：一线海岸、海水能见度8米、金色沙滩天然纯净、宽度逾百米；

 配套：超五星级酒店、大型养生会馆、东南亚风情商业街、新加坡知名沙滩俱乐部

 交通：西线高速、西环高铁距海口20分钟、儋州机场距项目20分钟、比邻跨海大桥；

 服务：碧桂园国家一级资质物业、碧桂园凤凰国际酒店品牌入驻；

 产品：产品多样化，双拼、联排、高层公寓、洋房、酒店式公寓。

劣势：

 区域知名度低，岛外客户对临高这个地方无概念；

 周边配套不全，衣食住行不便利。

综合分析： 该项目位于海南龙波湾旅游度假区，享十里金色沙滩。集五星级海景温泉酒店、滨海别墅、新加坡沙滩俱乐部、一线海景温泉SPA为一体，为旅游度假的天堂。但周边配套不齐全，生活不够便利，只适合节假日过来旅游度假的度假客或者投资客。

三、项目销售情况 推售时间：3月2日

实现销售额：10亿

实现销售时间：1个月

推售产品：酒店式公寓、高层、洋房、别墅

型号 户型（功能) 建筑面积（㎡）

酒店 海景客房、特色餐厅、商业街 （总）约58284.72

配套 会所、温泉养生馆、配电房 （待定）

酒店式公寓 单间 约52.19-74.13

高层建筑

一房一厅一卫/二房二厅一卫 约55.47-105

二房二厅一卫 约66.96-81.66

低层建筑 一房一厅二卫/二房一厅二卫 约81.48/115.74

三房二厅三卫/二房二厅三卫 约109.19-129.70